Judicialis Rechtsprechung

Verkündet am 20.04.2000

Die Urkundsbeamtin

Justizsekretärin

Beschluss

des Landwirtschaftssenats

in der Landwirtschaftssache

betreffend die Genehmigung des Erwerbs der Flurstücke Nr. 684/3 und Nr. 256 der Gemarkung F. gemäß Kaufvertrag des Notars v. d. L. , D. , vom 09.04.1999 - UR-Nr. 639/1999-L -

mit den Beteiligten:

1. H. V. ,

91723 G.

- Beteiligte zu 1) und Beschwerdegegnerin -

2. P. V. ,

91723 G.

- Beteiligter zu 2) und Beschwerdegegner -

3. A. H. ,

01157 D.

- Beteiligte zu 3) und Beschwerdegegnerin -

4. E. H. ,

01157 D.

- Beteiligter zu 4) und Beschwerdegegner -

Verfahrensbevollmächtigte zu 1) - 4): Rechtsanwälte Dr. S. & Partner, 01067 D.

5. S. L. GmbH, GF: Dr. A.

01662 M.

- Beteiligte zu 5) und Beschwerdeführerin -

Verfahrensbevollmächtigte zu 5): Rechtsanwälte B. & R. , 01097 D.

erlassen aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 10.03.2000 unter Mitwirkung von

Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht als Vorsitzender,

Richter am Oberlandesgericht und Richter am Landgericht als beisitzende Richter sowie

Herrn und Herrn als ehrenamtliche Richter

Tenor:

1. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 5) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Bautzen vom 12.10.1999 - Az.: 2 XV 37/99 - wird zurückgewiesen.

2. Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens trägt die Beteiligte zu 5); außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 190.000,00 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1) und 2) verkauften mit Vertrag des Notars v. d. L. vom 09.04.1999, D. , (UR-Nr. 639/1999-L) das landwirtschaftlich genutzte Grundstück, Flurstück 684/3 in F. - Größe: 14,81 qm - und einen Teil des mit einem Dreiseithof bebauten Flurstücks 256 in F. - Größe: 6840 qm - an die Beteiligten zu 3) und 4). Bis zur Betriebsaufgabe 1996 hatten die Beteiligten zu 1) und 2) einen eigenen landwirtschaftlichen Betrieb mit ca. 44 ha bewirtschafteter Fläche, von denen sie bis auf die kaufgegenständlichen Flächen alle übrigen Flächen zwischenzeitlich veräußert haben. Die Beteiligten zu 3) und 4) sind Nichtlandwirte, die die Absicht haben, den Dreiseithof zu sanieren, insbesondere den Stall umzubauen und als Werkstatt des von dem vom Beteiligten zu 4) betriebenen Handwerksbetrieb zu nutzen sowie die landwirtschaftlichen Flächen zu verpachten.

Der Antrag auf Genehmigung des notariellen Kaufvertrages ging bei der Genehmigungsbehörde am 14.04.1999 ein. Mit Zwischenbescheid vom 21.04.1999, dem beauftragten Notar am 26.04.1999 zugegangen, wurde die Frist zur Entscheidung gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG auf zwei Monate verlängert. Bei der Anhörung durch die Genehmigungsbehörde meldete sich der Zeuge J. als bewerbender Nebenerwerbslandwirt für die verkaufte Fläche. Dieser betreibt auf dem benachbarten Grundstück, Flurstück 684/3, eine Pferdezucht mit Pferdepension und Pferdetouristik. Die Beteiligte zu 5) informierte die Genehmigungsbehörde mit Schriftsatz vom 03.06.1999 darüber, dass sie das Vorkaufsrecht ausüben werde. Der Bescheid der Genehmigungsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 03.06.1999 ging den Beteiligten zu 1) bis 4) am 04.06.1999 zu.

Gegen diesen Bescheid haben die Beteiligten zu 1) und 2) sowie die Beteiligten zu 3) und 4) fristgerecht Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat nach mündlicher Verhandlung den Bescheid des Landwirtschaftsamtes vom 03.06.1999 aufgehoben und die Genehmigung zum notariellen Kaufvertrag erteilt.

Gegen diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 5) sofortige Beschwerde eingelegt.

Sie vertieft und ergänzt ihren erstinstanzlichen Vortrag. Das Amtsgericht habe zu Unrecht eine Aufstockungsbedürftigkeit des Betriebes des Zeugen J. verneint. Die Hofstelle und die landwirtschaftliche Fläche würde der Zeuge J. dazu nutzen, seine nebenerwerbliche landwirtschaftliche Tätigkeit auf eine solidere Basis zu stellen. Zwar seien Einzelheiten der beabsichtigten Nutzung im Detail noch nicht festgelegt und es fehle es momentan noch an einem Konzept für die vorhandenen Wohneinheiten. Allerdings liege ein "rudimentäres" Konzept zur Nutzung der vorhandenen Stallungen als Unterstellmöglichkeit für seine Pferde, ebenso wie die Nutzung der Hofstelle zur Lagerung von Futtermaterialien vor. Auch hätte das Amtsgericht nicht die Erwerbsfähigkeit des Zeugen J. in Frage stellen können. Eine Finanzierungszusage für den Erwerb der Hofstelle habe er zwischenzeitlich von der Badenia Bausparkasse erhalten.

Dem Zeugen J. könne auch nicht vorgeworfen werden, dass er 1996 etwaige Angebote zum Erwerb bzw. zur Pachtung von landwirtschaftlichen Nutzflächen abgelehnt habe, da er seinerzeit seinen Betrieb gegründet habe und die für eine Übernahme erforderlichen finanziellen Mittel nicht zur Verfügung gestanden hätten.

Die Beteiligte zu 5) beantragt,

den Beschluss des Amtsgerichts Bautzen - Landwirtschaftsgericht - vom 13.10.1999, 2 XV 37/99, aufzuheben und den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.

Die Beteiligten zu 1) bis 4) beantragen,

die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 5) zurückzuweisen.

Sie bestreiten weiterhin einen dringenden Aufstockungsbedarf des Zeugen J. . Die erstinstanzliche Zeugenvernehmung habe vielmehr ergeben, dass ein Konzept zur Bewirtschaftung der streitgegenständlichen Flächen nicht bestanden habe. Ebenso habe sich der Zeuge bei der Finanzierungsfrage in Widersprüche verwickelt. Auch scheide eine Nutzung der Stallungen für die Unterbringung von Pferden aus, da diese den dafür notwendigen Anforderungen nicht gerecht würden.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten wird auf die wechselseitig eingereichten Schriftsätze verwiesen.

Der Senat hat durch Vernehmung des Zeugen J. Beweis erhoben. Auf die Sitzungsniederschrift vom 10.03.2000 (Bl. 117-127 d. A.) wird insoweit Bezug genommen.

II.

Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 5) ist gemäß § 10 RSG i.V.m. §§ 22 GrdstVG, 22 Abs. 1, 9 LwVG, 22 Abs. 1 zulässig, aber unbegründet.

Das Amtsgericht hat im angefochtenen Beschluss zutreffend die Genehmigung zum Vertrag des Notars v. d. L. , D. , (UR-Nr. 639/1999-L) erteilt, da ein Versagungsgrund nach § 10 Satz 1 RSG i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG nicht vorliegt.

1. Der am 09.04.1999 vor dem Notar v. d. L. , D. , UR-Nr. 639/1999-L, geschlossene Kaufvertrag bedarf der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, da es sich bei den verkauften Grundstücken um landwirtschaftliche Flächen handelt, die bis 1996 Teil eines von den Veräußerern betriebenen landwirtschaftlichen Betriebes war.

2. Die Genehmigung des Vertrages gilt auch nicht gemäß § 6 GrdstVG wegen Verfristung als erteilt. Der eingeschaltete Notar war mit der Einholung der Genehmigung beauftragt. Deshalb war er auch für die Entgegennahme des Zwischenbescheides zuständig, so dass die Fristverlängerung bis 14.06.1999 nach § 6 Abs. 1 GrdstVG fristgemäß verfügt wurde. Die am 04.06.1999 den Beteiligten zugestellte Entscheidung der Genehmigungsbehörde ist daher vor Fristablauf erfolgt. Eine Genehmigungsfiktion ist mithin nicht eingetreten.

3. Ein Versagungsgrund nach § 10 Satz 1 RSG i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG besteht nicht.

Eine Genehmigung ist nur dann zu versagen, wenn die Veräußerung zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens führen würde. Dies ist in der Regel dann anzunehmen, wenn bisher landwirtschaftlich genutzte Flächen an einen Nichtlandwirt veräußert werden sollen und ein Vollerwerbslandwirt das Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt (BGHZ 94, 292, 295). Dies gilt auch dann, wenn auf Erwerberseite ein Nebenerwerbslandwirt zur Sicherung seiner Existenzgrundlage auf den Zuerwerb der verkauften Grundstücke angewiesen ist und es sich bei dem Käufer um einen Nichtlandwirt handelt (BGH - Beschluss vom 06.07.1990 - BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 94; OLG Karlsruhe - Urteil vom 04.06.1997 - 13 WLw 112/96, AgrarR 1997, 439, 440).

Die Versagung muss jedoch den Zweck der Norm entsprechen. Der Zweck des Versagungsgrundes in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG ist insoweit die Sicherung oder Verbesserung der Existenzgrundlage eines landwirtschaftlichen Betriebes, der dieses Grundstück, dessen Veräußerung nicht genehmigt werden soll, zur Aufstockung dringend benötigt (vgl. BGH - Beschluss vom 29.11.1996 - BLw 10/96 - AgrarR 1997, 249 250). Der Bedarf muss an dem Grundstück zur Verbesserung der landwirtschaftlichen Betriebsgrundlage bestehen, wobei die Landwirtschaft haupt- oder nebenberuflich betrieben werden kann (vgl. BGH, a.a.O.).

Die Untersagung der Veräußerung muss durch den von der Eingriffsnorm verfolgten Zweck gerechtfertigt sein; die Untersagung hat den Schutzzweck der gesetzlichen Eigentumsbindung zu entsprechen, die durch § 9 Abs. 1 GrdstVG bewirkt wird (vgl. BVerfGE 21, 73, 85 f.). Ein Grund zur Versagung liegt daher nicht vor, wenn der vom Siedlungsunternehmen benannte Erwerber zwar Landwirtschaft in Nebenerwerb betreibt, im Hauptberuf jedoch gewerblich tätig ist und das betreffende Grundstück auch gewerblich nutzen will. Die Versagung der Genehmigung eines bisher landwirtschaftlich genutzten Grundstücks aus der Erwägung, dass der Käufer Nichtlandwirt ist und das Grundstück auch nicht landwirtschaftlich nutzen will, darf nur erfolgen, um das Grundstück zur Verbesserung der Agrarstruktur zu verwenden. Eine solche tritt jedoch nicht ein, wenn auch der Nebenerwerbslandwirt das zu veräußernde Grundstück nicht land- oder forstwirtschaftlich nutzen, sondern einer anderen (hier gewerblichen) Nutzung zuführen will. Eine solche Bevorzugung von Landwirten im Nebenerwerb bei widmungsändernden Geschäften fördert agrarstrukturelle Belange nicht, entspricht nicht den Schutzzweck der Norm und wäre damit auch mit dem Eigentumsschutz und dem Gebot zur Gleichbehandlung der Verfassung, die eine Benachteiligung des Käufers nur dann zulässt, wenn dies nach dem Gesetzeszweck geboten ist, nicht zu vereinbaren. So liegt es jedoch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme in diesem Fall:

a) Die Erwerber sind allerdings Nichtlandwirte. Die Beteiligte zu 3) ist im öffentlichen Dienst angestellt und der Beteiligte zu 4) betreibt ein Handwerksunternehmen mit 7 Mitarbeitern. Eine eigene landwirtschaftliche Nutzung der erworbenen Flächen ist nicht vorgesehen.

b) Der Zeuge J. ist Nebenerwerbslandwirt, der im Hauptberuf Gewerbetreibender im Hinblick auf die von ihm betriebenen Betriebsteile Pferdetouristik und Pferdepension ist. Eine Versagung der Genehmigung würde dann und insoweit dem Zweck des Versagungsgrundes in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG entsprechen, wenn der Zeuge J. die verkauften Flächen zur Aufstockung seiner im Nebenerwerb betriebenen Landwirtschaft benötigten würde.

c) Dies ist jedoch nach dem Ergebnis der auch vom Senat durchgeführten Beweisaufnahme nicht der Fall. Der Zeuge J. beabsichtigt vielmehr, die ehemalige Hofstelle und die angrenzende Fläche nicht landwirtschaftlich, sondern gewerblich zur Erweiterung seines Touristikbetriebes zu nutzen. Es bedarf daher vorliegend keiner Entscheidung der im Senatstermin angesprochenen Frage, ob die vom Zeugen J. betriebene Pferdezucht noch eine landwirtschaftliche Nutzung darstellt, auch wenn die gezüchteten Pferde auschließlich nichtlandwirtschaftlichen Verwendungen später zugeführt werden sollen. Selbst wenn man die vom Zeugen J. betriebene Pferdezucht als landwirtschaftliche Nutzung ansehen würde, bestünde seitens des Zeugen J. kein dringender Bedarf zur Aufstockung des landwirtschaftlichen Betriebsteils.

Diese Feststellung trifft der Senat aufgrund der insoweit überzeugenden Ausführungen des Zeugen J. in der Verhandlung vom 30.03.2000, wonach die von ihm betriebene Pferdezucht nicht mehr als die von ihm zur Zeit beanspruchten Flächen benötigt. Nur der Umstand, dass er neben der Pferdezucht auch eine Pferdepension und Pferdetouristik betreibt, führt nach seinen eigenen Angaben dazu, dass er momentan dringend auf die Nutzung weiterer Flächen und Unterstellmöglichkeiten für die in Pension gegebenen Pferde angewiesen ist. Wenn er aber selbst einräumt, dass er ohne die von ihm ausgeübte gewerbliche Tätikeit (Pferdepension und Pferdetouristik) keinen Bedarf für weitere Flächen hätte, bedeutet dies, dass er weitere Flächen nur zur Beibehaltung und Ausweitung seiner gewerblichen Betriebsteils benötigt. Für die auch von ihm betriebene Pferdezucht ist der Zeuge J. nicht auf die kaufvetragsgegenständlichen Grundstücke angewiesen, da ein dringender Aufstockungsbedarf nicht festzustellen ist.

Soweit der Zeuge J. die kaufvertragsgegenständlichen Flächen zur Erweiterung seiner gewerblichen Betriebsteile (Pferdepension und Pferdetouristik) benötigt, ist er gegenüber einem erwerbenden Nichtlandwirt nicht durch Versagung der Genehmigung des Kaufvertrages mit einem Nichtlandwirt zu bevorzugen, da die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen als Pferdekoppel grundsätzlich keine landwirtschaftliche Nutzung darstellt (vgl. BGH - Beschluss vom 08.12.1995 - BLw 34/95, AgrarR 1996, 56, 57). Wenn der Zeuge J. für einen Ausbau seiner Betriebsteile Pferdetouristik und Pferdepension weitere Flächen benötigt, um die in Pension genommenen Pferde unterzubringen, ist damit keine landwirtschaftliche Nutzung verbunden, zumal er nach seinen Ausführungen in der Zeugenvernehmung am 10.03.2000 beabsichtigt, die kaufvertragsgegenständlichen Flächen von ca. 2,1 ha nicht zur Futtergewinnung, sondern als Pferdekoppel zu nutzen.

Sein behaupteter Aufstockungsbedarf würde daher im Ergebnis zu keiner landwirtschaftlichen Nutzung der kaufvertragsgegenständlichen Flächen führen. Ein dringender Aufstockungsbedarf eines landwirtschaftlichen Betriebes ist aber nur dann anzunehmen, wenn eine zusätzliche Fläche zur landwirtschaftlichen Nutzung benötigt wird. Fehlt es daran - wie vorliegend -, so beruht der Aufstockungsbedarf nicht auf einer landwirtschaftlichen Nutzung. Der Erwerb eines bisher landwirtschaftlich genutzten Grundstücks durch einen Nichtlandwirt bedeutet jedoch keine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG, wenn allein zwei Vorstellungen über eine künftige gewerbliche Nutzung einer ehemaligen Hofstelle (im konkreten Fall als Betriebsgebäude eines metallverarbeitenden Handwerksbetriebes oder als Wohn- und Gästehaus mit einer Stallanlage einer Pferdepension) miteinander konkurrieren. Dies gilt selbst dann, wenn einer der Erwerbsinteressenten Landwirtschaft als Nebenerwerb betreibt. Die generelle Bevorzugung des Nebenerwerbslandwirt in solchen Fällen wäre mit der Intention des Gesetzgebers, landwirtschaftliche Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung vorzubehalten, nicht in Einklang zu bringen.

Das Amtsgericht Bautzen - Landwirtschaftsgericht - hat daher im angefochtenen Beschluss im Ergebnis zutreffend die Genehmigung zum Kaufvertrag erteilt, da der Verkauf zu keiner ungesunden Verteilung von Grund und Boden im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG führt.

d) Dem steht auch nicht die von der Beschwerdeführerin zitierte Entscheidung (OLG Dresden - Beschluss vom 23.03.1999 - WLw 1447/96 - nicht veröffentlicht) entgegen.

Im dortigen Verfahren hatte der Senat im Rahmen der Genehmigungsfähigkeit einer Veräußerung von landwirschaftlicher Nutzfläche im Rahmen des GrdstVG zu beurteilen, ob die von einem bisherigen Nichtlandwirt geplante Weidewirtschaft für ein Pferde- und Reitsportzentrum eine landwirschafltiche Nutzung darstellt. Dies hat der Senat seinerzeit bejaht und damit den bisherigen Nichtlandwirt einem Voll- oder Nebenerwerbslandwirt gleichgestellt (vgl dazu auch OLG Stuttgart - Beschluss vom 10.03.1998 - 10 WLw 11/97, AgrarR 2000,108).

Maßgeblich für diese Beurteilung war zum einen, dass das vorgelegte Betriebskonzept - wenn auch langfristig - die vollständige Eigenversorgung der ca. 20 Pferde mit Futtermitteln aus den 24 ha zur Verfügung stehender landwirtschaftlichen Nutzfläche vorsah, wobei später auch ein Teil der selbst gewonnenen Futtermittel veräußert werden sollte. Zum anderen stünde der Qualifizierung als landwirtschaftlicher Betrieb nicht entgegen, dass Existenzgrundlage des Betriebes nicht die Einahmen aus landwirtschaftlicher Nutzung, sondern die Betriebseinnahmen aus dem gewerblichen Teil bilden.

Ob der Senat an dieser Rechtsprechung festhalten wird, kann vorliegend dahingestellt bleiben.

Im Gegensatz zum vorliegenden Fall, war in der zitierten Entscheidung nur zu prüfen, ob der Erwerber als Nichtlandwirt aufgrund seines Betriebskonzeptes einem Voll- oder Nebenerwerbslandwirt gleichzustellen ist. Nimmt man eine beabsichtigte landwirtschaftliche Nutzung an, so steht damit fest, dass der Erwerb durch den (Noch-)Nichtlandwirt zu keiner ungesunden Verteilung von Grund und Boden führt. Vorliegend ist aber neben der Qualifikation als Nebenerwerbslandwirt maßgeblich, ob der (unterstellte) landwirtschaftliche Betrieb des Zeugen J. auf den Zuerwerb dringend angewiesen ist. Zu dieser Problematik trifft die zitierte Entscheidung folgerichtig keine Ausführungen. Ob ein dringender Aufstockungsbedarf eines Nebenerwerbslandwirtes vorliegt, ist vielmehr anhand der konkreten Wirtschaftssituation und der geplanten Nutzung festzustellen (siehe oben 3 c)). Aufgrund dieser anderen Ausgangssituation, sind die Ausführungen der zitierten Entscheidung auf den vorliegenden Fall nur bedingt übertragbar. Während bei der Feststellung der Qualifikation als zukünftiger Nebenerewerbslandwirt nur einheitlich festgestellt werden kann, ob der geplante Betrieb (auch) landwirtschafltiche Nutzung betreibt, ist bei der Feststellung des Aufstockungsbedarfes eines bestehenden, auch Nebenerwerbslandwirtschaft betreibenden Betriebes danach zu differenzieren, für welchen Tätigkeitsbereich die Flächen benötigt werden. Sollen die Flächen einer Ausweitung des gewerblichen Teils dienen, so ist damit per se keine Stärkung der landwirtschaftlichen Existenzgrundlage verbunden, da allenfalls die Einkünfte aus dem Gewerbebetrieb gesteigert würden. Werden darüberhinaus die Einkünfte - wie in der zitierten Entscheidung - im Wesentlichen aus der gewerblichen Tätigkeit erzielt, so wäre bereits fraglich, ob ein dringender Aufstockungsbedarf nicht generell abzulehnen ist, da die landwirtschaftliche Tätigkeit augenscheinlich keine Existenzgrundlage bieten kann und bietet.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 LwVG. Im vorliegenden Fall entspricht es billigem Ermessen, die gerichtlichen Gebühren beider Rechtszüge der Beteiligten zu 5) aufzuerlegen. Dagegen war die Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht anzuordnen, da besondere Gründe, die es rechtfertigen könnten, in Abweichung von dem allgemeinen Grundsatz der freiwilligen Gerichtsbarkeit, nach dem die Nichterstattung außergerichtlicher Kosten die Regel bildet, einem Beteiligten die Erstattung außergerichtlicher Kosten aufzugeben, nicht vorliegen (vgl. Barnstedt/Steffen, LwVG 5. Auflage, § 45 Rn. 4 und 17 m.w.N.).

Die Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof war nicht zuzulassen (§ 24 Abs. 1 LwVG). Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die in der Entscheidung berührten Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Sie weicht auch nicht von einer veröffentlichten Entscheidung des BGH's oder eines OLG's ab, da vorliegend allein auf die vom Zeugen J. bekundete beabsichtigte Nutzungsart der kaufvertragsgegenständlichen Fläche abzustellen war.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf §§ 34 Abs. 2, 36 Abs. 1 Satz 1 LwVG i.V.m. § 20 KostO.

Ende der Entscheidung