Judicialis Rechtsprechung

Zur Frage der Wirksamkeit einer formularvertraglichen Regelung, durch die die Rechte des Pächters auf Minderung, Zurückbehaltung und Aufrechnung für den Fall ausgeschlossen werden, dass sich der Verpächter mit ihrer Geltendmachung nicht einverstanden erklärt.

10 U 107/97

Urteil vom 04.06.1998

Tenor:

Mit Vertrag vom 17.01.1995 verpachtete die Klägerin an den Beklagten Gewerberäume im Hause G. 37 in N. zum Betriebe einer Schankwirtschaft unter Vereinbarung eines monatlichen Pachtzinses von 3.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer und einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 500 DM ebenfalls zuzüglich Mehrwertsteuer. Ziffer 5.6 des Vertrages, auf dessen Inhalt im übrigen Bezug genommen wird, lautet wie folgt:

Der Pachtzins, die Nebenkostenabschläge und die endgültig abgerechneten Nebenkosten sind ohne jeden Abzug zu zahlen. Eine Minderung, mit der sich der Verpächter nicht einverstanden erklärt hat, ist ausgeschlossen. Dasselbe gilt für eine Zurückbehaltung oder Aufrechnung mit Ansprüchen, deren sich der Pächter berühmt, sofern diese nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind.

Ab März 1995 leistete der Beklagte nur noch unregelmäßige Pachtzinszahlungen. Daraufhin kündigte die Klägerin das zwischen den Parteien bestehende Vertragsverhältnis mit Schreiben vom 11.03.1996 fristlos mit der Begründung, der Beklagte sei mit einem Betrag von insgesamt 30.025 DM in Rückstand.

Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits sind Pachtzinsansprüche in Höhe von insgesamt 66.425 DM für die Zeit bis einschließlich März 1997. Außerdem begehrt die Klägerin die Rückgabe des Pachtobjektes.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat geltend gemacht, das streitgegenständliche Pachtobjekt weise erhebliche Mängel auf, die er seit Mai 1995 ständig gegenüber der Klägerin gerügt habe.

Heizung und Abluftanlage könnten nicht ordnungsgemäß betrieben werden, was sich äußerst nachteilig auf die Umsatzentwicklung auswirke. Dies habe ihn veranlaßt, den vereinbarten Pachtzins zu mindern. Mit dieser Minderung habe sich die Klägerin bei einer Unterredung im März 1996 einverstanden erklärt. Außerdem hat er sich auf das Bestehen eines Leistungsverweigerungsrechts wegen dieser Mängel berufen.

Durch das angefochtene Urteil hat das Landgericht der Klage bis auf einen Teil des geltend gemachten Zinsanspruchs stattgegeben. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin sei begründet, weil das Pachtverhältnis der Parteien infolge der Kündigung der Klägerin vom 11.03.1996 infolge Zahlungsverzugs des Beklagten mit mehr als zwei aufeinanderfolgenden Pachtzinsraten beendet sei. Der Beklagte sei nämlich nicht zur Minderung berechtigt gewesen. Dies ergebe sich aus der Regelung in Ziffer 5.6 des Pachtvertrages vom 17.01.1995, so daß dahinstehen könne, ob die angeblichen Mängel tatsächlich vorhanden seien.

Wirksamkeitsbedenken bestünden insoweit nicht. Der Beklagte könne sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Klägerin habe sich mit der von ihm vorgenommenen Pachtzinsminderung einverstanden erklärt, weil sein diesbezügliches Vorbringen nicht hinreichend substantiiert sei. Dem Zahlungsanspruch der Klägerin sei der Beklagte im übrigen der Höhe nach nicht entgegengetreten.

Gegen dieses Urteils richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er die vollständige Klageabweisung begehrt.

Entscheidungsgründe:

I.

Der form- und fristgerecht eingelegte Einspruch des Beklagten ist nicht geeignet, das Versäumnisurteil vom 12.02.1998 in Frage zu stellen. Durch dieses ist die Berufung des Beklagten zu Recht zurückgewiesen worden. Seine Verurteilung zur Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Pachtobjekts und zur Zahlung von 66.425 DM nebst Zinsen ist auch unter Berücksichtigung seines zweitinstanzlichen Vorbringens nicht zu beanstanden, weil die fristlose Kündigung der Klägerin vom 11.03.1996 nach den §§ 581 Abs. 2, 554 Abs. 1 BGB begründet war.

Das Bestehen eines Kündigungsrechts der Klägerin wegen Zahlungsverzugs des Beklagten sowie die Höhe des Zahlungsanspruches und damit die Entscheidung des Rechtsstreits hängen ausschließlich davon ab, ob dem Beklagten ein Recht zur Minderung des vereinbarten Pachtzinses oder ein Leistungsverweigerungsrecht zustand. Dies ist in Übereinstimmung mit dem angefochtenen Urteil unabhängig davon zu verneinen, ob das Pachtobjekt mit den vom Beklagten behaupteten Mängeln behaftet war oder nicht.

Der Ausschluß eines Minderungsrechts sowie eines Leistungsverweigerungsrechts (Zurückbehaltung) des Beklagten in Ziffer 5.6 des Pachtvertrages vom 17.01.1995 kann nicht im Hinblick auf die Regelungen der §§ 10 und 11 AGBG in Frage gestellt werden. Diese finden vorliegend keine Anwendung, weil die in Rede stehende Klausel im Sinne des § 24 AGBG im kaufmännischen Verkehr vereinbart worden ist.

Dabei kann dahinstehen, ob es insoweit, wozu der Senat neigt, als ausreichend anzusehen ist, daß der Beklagte jedenfalls im Zuge des Abschlusses des streitgegenständlichen Pachtvertrages, durch den seine Tätigkeit als Gastwirt eingeleitet wurde, Kaufmannseigenschaft im Sinne des § 24 AGBG erlangt hat (so z.B. mit zutreffenden Erwägungen OLG Oldenburg NJW 1989, 1081 und Ulmer/Brandner/Hensen, 8. Aufl., § 24 AGBG Rdn. 11; a.A. jedoch z.B. OLG Koblenz NJW 1987, 74 sowie Palandt/Heinrichs, 57. Aufl., § 24 Rdn. 11 und Wolf/Horn/Lindacher, 3. Aufl., § 24 AGBG Rdn. 6; siehe auch differenzierend MK-Basedow, 3. Aufl., § 24 AGBG Rdn. 3). Selbst wenn man dies verneint, ergibt sich keine andere rechtliche Beurteilung. In Übereinstimmung mit den Erwägungen im Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 26.11.1997 (38 C 250/97), das dem Beklagten keine Veranlassung gegeben hat, sein diesbezügliches Vorbringen im vorliegenden Rechtsstreit zu ergänzen, ist davon auszugehen, daß er jedenfalls Minderkaufmann war. Das hat er entsprechend in der Klageerwiderung vorgetragen. § 24 AGBG ist auch bei einem Minderkaufmann einschlägig. Eine (weitere) Tätigkeit als Angestellter steht der Eigenschaft als Minderkaufmann nicht entgegen. Gleichermaßen ist anzunehmen, daß der geschlossene Vertrag zum Betrieb des entsprechenden Handelsgewerbes gehört. Ob, soweit es um die Minderung geht, § 11 Nr. 10 AGBG auf Miet- und Pachtverträge überhaupt anwendbar ist, kann bei dieser Sachlage dahinstehen.

Die Regelung in Ziffer 5.6 des Vertrages vom 17.01.1995 verstößt auch nicht gegen die Generalklausel des § 9 AGBG. Durch sie wird der Beklagte nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine derartige unangemessene Benachteiligung kommt zwar im Falle eines umfassenden Ausschlusses der Gewährleistung in Betracht. Vorliegend wurden jedoch die gesetzlichen Rechte des Beklagten aufgrund von Mängeln des Pachtobjekts nicht vollständig ausgeschlossen, sondern nur beschränkt.

Zwar stand ihm ein Anspruch auf Minderung nur dann zu, wenn sich die Klägerin mit ihr einverstanden erklärte, so daß diesem Recht kaum praktische Bedeutung beigemessen werden konnte. Dem Beklagten blieb es jedoch, worauf bereits das Landgericht hingewiesen hat, unbenommen, die von ihm wegen des Vorhandenseins von Mängeln des Pachtobjekts geleisteten Überzahlungen im Wege einer gesonderten Klage unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzufordern und mit einer ihm auf diesem Wege rechtskräftig zuerkannten Forderung gegen später fällig werdende Mietzinsansprüche der Klägerin aufzurechnen. Die in Rede stehende Klausel begegnet daher auch bei der gebotenen objektiven Auslegung ebenso wenig Wirksamkeitsbedenken wie diejenige, die Gegenstand der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27.01.1993 (BGHZ 91, 375 = NJW-RR 1993, 519 ff.) und des Senatsurteils vom 27.10.1994 (WuM 1995, 392 = ZMR 1995, 303 = NJW-RR 1995, 850) waren (ebenso z.B. auch Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl. Rdn. 147). Die Möglichkeit einer Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen ist in Ziffer 5.6 des Vertrages ausdrücklich erwähnt.

Ebenso bestehen dann keine Bedenken, eine Zurückbehaltung (wovon sowohl das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB als auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB erfaßt werden) als ausgeschlossen anzusehen.

Ende der Entscheidung