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OLG Düsseldorf Urteil vom 28.10.1999 - 10 U 167/98 -

Mit Vertrag vom 28.05.1993 mietete die Klägerin von den Beklagten in der Altstadt von D. gewerbliche Räume in einer Größe von ca. 756 qm zum Betriebe eines "Irish-Pub" mit Vollküche. Der Vertrag, auf dessen Inhalt im übrigen Bezug genommen wird, lautete u.a. wie folgt:

"§ 1 Mietgegenstand

...

10. Der Vermieter leistet keine Gewähr dafür, daß die Mietbereiche in allen Einzelheiten entsprechend der Grundrißzeichnung ausgeführt werden. Wesentliche Abweichungen bedürfen der gegenseitigen Abstimmung. Aus der eventuellen Umgestaltung fremder Mietbereiche innerhalb der Passage kann der Mieter keine Rechte herleiten. Die Gesamtkonzeption der Passage wird allerdings gewährleistet.

§ 2 Mietzweck

...

2. Dem Mieter wird für die Dauer des Mietvertrages zugesichert, daß innerhalb des kein weiterer gastronomischer Betrieb eingerichtet wird, der vom Konzept her dem irischen Pub gleicht und der vom Schwerpunkt her seinen Getränkeausschank auf Bier ausgerichtet hat. An einen 2. Gastronomiebetrieb im 1. Obergeschoß, der ebenfalls die Galerie und Terrasse mitbewirtschaftet, kann der Vermieter vermieten."

In der Baubeschreibung für das streitgegenständliche Objekt heißt es hinsichtlich des Erdgeschosses:

"Die gewerbliche Verkaufsfläche kann in bis zu 13 kleinere Ladenflächen aufgeteilt werden."

Nachfolgend haben die Beklagten einen Teil der vorgenannten Ladeneinheiten baulich umgestaltet und zum Betriebe einer sogenannten Tapas-Taverne mit spanisch-mediteranen Ambiente an den Gastromen L., der in der näheren Umgebung mehrere weitere Lokale betreibt, vermietet.

Die Klägerin ist der Auffassung, diese Vermietung verstoße gegen den ihr vertraglich zugesicherten Konkurrenzschutz, der in den eingangs zitierten vertraglichen Regelungen zum Ausdruck komme. Sie hat daher Unterlassungsklage gegen den Beklagten erhoben mit dem Ziel, die Vermietung, Verpachtung oder sonstige Überlassung von Geschäftsräumen zu gastronomischen Zwecken zu unterbinden. Die Unterlassung einer derartigen Vermietung sei um so mehr geboten, als der Konkurrenzbetrieb des Gastronomen L. eine intensive Außenbewirtschaftung betreibe, durch die der Zugang zu dem von ihr - der Klägerin - betriebenen Pub erheblich erschwert und beeinträchtigt werde.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt.

Sie haben geltend gemacht, die von der Klägerin beanstandete anderweitige Vermietung stelle keinen Verstoß gegen den zu ihren Gunsten bestehenden Konkurrenzschutz dar, weil der neue Betrieb deutliche Unterschiede gegenüber einem irischen Pub aufweise. Darüberhinaus könne die Klägerin keinerlei Konkurrenzschutz mehr beanspruchen, nachdem sie, die Beklagten, das mit Vertrag vom 28. 05. 1993 begründete Mietverhältnis fristlos gekündigt hätten, weil die Klägerin seit April 1997 keine Miete mehr gezahlt habe, so daß sie zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts verpflichtet sei.

Durch das angefochtene Urteil hat die Landgericht die Klage abgewiesen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihr Unterlassungsbegehren weiterverfolgt.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist sachlich nicht gerechtfertigt. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Auch ihr zweitinstanzliches Vorbringen rechtfertigt keine für die Klägerin günstigere Entscheidung. Ihr steht der geltend gemachte Unterlassungsanspruch nicht zu.

1. ...

2.

Maßgebend für die Beurteilung der Frage, ob und ggfs. in welchem Umfang die Beklagten der Klägerin Konkurrenzschutz zu gewähren haben, ist ausschließlich die in § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages vom 28. 05. 1993 von den Parteien getroffene Regelung. Dies zeigt gerade deren Existenz, deren es nicht bedurft hätte, wenn der Klägerin bereits auf der Grundlage sonstiger vertraglicher Bestimmungen, insbesondere des § 1 Ziff. 10 des Vertrages, ein derartiger Konkurrenzschutz hätte gewährt werden sollen. Hinzu kommt, daß in § 2 Ziff. 2 ausdrücklich von einer Zusicherung zu Gunsten der Klägerin die Rede ist, deren Umfang nachfolgend erkennbar abschließend festgelegt worden ist.

Die Maßgeblichkeit von § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages vom 28. 05. 1993 gilt umso mehr, als die Regelung in § 1 Nr. 10, wonach die Gesamtkonzeption der Passage gewährleistet wird, ebenso wie die Baubeschreibung, die Aufteilung der gewerblichen Verkaufsfläche im Erdgeschoß in 10 kleinere Ladenflächen vorsieht, ausschließlich bauliche Aspekte zum Gegenstand hat, so daß ein Konkurrenzschutz zu Gunsten der Klägerin daraus nicht hergeleitet werden kann. Dies gilt, wie das Landgericht zu Recht angenommen hat, in gleicher Weise für die Wendung im Schreiben der Fa. A. vom 01. 02. 1994, im Erdgeschoß fänden 14 Einzelhandelsgeschäfte Platz. Darüberhinaus ist in § 1 Ziff. 10 ausdrücklich vereinbart, daß der Mieter aus einer eventuellen Umgestaltung fremder Mietbereiche innerhalb der Passage keine Rechte herleiten kann. Schließlich kann § 2 Ziff. 2 entgegen der Auffassung der Beklagten nicht entnommen werden, daß im gesamten Objekt nur ein weiterer Gastronomiebetrieb im ersten Obergeschoß angesiedelt werden kann. Vielmehr ist eine derartige "Ansiedlung" ohne weiteres, also unabhängig davon möglich, ob eine Vergleichbarkeit mit dem Pub der Klägerin gegeben ist und ob überwiegend Bier zum Ausschank kommt, während die Inbetriebnahme eines weiteren Gastronomiebetriebes im Erdgeschoß nur dann zulässig ist, wenn diese Voraussetzungen nicht gegeben sind.

3.

Es kommt somit entscheidend darauf an, ob das streitgegenständliche Konkurrenzobjekt demjenigen der Klägerin "vom Konzept her" gleicht, also einem irischen Pub vergleichbar ist, und "vom Schwerpunkt her seinen Getränkeausschank auf Bier ausgerichtet hat". Daß beide Voraussetzungen kumulativ gegeben sein müssen, liegt angesichts des Wortlauts der diesbezüglichen vertraglichen Regelung nahe. Nach Auffassung des Senats zeigt sich in der Bezugnahme auf das "Konzept" eines (oder auch des) irischen Pubs deutlich, daß insoweit die einem solchen Lokal zugeschriebenen landestypischen Eigenschaften und nicht etwa nur die Versorgung von Gästen mit Speisen und Getränken (vornehmlich Bier) für die Gewährung von Konkurrenzschutz maßgeblich sein sollte. Auf den Schwerpunkt des Getränkeausschanks kommt es daher nicht an, wenn bereits die Voraussetzung der Vergleichbarkeit der in Rede stehenden Gastronomiebetriebe zu verneinen ist. Dies ist in der Tat der Fall.

Schon der bloße Hinweis auf eine "Tapas Taverne" mit "spanisch-mediterranem Ambiente" im Rahmen der Außenwerbung läßt für potentielle Besucher ohne weiteres erkennen, daß das entsprechende Lokal keine Gemeinsamkeiten mit einem irischen Pub im Sinne des von den Parteien getroffenen Konkurrenzschutzregelung aufweist, so daß die Kriterien für die Entscheidung, welchem der beiden Lokale sie einen Besuch abstatten sollen, hinreichend deutlich voneinander abweichen. Hinzu kommt, daß es der Klägerin beim Vertragsschluß ersichtlich darauf ankam, vor dem Betrieb eines Lokals geschützt zu werden, das in der näheren Umgebung den gleichen Kundenstamm ansprach wie ihr eigenes Unternehmen und dessen Vorhandensein daher zumindest die Gefahr von erheblichen und nachhaltigen Umsatzeinbußen mit sich brachte (ebenso z.B. OLG Karlsruhe NJW-RR 1990, 1234 = ZMR 1990, 215 für den Fall, daß zwei Gaststätten unterschiedliche Spezialitäten anbieten; vgl. dazu auch BGH NJW-RR 1988, 717). Dies gilt, worauf die Beklagten zutreffend hinweisen, um so mehr, als in unmittelbarer Nachbarschaft unstreitig bereits zahlreiche Lokale jeden denkbaren Zuschnitts betrieben werden, von denen ebenfalls eine Konkurrenzsituation ausgeht. Dies spricht zusätzlich dagegen, die in Rede stehende Vertragsklausel auf ein Unternehmen auszudehnen, das nach seiner Bezeichnung und von seinem Erscheinungsbild her ein völlig andersartiges Gepräge hat.

Die von der Berufung angeführten Erschwernisse der Zugangsmöglichkeit rechtfertigen keine andere Beurteilung. Es geht hierbei nicht um Fragen des Konkurrenzschutzes und ihre Beseitigung wird auch nicht vom Berufungsantrag gedeckt.

4.

Ob die Klägerin im Hinblick auf die fristlosen Kündigungen der Beklagten vom 24.07.1998 und vom 04.08.1998 aus dem Mietvertrag vom 28.05.1993 überhaupt noch Rechte herleiten kann, bedarf angesichts der Erwägungen zu Ziff. 3 keiner Entscheidung. Es kommt daher im vorliegenden Rechtsstreit insbesondere nicht darauf, ob diese Kündigungen wegen Zahlungsverzugs der Klägerin gerechtfertigt waren oder ob ein derartiger Zahlungsverzug deswegen zu verneinen ist, weil die Klägerin berechtigt war, den vereinbarten Mietzins wegen des Vorhandenseins von Mängeln des Mietobjekts zu mindern.

Ende der Entscheidung