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Zur Frage des Vorliegens eines zur fristlosen Kündigung berechtigenden wichtigen Grundes im Falle der Zahlungsunfähigkeit des (gewerblichen) Mieters

OLG Düsseldorf Urteil vom 25.11.1999 - 10 U 37/99 -

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Die zulässige Berufung der Klägerin ist sachlich nicht gerechtfertigt. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Auch ihr zweitinstanzliches Vorbringen rechtfertigt keine für die Klägerin günstigere Entscheidung.

Gründe:

Das Bestehen des von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzanspruchs setzt voraus, daß die Beklagte das mit Vertrag vom 21./22.1.1991 begründete Mietverhältnis und den zugehörigen Instandhaltungsvertrag zu Unrecht gekündigt hat. Nach Auffassung des Senats stand der Beklagten indes in Übereinstimmung mit dem landgerichtlichen Urteil ein Recht zur fristlosen Kündigung zu mit der Folge, daß die Klage keinen Erfolg haben kann, ohne daß es eines Eingehens auf die Frage der Aktivlegitimation der Klägerin bedürfte. Bei dieser Sachlage kann ebenfalls dahinstehen, ob die in den rechtskräftig entschiedenen Vorprozessen getroffene Feststellung, die Kündigung der Beklagten vom 6.6.1997 sei wirksam, im Hinblick auf die Abtretungen und das im Rechtsstreit des Kaufmanns K. gegen die Beklagte abgewiesene Feststellungsverlangen für den vorliegenden Rechtsstreit Rechtskraftwirkung entfaltet. Die Richtigkeit dieser in den Urteilen des Landgerichts D. vom 28.10. und 23.12.1997 zum Ausdruck gebrachten Auffassung, die auch der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts D. mit Urteil vom 15.10.1998 gebilligt hat und der das Landgericht in seiner angefochtenen Entscheidung im Ergebnis gefolgt ist, ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß ein Mietverhältnis auch im Falle des Fehlens der Voraussetzungen des § 554 a BGB fristlos gekündigt werden kann, wenn ein wichtiger Grund gegeben ist (vgl. z.B. Palandt/Putzo, 58. Aufl., § 554 a BGB Rdn. 5 und Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdn. 195, 196, jeweils mit weiteren Nachweisen). Ein wichtiger Grund in diesem Sinne setzt voraus, daß infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlagen derart gefährdet ist, daß sie dem Kündigenden auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zuzumuten ist (so z.B. BGH LM § 581 BGB Nr. 24). Eine derartige Unzumutbarkeit war für die Beklagte im Zeitpunkt ihrer Kündigung vom 6.6.1997 gegeben, so daß es einer Nachfristsetzung entsprechend Ziff. 8.4 des Mietvertrages vom 21./22.1.1991 nicht bedurfte.

Dabei kann offenbleiben, ob die Annahme des landgerichtlichen Urteils gerechtfertigt ist, die Berechtigung der Beklagten zur fristlosen Kündigung unter dem Gesichtspunkt des Bestehens eines wichtigen Grundes ergebe sich daraus, daß die Klägerin "über einen Zeitraum von fast eineinhalb Jahren nicht mehr handlungsfähig" gewesen sei, so daß "tatsächlich und rechtlich" ein Ansprechpartner nicht zur Verfügung gestanden habe.

Darüber hinaus kann davon ausgegangen werden, daß der bloße Vermögensverfall einer Mietvertragspartei für sich allein noch keinen hinreichenden Grund darstellt, der dem Vertragspartner die Berechtigung verleiht, sich mit sofortiger Wirkung aus dem Vertragsverhältnis zu lösen. Zugunsten der Klägerin kann vielmehr angenommen werden, daß auch bei einer derartigen Sachlage ein Kündigungsgrund nur dann zu bejahen ist, wenn sich die mangelnde Solvenz in der Geschäftsführung und in der Wertschätzung des Objekts niedergeschlagen hat (so OLG München ZMR 1997, 458 = NJWE MietR 1997, 202 für den Fall der fristlosen Kündigung des Vermieters) oder wenn die Löschung einer GmbH mit einer wesentlichen Verschlechterung ihrer Vermögensverhältnisse einhergeht (vgl. Fritz, Geschäftsraummietrecht, 2. Aufl., Rdn. 422). Auch vorliegend war nämlich aus der Sicht der Beklagten im Zeitpunkt ihres Kündigungsausspruchs eine vergleichbare Sachlage gegeben:

Der am 17.11.1993 von der Klägerin gestellte Konkursantrag war mit Beschluß des AG D. vom 11.12.1996 mangels Masse abgewiesen worden, so daß die Klägerin als zahlungsunfähig anzusehen war. Darüber hinaus war sie ..., am 3.2.1997 von Amts wegen aufgelöst und am 28.5.1997 von Amts wegen im Handelsregister gelöscht worden. Dies alles rechtfertigt die Annahme, die Beklagte habe sich nicht darauf einzulassen brauchen, die langfristigen Verträge mit der vermögenslosen Klägerin, deren Existenzdauer nicht abzusehen gewesen sei, fortzusetzen, weil eine verläßliche Aussicht auf eine dauerhafte weitere Nutzung des Mietgegenstandes bis zum regulären Vertragsende nicht gegeben gewesen sei. Dies gilt umso mehr, als sich die Klägerin selbst nicht mehr in der Lage sah, ihren Instandhaltungsverpflichtungen weiter nachzukommen.

Dem steht nicht die Tatsache entgegen, daß die Klägerin ihre Wartungspflichten auf die St. GmbH übertragen hatte und daß dieses Unternehmen in der Folgezeit die erforderlichen Dienstleistungen beanstandungsfrei erbracht hat. Entscheidend ist vielmehr, daß aus der damaligen Sicht der Beklagten angesichts der nachteilig veränderten Verhältnisse in der Sphäre der Klägerin eine Gefährdung ihrer diesbezüglichen Rechte jedenfalls nicht ausgeschlossen werden konnte. Unter den gegebenen Umständen konnte von ihr daher nicht erwartet werden, daß sie der weiteren Entwicklung tatenlos entgegensah. Vielmehr mußte ihr bei verständiger Betrachtungsweise unter Wahrung ihrer wirtschaftlichen Belange die Möglichkeit zugestanden werden, im Wege der fristlosen Kündigung für klare und eindeutige Verhältnisse zu sorgen mit der Folge, daß die vertraglichen Beziehungen der Parteien aufgrund der Kündigung der Beklagten vom 6.6.1997 und nicht erst infolge der Kündigung der Klägerin vom 20.10.1997 beendet worden sind.

Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, die Beklagte sei ihrer Verpflichtung zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses und der Wartungskosten seit September 1995 nicht mehr nachgekommen, so daß die Klägerin gezwungen gewesen sei, insoweit gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Zu berücksichtigen ist nämlich, daß die Klägerin mit Vertrag vom 5.8.1994 die Mietzinsansprüche abgetreten hatte und die Beklagte die Wirksamkeit des Forderungsübergangs bestritt. Darüber hinaus fällt ins Gewicht, daß die Beklagte geltend machte, der Abtretung der Vergütungsansprüche für die Wartungsleistungen an die St. GmbH habe ein Abtretungsverbot entgegengestanden. Unter diesen Umständen kann der Beklagten nicht angelastet werden, sie habe sich ihrerseits nicht vertragstreu verhalten und infolgedessen das ihr zustehende Recht zur fristlosen Kündigung verloren.

Ohne Einfluß auf das Bestehen eines Kündigungsrechts der Beklagten war es auch, daß die Parteien die Nutzung der streitgegenständlichen Fernsehanlage bis zum 30.6.1998 vereinbart haben. Den diesbezüglichen Erwägungen des angefochtenen Urteils ist nichts hinzuzufügen. Sie werden auch von der Klägerin nicht mehr in Frage gestellt.

Schließlich hat die Beklagte ihr Kündigungsrecht auch nicht dadurch verwirkt, daß sie nicht unmittelbar nach Ablehnung des Konkursantrages am 11.12.1996, sondern erst mit einer Verzögerung von etwa einem halben Jahr gekündigt hat (vgl. dazu z.B. Senat ZMR 1996, 436). Zum einen konnte sie die Löschung der Klägerin im Handelsregister abwarten, die am 28.5.1997 und damit unmittelbar vor Ausspruch der fristlosen Kündigung erfolgt ist, bevor sie zur Vertragsbeendigung mit sofortiger Wirkung schritt. Andererseits wird das Vertrauen darauf, eine Leistungsstörung werde nicht zum Anlaß für eine fristlose Kündigung genommen, umso weniger geschützt, je nachhaltiger diese Leistungsstörung ist (so etwa BGH NJW 1984, 871, 872). Unter diesem Gesichtspunkt ist die Klägerin angesichts des Eintritts ihrer Vermögenslosigkeit und ihrer daraus sich ergebenden Löschung im Handelsregister nicht schutzwürdig. Vielmehr mußte sie im Hinblick auf die bei ihr aufgetretenen schwerwiegenden Unregelmäßigkeiten auch noch im Juni 1997 damit rechnen, daß die Beklagte an dem noch mehrere Jahre andauernden Vertragsverhältnis mit ihr nicht festhalten werde.

Ende der Entscheidung