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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf
Urteil verkündet am 07.12.1999
Aktenzeichen: 24 U 27/99
Rechtsgebiete: BGB, MV, ZPO


Vorschriften:

BGB § 95
BGB § 95 Abs. 1 S. 1
BGB § 95 Abs. 2
BGB § 198
BGB § 209 Abs. 1
BGB § 326
BGB § 326 Abs. 1
BGB § 362 Abs. 1
BGB § 556
BGB § 556 Abs. 1
BGB § 557 Abs. 1 S. 1, 1. Alt.
BGB § 557 Abs. 1
BGB § 557 Abs. 1 S. 1
BGB § 557 Abs. 1 S. 2
BGB § 558 Abs. 1
BGB § 558 Abs. 2, 1. Alt.
BGB § 558 Abs. 2
BGB § 852 Abs. 2
MV § 1
MV § 1 S. 2
MV § 1 S. 3
MV § 2 Abs. 5
MV § 2 Nr. 3
MV § 2 Nr. 4
MV § 2 Nr. 5
MV § 4 Abs. 1
MV § 4
MV § 7
MV § 7 Abs. 2 S. 2
MV § 7 Abs. 2 S. 3
MV § 7 Abs. 2
MV § 10 Abs. 2
ZPO § 91 Abs. 1 S. 1
ZPO § 97 Abs. 1
ZPO § 708 Nr. 10
ZPO § 711
ZPO § 546 Abs. 1
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

24 U 27/99

Verkündet am 7. Dezember 1999

In dem Rechtsstreit

hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 23. November 1999 durch seine Richter Z, E und S

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 21. Dezember 1998 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 30.000,00 DM, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Sicherheitsleistung kann auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer zum Betrieb von Bankgeschäften im Inland berechtigten Bank oder Sparkasse erbracht werden.

Tatbestand:

Mit Vertrag vom 28. Mai 1979 vermietete die Klägerin eine Grundstücksfläche "mit aufstehenden Baulichkeiten" in W, F-E-A/W an die Beklagte. Auf diesem Grundstück hatte die Vormieterin, die Fa. M W A AG in D, eine Autowaschanlage errichtet und betrieben. Im Zusammenhang mit dem Abschluß des Mietvertrages (zukünftig MV genannt) erwarb die Beklagte die Autowaschanlage von der Vormieterin käuflich. In dem Mietvertrag heißt es u.a.:

"§ 1... Das Mietobjekt gilt in dem heutigen Zustand als vermietet. Nach Mietbeginn soll ein Protokoll über den heutigen Zustand durch einen vereidigten Sachverständigen erstellt werden, ...

§ 2 (1) Das Mietverhältnis beginnt gemäß § 10 Abs. 2 und endet am 30. September 1999..

(3) Die Mieterin kann darüber hinaus jederzeit ohne Benennung von Gründen das Mietverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten aufkündigen, wenn sie die Bedingung des § 2 Absatz 5 erfüllt.

...

(5) Mit Aussprache einer Kündigung gemäß § 2 Abs. 3 und 4 steht der Vermieterin ein Anspruch gegen die Mieterin auf eine sofort fällige Entschädigung in Höhe einer Jahresmiete zu, unbeschadet sonstiger Ansprüche der Vertragspartner untereinander.

...

§ 4... Alle Anlagen und Einrichtungen und Baulichkeiten, die aus der und für die Benutzungsart des Mietobjektes durch die Mieterin erforderlich werden (...), wird die Mieterin auf ihre Kosten und Risiko für die Dauer der Mietzeit erstellen und unterhalten (s. auch § 7 Abs. 2). ...

...

§ 7 ... Die Mieterin versichert, daß einem Vermieterpfandrecht an restlos allen Maschinen und Einrichtungen einschließlich aller Teile und Installationen kein Pfandrecht und kein Eigentumsanspruch von dritter Seite entgegensteht ...

Alle Baulichkeiten, Einrichtungen und Anlagen seitens der Mieterin werden nur zum vorübergehenden Zweck für die Dauer des Mietverhältnisses errichtet und verbleiben somit gemäß § 95 BGB Eigentum der Mieterin, auch soweit sie mit dem Grund und Boden fest verbunden werden. Die Mieterin ist verpflichtet, auf ihre Kosten und Risiko vor Ablauf des Mietverhältnisses der Mieterin den heutigen Zustand des Mietobjektes wiederherzustellen. Sollte der heutige Zustand des Mietobjektes zum Auslauf des Mietverhältnisses nicht oder nicht vollständig wiederhergestellt sein, so steht der Vermieterin unstreitig eine sofort fällige Forderung gegen die Mieterin in der Höhe zu, die der Vermieterin die Wiederherstellung des heutigen Zustandes des Mietobjektes ermöglichen würde, ohne daß sie jedoch zeitlich an die Wiederherstellung gebunden ist.

...

§ 10 (2) Der Mietbeginn und die Wirksamkeit des Vertrages im ganzen entsteht, wenn und sobald:

a) der bekannte und noch laufende Mietvertrag zwischen Frau W und der Firma M W A AG, E vertragsschriftlich aufgehoben wird und

b) ... und Frau V ihr geltend gemachtes Vermieterpfandrecht an der gesamten Anlage restlos einschließlich aller Teile und Installationen freigibt und

c) die Firma M W A AG die Anlage an Herrn S... vertragsschriftlich verkauft."

Entsprechend § 1 des Vertrages hat der Sachverständige S durch Gutachten vom 08. Juli 1980 den Zustand des Mietobjektes festgehalten.

Mit Schreiben vom 21. April 1995 hat der Beklagte den Mietvertrag zum 31. Oktober 1995 gekündigt.

Bei den Rückgabeverhandlungen am 31. Oktober 1995 bestand die Klägerin auf Beseitigung der noch auf dem Mietobjekt befindlichen Autowaschanlage; ein Schlüssel verblieb daher zunächst noch bei dem Beklagten. Dieser gab den Schlüssel am 4. Dezember 1995 an die Klägerin zurück.

Mit Schreiben vom 12. Dezember 1995 forderte die Klägerin den Beklagten auf, weitere im einzelnen bezeichnete Räumungs- und Wiederherstellungsarbeiten vorzunehmen und setzte ihm dazu eine Frist bis zum 15. Januar 1996. Für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der Frist wurde die Räumungsklage wegen dieser restlichen Arbeiten und deren Durchführung auf Kosten des Beklagten angedroht. Nachdem die Beklagte weitere Arbeiten nicht vornahm, ließ die Klägerin diese zwischen Anfang Juni und Mitte August 1996 durchführen.

Mit der am 23. Januar 1996 bei Gericht eingegangen Klage hat die Klägerin zunächst die Räumung und Herausgabe des Grundstücks verlangt und dies mit den nicht durchgeführten restlichen Arbeiten begründet. Mit Schriftsatz vom 15. Februar 1996 hat sie sodann den Räumungsantrag durch die Aufzählung der notwendigen Arbeiten konkretisiert, diesen Antrag jedoch mit Schriftsatz vom 11. Juni 1996 für erledigt erklärt und stattdessen Zahlung in Höhe errechneter Räumungskosten von 69.575,00 DM und zunächst die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zur Tragung weiterer Räumungskosten verlangt. Diese hat sie im weiteren Prozeßverlauf beziffert.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, der Beklagte sei auch zur Beseitigung der von der Vormieterin errichteten und von ihm erworbenen Autowaschanlage sowie weiterer Installationen verpflichtet gewesen. Infolge seiner Weigerung sei er daher zur Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Monate November 1995 bis August 1996 in Höhe des bisherigen monatlichen Mietzinses in Höhe von 7.313,06 DM, insgesamt also 73.130,60 DM, der Beseitigungskosten von nunmehr insgesamt 116.380,46 DM sowie der Sachverständigenkosten von 2.206,73 DM verpflichtet. Sie hat daher, soweit die Parteien den Rechtsstreit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt haben, beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 191.717,79 DM nebst je 9,1 % Zinsen aus 7.313,06 DM seit dem 1. Dezember 1995, aus 14.626,12 DM seit dem 1. Januar 1996, aus 21.9393,18 DM seit dem 1. Februar 1996, aus 29.252,24 DM seit dem 1. März 1996, aus 36.565,30 DM seit dem 1. April 1996, aus 43.878,35 DM seit dem 1. Mai 1996; aus 51.191,42 DM seit dem 1. Juni 1996, aus 128.079,48 DM seit dem 1. Juli 1996 und aus 191.717,79 DM seit dem 10. Oktober 1996 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat die Meinung vertreten, er habe das Mietobjekt einschließlich Autowaschstraße von der Klägerin angemietet.

Davon sei auch das Gutachten S ausgegangen. In dem darin festgestellten Zustand habe er das Objekt der Klägerin zurückgegeben. Zu einer Beseitigung der Autowaschstraße sei er daher nicht verpflichtet gewesen. Schadensersatz- und Nutzungsentschädigungsansprüche kämen aus diesem Grunde nicht in Betracht. Die geltend gemachten Kosten seien außerdem überhöht.

Das Landgericht hat den Beklagten nach Beweisaufnahme zur Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von 69.474,07 DM, von Schadensersatz in Höhe von 91.044,54 DM sowie von Sachverständigenkosten von 1.655,04 DM nebst Zinsen verurteilt. Es ist davon ausgegangen, daß der Beklagte zur Beseitigung der übernommenen Autowaschanlage verpflichtet gewesen sei.

Dagegen richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er unter Ergänzung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens weiterhin geltend macht, er habe das Mietobjekt lediglich in dem Zustand, wie es sich am 28. Mai 1979 befunden habe, zurückgeben müssen; damals habe sich die Waschanlage bereits auf dem Grundstück befunden. Der Zustand des Mietobjekts sei im übrigen für eine Rückgabe im Sinne des § 556 BGB unerheblich. Ein Mietausfallschaden sei nicht entstanden. Zudem habe er bereits, wie in § 2 Abs. 5 MV vorgesehen, eine Entschädigung in Höhe eines Jahresmietzinses geleistet. Schließlich seien die geltend gemachten Schadensersatzansprüche überhöht und, weil erst am 11. Juni 1996 rechtshängig gemacht, verjährt. Er beantragt daher,

unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen das angefochtene Urteil. Die Auslegung des Landgerichts, der Mieter sei auch zur Beseitigung der durch ihn vom Vormieter erworbenen Einrichtungen verpflichtet gewesen, treffe zu. Dies sei als Vorenthaltung des Mietobjektes anzusehen. Daß der Beklagte eine Entschädigung in Höhe des Jahresmietzinses sei ebenso unerheblich wie die Tatsache, daß ein Mietausfallschaden nicht entstanden sei. Der Schadensersatzanspruch sei auch nicht verjährt, weil der Räumungsanspruch in unverjährter Zeit rechtshängig gemacht worden sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung des Beklagten hat Erfolg. Er ist auf Grund des Mietvertrages vom 28. Mai 1979 weder zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung noch von Schadensersatz verpflichtet.

I.

Der Beklagte ist nicht zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate November 1995 bis August 1996 in Höhe des Grundmietzinses verpflichtet. Zum einen hat er der Klägerin das Mietobjekt im Sinne des § 557 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB - jedenfalls ab dem 04. Dezember 1995 - nicht mehr vorenthalten; zudem ist der Anspruch bereits erfüllt.

1.

Der Klägerin stehen für diesen Zeitraum keine Mietzinsansprüche, sondern allenfalls Nutzungsentschädigungs- oder Schadensersatzansprüche zu.

Der Mietvertrag war vom Beklagten mit Schreiben vom 21. April 1995 entsprechend der Regelung des § 2 Nr. 3 MV zum 31. Oktober 1995 wirksam gekündigt worden. Davon gehen auch beide Parteien aus.

2.

Der Beklagte hätte der Klägerin das Mietobjekt über dieses Datum hinaus vorenthalten, wenn er es gegen den Willen der klagenden Vermieterin nicht vollständig geräumt hätte. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. BGHZ 104, 285) ist von einer Vorenthaltung auch dann auszugehen, wenn dem Vermieter zwar der Besitz verschafft, das Mietobjekt jedoch nicht geräumt worden ist. Zwar ist grundsätzlich der Zustand der Mietsache bei Rückgabe unerheblich. Dies gilt aber nicht, wenn wegen der Zurücklassung von Einrichtungsgegenständen - zu deren Beseitigung der Mieter verpflichtet ist (vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdnr. 1081; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V.A Rdnr. 13) - nur von einer - unzulässigen - Teilräumung auszugehen ist (vgl. Wolf/Eckert, a.a.O. Rdnr. 1109). Das war grundsätzlich - entgegen der Auffassung des Beklagten - vorbehaltlich der besonderen Vereinbarungen der Parteien auch der Fall.

a) Der Beklagte hatte die Waschstraße nebst Nebenanlagen zurückgelassen. Deren Beseitigung erforderte einen erheblichen Beseitigungsaufwand, und zwar auch dann, wenn man nicht den vom Sachverständigen W, sondern den vom Beklagten gekürzten Betrag zugrundelegt. Das Vorhandensein der Waschstraße "blockierte" eine Weiternutzung des vermieteten Geländes. Es handelte sich nicht um verhältnismäßig geringfügige Einrichtungsgegenstände, sondern - wie die unstreitige Aufzählung auf Seite 10 des angefochtenen Urteils zeigt - um große und sperrige, schwer zu beseitigende Gegenstände.

b) Wie aus dem - inhaltlich nicht bestrittenen - Protokoll der Besprechung vom 31. Oktober 1995 hervorgeht, war die Klägerin mit der Belassung der Waschanlage auf dem Mietobjekt nicht einverstanden; vielmehr forderte sie deren Beseitigung.

c) Der Beklagte kann auch nicht damit gehört werden, aufgrund des Mietvertrages sei er zur Beseitigung der Waschanlage nicht verpflichtet gewesen.

aa) Auch der Beklagte stellt grundsätzlich nicht in Abrede, daß der Mieter verpflichtet ist, von ihm eingebrachte - einschließlich vom Vormieter übernommener (vgl. OLG Hamburg ZMR 1990, 341) - Einrichtungen wieder zu beseitigen.

bb) Entgegen seiner Auffassung enthält der Mietvertrag der Parteien insoweit für die Räumungspflicht keine anderweitige Vereinbarung.

Die Waschanlage war nicht Gegenstand des Mietvertrages vom 28. Mai 1979 und damit nicht gemäß § 556 Abs. 1 BGB an die Klägerin zurückzugeben. Zwar mag die Formulierung des § 1 MV, nach der an den Beklagten eine "Fläche ... mit aufstehenden Baulichkeiten" vermietet worden ist, insoweit unbestimmt gewesen sein, ob nämlich die in die Baulichkeiten von der Vormieterin eingepaßte Waschanlage davon umfaßt war oder nicht. Auch die Klausel des § 4 Abs. 1 MV erwähnt sowohl Einrichtungen des Mieters als auch des Vermieters. Eindeutig geht jedoch aus § 10 Abs. 2 MV hervor, daß die Waschanlage nicht mitvermietet war: Danach sollte der Mietvertrag erst wirksam werden, wenn die Klägerin die Waschanlage im Hinblick auf ihr Vermieterpfandrecht "freigegeben" und der Vormieter die Anlage an den Beklagten verkauft hatte. Dementsprechend hat der Beklagte unstreitig die Waschanlage auch von der Fa. Mr. W A AG gekauft und erworben. Dies war rechtlich möglich, weil es sich dabei gemäß § 95 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB lediglich um einen "Scheinbestandteil" des Grundstücks handelte. Der Beklagte besaß und betrieb mithin die Waschanlage nicht aufgrund des Mietvertrages als Fremdbesitzer, sondern wegen seiner Eigentümerstellung als Eigenbesitzer.

Dazu passen auch die Klauseln der §§ 4 und 7 MV, aus denen sich letztlich ergab, daß die Klägerin lediglich das Grundstück mit Baulichkeiten zur Verfügung stellte, im übrigen aber mit der konkreten Nutzung und den dafür erforderlichen Anlagen nichts zu tun haben sollte.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ergibt sich aus § 1 S. 2 und 3 MV nichts anderes. Soweit diese Klauseln auf den "heutigen Zustand" abheben, ist damit der Zustand des Mietobjekts, nicht dagegen derjenige der nicht mitvermieteten Anlage gemeint. Dieser Zustand sollte im Hinblick auf etwaige Mängelgewährleistungsansprüche des Beklagten sowie auf Schadensersatzansprüche der Klägerin wegen Verschlechterung (§ 5 Abs. 2 MV) durch einen Gutachter festgestellt werden. In diesem Sinne hat auch der Sachverständige S den Gutachtenauftrag verstanden. Er hat lediglich die vermieteten Gegenstände begutachtet und im Eigentum des Mieters stehende Sachen ausdrücklich ausgeschieden (z.B. S. 5, 11), außerdem eine technische Begutachtung der Waschanlage selbst, für die er im übrigen auch keine besonderen Kenntnisse besaß, nicht vorgenommen.

3.

Der Beklagte hat jedoch aus einem anderen Grunde der Klägerin den Besitz an dem Mietobjekt nicht vorenthalten.

a) Eine Vorenthaltung des Mietobjektes liegt, wie bereits ausgeführt, nur dann vor, wenn der Mieter entgegen seinen vertraglichen Verpflichtungen und dem Willen des Vermieters den Besitz nicht übergibt bzw. das Mietobjekt nicht räumt. Geht es wie hier darum, daß Einrichtungen nicht beseitigt werden, setzt dies voraus, daß der Mieter entgegen seinen vertraglichen Verpflichtungen und entgegen dem Willen des Vermieters diese Einrichtungen nicht entfernt. Ist der Mieter dazu nicht (mehr) verpflichtet, sondern allenfalls noch zu Schadensersatzleistungen in Geld, ist es nicht mehr seine Sache, die Einrichtungen zu beseitigen. Vielmehr steht es nunmehr im Belieben des Vermieters, ob er die dazu notwendigen Maßnahmen trifft oder nicht. Die von § 557 Abs. 1 S. 1 BGB vorausgesetzte Pflicht des Mieters zur uneingeschränkten Besitzverschaffung ist damit entfallen (offengelassen von BGH NJW 1988, 2665 unter 2.b) für den Fall des Ablaufs einer Nachfrist nach § 326 Abs. 1 BGB).

b) Eine entsprechende Vereinbarung haben die Parteien hier getroffen. In § 7 MV ist vorgesehen, daß die Klägerin - ohne daß die Voraussetzungen des § 326 BGB vorliegen müßten - bei unzureichendem Zustande des Mietobjekts bei Auslaufen des Mietverhältnisses eine sofort fällige Forderung in Höhe der Wiederherstellungskosten haben sollte, wobei es ihr ausdrücklich freigestellt blieb, ob und wann sie die dazu notwendigen Arbeiten durchführte. Daß diese Vorschrift auch und gerade bei einer unzureichenden Beseitigung von Einrichtungen durch den Mieter gelten sollte, zeigen die vorhergehenden Sätze des zweiten Absatzes des § 7, denen der zitierte Satz unmittelbar folgt. Der Mietvertrag sah damit eine scharfe Reaktion für eine Verletzung der Pflicht des Mieters zur Beseitigung von Einrichtungsgegenständen vor. Dieser Verpflichtung hatte der Mieter vor Ablauf des Mietverhältnisses nachzukommen (§ 7 Abs. 2 S. 2 MV). Hatte er diese Pflicht bis zum Ablauf des Mietverhältnisses nicht erfüllt, stand der klagenden Vermieterin sofort ein Geldanspruch in Höhe der Beseitigungskosten zu, wobei sie entscheiden durfte, ob und wann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes erfolgen sollte. Damit bildete der Ablauf des Mietvertrages die entscheidende Zäsur: Vorher hatte der Mieter die erforderlichen Arbeiten durchzuführen, nachher war es (allein) Sache der Vermieterin zu entscheiden, was mit dem Mietobjekt geschah, der Mieter hatte (nur noch) Geld zu zahlen.

Zu Naturalleistungen war der Mieter dagegen nach diesem Zeitpunkt nicht mehr verpflichtet. Eine nebeneinander bestehende Verpflichtung des Mieters sowohl zur Beseitigung der Einrichtungen als auch zur Zahlung der dafür erforderlichen Kosten hätte nur zur Verwirrung geführt und hätte nicht damit in Übereinstimmung gestanden, daß die Vermieterin nach Ablauf des Mietverhältnisses selber bestimmen wollte, ob, wann und in welchem Umfange sie in eigener Regie Arbeiten an dem Mietobjekt durchführen wollte.

4.

Ob etwas anderes für den Zeitraum bis zum 04. Dezember 1995 galt, in dem der Beklagte auf Aufforderung der Klägerin Arbeiten auf dem Grundstück durchführte, kann aus den nachfolgenden Gründen offenbleiben. Das gleiche gilt, wenn der Beklagte entgegen den Ausführungen unter 3.b) auch nach Ablauf des Mietverhältnisses zur Beseitigung der Einrichtungen verpflichtet gewesen sein sollte.

Etwaige Ansprüche der Klägerin für den geltend gemachten Zeitraum sind jedenfalls gemäß § 362 Abs. 1 BGB erfüllt. Der Beklagte hat unstreitig gemäß § 2 Nr. 5 MV eine Entschädigung in Höhe eines Jahresmietzinses gezahlt. Damit ist, die Wirksamkeit der Klausel unterstellt, Erfüllung auch etwaiger Ansprüche aus § 557 Abs. 1 BGB eingetreten. Denn diese Entschädigung ist entgegen der Auffassung der Klägerin auf den Nutzungsentschädigungsanspruch anzurechnen, so daß kein Anspruch mehr verbleibt.

a) Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer Entschädigung sollte den Mietausfallschaden ersetzen, der der Vermieterin durch eine vorzeitige Kündigung des MV entstehen konnte. Für die Fallgestaltung des § 2 Nr. 4 (Kündigung des MV wegen Zahlungsverzuges des Mieters) ergab sich ein derartiger Anspruch nach den Grundsätzen über den Kündigungsfolgeschaden (vgl. BGH NJW 1998, 372 unter 1.3.a)). Für den Fall des § 2 Nr. 3 MV handelte es sich um eine Ausgleichsleistung des Mieters für die ihm trotz Befristung des MV eingeräumte vorzeitige Kündigungsmöglichkeit. In beiden Fällen stand der Gedanke der Schadloshaltung der Vermieterin im Vordergrund, wobei ihr weitergehende Ansprüche nicht abgeschnitten wurden. Durch die Zahlung wurde hier ein Mietzinsausfall für die Monate November 1995 bis Oktober 1996 abgegolten.

b) Neben der Entschädigung nach § 2 Nr. 5 MV kann die Klägerin für den gleichen Zeitraum nicht zusätzlich eine Entschädigung nach § 557 Abs. 1 S. 1 BGB geltend machen. Vielmehr ist die vertragliche Entschädigung auf den gesetzlichen Anspruch anzurechnen.

Bei dem Anspruch nach § 557 Abs. 1 S. 1 BGB handelt es sich um eine Nutzungsentschädigung, weil der Mieter dem Vermieter das Mietobjekt vorenthält (vgl. BGH NJW 1999, 2808). Der Anspruch nach § 2 Nr. 5 MV dient dem Ausgleich dafür, daß der Vermieter das Mietobjekt nicht mehr wie bisher nutzen und unter Umständen einen Mietzins in der bisherigen Höhe nicht mehr erzielen kann. Auch lastet nicht der Zeitdruck auf ihm, für eine unmittelbare Anschlußvermietung zu sorgen.

Beide Ansprüche stehen nicht unverbunden nebeneinander. Soweit der Mieter zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet ist, entsteht dem Vermieter kein Schaden. Aus diesem Grund spricht § 557 Abs. 1 S. 2 BGB davon, daß nur die Geltendmachung eines weitergehenden Schadens nicht ausgeschlossen ist. Eine Auslegung des § 2 Nr. 5 MV, derzufolge der Mieter für den gleichen Zeitraum den Mietzins gegebenenfalls zweimal zahlen müßte, wäre offensichtlich interessenwidrig. Es handelte sich entgegen der im Termin vom 23. November 1999 von der Klägerin vorgebrachten Argumentation ("Abfindung") nicht um ein Entgelt, welches Entschädigungsansprüche im weiteren Sinne unberührt ließ. Daß die Parteien die Klausel des § 2 Nr. 5 MV übereinstimmend in diesem Sinne verstanden haben, trägt auch die Klägerin nicht vor. Sie behauptet auch keine weiteren Tatsachen, die diese Auslegung tragen könnten. Dagegen spricht bereits das Wort "Entschädigung", welches für das im vorigen Absatz näher dargelegte Verständnis der Zahlungspflicht des § 2 Nr. 5 MV spricht.

Soweit die Klägerin darauf verweist, der vertragsuntreue Mieter, der nicht ordnungsgemäß geräumt habe, werde durch die vom Senat gewonnene Auslegung des § 2 Nr. 5 MV belohnt, weil er ungeachtet seines Vertragsbruches ebenso wie der Mieter, der seiner Räumungspflicht vollständig nachgekommen sei, "nur" den Betrag nach § 2 Nr. 5 MV zahlen müsse, geht dies fehl. Wie bereits oben ausgeführt, muß der Mieter in diesem Fall nach § 7 Abs. 2 S. 3 MV zusätzlich sofort die Kosten der Beseitigung tragen.

II.

Schadensersatzansprüche der Klägerin wegen unterlassener Beseitigung der Einrichtungen und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes sind verjährt.

1.

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache verjähren gemäß § 558 Abs. 1 BGB in sechs Monaten. Das gilt auch für den Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Mietsache (vgl. BGH NJW 1980, 389; BGHZ 107, 179 = NJW 1989, 1854 unter II. 2.; Wolf/Eckert, a.a.O., Rdnr. 1092; Bub/Treier, a.a.O., VI Rdnr. 8, 10 ). Die von der Klägerin herangezogene Entscheidung des OLG Schleswig WuM 1996, 220 betrifft eine andere Fallgestaltung (Zurücklassung gefährlicher Gegenstände; ablehnend dazu Bub/Treier a.a.O.).

2.

a) Die Verjährung beginnt grundsätzlich gemäß § 558 Abs. 2, 1. Alt. BGB mit der Rückgabe der Mietsache. Dies war spätestens dem 04. Dezember 1995, dem Tage, an dem der Klägerin der letzte Schlüssel zurückgegeben worden ist, der Fall. Damit erhielt die Klägerin die unmittelbare und alleinige Sachherrschaft über das Mietobjekt zurück und konnte - dem Sinn der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 2 BGB entsprechend - die Mieträume auf Veränderungen und Verschlechterungen ungestört untersuchen. Sie war nicht mehr auf eine Zutrittsgewährung durch den Beklagten angewiesen. Dieser hatte vielmehr, wie auch aus seinem Schreiben vom 29. November 1995 hervorgeht, seinen Besitz an den Mieträumen endgültig und unwiderruflich zugunsten der Klägerin aufgegeben. Daß eine Rückgabe im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB im allgemeinen auch die Beseitigung von Einrichtungsgegenständen voraussetzt und das Zurücklassen derartiger Gegenstände grundsätzlich auch als Vorenthaltung im Sinne des § 557 Abs. 1 S. 1 BGB verstanden wird, ist unerheblich, weil es im Rahmen des § 558 Abs. 2 BGB nur auf die von dem Mieter ungestörte Möglichkeit der Untersuchung durch den Vermieter ankommt (vgl. OLG Hamm ZMR 1996, 372).

Vergleichsverhandlungen im Sinne des § 852 Abs. 2 BGB haben nach diesem Tage nicht mehr stattgefunden. Der Beklagte hatte bereits mit Schreiben vom 29. November 1995 weitere Leistungen abgelehnt und hat auch auf das Schreiben der Klägerin vom 12. Dezember 1995 nicht mehr reagiert.

Die Einreichung des Schriftsatzes vom 11. Juni 1996, bei Gericht am gleichen Tage eingegangen, mit dem erstmals wegen unterlassener Beseitigung von zurückgelassenen Gegenständen eine Schadensersatzforderung in Geld anhängig gemacht wurde, war wegen Ablaufs der Frist nicht mehr geeignet, gemäß § 209 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist zu unterbrechen.

b) Allerdings beginnt die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche, die gemäß § 326 Abs. 1 BGB erst mit Erlöschen des Erfüllungsanspruchs entstehen, erst mit der Umwandlung in einen Geldzahlungsanspruch (BGH NJW 1999, 1303 unter II.1.c) m.w.N.; s. auch BGH NJW 1999, 2884 unter I.3.b)). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH WM 1976, 1277; BGHZ 104, 6; BGHZ 107, 179; s. Wolf/Eckert, a.a.O., Rdnr. 1095; Bub/Treier, a.a.O., V.A. Rdnr. 13) gehört zu den Hauptleistungspflichten des Mieters auch seine Verpflichtung zur Beseitigung von Anlagen, wenn dies - wie hier - erheblichen Aufwand mit sich bringt. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze wäre der Anspruch der Klägerin - geht man entgegen der Auffassung des Senats (s. oben unter I.3.b)) von einem weiter bestehenden Beseitigungsanspruch aus - nicht verjährt, da der Anspruch auf Geldzahlung danach frühestens am 15. Januar 1996 mit Ablauf der im Schreiben vom 12. Dezember 1995 gesetzten Frist entstanden ist. Mit dieser war jedoch keine eindeutige Ablehnungsandrohung für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs verbunden (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., Rdnr. 18 zu § 326), so daß der Geldanspruch sogar erst im Juni 1996 entstanden sein dürfte (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., Rdnr. 24 zu § 326). Der Beklagte könnte sich dann auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß die Naturalleistungspflicht bei Umwandlung in den Geldanspruch bereits verjährt gewesen wäre (vgl. BGH NJW 1999, 2884 unter I.3.b)), weil die Verjährung insoweit bereits im Februar 1996 durch Klageeinreichung unterbrochen worden war.

c) Diese Rechtsprechung greift im vorliegenden Fall jedoch nicht ein. Sie beruht darauf, daß der Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz in Höhe der Beseitigungskosten erst mit Umwandlung des Naturalleistungsanspruchs in einen Geldanspruch im Sinne des § 198 BGB entsteht und fällig wird. Nach § 7 Abs. 2 S. 3 MV konnte die Klägerin demgegenüber sofort eine Geldentschädigung in Höhe der Wiederherstellungskosten verlangen, wenn der Beklagte bei Beendigung des Mietverhältnisses seiner Verpflichtung zur Beseitigung der Anlagen nicht nachgekommen war. Der Anspruch auf Geldzahlung war mithin sofort fällig (§ 198 BGB), nicht erst nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bzw. - im Falle einer ernsthaften Erfüllungsverweigerung des Schuldners - mit der Wahl des Gläubigers. Damit begann die Verjährungsfrist bereits spätestens am 04. Dezember 1995.

Dabei ist unerheblich, in welchem Verhältnis die Verpflichtung des Beklagten zur Geldzahlung nach § 7 Abs. 2 S. 3 MV zur - ursprünglichen - Verpflichtung zur Beseitigung der Einrichtungsgegenstände stand. Selbst wenn man entgegen der vom Senat vertretenen Auslegung (vgl. oben unter I.3.b)) davon ausgeht, daß beide Ansprüche noch nebeneinander bestanden, zwischen denen die Klägerin entweder aufgrund eines Wahlrechts (§ 262 BGB) oder einer Ersetzungsbefugnis (vgl. Palandt/ Heinrichs, a.a.O., Rdnr. 9 zu § 262) wählen durfte, begann die Verjährung des Geldanspruchs bereits im Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjekts, nicht erst mit Ausübung des Wahlrechts bzw. des Gebrauchmachens von der Ersetzungsbefugnis. Der Anspruch auf Geldzahlung war sofort entstanden ("sofort fällig", § 7 Abs. 2 S. 3 MV), die Klägerin konnte diesen Zeitpunkt nicht durch eine Verzögerung der Geltendmachung des Anspruchs hinausschieben. Dementsprechend ist anerkannt, daß auch das Abhängigmachen des Beseitigungsanspruchs von einem Verlangen des Vermieters nicht dazu führt, daß die Verjährungsfrist entgegen § 558 Abs. 2 BGB erst mit der Geltendmachung des Anspruchs beginnt (vgl. Wolf/Eckert, a.a.O., Rdnr. 1092).

Dagegen kann auch nicht eingewandt werden, diese Klausel sei unwirksam. Zwar bestehen gegen die Wirksamkeit der Klausel - sollte es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln - Bedenken (vgl. § 11 Nr. 4 AGBG). Auf eine etwaige Unwirksamkeit kann sich die Klägerin als Verwenderin der AGBG jedoch nicht berufen (vgl. BGH NJW 1987, 2818; NJW-RR 1998, 594).

Auch die Tatsache, daß die Klägerin nicht von der Klausel aus § 7 Abs. 2 MV Gebrauch gemacht und nicht sofort Schadensersatzansprüche geltend gemacht hat, ist unerheblich. Die Klägerin kann die Wirkung der Klausel nicht dadurch vermeiden, daß sie sie nicht zur Begründung ihres Anspruchs heranzieht. Ihr Verhalten änderte somit nichts daran, daß der Anspruch bereits vorher im Sinne des § 198 BGB fällig wurde.

Es mag sein, daß man die Abreden der Parteien am 31. Oktober 1995, auf Grund deren der Beklagte zwecks Durchführung weiterer Arbeiten das Mietobjekt trotz Ablaufs des Mietvertrages behielt, so auszulegen hat, daß die Klägerin ihren Geldanspruch aus § 7 Abs. 2 S. 3 BGB während dieser Zeit nicht geltend machen sollte. Dieses Stillhalten endete jedoch am 4. Dezember 1995, an dem der Beklagte das Mietobjekt zurückgab und erklärte (vgl. Schreiben vom 29. November 1995), weitere Arbeiten nicht durchführen zu wollen. Damit war jedenfalls eine etwaige Hemmung der Verjährung (sei es als Folge einer Stundungsvereinbarung, sei es als Folge von Verhandlungen im Sinne des § 852 Abs. 2 BGB) beendet.

e) Die Klage auf Beseitigung der Anlagen mit Schriftsatz vom 15. Februar 1996 unterbrach nicht die Verjährung des Anspruchs auf Geldleistung (Wolf/Eckert, a.a.O., Rdnr. 1220; BGHZ 104, 6 unter B.II.1.c)bb)).

3.

Damit sind auch sämtliche Nebenschäden wie die Sachverständigenkosten sowie etwaige später entstandene Schadenspositionen verjährt (vgl. BGH NJW 1995, 252; NJW 1998, 1303).

III.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Kosten des von den Parteien übereinstimmend für erledigt erklärten Räumungsantrages trägt die Klägerin (§ 91 a ZPO), weil sie damit unterlegen gewesen wäre (vgl. oben unter I. 3.).

Da die Beschwer der Klägerin 60.000,00 DM übersteigt, bedarf es einer Entscheidung des Senats über die Zulassung der Revision nicht, § 546 Abs. 1 ZPO.

Berufungsstreitwert: 160.518,61 DM

Ende der Entscheidung

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