Judicialis Rechtsprechung

1.

Der Umstand, daß dem Auftraggeber im Baubetreuungsvertrag ein Rücktrittsrecht eingeräumt ist, falls der notarielle Grundstückskaufvertrag mit einem Dritten nicht zustande kommt, spricht gegen eine rechtliche Einheit der beiden Verträge und damit gegen eine Formbedürftigkeit des Baubetreuungsvertrags nach § 313 BGB.

2.

Das in einem Baubetreuungsvertrag vereinbarte Rücktrittsrecht des Auftraggebers für den Fall, daß der notarielle Grundstückskaufvertrag mit einem Dritten nicht zustande kommt, ist dahin auszulegen, daß der Auftraggeber dann nicht wirksam zurücktreten kann, wenn er den Abschluß des Kaufvertrags treuwidrig vereitelt hat.

22 U 53/00 12 O 148/99 LG Krefeld

Verkündet am 19. Januar 2001

Gehenzig, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 15. Dezember 2000 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Weyer, des Richters am Oberlandesgericht Muckel und der Richterin am Landgericht Fuhr

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 2. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Krefeld vom 29.2.2000 - 12 O 148/99 - abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Berufung der Klägerin gegen das vorgenannte Urteil wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits - auch soweit dieser in zweiter Instanz teilweise in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist - werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 18.000,-- DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Sicherheitsleistung kann auch durch die selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Bank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse erbracht werden.

Tatbestand:

Im Frühjahr 1998 kam es zu ersten geschäftlichen Kontakten zwischen der Klägerin, die sich als Baubetreuungsunternehmen gewerbsmäßig mit der Sanierung und Modernisierung von Altbauten befaßt, und der Beklagten, die seinerzeit Geschäfte damit betrieb, daß sie im Raum L sanierungsbedürftige Altbauten erwarb, diese als Vorhabenträger nach Maßgabe des Investitionsvorranggesetzes umbaute bzw. sanierte und anschließend als Wohnungseigentum im Rahmen steuerbegünstiger Modelle nach dem Fördergebietsgesetz weiterveräußerte.

Unter dem 25.5.1998 übersandte der Geschäftsführer der Klägerin der Beklagten ein Immobilienangebot (Bl. 117 d.A.), in dem er ihr verschiedene Objekte in L benannte, die für das Vorhaben der Beklagten in Betracht gekommen wären. Die Beklagte entschied sich Ende Juni 1998 u.a. für das im Eigentum der L Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (im folgenden: LWB genannt) stehende Objekt in der G straße 11 in L und bat die Klägerin, einen Investitionsvorrangbescheid zu erwirken. In dem von der Stadt L M am 17.9.1998 (Bl. 121 d.A.) erlassenen Bescheid waren als Vorhabenträger die Klägerin und die Beklagte als Gesellschaft bürgerlichen Rechts ausgewiesen.

Am 6.10.1998 schlossen die Parteien einen Baubetreuungsvertrag (Bl. 21-23 d.A.), in dem sie u.a. folgendes vereinbarten:

§ 2 Aufgaben

Der Baubetreuer verpflichtet für das Bauvorhaben geeignete Architekten und Ingenieure, die für ihn Teilleistungen erbringen. Zu diesen Teilleistungen zählen insbesondere die vollständige Überplanung des Gebäudes und das Anfertigen entsprechender Plangrundlagen für die Bauausführung, für die Behörden etc. Zu den planerischen Teilleistungen gehört auch eine Prüfstatik des Gebäudes, soweit diese für das Baugenehmigungsverfahren und für die Bauabnahme erforderlich ist. Eine weitere zu erbringende Teilleistung ist die Bauleitung.

Im Rahmen des Gesamtablaufs der Baumaßnahmen berät der Baubetreuer die Bauherrin u.a. über die Art und Weise der Ausschreibung, verhandelt mit den sich bewerbenden Unternehmen und bereitet die Bauverträge unterschriftsreif für die Bauherrin vor.

Er koordiniert in sachlicher und zeitlicher Hinsicht die für die Durchführung des Bauprojektes erforderlichen technischen und kaufmännischen Leistungen und stellt hierzu insbesondere einen Baufristenplan und einen Geldbedarfs- und Zahlungsplan auf. Er prüft die eingehenden Baurechnungen und bereitet die von der Bauherrin zu gebenden Zahlungsanweisungen vor. Der Baubetreuer überwacht die Baudurchführung und schlägt der Bauherrin die Maßnahmen zur Durchsetzung von Ansprüchen gegen die Bauausführenden vor. Der Betreuer bereitet die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum vor, soweit diese Aufteilung mit den Vorgaben des öffentlich geförderten Finanzierungsmodells verträglich ist.

...

§ 4 Vergütung

Der Baubetreuer hat Anspruch auf eine Vergütung, für die die Bauherrin haftet. Die Vergütung beträgt 13 % der Netto-Baukosten zzgl. jeweils geltender gesetzlicher Umsatzsteuer.

Von der Vergütung des Betreuers sind auf der Grundlage der noch zu erstellenden Kostenschätzung fällig:

- 09 % bei Baubeginn

- 02 % bei halber Fertigstellung des Gebäudes

- 02 % nach Eingang von 50 % der erwarteten Schlußrechnungen

Mit Auskehrung der letzten Rate werden die vereinbarten 13 % auf die tatsächlichen Netto-Baukosten abgerechnet (siehe oben).

§ 6 Rücktritt

Ein Rücktritt von diesem Vertrag ist für die Bauherrin mit sofortiger Wirkung möglich, sofern der notarielle Kaufvertrag mit der LWB nicht zustande kommt und kein gleichwertiger und zeitlich kompatibler Ersatz gestellt werden kann. Darüberhinaus besteht ein Kündigungsrecht mit einer Frist von 14 Tagen, wenn dem Baubetreuer eine gröbliche Verletzung seiner Pflichten nachgewiesen wird. In diesem Fall hat der Baubetreuer Anspruch auf ein, Honorar, das sich aus den bis zur Ausübung des Rücktrittsrechts investierten bzw. abgerechneten Teilleistungen für das Bauwerk ergibt.

Der Baubetreuer hat ein Recht zur Kündigung des Vertrages mit einer Frist von 14 Tagen, wenn die Bauherrin ihre Pflichten gröblich verletzt, insbesondere wenn sie mit den vereinbarten Zahlungen um mehr als 4 Wochen im Verzug ist.

Ebenfalls am 6.10.1998 vereinbarten die Beklagte und der Geschäftsführer der Klägerin, dass letzterer stellvertretend für die Beklagte das Investitionsvorrangverfahren für das Grundstück G straße 11 betreiben und dafür eine mit der Kaufpreiszahlung an die LWB fällig werdende Provision von 20.000,00 DM (inkl. MWSt) von der Beklagten erhalten sollte (Bl. 26 d.A.).

Die Stadt L änderte sodann mit Bescheid vom 16.10.1998 (Bl. 24 d.A.) den Investitionsvorrangbescheid vom 17.9.1998 dahingehend ab, daß nunmehr allein die Beklagte als Vorhabenträger, an den das Grundstück zu veräußern war, benannt wurde.

Ab Anfang November 1998 warb die Beklagte für den Erwerb des Objekts G straße 11 mit dem Exposé Blatt 164 bis 179 der Gerichtsakte.

In der Folgezeit kam es dann zu Diskussionen zwischen den Parteien, weil die Beklagte ein Problem darin sah, daß die LWB den notariellen Kaufvertrag über die Immobilie zunächst durch einen für sie auftretenden vollmachtlosen Vertreter schließen und zu einem späteren Zeitpunkt nach Prüfung käuferseitig zu erbringender Voraussetzungen, wie z.B. der formgerechten Finanzierungserklärung einer deutschen Bank, in notarieller Urkunde genehmigen wollte. Mit Schreiben vom 11.11.1998 (Bl. 77 d.A.) wandte sich die Beklagte an den Geschäftsführer der Klägerin und stellte im Hinblick auf die von ihm mitgeteilte Tatsache, dass die LWB auch schon Kaufverträgen die Genehmigung versagt habe, fest, dass der Abschluss dieser Art von Kaufverträgen ein reines Lotteriespiel sei. Die Beklagte bat den Geschäftsführer der Klägerin, mit der LWB so zu verhandeln, dass diese den Kaufvertrag durch eine vertretungsberechtigte Person abschließe. Mit Schreiben vom 30.11.1998 (Bl. 78 d.A.) teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass an der Veräußerungsabsicht der LWB keine Zweifel beständen und sich die Verweigerung der Genehmigung durch die LWB auf eine andere Klasse von Fällen bezogen habe und insofern nicht einschlägig sei. Die Kaufverträge für die G straße und andere Objekte müssten in diesen Tagen geschlossen werden, da letzter Genehmigungstermin im Jahre 1998 der 17.12.1998 sei. Darauf erwiderte die Beklagte mit Schreiben vom 1.12.1998 (Bl. 80 d.A.), dass ihr die von der LWB beabsichtigte Vorgehensweise im Hinblick auf die mit den Enderwerbern zu schließenden Kaufverträge wirtschaftlich zu riskant sei und sie deshalb vom Objektankauf absehen werde. Schließlich wurde das Projekt nicht realisiert.

Die Klägerin erstellte unter dem 4.5.1999 (Bl. 30/31 d.A.) eine Schlussrechnung für das Bauvorhaben G straße, die mit einer Gesamtforderung von 174.201,58 DM endete, von der die Klägerin im Wege der Teilklage in erster Instanz 120.000,-- DM geltend gemacht hat.

Nach einer weiteren, ebenfalls auf den 4.5.1999 datierten, in zweiter Instanz erstmals vorgelegten Schlussrechnung (Bl. 276-278 d.A.) ermittelte die Klägerin eine Gesamtforderung von 158.667,63 DM, auf die sie in zweiter Instanz ihre Klage stützt.

Hilfsweise macht die Klägerin aus abgetretenem Recht ihres Geschäftsführers die in der Provisionsvereinbarung genannte Summe von 20.000,-- DM geltend.

Die Klägerin hat behauptet, der Beklagten sei die Vorgehensweise der LWB, Kaufverträge zunächst durch einen vollmachtlosen Vertreter abzuschließen und später genehmigen zu wollen, bekanntgewesen.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 120.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 27.5.1999 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, ein etwaiges Entgelt für baubetreuerische Leistungen sei mangels Baubeginn nicht fällig. Sie habe von dem ihr in § 6 Satz 1 des Baubetreuungsvertrages eingeräumten Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht; eine Vergütungspflicht sei für diesen Fall nicht vereinbart worden, weshalb sie kein Honorar schulde.

Die Beklagte hat behauptet, von der Klägerin über die Abschlußpraxis der LWB vor Vertragsschluß nicht aufgeklärt worden zu sein. Hätte sie hierum gewußt, hätte sie weder den Baubetreuungsvertrag noch die Provisionsvereinbarung abgeschlossen. Ein großer Teil ihrer Interessenten habe, da ein sicherer Erwerb der Immobilie durch die Beklagte nicht möglich gewesen sei, von einem Kauf Abstand genommen. In bezug auf die von der Klägerin erstellte (erste) Schlußrechnung und Kostenrechnung nach DIN 276 hat die Beklagte die Auffassung vertreten; daß diese nicht nachvollziehbar und nicht prüfbar seien.

Das Landgericht Krefeld hat die Beklagte unter Abweisung der Klage im übrigen zur Zahlung von 63.912,62 DM nebst Zinsen verurteilt.

Zum für begründet erachteten Anspruch der Klägerin auf 43.912,62 DM Honorar für erbrachte Leistungen aus dem Baubetreuungsvertrag hat das Erstgericht ausgeführt, daß der Anspruch der Klägerin auf das vertraglich verabredete Pauschalhonorar durch den von der Beklagten erklärten Rücktritt nicht berührt werde. Die in § 6 Satz 1 des Baubetreuungsvertrages zum Rücktrittsrecht der Beklagten getroffene Vereinbarung sei im Hinblick auf die wechselseitige Pflicht zur Vertragstreue dahingehend auszulegen, daß die Beklagte nur dann zurücktreten können sollte, wenn der Erwerb des Objektes aus von ihr nicht zu vertretenden Gründen scheitern würde. Letzteres habe die Beklagte nicht dargelegt. Das Schreiben der Beklagten vom 1.12.1998 sei als Kündigung im Sinne von § 649 BGB zu werten. Die auf dieser Grundlage von der Klägerin erstellte Rechnungsei jedoch fehlerhaft. Die Klägerin könne für erbrachte Leistungen nach den Leistungsphasen 1 bis 4 des § 15 HOAI ein Honorar von insgesamt 43.912,62 DM verlangen. Darüber hinausgehende Ansprüche aus dem Baubetreuungsvertrag für nicht erbrachte Leistungen und tatsächliche Aufwendungen seien derzeit unbegründet. Schließlich hat das Landgericht den hilfsweise aus abgetretenem Recht geltend gemachten Provisionsanspruch von 20.000,00 DM für begründet erachtet.

Gegen das der Klägerin am 9.3.2000 (Bl. 233 d.A.) zugestellte Urteil hat sie mit einem beim Berufungsgericht am 10.4.2000 (Bl. 237 d.A.) eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach zweimaliger Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist zuletzt bis zum 10.7.2000 (Bl. 249 d.A.) mit einem am 10.7.2000 (Bl. 255 d.A.) eingegangenen Schriftsatz begründet.

Die Beklagte hat ebenfalls gegen das ihr am 8.3.2000 (Bl. 234 d.A.) zugestellte Urteil mit einem beim Berufungsgericht am 3.4.2000 (Bl. 235 a)) eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt. Diese hat sie nach mehrmaliger Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist, zuletzt bis zum 14.9.2000 (Bl. 282 d.A.) mit einem am 14.9.2000 (Bl. 283 d.A.) eingegangenen Schriftsatz begründet.

Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung ihren Vergütungsanspruch, soweit das Landgericht ihn als unbegründet abgewiesen hat, weiter, allerdings nicht mehr im Wege der Teilklage; vielmehr macht sie in zweiter Instanz aufgrund der mit der Berufungsbegründung vorgelegten neuen Abrechnung, aus der sich eine Gesamtforderung von 158.667,63 DM ergibt; diese geltend. Hilfsweise stützt sie ihren Anspruch auf die erstinstanzlich vorgelegte Schlußrechnung und die Provisionsforderung von 20.000,00 DM aus abgetretenem Recht ihres Geschäftsführers.

Die Klägerin wendet gegen das erstinstanzliche Urteil ein, daß das Gericht ihrer Berechnung der Vergütung für erbrachte Leistungen in vollem Umfang hätte folgen müssen. Die von ihr nach dem Baubetreuungsvertrag zu erbringenden Tätigkeiten entsprächen den in § 15 HOAI aufgelisteten Tätigkeiten so weitgehend, daß die daneben geschuldeten Tätigkeiten nicht ins Gewicht fielen. Deshalb sei die Abrechnung insgesamt nach § 15 HOAI vorzunehmen.

Die Vergütung für nicht erbrachte Leistungen errechnet die Klägerin nunmehr wie folgt: Von der ihr bei vollständiger Vertragserfüllung zustehenden Gesamtforderung von 161.379,31 DM (= 13 % von 1.241.379,31 DM anrechenbaren Baukosten) bringt sie die von ihr errechnete Vergütung für erbrachte Leistungen in Höhe von 60.652,79 DM in Abzug. Des weiteren läßt sie sich für ersparte Aufwendungen 12.850,-- DM abziehen. Hierzu trägt sie vor, daß sie die Architektin Pes, die die noch offenstehenden Architektenleistungen der Phasen 5 bis 9 für ein Pauschalhonorar von 7.500,-- DM erbracht hätte, nicht habe bezahlen müssen. Des weiteren habe sie die Vergütung für den Statiker A, der ein Pauschalhonorar von 4.000,-- DM erhalten hätte, erspart. An ersparten Telefon-, Schreibmaterial-, und Kopierkosten läßt sich die Klägerin pauschal 1.200,-- DM anrechnen. Dies sei bei einem durchschnittlichen Jahreshonoraraufkommen von 700.000,-- DM für vier Baubetreuungsaufträge angemessen und üblich. Schließlich bringt sie an ersparten Benzinkosten für ca. 70 Besuche zu der von ihrem Büro 2,5 bis 3 km entfernten Baustelle 150,00 DM in Abzug.

Die Klägerin gelangt so zu einer Zwischensumme von 113.697,21 DM, von der sie 18.188,67 DM MWSt abzieht, was einen Vergütungsanspruch für nicht erbrachte Leistungen von 98.014,94 DM ergibt.

Darüber hinaus habe sie keine Aufwendungen erspart; weder in Form von allgemeinen Kosten noch in Form von Personalkosten. An Personal seien bei der Klägerin nur, ihr Geschäftsführer und der Architekt P beschäftigt, die nicht objektbezogen eingesetzt würden. Auch habe sie die durch die unterbliebene Ausführung des mit der Beklagten geschlossenen Baubetreuungsvertrages freien Kapazitäten nicht für Ersatzaufträge nutzen können. Trotz entsprechender Bemühungen habe sie keine anderen Aufträge akquirieren können.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Krefeld vom 29.2.2000 zu verurteilen, an sie 158.667,.63 DM nebst 5 % Zinsen seit dem 27.5.1999 zu zahlen.

Die Beklagte hat zunächst den Antrag angekündigt,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen sowie unter Abänderung des angefochtenen Urteils

a) die zuerkannten 63.912,62 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 27.5.1999 abzuweisen,

b) die derzeit für unbegründet erachteten 76.087,38 DM endgültig abzuweisen,

c) festzustellen, daß die Klägerin von der Beklagten weitere 54.201,58 DM nicht verlangen kann.

Nachdem die Klägerin in der mündlichen Verhandlung zu Protokoll erklärt hat, sie verzichte auf etwaige Forderungen gegen die Beklagte, soweit diese den Betrag von 158.667,63 DM übersteigen, beantragt die Beklagte,

a) die Berufung der Klägerin zurückzuweisen, sowie unter Abänderung des angefochtenen Urteils die zuerkannten 63.912,62 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 27.5.1999 abzuweisen,

b) die derzeit für unbegründet erachteten 76.087,38 DM endgültig abzuweisen

und erklärt ihren negativen Feststellungsantrag in der Hauptsache für erledigt. Die Klägerin widerspricht der Erledigungserklärung nicht.

Die Beklagte vertritt in Erwiderung auf die Berufung der Klägerin und zur Begründung der eigenen Berufung die Auffassung, daß der Baubetreuungsvertrag mangels notarieller Beurkundung formunwirksam sei und von daher schon keine daraus resultierenden Vergütungsansprüche der Klägerin beständen. Die vom Landgericht vorgenommene Auslegung des in § 6 Baubetreuungsvertrag vereinbarten Rücktrittsrechts sei abwegig. Da die Voraussetzung für einen Rücktritt - das Nichtzustandekommen des Kaufvertrages mit der LWB vorgelegen habe, habe sie wirksam zurücktreten können. Die Nichtgenehmigung bzw. der Nichtabschluß des Kaufvertrages durch die LWB sei im Jahre 1998 völlig offen gewesen. Sie, die Beklagte, habe dieses Risiko nicht auf ihre Kunden abwälzen können.

Die Klägerin könne nicht nach der HOAI abrechnen, da sie nach dem Baubetreuungsvertrag selbst keine Architekten- und Ingenieurleistungen zu erbringen gehabt habe, sondern nur Architekten und Ingenieure damit beauftragen sollte.

Die ihr erstmals mit Zugang der Berufungsbegründung bekannt gewordene Schlußrechnung (Bl. 276-278 d.A.) sei nicht ordnungsgemäß und in bezug auf die ersparten Aufwendungen, die sie mit Nichtwissen bestreitet, immer noch unsubstantiiert. Insbesondere seien die Pauschalbeträge von 7.500,00 DM und 4.000,00 DM für die Architektin P und den Statiker A unverhältnismäßig niedrig angesetzt.

Das Landgericht habe zu Unrecht einen Provisionsanspruch von 20.000,00 DM aus abgetretenem Recht bejaht. Da keine Kaufpreisforderung der LWB entstanden sei, sei der Provisionsanspruch nicht fällig geworden.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung der Beklagten (einschließlich der Widerklage) zurückzuweisen.

Sie erwidert, daß nach ihrer Ansicht der zwischen den Parteien vereinbarte Baubetreuungsvertrag keinem Formzwang gemäß § 313 BGB unterliege.

Wie das Landgericht zu Recht ausgeführt habe, sei ein willkürlicher Rücktritt mit der Vertragstreuepflicht unvereinbar. Die Nachgenehmigung von Grundstückskaufverträgen habe ständiger Praxis der LWB entsprochen und sei in den neuen Bundesländern generell üblich.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien in erster und zweiter Instanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Sowohl die Berufung der Klägerin als auch die Berufung der Beklagten ist zulässig; in der Sache hat jedoch allein das Rechtsmittel der Beklagten Erfolg, wohingegen die Berufung der Klägerin unbegründet ist.

Der Klägerin stehen gegen die Beklagte weder aus dem Baubetreuungsvertrag vom 6.10.1998 noch aus der Provisionsvereinbarung vom 6.10.1998 die (in bezug auf die Provisionsvereinbarung hilfsweise) geltend gemachten Vergütungsansprüche zu.

1.

Zwar ist der zwischen den Parteien geschlossene Baubetreuungsvertrag wirksam. Er bedurfte nicht der notariellen Beurkundung.

Nach § 313 Satz 1 BGB ist ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, notariell zu beurkunden. Eine unmittelbare oder mittelbare Verpflichtung der Beklagten zum Erwerb des Grundstücks G straße 11 in L enthielt der Baubetreuungsvertrag vom 6.10.1998 nicht. Allerdings hatte die Beklagte das in bezug genommene Grundstück entgegen der in dem ersten Satz der Präambel getroffenen Feststellung seinerzeit nicht bereits erworben, sondern wollte es erwerben.

Eine Formbedürftigkeit nach § 313 BGB ist jedoch auch dann gegeben, wenn eine an sich nicht formbedürftige Vereinbarung mit einem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet. Dies ist der Fall, wenn die beiden Rechtsgeschäfte nach dem Willen der Parteien nur gemeinsam gelten, d.h. miteinander stehen und fallen sollen. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen läßt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vorliegen. Nicht erforderlich ist, daß an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (BGH Urt. v. 6.12.1979, BauR 1980, 167, 169; BGH Urt. v. 6.11.1980, BauR 1981, 67, 68). Ob die Vertragsparteien eine derartige Verknüpfung zwischen Bauvertrag und Grundstückserwerbsvertrag gewollt haben, lässt sich nicht bereits anhand der pauschalen Behauptung eines derartigen Verknüpfungswillens durch die Beklagte (S. 1 des Schriftsatzes v. 14.12.2000) feststellen, sondern ist durch Auslegung der beiderseitigen Erklärungen zu ermitteln. So kann die auf ein bestimmtes Grundstück beschränkte Leistungspflicht des Bauunternehmers ein gewichtiges Indiz dafür sein, daß die Parteien einen einheitlichen Vertragswillen in dem Sinne hatten, daß Bauvertrag und Grundstückserwerb miteinander stehen und fallen sollten (OLG Hamm, Urt. v. 28.11.1996, BauR 1998, 545, 546). Dahingegen begründet die Niederlegung mehrerer selbständiger Verträge in verschiedenen Urkunden die Vermutung, daß die Verträge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen (BGH Urt. v. 6.12.1979, BauR 1980, 167, 169)., Allerdings verliert diese Vermutung deutlich an Gewicht, wenn Partner des Grundstückskaufvertrages ein Dritter ist, der an dem Bauvertrag in keiner Weise beteiligt ist, weil bei dieser Konstellation eine Trennung der Verträge näherliegt (OLG Hamm, Urt. v. 21.11.1996, BauR 1998, 545, 546). Ein fehlender Verknüpfungswille kann im vorliegenden Fall somit nicht maßgeblich darauf gestützt werden, dass der Baubetreuungsvertrag in einer gesonderten Urkunde von dem noch abzuschließenden Kaufvertrag mit der LWB niedergelegt wurde. Jedoch ergibt sich aus dem in § 6 Satz 1 des Baubetreuungsvertrages vereinbarten Rücktrittsrecht, dass die Verträge nach dem Willen der Parteien keine rechtliche Einheit bilden sollten. Danach sollte die Beklagte berechtigt sein, mit sofortiger Wirkung vom Vertrag zurückzutreten, sofern der notarielle Kaufvertrag mit der LWB nicht zustandekommt und kein gleichwertiger und zeitlich kompatibler Ersatzgestellt werden kann. Diese Vereinbarung wäre bei rechtlichem Zusammenhang des Baubetreuungsvertrages mit dem beabsichtigten Grundstückskaufvertrag überflüssig (vgl. BGH, Urt. v. 6.12.1979, BauR 1980, 167, 169; OLG Koblenz, Urt. v. 14.10.1993, DNotZ 1994, 771, 773). Des weiteren ergibt sich aus dieser Rücktrittsklausel, daß trotz bestimmter Bezeichnung des Grundstücks in der Präambel, die Leistungspflicht der Klägerin nicht allein auf dieses Grundstück beschränkt sein sollte, sondern im Falle des Scheiterns eines Erwerbs des Grundstücks G straße 11 von der LWB gleichwertiger Ersatz gesucht werden sollte. Auch dies spricht gegen einen rechtlichen Zusammenhang zwischen dem Baubetreuungsvertrag und dem Kauf des Grundstücks G straße 11 von der LWB. Zudem handelt es sich bei beiden Parteien um geschäftserfahrene Kaufleute, von denen gerade nicht angenommen werden kann, daß sie sich in den Bereich des Formzwangs nach § 313 BGB begeben wollten, so daß auch von daher ein Verknüpfungswille zu verneinen ist (vgl. BGH, Urt. v. 6.12.1979, BauR 1980, 167, 169; OLG Koblenz, Urt.v. 14.10.1993, DNotZ 1994, 771, 773).

Die Beklagte ist jedoch entsprechend der in § 6 S. 1 des Baubetreuungsvertrages getroffenen Vereinbarung wirksam vom Vertrag zurückgetreten.

Der Senat folgt im Ansatz der Auslegung des Landgerichts, dass die Rücktrittsklausel unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der beiderseitigen Interessenlage dahin auszulegen ist, dass der Beklagten nicht für jeden beliebigen Fall des Scheiterns des beabsichtigten Grundstückserwerbs ein freies Rücktrittsrecht zustehen sollte. Vertragsparteien sind nach Treu und Glauben zur Zusammenarbeit verpflichtet, um die Voraussetzungen für die Durchführung des Vertrages zu schaffen, Erfüllungshindernissen vorzubeugen oder sie zu beseitigen (MünchKomm-Roth, Kommentar z. BGB, 3. Aufl., § 242 Rdnr. 167). Unter Berücksichtigung dieser allgemeinen Mitwirkungspflicht sollte es daher auch gerade angesichts der von der Klägerin bereits vor dem Grundstückserwerb zu erbringenden Leistungen nicht in das Belieben der Beklagten gestellt sein, ob sie einen Vertrag mit der LWB schließen würde oder nicht und damit die Durchführung des Baubetreuungsvertrages vorzeitig beenden würde oder nicht.

Ihr sollte daher ein Rücktrittsrecht für den Fall zustehen, dass ein Kaufvertrag mit der LWB nicht zustande kam und sie (die Beklagte) den Abschluss eines solchen Kaufvertrages nicht treuwidrig vereitelt hatte.

Die Auslegung des Landgerichts, dass die Beklagte nur dann habe zurücktreten dürfen, wenn der Vertragsschluss für das Grundstück aus von ihr nicht zu vertretenden Gründen scheiterte, hält der Senat für zu weitgehend. Denn dies ergibt sich aus Treu und Glauben nicht. Es sind durchaus Rücktrittsgründe denkbar, die von einer Partei zu vertreten sind, deren Geltendmachung aber dennoch nicht gegen Treu und Glauben verstößt. Wenn die Parteien sämtliche Gründe, die im Bereich der Beklagten lagen und von dieser zu vertreten waren, für das vereinbarte Rücktrittsrecht ausschließen wollten, hätten sie dies ausdrücklich regeln müssen.

Zudem ist zu berücksichtigen, dass durch die Auslegung der Rücktrittsklausel das Rücktrittsrecht der Beklagten nicht so weit eingeschränkt werden darf, dass dies de facto auf eine Verpflichtung der Beklagten, das Grundstück von der LWB zu erwerben, hinausläuft. Dies wäre aber der Fall, wenn man der Beklagten nur in dem vom Landgericht und der Klägerin verstandenen Sinne das Recht, vom Baubetreuungsvertrag mit der Klägerin zurückzutreten, zubilligte. Die Folge wäre nämlich dann, dass der Vertrag aufgrund der darin begründeten Erwerbsverpflichtung formbedürftig gemäß § 313 BGB und mangels notarieller Beurkundung gemäß § 125 BGB nichtig wäre.

Die Beklagte hat en Abschluss des Grundstückskaufvertrages für die G straße 11 in L mit der LWB nicht entgegen von Treu und Glauben abgelehnt.

Zu dem Zeitpunkt, als die Parteien am 6.10.1998 den Baubetreuungsvertrag abgeschlossen hatten, war bereits klar, daß die Zeit, innerhalb derer ein Ankauf des Grundstücks durch die Beklagte und ein Weiterverkauf an ihre Kunden zu bewerkstelligen war, sehr knapp bemessen war, denn schließlich mußte die von den Enderwerbern zu erbringende Kaufpreiszahlung noch bis zum 31.12.1998 erfolgt sein, um die erwünschten steuerlichen Wirkungen zu erzielen. Dementsprechend wird auch durch die Formulierung in der Rücktrittsklausel, daß nur zeitlich kompatibler Ersatz in Frage käme, deutlich, daß der Zeitfaktor für die Beklagte eine wesentliche Rolle spielte. Darauf hatte auch die Klägerin Rücksicht zu nehmen, denn ihr war der Zweck, den die Beklagte mit dem Ankauf und der Sanierung des Objektes verfolgte, bekannt. Zudem hatte es der Geschäftsführer der Klägerin im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit für die Beklagte im Rahmen des Investitionsvorrangverfahrens übernommen, den Erwerb des Grundstücks in die Wege zu leiten und die Verhandlungen mit der Verkäuferin, der LWB, zu führen. Es oblag mithin der Klägerin, der Beklagten einen endgültig abschlussbereiten Vertragspartner zu präsentieren, damit die Beklagte aus einer gesicherten Rechtsposition heraus an ihre Kunden hätte weiterverkaufen können. Dem hat die Klägerin nicht genüge getan. Sie hatte, wie sie in ihrem Schreiben vom 30.11.1998 (Bl. 78 d.A.) selbst bestätigt, die Beklagte dahingehend informiert, dass von vollmachtlosen Vertretern geschlossenen Verträgen in der Vergangenheit auch schon in Einzelfällen die Genehmigung durch die LWB versagt worden sei. Damit hatte sie bei der Beklagten eine Unsicherheit erzeugt, was die Beklagte zu Recht zu dem Schreiben vom 11.11.1998 (Bl. 77 d.A.) veranlaßte. Auf die Bitte der Beklagten, mit der LWB zu verhandeln, dass diese eine vertretungsberechtigte Person den Kaufvertrag abschließen lasse, reagierte die Klägerin nahezu drei Wochen nicht, obwohl die Zeit, je näher das Jahresende und damit das Auslaufen des Fördergebietsgesetzes rückte, immer mehr drängte. Erst mit Schreiben vom 30.11.1998 antwortete die Klägerin, allerdings in einer Weise, die nicht geeignet war, die objektiv berechtigten Bedenken der Beklagten zu zerstreuen. Die pauschale Formulierung, dass sich die Verweigerung von Genehmigungen auf eine "andere Klasse von Fällen" bezogen habe, konnte der Beklagten keinen Anhaltspunkt dafür geben, dass sie sich der Erteilung der Genehmigung sicher sein konnte.

Insofern war es der Beklagten auch nicht zumutbar, in der vom Landgericht aufgezeigten Weise das Risiko der Nichtgenehmigung auf ihre Käufer abzuwälzen. Denn es war nicht zu erwarten und wenig wahrscheinlich, dass sich potentielle Enderwerber auf die vom Landgericht vorgeschlagenen Vertragsgestaltungen mit der Beklagten eingelassen hätten. Vielmehr ist davon auszugehen, dass diejenigen Kaufinteressenten, die sich für das Jahr 1998 Steuervergünstigungen nach dem Fördergebietsgesetz verschaffen wollten, dafür nicht das unsichere Modell, das die Beklagte anzubieten gehabt hätte, gewählt, sondern auf andere, ausreichend vorhandene Projekte zurückgegriffen hätten.

Jedenfalls stellt es unter den gegebenen Umständen keinen Treueverstoß der Beklagten dar, dass sie am 1.12.1998 von dem Vertrag mit der Klägerin Abstand nahm, nachdem bis zu diesem Zeitpunkt kein wirksamer Kaufvertrag mit der LWB zustandegekommen war.

An dieser Beurteilung ändert auch die (erstmals im Schriftsatz vom 29.12.2000) mitgeteilte Tatsache, dass die Beklagte am 17.12.1998 von der LWB das Grundstück Eistraße 15 über vollmachtlose Vertreter mit anschließender Genehmigung vom 18. bzw. 22.12.1998 notariell erworben haben soll, nichts. Denn die Frage, ob die Beklagte den Abschluss des Kaufvertrages für die G straße 11 treuwidrig abgelehnt hat, entscheidet sich nach der Sachlage, die zum Zeitpunkt der Ausübung des Rücktrittsrechtes bestand. Zu diesem Zeitpunkt verstieß die Beklagte durch ihr Verhalten nicht gegen Treu und Glauben. Auch vermag allein die Gegebenheit, dass die Beklagte bezüglich des Objektes E straße den notariellen Kaufvertrag in der von der LWB vorgegebenen Weise abgeschlossen haben soll, nicht zwingend einen Widerspruch zur Ablehnung des Kaufvertragsabschlusses für die G straße zu begründen, weil die näheren Umstände, die zum Erwerb des Grundstücks E straße geführt haben, nicht bekannt sind und anders liegen können.

Abgesehen davon, dass der vorgenannte Vortrag der Klägerin rechtlich nicht erheblich ist, gäbe er zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung auch keinen Anlass. Das diesbezügliche Vorbringen im nachgelassenen Schriftsatz vom 29.12.2000 geht über eine Erwiderung auf den gegnerischen Schriftsatz vom 14.12.2000 hinaus und beruht auf einer prozessualen Sorgfaltspflichtverletzung der Klägerin, die dies schon in ihrer Klageschrift hätte vortragen können. Die Klägerin hat keinen Anspruch darauf, die Folgen ihrer Sorgfaltspflichtverletzung durch Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung und Nachholung ihres Vorbringens auszugleichen (vgl. BGH, Urt. v. 7.10.1992, NJW 1993, 134).

3.

Der berechtigte Rücktritt der Beklagten hat zur Folge, dass die Parteien einander die empfangenen Leistungen zurückzugewähren haben, § 346 BGB; Anspruch auf die vertraglich vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen, wie in § 649 BGB geregelt, kann die Klägerin indes nicht verlangen.

Soweit die Klägerin erstmals im nachgelassenen Schriftsatz vom 29.12.2000 neu vorträgt, dass nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien entgegen der Formulierung in § 6 S. 1 des Vertrages kein Rücktritts-, sondern ein ordentliches Kündigungsrecht vereinbart worden sei, ist ihr Vortrag schon mangels Substantiierung unbeachtlich. Zwar hat auch bei völlig eindeutigem Vertragswortlaut - wie hier - ein davon abweichender übereinstimmender Parteiwille nach § 133 BGB Vorrang (vgl. BGH, Urt. v. 13.8.1996, NJW 1996, 1458). Jedoch reicht für die Darlegung eines solchen Parteiwillens dessen pauschale Behauptung nicht aus, zumal im vorliegenden Fall auch die sonstigen Umstände nicht für, sondern eher gegen einen solchen Parteiwillen sprechen. Die Klägerin hatte alle Verhandlungen über den Erwerb des Grundstücks mit der LWB geführt, so dass es näherliegt, ihr das Risiko eines gescheiterten Erwerbs aufzubürden als der Beklagten, die die an die Klägerin zu leistende Vergütung nur im Falle des eigenen Erwerbs durch den dann möglichen Weiterverkauf erwirtschaften konnte.

Im übrigen gibt auch dieser neue Vortrag aus den bereits oben genannten Gründen keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

Nach den Vereinbarungen in § 6 des Baubetreuungsvertrages besteht eine Vergütungspflicht für den in S. 1 geregelten und hier maßgeblichen Fall des Rücktritts nicht. Der in S. 3 festgelegte Honoraranspruch bezieht sich - wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - nur auf den in S. 2 geregelten Fall der Kündigung bei gröblicher Pflichtverletzung des Baubetreuers. Es ergibt sich bereits aus dem allgemeinen Sprachverständnis der Formulierung "in diesem Fall", dass damit bei mehreren Alternativen der jeweils letztgenannte Fall gemeint sein soll. Zudem entspricht die Regelung auch der Rechtslage nach allgemeinem Werkvertragsrecht.

Die von der Klägerin aus dem Baubetreuungsvertrag geltend gemachten Vergütungsansprüche sind somit unbegründet.

4.

Schließlich ist auch der hilfsweise aus abgetretenem Recht des Geschäftsführers der Klägerin geltend gemachte Anspruch aus der Provisionsvereinbarung vom 6.10.1998 nicht begründet. Es handelt sich bei dieser Vereinbarung um einen Maklervertrag nach § 652 BGB.

Zwar bestand nach deren Wortlaut die vom Geschäftsführer der Klägerin zu erbringende Leistung in der Durchführung des Investitionsvorrangverfahrens. Jedoch ist - worauf die Klägerin in anderem Zusammenhang selbst zutreffend hingewiesen hat - nach § 133 BGB auf den wirklichen Parteiwillen abzustellen und nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Dementsprechend ist die Klägerin an ihrem eigenen unbestrittenen Vortrag zweiter Instanz (S. 4 des Schriftsatzes v. 13.11.2000, Bl. 316 d. GA) festzuhalten, wonach die Regelung der Provisionszahlung für eine reine Vermittlungstätigkeit erfolgte. Dafür, dass eine solche in Wirklichkeit honoriert werden sollte, spricht des weiteren die Bezeichnung "Provision", die typischerweise für die, Vergütung von Vermittlungstätigkeiten gewählt wird. Auch in seinem unter dem 25.5.1998 an die Klägerin gerichteten Immobilienangebot (Bl. 118 d.A.) erwähnt der Geschäftsführer der Klägerin, dass in seinem Verdienst eine Vermittlungsprovision eingeschlossen sei.

Des weiteren macht die vereinbarte Verknüpfung von Kaufpreiszahlung an die neue Eigentümerin und Fälligwerden der Provision nur Sinn, wenn damit zugleich eine Abhängigkeit vom Abschluss des gewünschten Kaufvertrages beabsichtigt war, wie sie dem Leitbild des Maklervertrages entspricht.

Da der vermittelte Kaufvertrag mit der LWB nicht zustandegekommen ist, besteht kein Vergütungsanspruch der Klägerin aus abgetretenem Recht ihres Geschäftsführers gemäß §§ 652, 398 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91 a Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Soweit die Beklagte (in Übereinstimmung mit der Klägerin) ihren negativen Feststellungsanspruch in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, waren der Klägerin unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- Und Streitstandes nach billigem Ermessen die Kosten aufzuerlegen. Wie sich aus den vorangegangenen Urteilsgründen ergibt, sind sämtliche von der Klägerin gegen die Beklagte erhobenen Forderungen unbegründet, so dass der negative Feststellungsantrag der Beklagten begründet gewesen wäre und sich durch die zu Protokoll erklärte Verzichtserklärung der Klägerin und deren Antragserweiterung in zweiter Instanz erledigt hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 i.V.m. § 711 ZPO.

Streitwert für die Berufungsinstanz: 194.201,58 DM. Ab 15.12.2000 178.667,63 DM.

Beschwer der Klägerin: 178.667,63 DM.

Ende der Entscheidung