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Verletzt der Verwalter die ihm gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus dem Verwaltervertrag obliegende Verpflichtung, Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und die Entscheidung der Gemeinschaft über das weitere Vorgehen herbeizuführen, so ist diese Pflichtverletzung für den Schadenseintritt (Verjährung von Ersatzansprüchen gegen den Bauträger) nicht ursächlich, wenn nach den in der Wohnungseigentümergemeinschaft herrschenden Stimmungs- und Mehrheitsverhältnissen und/oder sonstigen Umständen nicht davon auszugehen war, dass die WEG eine vom Verwalter rechtzeitig (vor Verjährungsablauf) entfaltete pflichtgemäße Tätigkeit, insbesondere den Hinweis auf eine drohende Verjährung der Gewährleistungsansprüche zum Anlass genommen hätte, in unverjährter Zeit gegen den Bauträger gerichtlich vorzugehen.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

3 Wx 148/01

In dem Wohnungseigentumsverfahren betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft R.../ H... in... Dormagen,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss der 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 06. April 2001 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, der Richterin am Oberlandesgericht Schaefer-Lang und des Richters am Oberlandesgericht von Wnuck-Lipinski am 27. Mai 2002

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 90.262,52 € (176.538,14 DM).

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer in der Eigentümergemeinschaft R.../H... in ....

Die Beteiligte zu 2 war vom 01. Januar 1979 bis zum 01. Dezember 1989 Verwalterin der Gemeinschaft.

Die Beteiligten zu 1 erwarben ihr Eigentum mit notariellem Kaufvertrag vom 11. Juli 1978 von dem Architekten R.... Gemäß § 4 Ziffer 2 des Vertrages übernahm der Verkäufer die Haftung für die mängelfreie Herstellung des Kaufobjektes; gemäß § 4 Ziffer 4 wurde eine zweijährige Gewährleistungszeit, beginnend mit der Abnahme vereinbart.

Mit dem Bau des Objekts wurde im Herbst 1977 begonnen. Im Oktober 1978 war das Wohnhaus fertig, während die Außenanlagen und die Tiefgarage noch erstellt werden mussten. Ende Oktober 1978 zogen die Beteiligten zu 1 in die Wohnung ein und zahlten am 11. Januar 1979 eine weitere Rate auf den Kaufpreis.

Die tragenden Wände des Bauwerks waren aus Ziegeln der Ronsdorfer Ziegelwerke erstellt. Das Material erwies sich als mangelhaft. Bereits etwa drei Monate vor Fertigstellung des Wohnhauses traten in der Wohnung der Miteigentümer S... Risse im Außenputz der Fassade auf, die noch vor Fertigstellung der Fassade bearbeitet wurden. Der Verkäufer teilte den Miteigentümern S... unter Bezugnahme auf ein ihm vorliegendes Gutachten unter dem 17. September 1979 mit, es handele sich um eine vorübergehende Erscheinung, die nach Austrocknung in etwa ein bis zwei Jahren vollständig abklingen werde.

In der Wohnung der Beteiligten zu 1 wurde Mitte 1981 erstmals ein Riss sichtbar. Diesen ließ der Verkäufer abdichten und teilte den Beteiligten zu 1 mit, nach Austrocknung seien weitere Risse nicht zu erwarten. Ab 1982 traten auch an der übrigen Anlage vermehrt Risse auf. Provisorische Abdichtungsmaßnahmen des Verkäufers blieben ohne dauerhaften Erfolg. Mit Schreiben vom 22. Januar 1982 reklamierte der Verkäufer bei der bauausführenden Firma H..., dass durch über einen langen Zeitraum quellende und daher fehlerhafte Ziegel Risse aufgetreten seien. Unter dem 16. Dezember 1982 teilte die Beteiligte zu 2 den Eigentümern mit, dass die Baufirma die Rissbildung überprüfe und die Verjährung nicht zum Jahresende ablaufe.

In einer Eigentümerversammlung vom 20. September 1983 unterrichtete der Statiker B... die Miteigentümer über die Ursachen und Auswirkungen der Rissbildung. Die Beteiligte zu 2, die seinerzeit in den Diensten des Architekten R... stand, informierte hierbei die Eigentümer dahin, dass Gewährleistungsansprüche nicht gegenüber dem Verkäufer, wohl aber gegenüber der Bauunternehmung H... geltend gemacht werden könnten, die die Gewährleistungsfrist bis Mitte 1984 verlängert habe. Der Beteiligte zu 1 vertrat dagegen die Auffassung, Gewährleistungsansprüche bestünden nur gegenüber dem Verkäufer.

In der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 1983 erklärte die Beteiligte zu 2, sie trete von dem Teil der Verwalteraufgaben zurück, der die Mauerrisse betrifft. Die Beteiligte zu 2 wurde mit den Stimmen der Mehrheit der anwesenden Eigentümer für den Punkt "Risse" entlastet. In den Verfahren 19 UR 143/83 und 160/83 wurden die Beschlüsse vom 11. Oktober 1983 am 07. Juni 1984 für unwirksam erklärt, und die Beteiligte zu 2 wurde verpflichtet, als Verwalterin die erforderlichen Maßnahmen zur Durchsetzung der Ansprüche wegen der Risse zu ergreifen.

Entsprechend einem Eigentümerbeschluss aus dem Jahr 1984 leitete die Beteiligte zu 2 das Beweissicherungsverfahren 40 H 9/84 AG Neuss gegen den Statiker und die Bauunternehmung ein, das mit Beschluss vom 25. September 1984 auf den Verkäufer, den Architekten R..., erstreckt wurde. In diesem Verfahren erstattete der Sachverständige G... unter dem 17. Oktober 1985 ein Gutachten, das eine umfangreiche Rissbildung wegen der Verwendung nicht formbeständiger Ziegel in den Außenwänden feststellte. Die verwendeten Ziegel wiesen eine irreversible, unverhältnismäßig starke Quellung nach dem Brennen auf. Die Zeit für die Quelldehnung betrage 193 Tage. In Kombination mit raumstabilen Leichthochlochziegeln sei es zu unterschiedlichem Hub im Gebäude gekommen. Die fehlerhafte Beschaffenheit der Ziegel sei allerdings für Planer und Bauausführende nicht erkennbar gewesen.

Die Wohnungseigentümerversammlung vom 01. Juli 1986 beschloss zu TOP 12, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Erfolgsaussichten einer Klage zu beauftragen und lehnte zu TOP 9 den Antrag der Beteiligten zu 1, schon jetzt gerichtlich gegen die Antragsgegner des Beweissicherungsverfahrens vorzugehen, ab.

1987 verklagte u.a. die Beteiligte zu 2 die Bauunternehmung H...; die Klage wies das Landgericht Düsseldorf - 7 O 384/87 - am 20. September 1988 ab, da die Haftung aus dem Werkvertrag wirksam auf schuldhaft verursachte Mängel begrenzt worden sei, die in Rede stehenden Mängel indes nicht schuldhaft herbeigeführt worden seien.

Am 06. Juli 1989 beschloss die Eigentümerversammlung zu TOP 5, keine Regressansprüche gegen die Beteiligte zu 2 geltend zu machen. Nachfolgend erstatteten Sachverständige in weiteren Beweissicherungsverfahren zum Schadensumfang und zur Frage der fachgerechten Sanierung ihre Gutachten.

An den Balkonen der Anlage traten Undichtigkeiten auf, die erstmals 1984 bemerkt worden waren und bis heute - ebenso wie die Risse - nicht beseitigt sind.

Die Beteiligten zu 1 haben die - seinerzeit bei dem Verkäufer angestellte - Beteiligte zu 2 auf Schadensersatz in Anspruch genommen, weil sie bereits 1979 über den Mangel und seine Ursache durch ein Gutachten des Sachverständigen Grün informiert gewesen sei und es als Verwalterin pflichtwidrig versäumt habe, in nicht verjährter Zeit Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer geltend zu machen bzw. deren Geltendmachung organisatorisch vorzubereiten.

Ihren Schaden haben die Beteiligten zu 1 wie folgt berechnet:

(1) Entgangene Möglichkeit der Anlage eines Minderungsbetrages von 27.388,- DM zu 8,5 % 109.352,- DM (2) Schaden im Zusammenhang mit der Balkonsanierung 13.974,14 DM (3) Minderwert 53.212,- DM 176.538,14 DM.

Die Beteiligten zu 1 haben beantragt,

die Beteiligte zu 2 zu verpflichten, an sie 176.438,14 DM nebst 4 % Zinsen aus 50.000,- DM seit dem 07. Dezember 1994 und aus 126.538,14 DM seitdem 30. Mai 1996 zu zahlen.

Die Beteiligte zu 2 hat in Abrede gestellt, weiter gehende Kenntnisse als die Beteiligten zu 1 über die Rissbildung und deren Ursache gehabt zu haben und gemeint, Verjährung der Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer sei mit Blick auf eine im Dezember 1978 erfolgte Abnahme bereits mit Ablauf des 31. Dezember 1980 eingetreten.

Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung durch Beschluss vom 11. Oktober 2000 den Antrag abgelehnt.

Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die Beteiligte zu 2 habe ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag nicht verletzt. Denn dem Verwalter obliege nur die vertragliche Nebenpflicht, die Wohnungseigentümer rechtzeitig auf die Möglichkeit des Bestehens von Gewährleistungsansprüchen hinzuweisen und den Wohnungseigentümern zu ermöglichen, in einer Eigentümerversammlung - ggf. nach Hinzuziehen von rechtlichen und technischen Beratern - die entsprechenden Beschlüsse zu fassen. Insoweit habe der Verwalter eine Organisations- und Kontrollpflicht. Diesen Pflichten sei die Beteiligte zu 2 nachgekommen. Auch könne nicht davon ausgegangen werden, dass ihr bereits im Jahr 1979 Umfang und Ausmaß der Rissbildung oder gar ein hieraus abzuleitender Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verkäufer bekannt war. Der Beteiligten zu 2 sei auch nicht zum Vorwurf zu machen, dass sie nach Einholung des Beweissicherungsgutachtens gegenüber dem Verkäufer R... Maßnahmen entsprechend dem Schreiben vom 30. September 1983 nicht ergriffen habe. Denn insoweit habe es einer Entschließung der Eigentümerversammlung und einer Beauftragung der Beteiligten zu 2 bedurft. Überdies sei es an den Beteiligten zu 1 gewesen, gegenüber dem angeblich haftenden Architekten entsprechende Ansprüche geltend zu machen.

Mit ihrer hiergegen eingelegten sofortigen Beschwerde haben die Beteiligten zu 1 ihr erstinstanzliches Begehren weiter verfolgt.

Das Landgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 06. April 2001 das Rechtsmittel zurückgewiesen.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde, um deren Zurückweisung die Beteiligte zu 2 bittet, verfolgen die Beteiligten zu 1 ihr ursprüngliches Begehren weiter.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG; 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist in der Sache nicht begründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, die Beteiligten zu 1 könnten von der Beteiligten zu 2 Schadensersatz wegen Schlechterfüllung des Verwaltervertrages nicht beanspruchen. Denn es sei nicht davon auszugehen, dass die Beteiligte zu 2 erkannt oder bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt habe erkennen müssen, dass eine Initiative zwecks Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum erforderlich war.

Nachdem die ersten Risse im Laufe des Jahres 1979 an der Wohnung der Miteigentümer S... aufgetreten waren, sich etwa Mitte 1981 weitere Risse an der Wohnung der Antragsteller gezeigt hätten und diese seitens des Verkäufers unverzüglich abgedichtet worden seien, seien erst 1982 verstärkt Risse aufgetreten. Dass wegen dieser Mängel ein weiteres Tätigwerden erforderlich war, habe die Antragsgegnerin zumindest vor 1982 weder gewusst noch wissen müssen. Dem Schreiben an den Miteigentümer S... vom 17. September 1979 sei - ungeachtet dessen, ob der Inhalt dieses Schreibens der Antragsgegnerin bekannt gewesen sei - lediglich zu entnehmen, dass es sich bei den Rissen um solche Mängel handele, die nach der Austrocknungsphase von selbst abklingen würden. Wenn zu diesem Zeitpunkt bereits ein Gutachten des Sachverständigen G... über die wahre Schadensursache vorgelegen haben sollte, so sei ein solches allenfalls dem Verkäufer und Bauträger bekannt gewesen. Dass die beim Verkäufer angestellte Antragsgegnerin hiervon gewusst habe, sei bloße Spekulation der Antragsteller. Weitere Anhaltspunkte, die den Schluss auf eine Kenntnis oder fahrlässige Unkenntnis vom wahren Mängelumfang zuließen, seien weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Aus dem Schreiben des Verkäufers an die Firma H... vom 22. Januar 1982 ergebe sich erstmalig, dass der Verkäufer Kenntnis von der eigentlichen Mängelursache erlangt hatte. Selbst wenn man zugunsten der Antragsteller annehme, dass der Antragsgegnerin der Inhalt dieses Schreibens bekannt und sie mit Blick auf § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 5 WEG zur Ergreifung von Maßnahmen verpflichtet war, scheide ein hieraus resultierender Anspruch aus Schlechterfüllung des Verwaltervertrages gegen die Antragsgegnerin aus, weil Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verkäufer bereits verjährt, eine unterlassene Geltendmachung also nicht schadensursächlich geworden sei. Gemäß § 4 Ziffer 4 Satz 1 des notariellen Kaufvertrages betrage die Gewährleistungsfrist 2 Jahre; die Verkürzung der gesetzlichen Gewährleistungsfrist des § 638 BGB sei wirksam; die Verwendung der Regelung über die verkürzte Verjährung in weiteren Verträgen des Verkäufers mache diese nicht wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 10 f. AGBG unwirksam. Denn bei notariellen Verträgen seien Vertragsbedingungen nur dann im Sinne des § 1 AGBG von der einen Vertragspartei der anderen gestellt, wenn - was von den Antragstellern weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich sei - der Notar im Auftrag einer Partei ein Vertragsformular entwickelt habe oder eine Klausel übernehme, die die Partei ständig verwende. Der Beginn der Verjährung sei gemäß § 4 Ziffer 4 Satz 2 des Kaufvertrages ab Abnahme bzw. Abnahme von in sich abgeschlossenen Leistungen vereinbart. Danach habe die Verjährung hinsichtlich der in Rede stehenden Mauerwerksmängel spätestens am 11. Januar 1979 (Inbesitznahme der Wohnung durch die Antragsteller Ende Oktober 1978 und nachfolgender Zahlung einer Kaufpreisrate) begonnen und sei am 11. Januar 1981, unter Berücksichtigung einer zweimonatigen Hemmung wegen einer Rissabdichtung ab Ende Juli 1979, mit Ablauf des 11. März 1981 eingetreten. Selbst wenn man die seitens der Antragsteller geltend gemachten Ansprüche der 30-jährigen Verjährung des § 195 BGB unterstelle, ändere dies im Ergebnis nichts. Denn dann wären die Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verkäufer nicht verjährt und ein Schaden infolge eines Verhaltens der Antragsgegnerin zu verneinen, weil den Antragstellern ein - mangels gegenteiliger Anhaltspunkte realisierbarer - Anspruch gegen den Verkäufer zustünde.

Aus dem Unterlassen der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen die bauausführende Firma H... lasse sich ein Anspruch auch nicht herleiten. Denn vertragliche Beziehungen zwischen den Eigentümern und der Baufirma hätten nicht bestanden, und auch ein Vorgehen aus den abgetretenen Gewährleistungsansprüchen des Verkäufers wäre nicht erfolgreich gewesen, weil die Baufirma gemäß den Bedingungen des Vertrages mit dem Verkäufer nur für schuldhaft verursachte Mängel einzustehen habe, ein Verschulden in Bezug auf die Fehlerhaftigkeit der verbauten Steine indes zu verneinen sei.

Deliktische Ansprüche scheiterten an den subjektiven Tatbestandsvoraussetzungen.

Keine Änderung in der rechtlichen Beurteilung ergäbe auch die Annahme eines Verjährungsablaufs erst Ende Mai 1988, zwei Jahre nach Beendigung des Beweissicherungsverfahrens. Denn vor diesem Hintergrund müssten sich die Antragsteller ein so schwerwiegendes Mitverschulden an der Schadensverursachung (§ 254 BGB) vorhalten lassen, dass im Ergebnis eine Haftung der Antragsgegnerin ausscheide. Denn die Antragsteller hätten dann in Kenntnis des Mangelumfangs und der Mangelursache und nach Ende der Verwaltertätigkeit zwei Jahre zur Verfügung gehabt, um Ansprüche gegen den Verkäufer in nicht rechtsverjährter Zeit geltend zu machen.

2.

Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung letztlich im Ergebnis stand.

Die Beteiligten zu 1 können von der Beteiligten zu 2 Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt positiver Verletzung des Verwaltervertrages nicht beanspruchen. Zwar war die Beteiligte zu 2 als Verwalterin verpflichtet, Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft über das weitere Vorgehen herbeizuführen (a). Auch spricht vieles dafür, dass der Beteiligten zu 2 der Mangel (Rissbildung in der Außenfassade durch forminstabile Ziegel) in unverjährter Zeit bekannt geworden ist bzw. von ihr nach den gegebenen Umständen hätte erkannt werden müssen (b). Gleichwohl führt eine hieraus abzuleitende Pflichtverletzung der Beteiligten zu 2, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf der Gewährleistungsfrist hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen, unterstellt, nicht zu einer Schadensersatzverpflichtung. Denn die Pflichtverletzung wäre nicht ursächlich für den Eintritt des von den Beteiligten zu 1 geltend gemachten Schadens geworden (c).

Im Einzelnen:

a)

Der Verwalter ist verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Zur Instandsetzung gehört auch die Behebung von Baumängeln. Weil es aber in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist; für die Behebung der Baumängel zu sorgen (§ 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG), beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich darauf, Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Verletzt der Verwalter diese Verpflichtung schuldhaft und hat dies zur Folge, dass Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer nicht mehr durchgesetzt werden können, haftet der Verwalter für den dadurch den Wohnungseigentümern entstehenden Schaden aus positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags (BayOblG NZM 2001, 388 f.; WE 1991, 22).

b)

aa)

Nach dem im Beweissicherungsverfahren 40 H 9/84 eingeholten Gutachten des Sachverständigen G... vom 17. Oktober 1985 steht, wovon die Beteiligten als unstreitig ausgehen, fest, dass die umfangreiche Rissbildung in den Außenwänden des Gebäudes, durch die bzw. deren Folgen sich die Beteiligten zu 1 geschädigt sehen, auf die Verwendung von Ziegeln zurückzuführen ist, die nach dem Brennen eine irreversible unverhältnismäßig starke Quellung aufwiesen und deren Verwendung in Kombination mit raumstabilen Leichthochlochziegeln zu einem unterschiedlichen Hub im Gebäude geführt haben.

bb)

Nach der für den Senat bindenden Feststellung hat die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Verkäufer Reimer spätestens mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums am 11. Januar 1979, nämlich der Inbesitznahme der Wohnung Ende Oktober 1978 und der nachfolgenden Zahlung einer Kaufpreisrate begonnen.

Die reguläre Verjährungsfrist nach § 638 BGB beträgt bei Bauwerken fünf Jahre. Die 2-jährige Verjährung ist im Kaufvertrag vom 11. Juli 1978 nicht wirksam vereinbart worden. Denn es handelt sich dabei um einen quasi gleichlautend für den Verkauf der Wohneinheiten verwendeten Formularvertrag, wobei nicht ersichtlich ist, dass die in Anlehnung an die VOB/B auf zwei Jahre verkürzte Gewährleistungsfrist ernsthaft zur Disposition gestellt, also für den Käufer verhandelbar war (BayObLG NZM 2001, 389; Palandt-Sprau BGB 60. Auflage 2001 Vorb. § 633 Rdz. 31; vgl. auch BGH MDR 1999, 737 - Ingenieurvertrag - ; BGH MDR 1992, 1058 - Architektenvertrag).

Der Gewährleistungsanspruch der Beteiligten zu 1 als Erwerber ist mithin seit dem 12.01.1984 verjährt.

Vieles spricht dafür, dass die Antragsgegnerin die Mängel rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist - ggf. mit Hilfe eines Sachverständigen - hätte erkennen können und müssen.

In dem möglicherweise von dem Verkäufer R... verfassten, aber von der Beteiligten zu 2 unterzeichneten Schreiben vom 17.09.79 ist bereits von Formveränderung der Baustoffe die Rede. Mit Schreiben vom 16.12.1982 teilte die Antragsgegnerin den Eigentümern mit, dass die Baufirma die Rissbildung überprüfe und die Verjährung nicht zum Jahresende ablaufe. In der Eigentümerversammlung vom 20.09.1983 unterrichtete der Statiker B... die Miteigentümer über Ursachen und Auswirkung der Rissbildung; die Antragsgegnerin informierte die Eigentümer dahin, dass Gewährleistungsansprüche nicht gegenüber ihrem Arbeitgeber, dem Architekten R... als Verkäufer, wohl aber gegenüber der Bauunternehmung H... geltend gemacht werden könnten, die die Gewährleistungsfrist bis Mitte 1984 verlängert habe.

Am 30.09.1983 forderte der Anwalt der Beteiligten zu 1. die Beteiligte zu 2 auf, Maßnahmen für die Abhilfe der Rissbildung im Mauerwerk und daraus resultierende Schäden treffen; Verjährung der Ansprüche gegen den Verkäufer drohe; die Beteiligte zu 2 möge bis spätestens 03.10.1983 Nachricht geben, dass die Verjährung verlängert bzw. auf Verjährung verzichtet wird. Die Beteiligte zu 2 antwortete unter dem 06.10.1983, laut Beschluss der ETV vom 20.09.83 zu TOP 1 solle der Wohnungseigentümer J... und nicht der Beteiligte zu 1 die Angelegenheit verfolgen, andere Beschlüsse seien nicht gefasst worden, sie die Antragsgegnerin sei als Verwalterin nicht befugt, andere Maßnahmen zu ergreifen; der Verkäufer R... halte sich an den Kaufvertrag, der eine Verjährungsfrist von 2 Jahren vorsehe.

In der Eigentümerversammlung vom 11.10.1983 erklärte die Beteiligte zu 2, sie trete von dem Teil der Verwalteraufgaben zurück, der die Mauerrisse betrifft. Sie wurde insoweit mit Stimmenmehrheit entlastet. In den Verfahren 19 UR 143/83 und 160/83 wurden die Beschlüsse vom 11.10.1983 am 07. Juni 1985 für unwirksam erklärt und die Beteiligte zu 2 verpflichtet, als Verwalterin die erforderlichen Maßnahmen zur Durchsetzung der Ansprüche wegen der Risse zu ergreifen.

Nach der vorgeschilderten Entwicklung spricht also vieles für die Annahme der Verletzung einer Verpflichtung der Antragsgegnerin, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf der Gewährleistungsfrist hinzuweisen und rechtzeitig eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen.

c)

Gleichwohl kommt es darauf, ob die Beteiligte zu 2 die ihr seinerzeit obliegenden Verwalterpflichten in der vorbezeichneten Wiese verletzt hat, letztlich nicht an. Denn eine dahin gehende Pflichtverletzung wäre für den Eintritt des von den Beteiligten zu 1 reklamierten Schadens nicht ursächlich geworden (vgl. hierzu auch Gottschalg, Die Haftung von Verwalter und Beirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft 2002, Rdz. 72 ff.). Nach den in der Wohnungseigentümergemeinschaft herrschenden Mehrheits- und Stimmungsverhältnissen ist nämlich nicht davon auszugehen, dass die WEG einen von der Beteiligten zu 2 als Verwalterin rechtzeitig (vor dem 12.1.1984) gegebenen Hinweis auf eine Verjährung der Gewährleistungsansprüche gegen den Architekten R... zum Anlass genommen hätten, in unverjährter Zeit gegen diesen gerichtlich vorzugehen. Dies ergibt sich u.a. daraus, dass in der Eigentümerversammlung vom 10.04.1984 die Beteiligte zu 2 als Verwalterin (einstimmig bei Enthaltung F... und B...) wiedergewählt und erörtert wurde, gegen wen Ansprüche wegen Rissbildung/Verjährung geltend zu machen seien, wobei sich die Miteigentümer F..., C... und Dr. B... (Mehrheit Anteile) gegen die gerichtliche Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Verkäufer R... aussprachen. Auch zuvor bestand keine Neigung der WEG, gegen den Verkäufer R... vorzugehen. Den Beteiligten zu 1 war die Verjährungsproblematik - wie sich aus dem Anwaltsschreiben vom 30. September 1983 und dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 20. September 1983 ergibt - bekannt, ebenso der WEG, die im übrigen noch am 01. Juli 1986 zu TOP 9 den Antrag der Beteiligten zu 1, "schon jetzt" gerichtlich gegen die Antragsgegner des Beweissicherungsverfahrens, also u.a. den Verkäufer R... vorzugehen, abgelehnt hat.

Bei dieser Sachlage konnte eine Entscheidung der WEG im Sinne des Anliegens der Beteiligten zu 1 nicht erwartet werden.

Hieraus folgt zugleich, dass ein etwaiges Unterlassen der organisatorischen Vorbereitung einer solchen Entscheidung nicht als ursächlich für die Nichtgeltendmachung der Gewährleistung gegen den Architekten R... in unverjährter Zeit durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. in deren Auftrag seitens der Beteiligten zu 2 anzusehen ist.

Hinzu kommt, dass die anwaltlich beratenen Beteiligten zu 1 - so zutreffend die Vorinstanzen - es (auch ohne einen ihr Anliegen ablehnenden Eigentümerbeschluss) in der Hand hatten, in unverjährter Zeit selbst ihre Rechte gegen den Verkäufer R... zu verfolgen. Denn die Erfüllungs- und primären Gewährleistungsansprüche aus den Erwerbsverträgen kann jeder Wohnungseigentümer selbständig geltend machen. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann alleine gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB Nachbesserung der Mängel am Gemeinschaftseigentum oder gemäß § 633 Abs. 3 BGB Erstattung der Mängelbeseitigungskosten bzw. Zahlung eines Vorschusses verlangen (Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Auflage 2000 § 21 Rdz. 7; Fn. 6). Auch bei den Nachbesserungs- und Mängelbeseitigungsansprüchen nach § 633 Abs. 1 und 2 BGB aus dem Vertrag mit dem Bauträger handelt es sich nämlich um Erfüllungsansprüche auf mangelfreie Herstellung der gemeinschaftlichen Anlagen (a.a.O. Fn. 7 - primäre Gewährleistungsansprüche). Jedoch modifiziert § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB die Erwerbsansprüche aller Erwerber, so dass jeder einzelne Erwerber vom Veräußerer nur verlangen kann, dass dieser die Leistung an alle Erwerber erbringt.

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 konnte nach alledem keinen Erfolg haben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Eine Kostenerstattung aus Billigkeitsgründen nach § 47 Satz 2 WEG war nicht angezeigt.

Ende der Entscheidung