Judicialis Rechtsprechung

24 W 49/00

In dem Verfügungsverfahren

hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf unter Mitwirkung seiner Richter Z T und H-R am 17. August 2000

beschlossen:

Tenor:

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 7. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 24. Juli 2000 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Antragstellerin auferlegt.

Beschwerdewert: 25.000,- DM.

Gründe:

I.

Das zulässige Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg. Das Landgericht hat mit zutreffenden Erwägungen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, festgestellt, dass die Antragstellerin den aus § 9 Nr. 3 des Mietvertrags (MV) hergeleiteten Anspruch auf Einhaltung der Betriebspflicht nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses verloren hat.

Die mit der Beschwerde vorgebrachten Gründe rechtfertigen keine davon abweichende Beurteilung der Rechtslage.

1.

Die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht besagt, dass der Mieter die ihm zur Nutzung überlassenen Räume während der festgelegten (Kern-)Öffnungszeiten zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauchszweck für die Kundschaft offen zu halten, das vertraglich festgelegte Sortiment bereit zu halten und zum Kauf anzubieten hat (vgl. dazu Jendrek, Die Betriebspflicht im Gewerberaummietvertrag, NMZ 2000, 526; Peters/Welkerling, Rechtsfragen zur Durchsetzung der Betriebspflicht im Gewerbemietrecht, ZMR 1999, 369). Es handelt sich um eine selbständige Leistungsverpflichtung, deren Erfüllung der Vermieter (notfalls auch im Wege der einstweiligen Verfügung) durchsetzen kann (Senat, Urteil vom 9. Januar 1997 - 24 U 94/96 unter Nr. I. 1, insoweit in NJW-RR 1997, 648 nicht abgedruckt; OLG Düsseldorf - 10. ZS - ZMR 1999, 171; Jendrek, aaO; Peters/Welkerling, aaO; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl. Rn. 655; Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Anm. III. A Rn. 939).

2.

Wechselseitig vereinbarte Erfüllungspflichten bestehen indessen nur dann, wenn das Vertragsverhältnis wirksam zustandegekommen ist, und nur solange es fortdauert. Ist das nicht der Fall, bestehen nach allgemeinen Grundsätzen keine Erfüllungsansprüche (mehr).

a)

So verhält es sich auch im Streitfall. Nach dem (schlüssigen) Vorbringen der Antragstellerin ist das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs beendet. Die (Haupt-)Leistungsverpflichtung des Vermieters, dem Mieter die vermieteten Räume zur Nutzung zu überlassen (§ 535 S. 1 BGB), ist erloschen. Der Mieter ist deshalb verpflichtet, die ihm überlassenen Räume zurückzugeben, was § 556 Abs. 1 BGB ausdrücklich anordnet. Mit der gesetzlichen Regelung in Einklang steht die von den Parteien vertraglich vereinbarte Bestimmung in § 3 Nr. 6 MV. Danach hat der Mieter "bei der Beendigung des Mietverhältnisses - gleich aus welchem Rechtsgrund - ... dem Vermieter den Mietgegenstand spätestens am letzten Tag der Mietzeit ... zurückzugeben."

Kommt der Mieter der Rückgabeverpflichtung nicht nach, muss der Anspruch gerichtlich durchgesetzt werden. Weitergehende Ansprüche (Entschädigung des Vermieters in Höhe des vereinbarten Mietzinses, Schadensersatz) werden in § 557 Abs. 1 BGB geregelt. Es handelt sich nicht um Erfüllungspflichten, sondern um die Regelung von Rechtsfolgen, die dem Mieter aus der Nichterfüllung der Rückgabeverpflichtung erwachsen. In Anlehnung an die gesetzliche Regelung bestimmt deshalb der Mietvertrag (§ 3 Nr. 6 Abs. 1 S. 3), dass "der Mieter ... jeden Schaden zu ersetzen (hat), der dem Vermieter durch eine nicht rechtzeitige Rückgabe ... entsteht."

b)

Die Ansicht der Antragstellerin, neben den gesetzlich und vertraglich geregelten Rechtsfolgen verspäteter Rückgabe der Mietsache habe der Mieter bis zur Erfüllung des Rückgabeanspruchs der vereinbarten Betriebspflicht nachzukommen, kann schon aus rechtsdogmatischen Gründen nicht gefolgt werden. Die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht des Mieters ist die Kehrseite der dem Vermieter gemäß § 535 S. 1 BGB obliegenden Überlassungspflicht. Erlischt die Überlassungsverpflichtung des Vermieters, erlischt mit ihr auch die Betriebspflicht des Mieters. Allein das (nachvollziehbare) wirtschaftliche Interesse des Vermieters daran, dass während des (hier schon eingeleiteten) Räumungsrechtsstreits das zurückzugebende Ladenlokal zur Wahrung eines lebendigen Bildes des Einkaufscenters auch betrieben wird, vermag eine solche Verpflichtung des Mieters rechtlich nicht zu begründen, und zwar auch nicht als Schadensersatzanspruch in Gestalt der Naturalrestitution, wie die Antragstellerin meint.

Geht es wie im Streitfall (nach fristloser, vom Mieter veranlaßter Kündigung sowie Verletzung des Rückgabeanspruchs) um den Ersatz des Nichterfüllungsschadens, richtet sich der Anspruch des Vermieters abweichend von § 249 S. 1 BGB in Anwendung der Differenzhypothese unmittelbar auf Geldersatz, nicht auf Naturalrestitution (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl., Vorbem. vor § 299 Rn. 16 m.w.N.), weil andernfalls der erloschene Erfüllungsanspruch wieder hergestellt würde, ohne dass der Vermieter seinerseits die Erfüllung schulden würde (vgl. dazu auch Palandt/Heinrichs, aaO, § 283 Rn. 8 f).

Daran vermag der Umstand nichts zu ändern, dass der nicht rückgabewillige Mieter faktisch in den Genuss der Leistung kommt. Die dem Vermieter daraus entstehenden Nachteile müssen durch die in § 557 Abs. 1 und 2 BGB geregelten Ansprüche in Geld ausgeglichen werden.

3.

Allerdings hat die Antragstellerin als Betreiberin des Einkaufscenters ein an sich schutzwürdiges Interesse daran, dass durch Leerstände einzelner vermieteter Ladenlokale nicht der Eindruck beim Publikum entsteht, es handele sich um ein im wirtschaftlichen Niedergang befindliches Einkaufscentrum. Gerade dieses Interesse hat die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum dazu bewogen, auch die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebspflicht anzuerkennen (vgl. dazu auch BGH NJW-RR 1992, 1032), obwohl diese Vereinbarung vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags, der gemäß § 535 S. 2 BGB nur ein Gebrauchsrecht, aber keine Gebrauchspflicht des Mieters kennt, erheblich abweicht. Die Anerkennung dieses Interesse findet aber seine Grenzen am Umfang der vertraglichen Vereinbarung, die im Streitfall eine Betriebspflicht nur während der "Mietzeit" vorsieht (§ 9 Nr. 3a MV). Der vom Mieter fortgesetzte Besitz an der Mietsache trotz beendeten Mietverhältnisses kann nicht unter den Begriff der "Mietzeit" subsumiert werden. Es sind deshalb hier auch nicht Erwägungen darüber anzustellen, ob eine (hier nicht getroffene formularmäßige Vereinbarung einer Betriebspflicht nach beendetem Mietverhältnis während eines fortgesetzten (unberechtigten) Besitzes sich so weit vom gesetzlichen Leitbild der §§ 556 f BGB entfernen würde, dass sie an § 9 AGBG scheitern müsste.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Ende der Entscheidung