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Ein in einem Landpachtvertrag vereinbartes Kündigungsrecht des Verpächters für den Fall des Eigenbedarfes geht im Falle des Eintritts des Grundstückserwerbers in den Landpachtvertrag nach §§ 571 BGB a.F. (566 BGB n.F.), 593 b BGB grundsätzlich auf diesen über (entgegen OLG Naumburg, Urt. v. 8.1.2004, 2 U (Lw) 9/03, OLGR Naumburg 2004, 305).

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Oberlandesgericht Dresden IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

Aktenzeichen: U XV 1284/04

Verkündet am 28.10.2004

In der Landwirtschaftssache

wegen Feststellung

hat der Landwirtschaftssenat des Oberlandesgerichts Dresden aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 14.10.2004 durch

Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht , Richter am Oberlandesgericht und Richter am Amtsgericht sowie die ehrenamtlichen Richter und

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Chemnitz - Landwirtschaftsgericht - vom 11.06.2004 (Az.: 21 XV 13/01) wird zurückgewiesen.

II. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

IV. Die Revision wird insoweit zugelassen, als die Beklagte verurteilt wurde, das Grundstück, Flurstück Nr. der Gemarkung Langenberg, zu räumen und an die Kläger zur gesamten Hand herauszugeben.

Tatbestand:

Die Kläger begehren die Herausgabe von Pachtflächen und die Zahlung von Pachtzins.

Der Kläger zu 1) war von 1987 an Mitglied zunächst bei der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der LPG " " Langenchursdorf und sodann, nach der Umwandlung im Jahre 1991, bei der Beklagten. Er war auch bei der Beklagten in der Bullenmastanlage beschäftigt. Das Arbeitsverhältnis wurde durch Vereinbarung vom 11.04.2001 mit Wirkung zum 31.05.2001 einvernehmlich aufgehoben. Erstinstanzlich war zwischen den Parteien unstrittig, dass die Mitgliedschaft des Klägers zu 1) bei der Beklagten zum Ende des Jahres 2001 endete.

Zwischen dem Kläger zu 1) und der Beklagten wurde unter dem 03.02.1992 ein als Vertrag Nr. 18 bezeichneter Landpachtvertrag über landwirtschaftliche Flächen in der Größe von 6,8063 ha für eine Vertragsdauer von 12 Jahren ab dem 01.01.1993 geschlossen. Unter dem 11.04.1997 kam es zu einer Nachtragsvereinbarung zu diesem Vertrag. Für den genauen Inhalt des Pachtvertrages und der Nachtragsvereinbarung wird auf die zur Akte gereichten Kopien Bezug genommen.

Zwischen dem Onkel des Klägers zu 1), Herrn A.K. , und der Beklagten wurde unter dem 26.01.1995 ein weiterer Pachtvertrag über landwirtschaftliche Flächen mit einer Größe von 7,0487 ha, bezeichnet als Vertrag Nr. 2, sowie eine Nachtragsvereinbarung vom 21.03.1997 geschlossen. Für den Inhalt des Vertrages und die Nachtragsvereinbarung wird auf die zur Akte gereichten Kopien Bezug genommen. Die verpachtete Fläche entsprach einer Teilfläche von etwa 7,3908 ha des ehemaligen Flurstücks Nr. der Gemarkung Langenberg. Diese Teilfläche veräußerte A.K. mit dem vor dem Notar F.A. in Glauchau am 20.04.1998 geschlossenen Kaufvertrag an die Kläger zu 1) und 2). Die Kläger zu 1) und 2) wurden als Eigentümer des aus der veräußerten Fläche neu geschaffenen Flurstückes Nr. der Gemarkung Langenberg am 24.11.1998 im Grundbuch eingetragen.

Der Vater des Klägers zu 1), Herr P.K. , schloss unter dem 26.01.1995 einen weiteren, als Vertrag Nr. 40 bezeichneten, Landpachtvertrag über landwirtschaftliche Flächen in der Größe von 3,9386 ha. Gegenstand dieses Landpachtvertrages ist das Flurstück Nr. der Gemarkung Langenberg, welches im Eigentum von Herrn P.K. steht. Auch zu diesem Pachtvertrag wurde eine Nachtragsvereinbarung unter dem 10.04.1997 geschlossen. Für den Inhalt des Landpachtvertrages und der Nachtragsvereinbarung wird auf die zur Akte gereichten Ablichtungen Bezug genommen.

Sämtliche Landpachtverträge enthielten in § 7 Abs. 5 folgende Bestimmung: "Bei Verkauf von LN (Bauland) oder Eigenbedarf ist eine Herausnahme von LN aus der Pachtfläche durch schriftliche Kündigung möglich. Der Verpächter kann das Pachtverhältnis zum Ende des Wirtschaftsjahres kündigen - bei einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die Herausnahme von bestellten Flächen ist entschädigungspflichtig." Die Klausel wurde von der Beklagten seinerzeit in allen Pachtverträgen verwendet.

Der Kläger zu 1) kündigte mit Schreiben vom 20.06.2001 die Landpachtverträge Nr. 18, Nr. 2 und Nr. 40 unter Berufung jeweils auf Eigenbedarf gem. § 7 Abs. 5 der Pachtverträge zum 31.12.2001. Die Kündigung ging bei der Beklagten am 25.06.2001 ein. Die Beklagte bestätigte mit Schreiben vom 18.07.2001 den Eingang der Kündigung und wies darauf hin, der Vorgang werde durch den Rechtsanwalt der Beklagten geprüft. Mit Schreiben vom 09.08.2001 widersprach die Beklagte der Kündigung in Bezug auf alle drei Landpachtverträge. Im Hinblick auf die Pachtverträge Nr. 2 und Nr. 40 rügte sie die mangelnde Bevollmächtigung durch den Eigentümer. Dazu führte sie im Schreiben vom 29.08.2001 näher aus, Eigentümer der Pachtflächen für den Pachtvertrag Nr. 2 seien der Kläger zu 1) und die Klägerin zu 2), während Eigentümer der Pachtflächen im Falle des Pachtvertrages Nr. 40 Herr P.K. sei.

Bevollmächtigungen durch die Klägerin zu 2) und durch Herrn P.K. waren der Kündigung des Klägers zu 1) vom 20.06.2001 nicht beigefügt. Der Kläger zu 1) fügte entsprechende Erklärungen, die auf den 15.06.2001 datiert waren, seinem Schreiben an die Beklagte vom 26.09.2001 bei, welches am selben Tage bei der Beklagten einging.

Ferner unterschrieben P.K. und die Kläger zu 1) und 2) eine auf den 15.06.2001 datierende Erklärung, wonach er die Rechte und Ansprüche aus dem Pachtvertrag Nr. 40 an die Kläger zu 1) und 2) abtrat und diese die Abtretung annahmen.

In einem weiteren Schreiben der Kläger zu 1) und 2) sowie des Herrn P.K. vom 21.12.2001, das am 27.12.2001 bei der Beklagten einging, kündigten diese die Pachtverträge Nr. 2 und Nr. 40 vorsorglich erneut zum 30.06.2002.

Die Beklagte gab die aufgrund des Pachtvertrages Nr. 18 an sie überlassenen Flächen zum 01.01.2002 an die Kläger heraus. Dabei zahlte sie einen restlichen Pachtzins in Höhe von 600,00 DM unter Hinweis auf die Aufrechnung mit einer Gegenforderung nicht.

Der Kläger hat die Zahlung des restlichen Pachtzinses in Höhe von 600,00 DM und ursprünglich die Herausgabe sämtlicher Pachtflächen, auf die sich die Pachtverträge Nr. 18, Nr. 2 und Nr. 40 beziehen, begehrt. Hinsichtlich der aufgrund des Pachtvertrages Nr. 18 überlassenen Flächen haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Der Kläger hat vorgetragen, Herr P.K. habe ihm die Räumungs- und Herausgabeansprüche aus dem Landpachtvertrag Nr. 40 abgetreten. Er hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger zu 1) 306,78 Euro (600,00 DM) zu zahlen, sowie

die Beklagte zu verpflichten, die Grundstücke, Flurstück-Nr. und der Gemarkung Langenberg zu räumen und an die Kläger zu 1) und 2) zur gesamten Hand herauszugeben.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen, die Pachtverträge seien durch die Kündigung mit Schreiben vom 20.06.2001 nicht wirksam beendet worden. Es fehle bereits an der formellen Wirksamkeit der Kündigungen für die Pachtverträge Nr. 2 und Nr. 40. Der Kläger, der im Falle des Pachtvertrages Nr. 40 nicht und im Falle des Pachtvertrages Nr. 2 nicht allein Verpächter gewesen sei, habe der Kündigung keine Vollmachtsurkunde von Herrn P.K. bzw. der Klägerin zu 2) beigefügt, und die Beklagte habe dies gem. § 174 BGB gerügt. Ferner könnte die Kündigung vom 20.06.2001 nicht auf das Sonderkündigungsrecht aus § 7 Abs. 5 der Landpachtverträge gestützt werden. Zum einen gelte der Kündigungsgrund des Eigenbedarfes nur für den ursprünglichen Verpächter, nicht aber für dessen Rechtsnachfolger. Im Übrigen müsse sich der Eigenbedarf im Falle des Pachtvertrages Nr. 40 auf Herrn P.K. beziehen, dem Verpächter, nicht aber auf die Kläger zu 1) und 2), die Eigenbedarf für sich geltend machten.

Gegen die Zahlungsforderung hat die Beklagte Hauptaufrechnung erklärt mit einer Gegenforderung in Höhe von 600,00 DM. Diesen Betrag müsse der Kläger zu 1) an die Beklagte zurückzahlen, weil er ihn für die Einräumung einer Verlängerungsoption an die Beklagte im Vertrag Nr. 18 mit Nachtrag vom 11.04.1997 erhalten, diese Ausübung der Option aber durch seine Kündigung vereitelt habe.

Das Landwirtschaftsgericht hat der Klage mit Urteil vom 11.06.2004 stattgegeben und der Beklagten die Kosten des Rechtsstreites insgesamt auferlegt. Für die Begründung des Urteiles im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen.

Gegen das ihr am 17.06.2004 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 12.07.2004 Berufung eingelegt und diese am 12.08.2004 begründet.

Sie trägt vor, die Kündigungen der Pachtverträge Nr. 2 und Nr. 40 mit Schreiben des Klägers zu 1) vom 20.06.2001 sei sowohl aus formellen als auch aus materiellen Gründen unwirksam. In formeller Hinsicht sei zu rügen, dass eine Bevollmächtigung des Klägers am 20.06.2001 nicht vorgelegen habe, da die Vollmachtsurkunden offensichtlich auf den 15.06.2001 rückdatiert worden seien. Im Übrigen habe die Beklagte im Schreiben vom 09.08.2001 das Fehlen einer der Kündigung vorgelegten Vollmachtsurkunde der Klägerin zu 2) bzw. von Herrn P.K. gerügt.

In materieller Hinsicht habe der allein in Betracht kommende Kündigungsgrund des Eigenbedarfes nicht vorgelegen. Hinsichtlich des Pachtvertrages Nr. 2 sei davon auszugehen, dass die Kläger zu 1) und 2) mit Erwerb des Eigentums an den Pachtflächen zwar Verpächter geworden seien, das Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarfes aber nicht auf sie übergegangen sei, weil die Eigenbedarfsklausel im Zweifel nur dem ursprünglichen Verpächter eine Kündigungsmöglichkeit einräume. Die Beklagte nimmt insoweit Bezug auf das Urteil des OLG Naumburg vom 08.01.2004 (Az.: 2 U (Lw) 9/03, OLGR Naumburg 2004, 305). Im Übrigen sei die Kündigung auch rechtsmissbräuchlich, weil der Kläger zu 1) in der Vereinbarung vom 11.04.2001 erklärt habe, die Pachtverträge blieben gültig. Im Falle des Pachtvertrages Nr. 40 komme hinzu, dass es für die Frage des Vorliegens des Eigenbedarfes auf die Person von Herrn P.K. ankomme, ein möglicher Eigenbedarf allerdings nur für die Kläger zu 1) und 2) vorgetragen worden sei.

Das Amtsgericht habe auch unzutreffend das Vorliegen der Gegenforderung der Beklagten in Höhe von 600,00 DM verneint, mit welcher gegenüber dem restlichen Pachtzinsanspruch in gleicher Höhe aufgerechnet worden sei. In der Vereinbarung vom 11.04.1997 zum Pachtvertrag Nr. 18 sei eine Verlängerungsoption zu Gunsten der Beklagten eingeräumt worden, für welche der Kläger zu 1) einen Vergütungsbetrag in Höhe von 600,00 DM erhalten habe. Durch die Kündigung des Pachtvertrages Nr. 18 mit Schreiben vom 20.06.2001 habe aber der Kläger zu 1) die Verlängerungsoption vereitelt, so dass die Beklagte einen Rückzahlungsanspruch insoweit habe. Schließlich habe das Amtsgericht auch der Beklagten zu Unrecht die Kosten für den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil der Klage auferlegt, weil die Flächen des Pachtvertrages Nr. 18 von der Beklagten vor Zustellung der Klageschrift herausgegeben worden seien.

In der mündlichen Verhandlung vom 14.10.2004 hat sie erklärt, die Mitgliedschaft des Klägers zu 1) bei der Beklagten ende erst im Jahre 2006.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des am 11.06.2004 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Chemnitz (21 XV 13/01) die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Kläger zu 1) und 2) beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie nehmen Bezug auf ihre erstinstanzlichen Ausführungen und die Begründung der angefochtenen Entscheidung des Amtsgerichts. Im Übrigen sei der Vortrag der Beklagten, die Vollmachtsurkunden mit Datum vom 15.06.2001 seien rückdatiert worden, verspätet.

Für den Sachvortrag im Übrigen wird auf die Verfahrensakte und die Sitzungsniederschrift vom 14.10.2004 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet, denn das Landwirtschaftsgericht hat die Beklagte im angefochtenen Urteil vom 11.06.2004 zutreffend zur Herausgabe der Grundstücke, Flurstück Nr. (dazu I.) und Flurstück Nr. (dazu II.) jeweils der Gemarkung Langenberg, an die Kläger zu 1) und 2) sowie zur Zahlung eines Betrages vom 306,78 Euro (600,00 DM) an den Kläger zu 1) (dazu III.) verurteilt. Ferner hat das Landwirtschaftsgericht zutreffend der Beklagten die Kosten des Rechtsstreites insoweit auferlegt, als die Parteien die ursprüngliche Herausgabeklage in Bezug auf die aufgrund des Pachtvertrages Nr. 18 überlassenen Flächen in der Hauptsache erledigt erklärt haben (dazu IV.).

I. Die Kläger zu 1) und 2) haben einen Anspruch auf Herausgabe des Flurstückes Nr. der Gemarkung Langenberg aus § 596 Abs. 1 BGB, weil sie den Pachtvertrag Nr. 2, der ursprünglich bis zum 31.12.2004 befristet war, wenn nicht bereits durch die Kündigung vom 20.06.2001, so doch jedenfalls durch die Kündigung vom 21.12.2001 formell (dazu 1.) und materiell wirksam (dazu 2.) beendet haben. In der schriftlichen Erklärung des Klägers zu 1) vom 11.04.2001 kann ein Verzicht auf das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfes nicht gesehen werden (dazu 3.).

1. Hinsichtlich der formellen Wirksamkeit der Kündigung vom 20.06.2001 könnte der formellen Wirksamkeit die Rüge der Beklagten nach § 174 BGB im Schreiben vom 09.08.2001 entgegenstehen. Verpächter des Pachtvertrages Nr. 2 zum Zeitpunkt der Kündigung waren die Kläger zu 1) und zu 2), die mit Eintragung des Eigentumes an der Pachtfläche am 24.11.1998 im Grundbuch gem. §§ 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.), 593b BGB anstelle des ursprünglichen Verpächters A.K. in den Landpachtvertrag eingetreten waren. Die Kündigung vom 20.06.2001 war nur vom Kläger zu 1) unterzeichnet, und eine Vollmachtsurkunde der Klägerin zu 2) lag ihr bei Eingang der Kündigung bei der Beklagten am 25.06.2001 nicht bei. Es spricht allerdings einiges für die vom Landwirtschaftsgericht vertretene Auffassung, die Rüge nach § 174 BGB sei nicht unverzüglich (§ 121 Abs. 1 BGB) im Sinne von § 174 Satz 1 BGB ausgesprochen worden, weil zwischen dem Eingang am 25.06.2001 und der Rüge vom 09.08.2001 eine Zeitspanne von sechseinhalb Wochen lag.

Auf diese Rechtsfrage kommt es aber nicht an, denn der Pachtvertrag Nr. 2 wurde mit der Kündigung vom 21.12.2001 von den Klägern zu 1) und 2) erneut gekündigt. Das Kündigungsschreiben vom 21.12.2001 wurde von den Klägern zu 1) und 2) unterschrieben, so dass gegen formelle Wirksamkeit der Kündigungserklärung keine Bedenken bestehen. Auch wenn als Vertragsende ausdrücklich der 30.06.2002 genannt wird, kann ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die Beendigung jedenfalls zum nächstmöglichen Beendigungszeitpunkt erfolgen solle. Demzufolge wurde die Kündigung vom 21.12.2001 mit Ablauf des Wirtschaftsjahres am 31.12.2002 wirksam. Dieser Zeitpunkt ist verstrichen und war es auch zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Landwirtschaftsgericht am 30.04.2004.

2. Die Kündigung vom 21.12.2001 hat den Landpachtvertrag Nr. 2 auch materiell wirksam zum 31.12.2002 beendet, denn den Klägern zu 1) und 2) stand ein vertragliches Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarfes aus § 7 Abs. 5 des Vertrages zu (dazu a) und bei den Klägern zu 1) und 2) bestand und besteht Eigenbedarf für das Flustück Nr. der Gemarkung Langenberg (dazu b).

a) Den Klägern zu 1) und 2) steht ein Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarfes zu, weil dem Verpächter im Landpachtvertrag Nr. 2 vom 26.01.1995 ein solches Kündigungsrecht in § 7 Abs. 5 eingeräumt wurde und die Kläger zu 1) und 2) am 24.11.1998 gem. §§ 571 BGB a.F., 593b BGB in den Vertrag auf Verpächterseite eingetreten sind. Soweit die Beklagte, unter Bezugnahme auf das Urteil des OLG Naumburg vom 08.01.2004 (2 U (LW) 9/03, OLGR Naumburg 2004, 305), die Auffassung vertritt, das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfes sei hinsichtlich seines Überganges personenbezogen dahin zu verstehen, dass nur dem ursprünglichen Verpächter das Recht zur Kündigung zustehen soll, wenn er die Flächen für sich benötigt, ist dem nach Auffassung des Senates nicht zu folgen. Vielmehr haben die Kläger zu 1) und 2) mit Eintritt in den Landpachtvertrag Nr. 2 am 24.11.1998 auf Verpächterseite auch das Sonderkündigungsrecht erworben.

Zunächst ist vom Normzweck des § 571 BGB a.F. auszugehen, wie er sich aus seiner Entstehungsgeschichte ergibt. Die Vorschrift enthält eine Durchbrechung des allgemeinen schuldrechtlichen Grundsatzes, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen und stellt damit eine Ausnahmeregelung dar, welche dem Miet- bzw. Pachtvertrag eine gleichsam dingliche Wirkung beilegt (vgl. BGH, RE vom 28.04.1999, VIII ARZ 1/98, BGHZ 141, 239). Vor Inkrafttreten des BGB herrschte hinsichtlich der Frage, welche Auswirkung die Veräußerung des Miet- bzw. Pachtgegenstandes auf den Miet- bzw. Pachtvertrag hat, in Deutschland eine Rechtszersplitterung. Während im gemeinen Recht der Grundsatz "Kauf bricht Miete" galt, enthielten das Preußische Recht (ALR I 21, §§ 358 ff.) und das Französische Recht (Art. 1743 Code Civil), welches in den linksrheinischen Gebieten galt, jeweils Regelungen, die dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" entsprachen. Der Gesetzgeber entschloss sich ausweislich der Protokolle (veröffentlicht bei Mugdan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch für das Deutsche Reich, Band II, S. 814 ff.) für die Einführung des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete", und zwar in erster Linie als Mieterschutz gegen die vorzeitige "Austreibung" durch den Erwerber (näher zur Entstehungsgeschichte: Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2003, § 566 Rn. 2).

Aus dieser Entstehungsgeschichte folgt, dass der Zweck des § 571 BGB a.F. dahin geht, einer Schlechterstellung des Mieters durch de Veräußerung vorzubeugen, nicht aber darin, das Miet- oder Pachtverhältnis insgesamt zu verändern (vgl. BGH, a.a.O.). Die Wirkung des § 571 BGB a.F. besteht danach darin, dass im Augenblick des Eigentumsüberganges kraft Gesetzes ein neues Miet- oder Pachtverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstückes und dem Mieter oder Pächter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (vgl. RG, Urteil vom 22.01.1908, V 144/07, RGZ 68, 10; BGH, Urteil vom 03.05.2000, XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Zu den Rechten, in welche der Erwerber eintritt, gehört alles, was das jeweilige Miet- oder Pachtverhältnis in seiner konkreten Gestaltung aufgrund der konkreten Vereinbarungen und nach den gesetzlichen Vorschriften ausmacht (vgl. BGH, Urteil vom 02.12.1970, VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71).

Demzufolge geht auch ein in einem Miet- oder Pachtvertrag vereinbartes Sonderkündigungsrecht grundsätzlich auf den Erwerber über. Für die vom OLG Naumburg (a.a.O.) vertretene Auffassung, für den Übergang von Sonderkündigungsrechten wegen Eigenbedarfes in Landpachtverträgen gelte "im Zweifel", also regelmäßig, das Gegenteil, müsste das OLG Naumburg deshalb erhebliche Gründe benennen können, die eine Abweichung vom grundsätzlichen Regelungsgehalt des § 571 BGB a.F. rechtfertigen könnten. An derart erheblichen Gründen fehlt es aber. Maßgeblicher Grund für die Auffassung des OLG Naumburg ist die Überlegung, dass ein unauflösbarer Zusammenhang zwischen Sonderkündigungsrecht und langfristiger Pachtdauer bestehe und die langfristige Befristung den Willen der Vertragsparteien zeige, grundsätzlich keine einseitige Lösung vom Pachtvertrag zu gestatten. Diesem Willen laufe es zuwider, wenn sich das Sonderkündigungsrecht der Sache nach einem ordentlichen Kündigungsrecht annähere. Dies aber sei zu befürchten, wenn der Grundstückserwerber auch Berechtigter des Kündigungsrechtes werde, weil sich dann durch den Verkauf der Pachtflächen das Entstehen des Sonderkündigungsrechtes steuern lasse. Die dargestellten Überlegungen vermögen aber eine regelmäßige Abweichung vom Regelungsgehalt des § 571 BGB a.F. im Bereich der Landpachtverträge nicht zu begründen.

So stellt bereits die vom OLG Naumburg betonte langfristige Pachtdauer keine Besonderheit des Landpachtrechtes dar und vermag deshalb eine Sonderbehandlung der Landpachtverträge gegenüber sonstigen Miet- oder Pachtverträgen nicht zu begründen. Vielmehr liegt der wesentliche Anwendungsbereich des § 571 BGB a.F. gerade allgemein in den Verträgen mit langfristiger Befristung, weil mit der Dauer der Befristung sowohl die Wahrscheinlichkeit eines Eigentümerwechsels als auch die Bedeutung einer vorzeitigen "Austreibung" durch den Neuerwerber steigt. Aus diesem Grunde hatte der Gesetzgeber des BGB die Überlegung angestellt, ob die Einführung des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" angesichts der oftmals kurzfristigen Mietverträge überhaupt notwendig sei (vgl. Mugdan, a.a.O.).

Weiterhin wird bei der Argumentation des OLG Naumburg die Interessenabwägung unvollständig vorgenommen, weil das Interesse eines potentiellen Erwerbers daran, sich über den Inhalt eines Miet- oder Pachtvertrages zu informieren, in den er gem. § 571 BGB a.F. eintritt, nicht in die Erwägungen einbezogen wird. Gerade im Bereich der langfristigen Miet- und Pachtverträge hat der Gesetzgeber mit der Regelung des § 566 BGB a.F. (§ 550 BGB n.F.) bzw. der Regelung des § 585a BGB für die Landpachtverträge das Interesse des Grundstückserwerbers an der vollständigen Information über den Inhalt des Miet- oder Pachtvertrages schützen wollen. Dies ist in der Rechtsprechung zu § 566 BGB a.F. (vgl. BGH, Urteil vom 24.06.1987, VIII ZR 225/86, NJW-RR 1987, 1227; Urteil vom 26.02.1992, XII ZR 129/90, NJW 1992, 2283) und zu § 585a BGB (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.1995, 3 U 38/95 Lw, AgrarR 1996, 378) anerkannt. Demzufolge erhellt aus dem Regelungsgehalt des § 585a BGB, dass zur Wahrung der Interessen des Grundstückserwerbers der Umfang der Rechte und Pflichten in die er eintreten soll, aus dem Vertragstext jedenfalls erkennbar sein muss. Wenn aber eine Eigenbedarfsklausel lediglich dem Verpächter, sowie gegebenenfalls noch Familienangehörigen, ein Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarfes einräumt, ist für den Grundstückserwerber aus der Urkunde nicht erkennbar, warum das Kündigungsrecht nicht auch auf ihn übergehen soll, wenn er in die Rechtsposition des Verpächters gem. § 571 BGB a.F. eintritt.

Nach Ansicht des erkennenden Senats überbetont das OLG Naumburg die Schutzwürdigkeit des Pächters dann, wenn er - wie hier - den Inhalt des Pachtvertrages selbst bestimmt hat. Der Pächter hat es dann durch entsprechende Formulierung der Eigenbedarfsklausel in der Hand, klarzustellen, dass das Eigenbedarfskündigungsrecht im Vertrag nur für den ersten Verpächter gelten soll. Dieser Umstand ist für den vom Senat zu beurteilenden Sachverhalt deshalb besonders augenfällig, weil es sich beim Eigenbedarfskündigungsrecht in § 7 Abs. 5 des Vertrages um eine von der Beklagten formularmäßig verwendete Klausel handelt.

Schließlich sind keine Umstände vorgetragen oder ersichtlich, die die Annahme einer im konkreten Falle ausnahmsweise auf den Erstverpächter beschränkten Berechtigung zur Eigenbedarfskündigung rechtfertigen würden. Zu besonderen Absprachen zwischen den Vertragsparteien anlässlich des Vertragsschlusses haben die Parteien des Rechtsstreites im Laufe des Verfahrens nichts vorgetragen. Soweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 14.10.2004 vorgetragen hat, der Grund für das Kündigungsrecht sei gewesen, Wiedereinrichtern die Kündigung der Pachtverträge zu ermöglichen, ist dies bereits deshalb unerheblich, weil dieser Zweck nicht im Ansatz im Wortlaut der Regelung in § 7 Abs. 5 des Vertrages zum Ausdruck gekommen ist. Im Übrigen dürften sich die Kläger in einer dem Wiedereinrichter vergleichbaren Situation befinden, wenn sie den Ausbau eines landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetriebes in einen Haupterwerbsbetrieb beabsichtigen.

Soweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 14.10.2004 erstmals vorgetragen hat, der Kläger zu 1) sei nicht als Mitglied der Beklagten zum Ende des Jahres 2001 ausgeschieden, sondern noch bis 2006 Mitglied, ist dies für die Wirksamkeit der Kündigung vom 21.12.2001 nach Aktenlage ohne Auswirkungen. Von Bedeutung könnte die Mitgliedschaft des Klägers zu 1) bei der Beklagten wohl nur im Zusammenhang mit einer Andienungspflicht der Mitglieder in Bezug auf landwirtschaftliche Flächen aus der Satzung sein. Eine solchen Andienungspflicht kann der Senat nach Aktenlage jedoch nicht feststellen, weil die Satzung der Beklagten von der Beklagten selbst als Anlage 10 zur Klageerwiderung vom 21.01.2002 nur auszugweise vorgelegt wurde und der Auszug nicht den § 12 (Pflichten der Mitglieder) enthält. Im Übrigen dürfte die Andienungspflicht von Mitgliedern einer Agrargenossenschaft regelmäßig durch ihren Eigenbedarf begrenzt sein, weshalb sie auch im vorliegenden Falle nicht zum Tragen kommen würde.

b) Eigenbedarf der Kläger zu 1) und 2) am Flurstück Nr. der Gemarkung Langenberg besteht.

Das Vorliegen von Eigenbedarf setzt voraus, dass die betroffenen Fläche nicht durch eine Verpachtung an Dritte, sondern zur eigenen Fruchtziehung genutzt werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 25.04.2002, Lw ZR 3/02, VIZ 2003, 402). Die genannte Voraussetzung ist erfüllt, denn die Kläger zu 1) und 2) haben vorgetragen, sie würden die Flächen zur Aufstockung des familiären Nebenerwerbsbetriebes benötigen, ohne dass die Beklagte diesem Vortrag in erheblicher Weise entgegengetreten wäre.

3. Die schriftliche Erklärung des Klägers zu 1) vom 11.04.2001 im Zusammenhang mit der Auflösung seines Arbeitsverhältnisses mit der Beklagten enthält keinen Verzicht auf die Ausübung des Rechtes zur Kündigung wegen Eigenbedarfes. Ein derartiger Verzicht ist zwar grundsätzlich möglich (vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2002, VIII ZR 65/02, NJW-RR 2003, 416). An die Annahme einer Verzichtserklärung sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15.01.2002, X ZR 91/00, NJW 2002, 1044).

Im Falle der Erklärung vom 11.04.2001 zeigt bereits der Wortlaut deutlich, dass vom Kläger zu 1) ein Verzicht auf sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfes nicht beabsichtigt war. So enthält die Bestimmung, die geschlossenen Pachtverträge blieben gültig, zunächst nur die Aussage, dass die Erklärung vom 11.04.2001 keine Auswirkungen auf die Pachtverträge haben soll. Darüber hinaus enthält die Erklärung vom 11.04.2001 eine klare Verzichtserklärung in Bezug auf den arbeitsrechtlichen Kündigungsschutz. Der Kläger zu 1) erklärt, er verzichte auf eine Kündigungsschutzklage. Wenn er andererseits im Zusammenhang mit den Pachtverträgen lediglich erklärt, diese blieben gültig, zeigt auch dieser Vergleich der Erklärungen, dass mit der Erklärung zu den Pachtverträgen ein Verzicht nicht beabsichtigt war.

II. Die Kläger zu 1) und 2) haben in Bezug auf das Flurstück Nr. der Gemarkung Langenberg einen Herausgabeanspruch aus § 596 Abs. 1 BGB, weil ihnen dieser Anspruch vom Verpächter P.K. abgetreten wurde (dazu 1.) und die Kündigung jedenfalls vom 21.12.2001 formell (dazu 2.) und materiell (dazu 3.) wirksam den bis zum 31.12.2005 befristeten Pachtvertrag Nr. 40 beendet hat.

1. Der ursprüngliche Verpächter P.K. hat den Klägern zu 1) und 2) mit der als Anlage zum Schriftsatz des Klägervertreters vom 08.05.2002 vorgelegten Vereinbarung vom 15.06.2001 den Herausgabeanspruch aus dem Pachtvertrag Nr. 2 wirksam abgetreten. Zwar enthält die Vereinbarung vom 15.06.2001 eine Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag, also eine sogenannte Vertragsübernahme, die grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vertragsgegners wirksam wird (vgl. BGH, Urteil vom 03.12.1997, XII ZR 6/96, NJW 1998, 531). Auch wenn eine Vertragsübernahme mangels Zustimmung des Vertragsgegners unwirksam bleibt, ist aber regelmäßig von einer Abtretung derjenigen Rechte auszugehen, die nach ihrem Inhalt isoliert vom verbleibenden Vertragspartner an den Dritten abgetreten werden können (vgl. BGH, Urteil vom 11.07.1996, IX ZR 226/94, NJW 1996, 3147). Zu den isoliert abtretbaren Ansprüchen aus einem Miet- oder Pachtvertrag gehört auch der Herausgabeanspruch (vgl. Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 546 Rn. 9 m.w.N.).

2. Für die Kündigung vom 21.12.2001 stellt sich kein Problem der formellen Wirksamkeit, weil sie auch vom Verpächter, Herrn P.K. , unterzeichnet worden ist.

3. Die Kündigung vom 21.12.2001 konnte auch materiell auf das Sonderkündigungsrecht aus § 7 Abs. 5 des Vertrages gestützt werden. Eigenbedarf an dem Flurstück Nr. der Gemarkung Langenberg liegt in der Person der Kläger zu 1) und 2) vor. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen oben unter I. 2b) Bezug genommen.

Der Eigenbedarf der Kläger zu 1) und 2) konnte auch im Rahmen des Sonderkündigungsrechtes in § 7 Abs. 5 des Vertrages geltend gemacht werden, obwohl die Kläger zu 1) und 2) nicht Verpächter des Grundstückes sind und in der Kündigungsbestimmung dem Wortlaut nach auf den Verpächter abgestellt wird. Nach der Überzeugung des Senates ist die Kündigungsklausel dahin auszulegen, dass der Eigenbedarf sowohl beim Verpächter selbst als auch bei engen Familienangehörigen, jedenfalls bei den Kindern, vorliegen kann. Für ein solches Verständnis der Kündigungsregelung in § 7 Abs. 5 des Pachtvertrages spricht, dass dies eine übliche Regelung darstellen würde, die der gesetzlichen Regelung der Eigenbedarfskündigung im Bereich der Wohnraummiete (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F., § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB n.F.) entsprechen würde. Aufgrund der Üblichkeit der Erstreckung des Eigenbedarfskündigungsrechtes auch auf nahe Angehörige wird eine Klausel, wie die in § 7 Abs. 5 des Vertrages enthaltene, im landwirtschaftlichen Verkehr so verstanden, dass auch ein Eigenbedarf von nahen Angehörigen des Verpächters für die Ausübung des Kündigungsrechtes ausreicht. Dies ist dem Senat aufgrund der Sachkunde seiner ehrenamtlichen Richter bekannt. Der Senat hat diese Überzeugung den Parteien auch im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 14.10.2004 mitgeteilt, ohne dass insoweit Einwendungen erhoben wurden.

III. Der Kläger zu 1) hat unstrittig einen Anspruch auf Zahlung von restlichen Pachtzins in Höhe von 600,00 DM (306,78 Euro) aus dem Pachtvertrag Nr. 18 vom 03.02.1992.

Die Hauptaufrechnung der Beklagten zu 1) mit einem angeblichen Gegenanspruch auf Rückzahlung der von ihr infolge der Vereinbarung vom 11.04.1997 an den Kläger zu 1) geleisteten Zahlung in gleicher Höhe ist unbegründet, weil der Beklagten ein solcher Rückzahlungsanspruch nicht zusteht. Als Anspruchsgrundlage kommt § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. BGB in Betracht. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen jedoch nicht vor, weil nicht von einer Zweckvereinbarung zwischen dem Kläger zu 1) und der Beklagten dahin auszugehen ist, die in der Vereinbarung vom 11.04.1997 enthaltene Zahlung solle nur in Erwartung der tatsächlichen Möglichkeit zur Optionsausübung erfolgen. Insbesondere aufgrund des im Vertrag enthaltenen Eigenbedarfskündigungsrechtes sicherte die Vereinbarung der Option der Beklagten nur den vorrangigen Zugriff auf die Pachtfläche im Falle der Weiterverpachtung nach Ablauf des Pachtvertrages. Es besteht kein Anhaltspunkt dafür, dass der Kläger zu 1) eine weitergehende Zweckbestimmung der Zahlung von 600,00 DM durch die Beklagte erkannt und gebilligt hat.

Es kommt hinzu, dass sich der Kläger mit der Erklärung vom 11.04.1997 vorbehalten hatte, diesen Vertrag selbst bei einem Verlust des Arbeitsplatzes bei der Antragsgegnerin auflösen zu können. Mit diesem Vorbehalt hatte der Kläger zu 1) die Ausübbarkeit des Optionsrechtes davon abhängig gemacht, dass er noch einen Arbeitsplatz bei der Beklagten zu 2) habe. Zur Kündigung des Pachtvertrages Nr. 18 kam es dann auch tatsächlich im Zusammenhang mit der Aufhebung des Arbeitsverhältnisses des Klägers zu 1), so dass die Beklagte, wenn man von einer Zweckvereinbarung ausgehen wollte, deren Eintritt selbst herbeigeführt hätte.

IV. Das Landwirtschaftsgericht hat die Kosten für den erledigten Teil der ursprünglichen Klage, nämlich dem Herausgabeantrag in Bezug auf die vom Pachtvertrag Nr. 18 betroffenen Flächen, zutreffend der Beklagten im Rahmen der Billigkeitsentscheidung nach § 91a ZPO auferlegt. Soweit die Beklagte geltend macht, sie habe keine Veranlassung zur Klage gegeben, ist dies unzutreffend. Vielmehr hat sie der Kündigung auch des Pachtvertrages Nr. 18 mit Schreiben vom 18.07.2001 widersprochen, so dass der Kläger zu 1) annehmen durfte, er werde sich zur Durchsetzung seines Herausgabeanspruches gerichtlicher Hilfe bedienen müssen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war in Bezug auf die Verurteilung der Beklagten zur Herausgabe des Flurstücks Nr. der Gemarkung Langenberg zuzulassen, weil dies zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Der Senat vertritt zu der Rechtsfrage, inwieweit ein vertragliches Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarfes auf den Erwerber der Pachtflächen, der gem. §§ 571 BGB a.F., 593b BGB auf Verpächterseite in den Landpachtvertrag eintritt, übergeht, eine von der Entscheidung des OLG Naumburg vom 08.01.2004 (2 U (Lw) 9/03, OLGR Naumburg 2004, 305) abweichende Auffassung. Diese Rechtsfrage hat auch grundsätzliche Bedeutung, weil solche Eigenbedarfsklauseln in einer sehr großen Zahl in Landpachtverträgen aufgenommen wurden, die von den Agrargenossenschaften mit ihren Mitgliedern und ehemaligen Mitgliedern abgeschlossen worden sind.

Die streitige Rechtsfrage wirkt sich jedoch nur hinsichtlich der Verurteilung zur Herausgabe in Bezug auf das Grundstück, Flurstück Nr. der Gemarkung Langenberg, aus, weil hinsichtlich des Flurstückes Nr. der Gemarkung Langenberg ein Eigentümerwechsel nicht stattgefunden hat. Die Beschränkung der Revisionszulassung auf Teile des Streitgegenstandes, die Gegenstand eines Teilurteiles sein könnten, ist auch zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2004, VII ZR 226/03, BauR 2004, 1650). Die Verurteilung zur Herausgabe des Flurstückes Nr. der Gemarkung Langenberg könnte Gegenstand einer selbstständigen Klage und bei einer Verbindung mehrer Ansprüche (wie hier) eines Teilurteiles sein.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 2.000,00 Euro festgesetzt.

Ende der Entscheidung