Judicialis Rechtsprechung

24 U 122/00 8 O 122/00

Verkündet am 6. März 2001

als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

pp.

hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 20. Februar 2001 durch seine Richter Z, B und T

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das am 18. Mai 2000 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtszuges trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Entscheidungsgründe:

I.

Die zulässige Berufung des Klägers bleibt ohne Erfolg. Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

1.

Auch die teilweise neu formulierten Anträge des Klägers begegnen teilweise hinsichtlich ihrer materiellen Berechtigung und teilweise hinsichtlich ihrer Vollstreckungsfähigkeit erheblichen Bedenken. Dies bedarf aber keiner Vertiefung, weil der Kläger selbst und nicht die Beklagte für eine möglicherweise unzureichende Abführung von Warmluft verantwortlich ist (siehe unten I 2).

2.

Diese Verantwortlichkeit des Klägers selbst folgt aus allgemeinen Grundsätzen in Verbindung mit der konkreten Ausgestaltung des Mietvertrages der Parteien.

a)

Ausgangspunkt sind der Vertrag, sein Inhalt und sein Zweck. Kommt der konkrete Betriebszweck im Vertrag zum Ausdruck (übliche Formulierung: "Zum Betrieb einer Gaststätte, Arztpraxis, eines Einzelhandelsgeschäfts" etc.), so müssen sich die Räume in einem Zustand befinden, der die Aufnahme dieses Betriebs erlaubt; anderenfalls sind sie nicht zum vertragsmäßigen Gebrauch geeignet (vgl. BGH vom 12. Oktober 1977, WM 1977, 1328 und Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 233).

Hier sind die Mieträumlichkeiten gemäß § 1 Abs. 1 des Mietvertrages zum Betrieb eines Sonnenstudios, Kosmetik- oder Friseursalons vermietet. Auch wenn hier gleich drei verschiedene Vertragszwecke als alternative Nutzungsmöglichkeiten angegeben sind, so hat doch der Kläger für die Eignung des Mietobjekts zur Nutzung als Sonnenstudio einzustehen; denn die Aufführung der drei alternativ vorgesehenen Vertragszwecke kann nicht anders verstanden werden, als dass auch die Eignung für alle drei Zwecke gegeben sein muß. Dass die Verantwortung des Klägers als Vermieter sich nicht auf eine Eignung im so Verstandenen Sinne erstrecken sollte, ergibt sich nicht aus den weiteren Bestimmungen des Mietvertrages oder sonstigen allgemeinen Erwägungen. Im übrigen ist nach dem unstreitigen Sachvortrag der Parteien bereits bei den Vertragsverhandlungen klar geworden, dass die Beklagte die Räume zum Betrieb eines Sonnenstudios mieten wollte.

Dies bedeutet, dass die Beklagte die Mietsache mit dem Betrieb eines Sonnenstudios vertragsgemäß nutzt und der Kläger ihr diese Nutzung grundsätzlich zu gewähren hat. Mit dem Betrieb eines Sonnenstudios geht typischerweise auch eine etwa im Vergleich zu einer Nutzung zu Bürozwecken erhöhte Erzeugung von Wärme einher. Nach den vorausgegangenen Erwägungen gehört dies im Grundsatz ebenfalls zu einer vertragsgemäßen Nutzung. Die Pflichten eines Mieters ergeben sich allein aus dem Zweck, für den die Räume überlassen sind. Innerhalb des Vertragszwecks hat der Mieter uneingeschränkte und nicht beschränkbare Nutzungsrechte. Nur wenn er die Grenze des eingeräumten Nutzungsrechts überschreitet, macht er von der Mietsache vertragswidrigen Gebrauch, was dem Vermieter das Recht gibt, Unterlassung zu verlangen, den Mietvertrag (nach Abmahnung) zu kündigen usw.

b)

Andererseits streiten die Parteien, auch wenn sich dies ihren Ausführungen nicht stets in aller Deutlichkeit entnehmen läßt, im Ergebnis auch nicht um die Befugnis der Beklagten, in den Mieträumen ein Sonnenstudio zu betreiben und die damit verbundene, über das durchschnittliche Maß hinausgehende Wärmeerzeugung hervorzurufen, sondern um die Verteilung der Pflichten bezüglich einer so ausreichenden Abführung der Warmluft nach außen, dass eine mögliche Beeinträchtigung von Mitmietern im Gebäude des Klägers vermieden wird. Auch insoweit läßt sich allgemeinen Grundsätzen in Verbindung mit dem Mietvertrag der Parteien nicht eine hierauf gerichtete Verpflichtung der Beklagten entnehmen, sondern eine solche des Klägers als Vermieter.

aa)

Der Kläger hat als Vermieter grundsätzlich aufgrund der geschlossenen Mietverträge die Rechte seiner Mieter zu wahren und muß ihren vertragsgemäßen Gebrauch gewährleisten. Dazu gehört auch die Abwehr von übermäßigen Erwärmungen der Mietsache durch einen weiteren Mieter, hier die Beklagte. Dies ist im Verhältnis zwischen den Prozeßparteien hier nicht anders, weil die Erwärmung infolge vertragsgemäßen Gebrauchs der Beklagten geschieht (vgl. Wolf/Eckert a.a.O. Rdnr. 243 m.w.N. z.B. für die Fälle des Entstehens von Beeinträchtigungen durch Lärm, Geräusche, Staub und dergleichen infolge Einwirkungen anderer Mieter).

bb)

Dies könnte nur dann anders zu beurteilen sein, wenn sich aus dem Mietvertrag der Parteien eine Verpflichtung der Beklagten ergäbe, selbst für eine ausreichende Abführung der Warmluft sorgen zu müssen. Dies ist aber nicht der Fall:

Soweit sich der Kläger auf § 7 Abs. 2 des Mietvertrages beruft, ist ihm entgegenzuhalten, dass diese Regelung ein geeignetes Mietobjekt und ferner den falschen Umgang der Beklagten mit dem ihr vertragsgemäß überlassenen Mietobjekt voraussetzt, aber nicht etwa Installationen seitens der Mieterin verlangt. Im übrigen enthält § 7 Abs. 2 allenfalls einen Hinweis darauf, dass die Entlüftung, um die es hier geht, gerade nicht Sache der Mieterin ist; denn dort ist neben anderen, hier nicht einschlägigen Verpflichtungen nur diejenige zur ausreichenden. Belüftung aufgeführt, nicht aber eine solche zur Entlüftung. Außerdem ist dort vorausgesetzt, dass eine ausreichende Belüftung, zum Beispiel durch öffnen von Fenstern, möglich ist.

Die Regelung in § 8 Abs. 1 hilft dem Kläger ebenfalls nicht weiter. Die dort festgehaltene Übernahme in einem der Mieterin bekannten Zustand besagt nichts über eine Verpflichtung zu Installationen und bezieht sich überdies nur auf den äußeren Zustand in Bezug auf Schönheitsreparaturen und den Umfang der Verpflichtung zur Herstellung des Zustandes, in dem sich die Mietsache bei der Rückgabe befinden muß.

Ein weiterer Hinweis auf die Verteilung von Pflichten der Parteien zur Gestaltung des Mietobjekts, die durch die Rechte Dritter geboten sind, findet sich in § 8 Abs. 7 des Mietvertrages. Danach hat die Mieterin, soweit durch die Nutzungsart in den Mieträumen zusätzliche Brandschutzauflagen von der Feuerwehr gefordert werden, diese auf eigene Kosten zu beantragen und ausführen zu lassen. Hieraus läßt sich, zumal in Verbindung mit den eingangs ausgeführten grundsätzlichen Erwägungen, schließen, dass die Mieterin nur die dort aufgeführten möglicherweise notwendig werdenden Maßnahmen selbst und auf ihre Kosten durchzuführen hat, nicht aber andere Maßnahmen. Dies gilt erst recht, wenn es sich nicht um Maßnahmen aufgrund öffentlich-rechtlicher Erfordernisse wie in § 8 Abs. 7 handelt, sondern um Maßnahmen zur Abwehr von Beeinträchtigungen anderer Mieter.

Soweit der Kläger schließlich auf S. 6 der Berufungsbegründung (GA 100) § 1 Abs. 2 anführt, ist ersichtlich § 8 Abs. 2 gemeint. Die Regelung der dort angesprochenen Um- und Einbauten sowie Installationen besagt jedoch nichts über die Verteilung der Pflichten der Parteien bezüglich der hier in Rede stehenden Warmluftabführung, sondern nur etwas darüber, dass die Mieterin, wenn sie solche Veränderungen des Mietobjektes vornehmen möchte, in jedem Falle der Zustimmung des Klägers bedarf. Hieraus läßt sich kein Rückschluß ziehen, welche Installationen der Kläger selbst vorzunehmen hat.

Schließlich läßt sich dem Vortrag des Klägers, die Beklagte habe bei der Besichtigung der Räumlichkeiten vor der Anmietung im März zusammen mit dem Zeugen H gesehen, dass eine notwendige Entlüftung fehlte, nicht entnehmen, dass zwischen den Parteien, etwa im Sinne einer stillschweigenden Einigung, klar gewesen sei, dass die Beklagte verpflichtet sein würde, selbst für eine kostenträchtige technische Lösung zur Vermeidung einer Überwärmung der Räume sorgen zu müssen.

II.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Es besteht kein Anlaß, die Revision zuzulassen.

Streitwert für die Berufungsinstanz, zugleich Höhe der Beschwer für den Kläger: 15.000 DM.

Ende der Entscheidung