Judicialis Rechtsprechung

1.

Allein der Bezeichnung als "Lager", die nur im Aufteilungsplan, nicht aber in der Teilungserklärung, vorkommt, ist die Bedeutung einer die Nutzung des Teileigentums einschränkenden Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter nicht beizumessen, mit der Folge, dass die umfassendere Zweckbestimmung aus der Teilungserklärung "Gewerbefläche" gilt.

2.

Unter Zugrundelegung dieser Zweckbestimmung kann der Teileigentümer im Rahmen der zu gewährenden ungehinderten Gewerbeausübung unter Wahrung der berechtigten Interessen der Wohnungseigentümer verlangen, dass an Werktagen während der üblichen Geschäftszeiten von 8.00 bis 20 Uhr der Eingang zum Hof der Anlage nicht verschlossen und dem berechtigten Personenkreis ungehindert Zutritt gewährt wird.

BESCHLUSS

3 Wx 118/00 25 T 790/99 LG Düsseldorf 291 II 6/99 WEG AG Düsseldorf

In dem Wohnungseigentumsverfahren betreffend die Wohnungseigentumsanlage Düsseldorf,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 17. Februar 2000 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, der Richterin am Oberlandesgericht Schaefer-Lang und des Richters am Oberlandesgericht von Wnuck-Lipinski

am 05. Juni 2000

beschlossen:

Tenor:

Der Beschluss des Landgerichts Düsseldorf vom 17. Februar 2000 wird aufgehoben und der Beschluss des Amtsgerichts Düsseldorf vom 25. Juni 1999 mit der Maßgabe wieder hergestellt, dass die ausgesprochenen Verpflichtungen lediglich werktäglich zu erfüllen sind.

Die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens tragen der Beteiligte zu 1 zu 1/10, die jeweils übrigen Beteiligten zu 9/10.

Außergerichtliche Kosten werden in den drei Rechtszügen nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 10.000,- DM.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 bis 3, 4, 5 und 6 sind Eigentümer einer Wohnung in der Eigentumsanlage in Düsseldorf, die teilweise aus Wohnungseigentum, teilweise aus Teileigentum besteht und deren Verwalterin die Beteiligte zu 3 ist.

Der Beteiligte zu 1 ist seit dem 14. Mai 1990 Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Teileigentumseinheit (Wohnungsgrundbuch von Unterbilk Blatt 11235) und seit dem 7. November 1996 Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 8 bezeichneten Teileigentumseinheit (Wohnungsgrundbuch von Unterbilk Blatt 11236). Die mit Nr. 7 bezeichnete Teileigentumseinheit besteht aus Keller- und Erdgeschoss und ist im Aufteilungsplan zur Teilungserklärung mit "KG Gewerbefläche im Hinterhaus, bestehend aus drei Lagern und EG Gewerbefläche im Hinterhaus bestehend aus zwei Lagern und einem Lager mit WC" bezeichnet. Die als Nr. 8 gekennzeichnete Teileigentumseinheit liegt im ersten Obergeschoss und ist im Aufteilungsplan zur Teilungserklärung mit "Gewerbefläche im Hinterhaus bestehend aus drei Lagern" beschrieben.

Der Beteiligte zu 1, der beabsichtigt, die Räumlichkeiten entweder zu vermieten oder zu veräußern, hat beantragt, die Beteiligten zu 2, 3 und 6 sowie die ehemaligen Wohnungseigentümer K und S

1. zu verpflichten, das Verschließen der Hoftür des Grundstücks Düsseldorf täglich in der Zeit von 8.00 bis 20.00 Uhr zu unterlassen.

2. den Personen, welche den Beteiligten zu 1 besuchen bzw. dessen Geschäftsräume aufsuchen möchten, insbesondere Familienangehörigen, Bekannten, Lieferanten, Mitarbeitern, Geschäftspartnern und Handwerkern täglich in der Zeit von 8.00 bis 20.00 Uhr ungehinderten Zutritt zum Hof und dem Sondereigentum des Beteiligten zu 1, bestehend aus Gewerbeflächen, zu gewährleisten.

Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung mit Beschluss vom 25. Juni 1999 den Anträgen stattgegeben.

Zur Begründung hat es ausgeführt, aus der Zweckbestimmung ergebe sich, dass der Beteiligte zu 1 als Sondereigentümer in seiner freien Entfaltung als Gewerbetreibender nicht beeinträchtigt werden dürfe. An die Grenzen stoße er hierbei erst, wenn Mitbewohner durch den Betrieb des Gewerbes größere Nachteile hinzunehmen hätten, als dies der Zweckbestimmung der Räume entspreche. Es sei üblich, dass während der allgemeinen Geschäftszeit von 8.00 bis 20.00 Uhr Gewerberäume auch dann ungehindert aufgesucht werden können, wenn sie in einem Hinterhof liegen. Es sei eher unüblich, insoweit vor verschlossenen Türen zu stehen, mit der Folge, dass zunächst geklingelt und dann abgewartet werden müsse, ob über eine Hoftür Zutritt zum Innenhof gewährt werde, an welchen sich eine Gewerbefläche von 250 qm anschließe. Die ungehinderte Gewerbeausübung durch den Beteiligten zu 1 erfordere es, dass jeder Besucher, der die Gewerbefläche aufsuchen wolle, ganz gleich, ob es sich hierbei um Handwerker, Freunde, Bekannte oder Geschäftspartner handele, direkt bis zum Hintergebäude durchgehen könne.

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht nach mündlicher Verhandlung mit Beschluss vom 17. Februar 2000 die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und die Anträge des Beteiligten zu 1 abgelehnt.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde, um deren Zurückweisung die Beteiligten zu 2 bis 4 und 6 bitten, verfolgt der Beteiligte zu 1 sein ursprüngliches Begehren weiter.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist in der Sache überwiegend begründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, für die seitens des Beteiligten zu 1 erstrebte Regelung bestehe derzeit kein Rechtsschutzbedürfnis, weil der Erstbeteiligte an der nach der Teilungserklärung zulässigen Nutzung der ihm gehörenden Teileigentumseinheiten nicht gehindert werde. Die von ihm erstrebte vielseitige Nutzung durch Gewerbebetriebe mit Publikumsverkehr- wie Laden-, Verkaufs-, Produktions- und Bürobetriebe aller Art laufe der Zweckbestimmung der in der Teilungserklärung vom 15. Juni 1983 als Lager ausgewiesenen Gewerbeflächen zuwider. Die Zweckbestimmung als Lager, die Vereinbarungscharakter habe, sei Inhalt des Grundbuchs geworden und gehe dem Recht des Beteiligten zu 1, sein Teileigentum im Rahmen der §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG zu nutzen, vor. Ein Lager unterscheide sich aber von einem Laden, Produktionsbetrieb oder Büro allein schon dadurch, dass beim Betrieb eines Lagers ein reger Publikumsverkehr nicht stattfinde. Bei einer Nutzung als Lager oder "Archiv" (Lagern von Geschäftsberichten u.a.) bestehe keine Veranlassung, die Hoftür, wie beantragt, in der Zeit von 8.00 bis 20.00 offen zu halten, da der Beteiligte zu 1 selbst 5 Schlüssel zur Hoftür besitze.

2.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts sind die Teilungserklärung und der in ihr in Bezug genommene Aufteilungsplan nicht dahin zu verstehen, dass dem Beteiligten zu 1 in seinem Teileigentum nur der Betrieb eines Lagers gestattet ist. Er darf vielmehr die Räumlichkeiten allgemein als gewerbliche Räume nutzen.

a)

Nach den Grundbucheintragungen ist dem Beteiligten zu 1 das "Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Gewerbefläche im Keller- und Erdgeschoß des Hinterhauses" und das "Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 8 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Gewerbefläche im 1. Obergeschoß des Hinterhauses" zugeordnet. Im übrigen ist jeweils wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung vom 15. Juni 1983 (Teilungserklärung) Bezug genommen. Dort heißt es u.a.:

"... Dieser Grundbesitz ist mit..., einem Hinterhaus mit zwei gewerblich zu nutzenden Einheiten,... bebaut...

Für die Aufteilung des Grundbesitzes in Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten gilt der in der Anlage zu dieser Urkunde genommene Aufteilungsplan.

Die im Aufteilungsplan genannten Ordnungsziffern sind gleichzeitig die Nummernbezeichnungen des Sondereigentums im Aufteilungsplan..."

Da die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan, auf den die Teilungserklärung verweist, durch zulässige Bezugnahme im Eintragungsvermerk Inhalt des Grundbuchs geworden sind, unterliegen sie demnach wie alle Grundbucheintragungen der selbständigen Auslegung des Senats als Rechtsbeschwerdegericht. Dabei ist auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder in Bezug Genommenen ergibt (BGH NJW 1972, 1464; KG NZM 2000, 387, 388; Senat ZMR 1998, 186). Die hieran orientierte Auslegung der Teilungserklärung führt dazu, dass der Bezeichnung als "Lager", die nur im Aufteilungsplan, nicht aber in der Teilungserklärung, vorkommt, nicht die Bedeutung einer die Nutzung des Teileigentums einschränkenden Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter nach §§ 1 Abs. 3, 5 Abs. 4, 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG beizumessen ist (BayObLG NJW-RR 1996, 463; 464; WuM 1999, 178, NZM 2000, 44; Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Auflage 2000 § 13 Rdz. 51), die das Vertrauen begründet, dass jedenfalls keine Nutzung zulässig ist, die mehr stört oder beeinträchtigt als die angegebene.

Denn die Teilungserklärung verweist auf den Aufteilungsplan lediglich im Zusammenhang mit der Aufteilung des Grundbesitzes in Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten sowie hinsichtlich der Bezifferung des Teileigentums, nicht aber in Bezug auf die dortige Nutzungsbeschreibung. Auch die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung enthält keine speziellen Nutzungsbeschränkungen hinsichtlich der Teileigentumseinheiten Nr. 7 und 8. Hiernach kommt der Bezeichnung "Lager" im Aufteilungsplan für den unbefangenen Betrachter - entgegen der Auffassung des Landgerichts - nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu (vgl. BayObLG WuM 1985, 238; s.a. OLG Stuttgart ZMR 1990, 190; KG a.a.O.), mit der Folge, dass die umfassendere Zweckbestimmung aus der Teilungserklärung "Gewerbefläche" gilt, das Teileigentum des Erstbeteiligten demnach generell der gewerblichen Nutzung - nicht nur als Lager - zugewiesen ist.

b)

Unter Zugrundelegung dieser Zweckbestimmung kann aber der Beteiligte zu 1 - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat im Rahmen der zu gewährenden ungehinderten Gewerbeausübung unter Wahrung der berechtigten Interessen der Wohnungseigentümer verlangen, dass während der üblichen Geschäftszeiten von 8.00 bis 20 Uhr der Eingang zum Hof nicht verschlossen und dem in Rede stehenden Personenkreis ungehindert Zutritt gewährt wird, letzteres allerdings - insoweit ist die ansonsten wieder herzustellende amtsgerichtliche Entscheidung zu korrigieren - nur an Werktagen. Denn ein darüberhinaus gehendes Bedürfnis hat der Beteiligte zu 1 für die angestrebte gewerbliche Nutzung weder geltend gemacht noch ist ein solches sonst ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Für eine Erstattungsanordnung in Bezug auf die außergerichtlichen Kosten aus Billigkeitsgründen bestand keine Veranlassung, § 47 Satz 2 WEG.

Ende der Entscheidung