Judicialis Rechtsprechung

2) Zu den Voraussetzungen, unter denen eine fristlose Kündigung des Untermieters deswegen gerechtfertigt ist, weil der Untervermieter beim Vertragsschluss seine Nichteigentümerstellung hinsichtlich des Mietobjekts nicht offenbart hat.

3) Der Entzug der gefälligkeitshalber überlassenen Nutzung von Gewerbeflächen, die nicht Gegenstand des Mietvertrages sind, rechtfertigt keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter.

Urteil vom 19.10.2000

10 U 227/99

Gründe:

1) Das Mietverhältnis der Parteien galt nicht nach § 566 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, so daß eine ordentliche Kündigung zum 30.08.1998 nicht in Betracht kam. Die Schriftform des § 126 BGB. ist vorliegend in Übereinstimmung mit dem landgerichtlichen Urteil gewahrt, obwohl die im Besitz des Beklagten befindliche Ausfertigung des Vertrages vom 01.03.1996 von keiner der Parteien unterzeichnet worden ist. Es reicht nämlich aus, wenn nur eines von mehreren Vertragsexemplaren, die die Beteiligten hergestellt haben, im Zeitpunkt der Unterzeichnung den an die Einhaltung der Schriftform zu stellenden Anforderungen genügt (Senatsurteil vom 08.06.2000 in Sachen 10 U 99/99 im Anschluß an BGH NJW 1999, 2591). Dies ist hinsichtlich der von der Klägerin zu den Akten gereichten Vertragsausfertigung zweifelsfrei der Fall. Gegen die entsprechende Annahme der angefochtenen Entscheidung hat der Beklagte im übrigen in der Berufungsinstanz auch keine Einwendungen mehr erhoben.

2) Die Kündigung des Beklagten vom 31.12.1998 war auch nicht nach § 549 a BGB deswegen gerechtfertigt, weil ihm die Klägerin beim Abschluß des Vertrages vom 01.03.1996 nicht mitgeteilt hat, daß sie nicht Eigentümerin des Mietgrundstücks war, so daß nur eine Untervermietung in Betracht kam. Dabei kann dahinstehen, ob diese Tatsache dem Beklagten anderweitig bekannt geworden war. Zwar mag es Fälle geben, in denen bei einer solchen Sachlage dem (Unter-) Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung zugebilligt werden kann. Eine zur fristlosen Kündigung berechtigende Verletzung einer Aufklärungspflicht seitens des (Unter-) Vermieters setzt jedoch voraus, daß seine Nichteigentümerschaft einen Umstand darstellt, der nur ihm bekannt ist und von dem er weiß oder zumindest wissen muß, daß die Entscheidung seines Verhandlungspartners zum Vertragsschluß von der Kenntnis dieses Umstands beeinflußt wird (vgl. z.B. Bub/Treier/Reinstorf, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdn. 191). Dafür, daß dies beim Beklagten der Fall gewesen wäre, ist, wie das Landgericht zu Recht angenommen hat, nichts ersichtlich. Vielmehr hat der Beklagte selbst diesen Gesichtspunkt erstmals im Schriftsatz vom 22.10.1999 aufgezeigt, obwohl ihm ausweislich der Klageerwiderung vom 02.07.1999 zu diesem Zeitpunkt längst bekannt war, daß das streitgegenständliche Mietobjekt nicht im Eigentum der Klägerin stand, wie insbesondere sein Hinweis auf den im Jahre 1998 erfolgten "Eigentümerwechsel" zeigt. Vom Vorliegen eines zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führenden wichtigen Grundes kann unter diesen Umständen keine Rede sein. Darüber hinaus kann die vor Einfügung des § 549 a BGB insbesondere zum Wohnungsmietrecht bei gewerblicher Zwischenvermietung ergangene Rechtsprechung (vgl. dazu z.B. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rdn. 259 und LG Kiel WuM 1987, 319) nicht mehr herangezogen werden, weil sie infolge der gesetzlichen Neuregelung bedeutungslos geworden ist.

3) Dem Beklagten kann ein Recht zur fristlosen Kündigung auch nicht auf der Grundlage des § 542 BGB deswegen zugebilligt werden, weil ihm die Nutzungsmöglichkeit hinsichtlich des Mietobjekts teilweise entzogen worden wäre. Das Landgericht hat zu Recht angenommen, daß die Flächen, auf denen die beiden Container vorübergehend abgestellt worden sind, nicht Gegenstand des Mietvertrages vom 01.03.1996 waren. Eine unbegrenzte Duldungspflicht der Klägerin ist insoweit auch nicht dadurch begründet worden, daß sie gegen das Aufstellen der Container durch den Beklagten keine Einwendungen erhoben hat. Im angefochtenen Urteil ist ein Rechtsbindungswillen der Klägerin in dieser Hinsicht mit durchweg zutreffenden Erwägungen zu Recht verneint worden. Es spricht in der Tat nichts dafür, daß sich die Klägerin auf Dauer der Möglichkeit hätte begeben wollen, diesen von ihr angemieteten Teil des Objekts selbst zu nutzen. Daß der Beklagte seinerseits der Klägerin einen Container unentgeltlich zur Verfügung gestellt hat, deutet zusätzlich auf den Gefälligkeitscharakter der von den Parteien in dieser Hinsicht getroffenen Abmachungen hin. Daran ändert auch die Tatsache nichts, daß "die Nutzungsmöglichkeit der Lagerfläche vor dem Bürogebäude für den Beklagten von existenzieller Bedeutung" gewesen sein mag. Sollte dies tatsächlich der Fall sein, hätte er diesen Umstand dadurch Rechnung tragen müssen, daß er auch diese Flächen - eventuell auch gegen Zahlung eines entsprechenden Entgelts - in das Vertragsverhältnis mit der Klägerin einbezog. Darüber hinaus hatte der Beklagte unwidersprochen auch die Möglichkeit, sie von der neuen Eigentümerin, also der Rechtsnachfolgerin der Klägerin, gegen Zahlung einer angemessenen Vergütung anzumieten. Daß er von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht hat, kann nicht zu Lasten der Klägerin gehen. Auf eine weitere kostenlose Nutzung der in Rede stehenden Flächen, wie sie die Klägerin bis dahin hingenommen hatte, hatte er keinen Anspruch.

Ende der Entscheidung