Judicialis Rechtsprechung

Die Höhe einer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu bildenden Instandhaltungsrücklage (hier: 18,- DM/qm und Jahr) überschreitet den der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzubilligenden weiten Ermessensspielraum regelmäßig nicht, wenn die Grenzen des § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376) eingehalten werden.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

3 Wx 123/02

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage ... in ... Mönchengladbach,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss der 02. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach vom 25. Februar 2002 unter Mitwirkung der Richter am Oberlandesgericht Dr. Schütz und von Wnuck-Lipinski und der Richterin am Oberlandesgericht Schaefer-Lang

am 21. Juni 2002

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1 trägt die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 2.000 €.

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 1 ist Miteigentümerin der Wohnungseigentumsanlage ... in Mönchengladbach-... und Sondereigentümerin einer Wohnung und zweier Stellplätze. Die Beteiligte zu 2 ist Miteigentümerin der übrigen Wohneinheiten und Stellplätze. In der Eigentümerversammlung vom 20. November 2000 beschlossen die Wohnungseigentümer - jeweils mit den Stimmen der Beteiligten zu 2 und gegen die Stimmen der Beteiligten zu 1 unter TOP 9 den Gesamtwirtschaftsplan und für das Jahr 2000 und unter TOP 10 den Einzelwirtschaftsplan für 2001.

Die Beteiligte zu 1 hat beantragt,

die Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären.

Das Amtsgericht hat am 11. Mai 2001 den Antrag mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass im Rahmen der vorzunehmenden Abrechnung die Kosten für die Wasserversorgung bzw. Schmutzwasser für die Wohneinheit der Beteiligten zu 1 nicht nach Miteigentumsanteilen zu berechnen, sondern aufgrund der in der Wohnung der Beteiligten zu 1 angebrachten Zähler zu ermitteln sind und die Heizkosten der Wohneinheit nach den eingebauten Verbraucherfassungsgeräten abzurechnen sind.

Gegen diese Entscheidung hat die Beteiligte zu 1 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt und beantragt,

den amtsgerichtlichen Beschluss aufzuheben.

Das Landgericht hat am 25. Februar 2002 das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 zurückgewiesen.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der sofortigen weiteren Beschwerde, zu der Stellung zu nehmen die Beteiligte zu 2 Gelegenheit hatte.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

1.

Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).

Das Landgericht hat ausgeführt, dahinstehen könne, ob die Ausführungen des Amtsgerichts zur Verteilung des Wasserverbrauchs zutreffen. Denn diese seien mit der Beschwerde nicht angegriffen. Offen bleiben möge auch, ob das Amtsgericht in seiner Entscheidung über den Antrag der Beteiligten zu 1 hinausgegangen sei, denn die Beteiligte zu 2 habe ein Rechtsmittel insoweit nicht eingelegt. Hinsichtlich der Kosten der Gebäudeversicherung habe sich die Verwaltung - so zutreffend das Amtsgericht - an den abgeschlossenen Versicherungsvertrag zu halten, der bei Verwaltungsübergabe vorgefunden worden sei. Aus dieser Urkunde ergebe sich eine Vertragsdauer vom 01.04.1997 bis zum 01.04.2002. Angesichts dieser bindenden Vertragsdauer könne dahinstehen, ob die P... eine entsprechende Versicherung günstiger angeboten haben würde.

Auch die Verteilung der Gebäudeversicherungskosten sei nicht zu beanstanden. Die Beteiligte zu 2 weise zu Recht darauf hin, dass sich der von der Antragstellerin genannte Verteilungsschlüssel (60:40 im Verhältnis Gewerbeflächen und Wohnflächen) nicht aus der Teilungserklärung ergibt. Der Anteil der Kosten werde vielmehr nach § 13 Nr. 2 der Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen ermittelt. Dahin stehen könne, ob in früheren Jahren nach diesem Schlüssel abgerechnet worden sei. Dies allein lasse nicht auf eine entsprechende Vereinbarung oder einen Beschluss schließen.

Die durch die Verwalterin angesetzten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage von 18,- DM/qm seien ebenfalls nicht zu beanstanden.

2.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung stand.

a)

aa)

Zu Unrecht beanstandet die Beteiligte zu 1 die Umlage für die Gebäudeversicherung. Der Abschluss einer solchen entspricht regelmäßig - so auch hier - den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Ziffer 3 WEG). Es besteht vorliegend kein Anhalt dafür, dass die Vertragsgestaltung dem Versicherungszweck nicht oder nur unzureichend genügt oder hierdurch die Rechte der Beteiligten zu 1 als mitversicherter Wohnungseigentümerin nicht hinreichend berücksichtigt werden. Wer als Versicherungsnehmer auftritt, ist bei der Objektversicherung in diesem Zusammenhang ohne Belang. Hiernach schuldet die Beteiligte zu 1 die ihrem Anteil entsprechenden Versicherungskosten (§16 Abs. 2 WEG, § 13 Ziffern 1a) 2, 7 der Teilungserklärung; vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Auflage 2000 § 16 Rdz. 45).

bb)

Einen Rechtsfehler weisen die Entscheidungen der Vorinstanzen auch insoweit nicht auf als sie den Verteilungsschlüssel des § 13 Nr. 2 der Teilungserklärung (Umlage nach Miteigentumsanteilen) gebilligt und nicht den von der Beschwerdeführerin genannten ihr günstigeren Verteilungsschlüssel (60:40 im Verhältnis Gewerbeflächen zu Wohnflächen) zugrunde gelegt haben. Eine Vereinbarung zwischen der Beteiligten zu 1 und dem früheren Eigentümer D... über die Modifizierung des Verteilungsschlüssels kann nicht zu einer Änderung der Teilungserklärung geführt haben. Zwar ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer innerhalb der bestehenden Gemeinschaft formlos gültig. Gegenüber einem Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers entfaltet die Abmachung - soweit sie den Sondernachfolger nicht begünstigt (vgl. BayObLG WM 2002, 327; WE 1992, 229) - allerdings keine Wirkung, solange sie nicht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 2 WEG; vgl. Senatsbeschluss vom 14.02.01 (ZMR 2001, 649=NZM 2001, 530).

b)

Auch soweit die Kammer die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage von 18,- DM /qm und Jahr unbeanstandet gelassen hat, erweist sich die Entscheidung der Kammer nicht als rechtsfehlerhaft.

Nur die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wobei sich die Angemessenheit nach den besonderen Umständen des Einzelfalles bestimmt (Bärmann/Pick/Merle 8. Auflage 2000 WEG § 21 Rdz. 157). Bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage und des jährlichen Beitrags dazu haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum; nur wesentlich überhöhte Ansätze können gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen (BayObLG - 2 Z BR 59/00 - vom 05.10.00; WE 1999, 35/36 m.w.N.; Staudinger/Bub § 21 Rn. 206).

In Anbetracht des Alters der Wohnanlage und des absehbaren Sanierungsbedarfs hat das Landgericht einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung zu Recht verneint. Der Frage, ob und inwieweit demnächst brandschutztechnische Maßnahmen erforderlich werden, kommt hierbei eine entscheidende Bedeutung nicht zu. Anhaltspunkte für die Bemessung der Instandsetzungsrückstellung bietet § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376). Hiernach dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre höchstens 7,10 € (13,89 DM), mindestens 22 Jahre höchstens 9 € (17,60 DM) und mindestens 32 Jahre höchstens 11,50 € (22,49 DM) als Instandhaltungskosten angesetzt werden. Danach spricht jedenfalls nichts dafür, dass mit dem vorliegend gewählten Ansatz von 18,- DM/qm und Jahr der eingeräumte weite Ermessenspielraum überschritten worden ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligte zu 1 die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren

Beschwerde trägt. Dagegen bestand keine Veranlassung, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.

Ende der Entscheidung