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1. Typischerweise handelt der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Erteilung von Aufträgen für Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht im eigenen Namen, sondern als Vertreter der Wohnungseigentümer, auch wenn deren Namen nicht genannt werden; das gilt jedenfalls, soweit die Aufträge über kleinere Arbeiten im Rahmen normaler Unterhaltung hinausgehen.

2. Die Wohnungsabschlußtüren von Eigentumswohnungen gehören zum Gemeinschaftseigentum.

OLG Düsseldorf Urteil 10.09.1999 - 22 U 35/99 -

Die Kl führte in den Wohnungseigentumsanlagen L- und Sch-Straße in O Schreinerarbeiten aus, u.a. zur Beseitigung von Brandschäden an Wohnungsabschlußtüren, Fenstern und Außentüren. Sie berechnete der Bekl mit 20 Rechnungen vom 24.9.1996 bis 27.2.1997 insgesamt 18.726,51 DM. Die Bekl war bis zum 1.3.1997 Verwalterin der Wohnungseigentumsanlagen. Nach einer Besichtigung der Brandschäden durch den Geschäftsführer der Bekl zusammen mit dem Hausmeister hatte letzterer die Reparaturaufträge nach und nach der Kl erteilt. Die Kl meint, sämtliche berechnete Arbeiten seien ihr im Namen der Bekl in Auftrag gegeben worden. Die Bekl macht hingegen geltend, der Hausmeister habe im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehandelt.

In dem Rechtsstreit hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 20. August 1999 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Weyer, den Richter am Oberlandesgericht Muckel und den Richter am Landgericht Galle für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 4. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Wuppertal vom 19. Januar 1999 teilweise abgeändert.

Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist auch begründet.

Die Klägerin kann von der Beklagten für die Werkleistungen, die sie gemäß den in ihrer Zahlungserinnerung von März 1997 (Bl. 31 GA) aufgeführten Rechnungen erbracht hat, von der Beklagten keine Vergütung verlangen. Es kann nicht festgestellt werden, daß über die in Rechnung gestellten Leistungen zwischen den Parteien Verträge zustande gekommen sind.

1.

Hinsichtlich der Arbeiten, über die sich die Rechnungen der Klägerin

Nr. vom

96537 24.09.1996 96384 11.10.1996 96385 11.10.1996 96366 11.10.1996 96387 11.10.1996 96389 11.10.1996 96391 11.10.1996 96392 11.10.1996 96393 11.10.1996 96408 11.10.1996

im Gesamtbetrag von 10.441,36 DM verhalten, fehlt es bereits an einer schlüssigen Darlegung der Auftragserteilung durch die Beklagte, weil weder der Auftragsgegenstand noch die Umstände der Auftragserteilung (Zeitpunkt und Art und Weise der Beauftragung, Person des Auftragserteilers und -empfängers) dargetan sind.

2.

Es läßt sich nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme aber auch nicht feststellen, daß die Beklagte Auftraggeberin der in den Rechnungen Nr. 96409, 96530, 96563A, 96564, 96589, 96588, 96591, 97005, 97080, 97082 und 97097 aufgeführten Leistungen war und als solche zur Zahlung der berechneten Vergütung verpflichtet ist.

Unstreitig hat der Zeuge H., der seinerzeit als Hausmeister in den von der Beklagten verwalteten Wohnungseigentumsanlagen "L. Straße" und "Sch. Straße" in O. tätig war, die Klägerin mit den Arbeiten beauftragt, die den im vorstehenden Absatz aufgeführten Rechnungen zugrunde liegen. Daß er dabei jeweils ausdrücklich ihr gegenüber erklärt habe, die Auftragserteilung erfolge im Namen und für Rechnung der Beklagten, behauptet die Klägerin nicht und ist auch von dem Zeugen H. bei seiner kommissarischen Vernehmung durch das Amtsgericht M. nicht bestätigt worden.

Die von dem Zeugen H. gegenüber der Klägerin erklärten Auftragserteilungen würden aber auch dann für und gegen die Beklagte wirken, wenn die Umstände ergäben, daß sie im Namen der Beklagten als Auftraggeberin erfolgen sollten.

Nach § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB wirkt eine von einem Vertreter im Rahmen seiner Vertretungsmacht abgegebene Willenserklärung auch dann für und gegen den Vertretenen, wenn sie der Vertreter zwar nicht ausdrücklich in dessen Namen abgibt, die Umstände jedoch ergeben, daß sie im Namen des Vertretenen erfolgen soll. Als Auslegungsregel beantwortet die Vorschrift nicht nur die Frage, ob der Vertreter im Namen eines anderen gehandelt hat. Sie ist vielmehr auch dann maßgebend, wenn ungewiß ist, in welchem Namen der Vertreter einen Vertrag abschließt. In einem solchen Fall ist die Willenserklärung des Vertreters ebenfalls gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände auszulegen. Von Bedeutung ist also, wie sich die Erklärung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte für einen objektiven Betrachter in der Lage des Erklärungsgegners darstellt. Dabei sind die gesamten Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen, insbesondere die dem Rechtsverhältnis zugrundeliegenden Lebensverhältnisse, die Interessenlage, der Geschäftsbereich, dem der Erklärungsgegenstand zugehört, und die typischen Verhaltensweisen (vgl. BGH NJW-RR 1988, 475, 476 = BauR 1988, 215, 216).

Danach kann nicht festgestellt werden, daß zwischen den Parteien Verträge über die in Rede stehenden Leistungen der Klägerin zustande gekommen sind. Typischerweise handelt der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§§ 26, 27 WEG) nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der Wohnungseigentümer, auch wenn deren Namen nicht genannt werden. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Aufträge über kleinere Reparaturen und Instandsetzungen, wie sie im Rahmen normaler Unterhaltung des Hauses anfallen, hinausgehen (KG, WM 1984, 254, 255; NJW-RR 1996, 1523; Schramm, MünchKomm, 2. Auflage, § 164 Rdnr. 24). So war es hier. Der weitaus überwiegende Teil der Arbeiten, für die die Klägerin gemäß ihren Rechnungen Bl. 13-22 und 25 GA von der Beklagten eine Vergütung verlangt, betraf die Beseitigung von Brandschäden an Gebäudeteilen, die zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer gehörten. Das gilt nicht nur für die einen Gemeinschaftsraum betreffende Lieferung einer Wechselgarnitur (Rechnung 96564), sondern auch für die Lieferung und Montage von Wohnungsabschlußtüren (Rechnungen 96588, 96589, 96591, 96409 und 97080), Fenstern (Rechnung 97097) sowie Verglasungen für Außentüren (Rechnung 97082) und -fenster (Rechnung 96530 und 97097). Wohnungsabschlußtüren bewirken die für die Begründung von Wohnungseigentum notwendige Abgeschlossenheit der Wohnungseinheiten und sind mithin für deren Bestand erforderlich. Sie gehören deshalb gemäß den §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 WEG zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer (vgl. das Senatsurteil vom 18.06.1999 - 22 U 20/99 -). Die Erhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zählen zu den Aufgaben, die dem von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestellten Verwalter obliegen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) und bei deren Erfüllung er regelmäßig als Vertreter der Wohnungseigentümer auftritt. Jedenfalls die - durch Brandschäden veranlaßte - Erneuerung von Wohnungsabschlußtüren und Fenstern ging über den Rahmen von Kleinreparaturen und Instandsetzungen, wie sie zum Zwecke normaler Gebäudeunterhaltung anfallen, weit hinaus. Da es sich nach der Darstellung des Zeugen H. bei den Leistungen, um die es hier geht, offenbar um ein Bündel von Erhaltungs- und Reparaturmaßnahmen gehandelt hat, die der Klägerin aufgrund des Ergebnisses vom Geschäftsführer der Beklagten mit dem Zeugen H. durchgeführter Begehungen der Gebäude nach und nach in Auftrag gegeben worden sind (vgl. Bl. 87 GA), ist bei der Einordnung der Maßnahmen auf das Gesamtvolumen der erteilten Aufträge abzustellen, so daß es nicht darauf ankommt, ob einzelne Lieferungen und Leistungen für sich betrachtet als kleinere Reparaturen oder Instandsetzungen einzuordnen wären.

Schon im Hinblick auf die Art und den Umfang der Arbeiten konnte die Klägerin deshalb verständigerweise nicht davon ausgehen, die Beklagte als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlagen erteile die Instandsetzungs- und Reparaturaufträge im eigenen Namen und nicht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nur diese Auslegung wird im übrigen den wohlverstandenen Interessen beider Parteien gerecht.

Daß es nicht dem Interesse der Beklagten entsprach, der Klägerin die Instandsetzungs- und Reparaturaufträge im eigenen Namen zu erteilen, liegt auf der Hand. Gründe, die es aus der Sicht der Beklagten verständlich machten, daß sie im Rahmen der Verwaltung zur Entlastung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhebliche eigene Zahlungsverpflichtungen übernahm, sind nicht ersichtlich. Sie ergeben sich insbesondere nicht aus dem Verwaltervertrag [für die Anlage L. Straße] vom 02.12./27.12.1993 (Bl. 41 ff GA). Nach § 1 Nr. 1.06, 1.07, 1.13 und 1.15 dieses Vertrages war die Beklagte vielmehr auch ohne einen entsprechenden Beschluß der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, bis zu einem Betrag von 30.000 DM Aufwendungen für die "ordnungsgemäße laufende Instandhaltung" des gemeinschaftlichen Eigentums zu tätigen und Zahlungsverpflichtungen zu Lasten der Wohnungseigentümer einzugehen.

Die Auftragserteilung im Namen der [jeweiligen] Wohnungseigentümer entsprach aber auch dem wohlverstandenen Interesse der Klägerin. Zwar mögen der Klägerin die Namen der einzelnen Wohnungseigentümer der jeweils von den Arbeiten betroffenen Wohnungseigentumsanlagen bei Vertragsschluß nicht bekannt gewesen sein Er konnte sich diese Kenntnis - sofern sie überhaupt erforderlich war - aber unschwer entweder durch Einholen einer Auskunft der Beklagten oder durch Einsicht in die Wohnungseigentumsgrundbücher verschaffen. Die Beauftragung durch die Eigentümer der von einzelnen Lieferungen und Leistungen betroffen Wohnungseigentumsanlagen bot der Klägerin überdies eine größere Sicherheit, als eine Auftragserteilung der Beklagten im eigenen Namen. In dem zuletzt genannten Fall haftete für die Ansprüche der Klägerin aus den ihr erteilten Aufträgen ausschließlich die Beklagte, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, während in dem anderen, hiergegebenen Fall die Gesamtheit der Wohnungseigentümer Schuldner der auf ihre Wohnungseigentumsanlage entfallenden Vergütungsansprüche ist. Zudem besteht für die Klägerin gegen die Wohnungseigentümer als Auftraggeber - anders als dann, wenn die Beklagte Auftraggeberin wäre - die Möglichkeit, ihre Werklohnansprüche erforderlichenfalls durch Eintragung einer Sicherungshypothek nach § 648 BGB zu sichern.

Entgegen der Auffassung des Landgericht kann auch weder daraus, daß die Wohnungseigentümer gegenüber der Klägerin nicht namentlich bezeichnet worden sind, noch daraus, daß die Beklagte in der vorausgegangenen Zeit an sie adressierte Rechnungen für Arbeiten an von ihr verwalteten Wohnungseigentumsanlagen ohne jeden Widerspruch bezahlt hat, etwas anderes hergeleitet werden. Die Adressierung von Auftragsbestätigungen - soweit solche überhaupt erfolgt sind (vgl. Bl. 23 und 24 GA) - und Rechnungen an die [kurz "G. Verwaltung" bezeichnete] Beklagte erfolgte offenbar aus Gründen der Vereinfachung. Daß sie von der Beklagten widerspruchslos hingenommen worden ist, läßt nicht, jedenfalls nicht zwingend, darauf schließen, diese habe sich selbst als Auftraggeberin betrachtet. Aufgrund der sowohl in den Auftragsbestätigungen als auch den Rechnungen enthaltenen Bezeichnungen der Wohnanlagen war - jedenfalls für die Beteiligten - ausreichend klargestellt, welche Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner war. Zur namentlichen Benennung der einzelnen Wohnungseigentümer bestand kein Anlaß, da nicht deren Sondereigentum, sondern das [jeweilige] Gemeinschaftseigentum betroffen war. Zwar mag es zutreffen, daß der Zeuge Z. [Angestellter der B. GmbH in W., die für die Beklagte technische Objektbetreuung durchgeführt hat - vgl. Bl. 97 GA] in Fällen von Reparaturarbeiten an Sondereigentum den Handwerkern mitteilte, sie sollten die Rechnung an den Wohnungseigentümer adressieren, und ihnen bei Arbeiten am Gemeinschaftseigentum sagte, sie sollten die Rechnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft richten (vgl. Bl. 98 GA). Abgesehen davon, daß die Auftragserteilung nach der unwidersprochenen Darstellung der Klägerin in allen in Rede stehenden Fällen nicht durch den Zeugen Z., sondern durch den Zeugen H. vorgenommen worden ist, hat er das aber offenbar im Falle der die Wohnung Nr. 12, Sch. Straße 33, betreffenden Aufträge (Bl. 23/24 GA) nicht, jedenfalls nicht mit Erfolg, getan. Für die Beurteilung der Frage, ob die den Rechnungen Bl. 13-22 und 25 GA zugrunde liegenden Aufträge von dem Zeugen H. im Namen der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft oder aber der Beklagten erteilt worden ist, läßt sich unter diesen Umständen der Aussage des Zeugen Z., er habe regelmäßig darauf hingewirkt, daß die Rechnung für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum an der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer adressiert wurde, entgegen der Ansicht des Landgerichts letztlich nichts entnehmen.

Schließlich spricht - anders als das Landgericht angenommen hat - auch nicht für die "Überzeugung vom Auftreten der Beklagten als Auftraggeberin in eigenem Namen", daß diese [in früherer Zeit] an sie gerichtete Rechnungen für Arbeiten an [den hier in Rede stehenden] Wohnungseigentumsanlagen widerspruchslos bezahlt hat. Das Bewirken aller Zahlungen, die mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zusammenhingen, gehörte gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG (mit dem § 1 Punkt 1.10 des Verwaltervertrages - Bl. 41 ff, 42 GA - übereinstimmt) zu den Aufgaben der Beklagten als Verwalterin. Die Tatsache der Zahlung läßt deshalb keine Rückschlüsse zu, zumal davon auszugehen ist, daß die Zahlungen der Beklagten von als Fremdkonten geführten Verwaltungskonten erfolgt sind (vgl. § 1 Nr. 1.07 des Verwaltervertrages Bl. 41 ff, 42 GA). Ob dann etwas anderes gelten würde, wenn die (früheren) Zahlungen der Beklagten von einem oder mehreren eigenen Bankkonten der Beklagten vorgenommen worden wären, erscheint fraglich, kann aber letztlich unentschieden bleiben. Die Klägerin trägt dafür nichts vor.

Daß die Beklagte von der Gemeinschaft/den Gemeinschaften der Wohnungseigentümer bevollmächtigt war, die Klägerin in ihrem Namen mit den in Rechnung gestellten Leistungen zu beauftragen, stellt die Klägerin nicht in Abrede. Die Befugnis ergibt sich (jedenfalls für die Wohnungseigentümergemeinschaften "O. II, L. Straße" und "O" III) aus § 1 Nr. 1.06, 1.07, 1.13, 1.14 und 1.15 der Verwalterverträge Bl. 41 ff (O. II) und Bl. 46/46 R (O. III). Der Zeuge H. handelte demgemäß als von der Beklagten Unterbevollmächtigter.

II.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Für die Zulassung der Revision besteht kein gesetzlich begründeter Anlaß (§ 546 Abs. 1 ZPO).

Streitwert für die Berufungsinstanz und zugleich Beschwer der Klägerin; 18.726,51 DM. .

Ende der Entscheidung