Judicialis Rechtsprechung

1. Erstellt der nach Beendigung seiner Tätigkeit zur Rechnungslegung verpflichtete Verwalter diese nicht ordnungsgemäß, so ist er der Gemeinschaft in Höhe des notwendigen Aufwandes für einen an seiner Stelle beauftragten Dritten zum Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt einer Schlechterfüllung des Verwaltervertrages (altes Recht) verpflichtet.

2. Vermischt der Verwalter die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft - sei es auch von dieser geduldet - mit der ihm von einzelnen Eigentümern vermieteter Wohnungen aufgetragenen Verwaltung einer "Mietpool-Gemeinschaft" (hier: Gemeinschafts- und Sondereigentums-Geldbewegungen, insbesondere auch Einnahmen und Ausgaben des "Mietpools", auf einem einheitlichen Konto), so entbindet ihn dies nicht von seiner Verpflichtung, im Rahmen seiner Rechnungslegungspflicht eine geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben vorzulegen, die eine Zuordnung der einzelnen Einnahmen und Ausgaben im für die Rechnungslegung maßgeblichen Zeitraum ermöglicht.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

3 Wx 194/02

In dem Verfahren betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 gegen den Beschluss der 06. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 15. April 2002 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G..., der Richterin am Oberlandesgericht Dr. L... und des Richters am Oberlandesgericht von W... am 04. November 2002

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 wird zurückgewiesen. Die Beteiligte zu 2 trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahren der weiteren Beschwerde.

Sie hat zudem die den übrigen Beteiligten in dieser Instanz notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: Bis 5.100,- €.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ...; die Beteiligte zu 2 ist die frühere, die Beteiligte zu 3 die jetzige Verwalterin der Gemeinschaft.

Durch Eigentümerbeschluss vom 31. März 1994 wurde die Beteiligte zu 2 fristlos abberufen und die Beteiligte zu 3 zur Verwalterin bestellt.

Die Beteiligten zu 1 haben die Beteiligte zu 2 als ehemalige Verwalterin auf Schadensersatz in Anspruch genommen und vorgetragen, die Beteiligte zu 2 habe für den Zeitraum ihrer Verwaltungstätigkeit vom 01. Januar bis zum 31. März 1994 eine ordnungsgemäße Buchhaltung nicht erstellt. Sie, die Beteiligten zu 1, hätten daher die Beteiligte zu 3 beauftragen müssen, die Buchhaltung für den genannten Zeitraum nachzuholen, wofür laut Rechnung der Firma W... ein - von den Beteiligten zu 1 inzwischen bezahlter - Kostenaufwand von 9.964,75 DM angefallen sei, für den die Beteiligte zu 2 aufkommen müsse.

Die Beteiligten zu 1 haben beantragt,

die Beteiligte zu 2 zu verpflichten, an sie 5.094,90 € (9.964,75 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem 01. März 1996 zu zahlen.

Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme am 17. März 1999 den Antrag abgelehnt, weil die Beteiligten zu 1. nicht bewiesen hätten, dass die Beteiligte zu 2 die von ihr geforderte ordnungsgemäße Buchführung nicht erbracht habe und deshalb der in Rechnung gestellte Kostenaufwand zur Nachholung dieser Arbeiten angefallen sei.

Gegen die amtsgerichtliche Entscheidung hat die Beteiligte zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt.

Das Landgericht hat nach weiteren Ermittlungen und dem Versuch einer gütlichen Einigung mit Beschluss vom 15. April 2002 die Entscheidung des Amtsgerichts geändert und die Beteiligte zu 2 antragsgemäß verpflichtet.

Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2, mit der sie ihr ursprüngliches, auf Zurückweisung des Antrags der Beteiligten zu 1 gerichtetes Begehren weiter verfolgt.

Die Beteiligten zu 1 treten dem entgegen.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Gründe:

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 ist in der Sache nicht begründet, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften beruht (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, die Beteiligte zu 2 habe die von ihr nach Beendigung der Verwaltertätigkeit geschuldete Rechnungslegung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. März 1994 nicht ordnungsgemäß erstellt, was sie gegenüber den Beteiligten zu 1 zum Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung verpflichte. Gemäß § 28 Abs. 4 WEG in Verbindung mit § 10 des Verwaltervertrages vom 23. März 1993 habe der Verwalter bei Beendigung der Verwaltertätigkeit die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft abzurechnen und Rechnung zu legen. Die Rechnungslegung müsse alle Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft im betreffenden Zeitraum enthalten, weiter erkennen lassen, wofür die Ausgaben getätigt wurden, ferner den Stand der für die Wohnungseigentümer geführten Bankkonten zu Anfang und Ende des Rechnungslegungszeitraums mitteilen und schließlich die Entwicklung des Vermögens der Wohnungseigentümer, also insbesondere der Instandhaltungsrücklage, darstellen. Die Rechnungslegung müsse übersichtlich, nachprüfbar und für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Hiernach dürfe die Rechnungslegung nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Zeitraum enthalten. Sie sei keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern Einnahme- und Ausgaberechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträge einander gegenüber zu stellen habe. Forderungen und Verbindlichkeiten dürften daher nicht erscheinen. Schließlich gehöre zu einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung auch, dass sie die Entwicklung der Gemeinschaftskonten einschließlich der Zinserträge ausweise. Der Verwalter, der nur für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt sei, dürfe bzw. müsse auch nur über die mit dieser Verwaltung verbundenen Einnahmen und Ausgaben Rechnung legen. Nehme er im Einzelfall auch die Verwaltung von Sondereigentum wahr, so habe der Verwalter die beiden Bereiche - Verwaltung des Wohnungseigentums und Vermietung von Sondereigentum - von einander zu trennen. Wohngelder und Mieteinnahmen dürften daher nicht über dasselbe Konto laufen, und mit der Vermietung zusammenhängende Einnahmen und Ausgaben dürften nicht in die Jahresabrechnung nach WEG einfließen.

Diesen Grundsätzen entspreche die Rechnungslegung der Beteiligten zu 2 für den Zeitraum vom 01. Januar bis 31. März 1994 nicht. Sie habe sich nämlich - wie die Beteiligte zu 2 selbst vorgetragen habe und wie es sich im Einzelnen aus den überreichten Unterlagen ergebe - darauf beschränkt, eine Aufstellung über die Buchungen auf den Konten vorzulegen und die einzelnen Kontobewegungen zu summieren. Diese Aufstellungen spiegelten weder die Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft wieder noch gäben sie Anfangs- und Endbestand der gerade für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Bankkonten an noch sei die Entwicklung des Vermögens der Wohnungseigentümer, also insbesondere die der Instandhaltungsrücklage, dargestellt. Auch der unter dem 19. Juli 1994 überreichte "Status", betreffend die Konten Nr. ... und ..., entspreche den Erfordernissen einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht. Denn hieraus ergäben sich im Wesentlichen nur Sollbeträge betreffend Ausgaben an einzelne Zahlungsempfänger. Was die Einnahmen und Ausgaben angehe, so habe die Beteiligte zu 2 die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft zudem mit der Mietpool-Gemeinschaft vermischt. Sie habe selbst eingeräumt, nicht nur als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern auch als Mietpool-Verwalterin tätig gewesen zu sein und im Hinblick auf die (weitgehende) Personenidentität sämtliche Einnahmen und Ausgaben über ein Bankkonto verbucht zu haben. Auch wenn sie - wie geltend gemacht - dieses System von ihrer Vorgängerin übernommen und fortgeführt habe, so widerspreche es doch der gesetzlich gebotenen getrennten Buchhaltung und Geldverwaltung zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und der Mietpool-Gemeinschaft andererseits. Grob fehlerhaft sei, dass sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Mietpool-Gemeinschaft zwei gemeinschaftliche Bankkonten geführt habe, auch wenn buchungstechnisch möglicherweise noch nachvollzogen werden könne, was im Einzelnen auf die eine und was auf die andere Gemeinschaft entfalle. Die gehandhabte Kontenführung führe dazu, dass selbst die von der Beteiligten zu 2 dargestellten Kontenbewegungen und der Status, betreffend die beiden Konten nicht ordnungsgemäß sei, da sie sich ersichtlich sowohl auf die Wohnungseigentümergemeinschaft wie auch auf die "Mieteinnahmegemeinschaft" beziehe. So könne der einzelne Wohnungseigentümer nicht die Entwicklung des Vermögens seiner Wohnungseigentümergemeinschaft nachvollziehen. Zudem fehle es an einer Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Soweit ersichtlich, sei nicht einmal ein gesondertes Instandhaltungsrücklagenkonto für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführt worden, sondern auch insoweit nur ein gemeinsames Konto, auf dem die Mietzahlungen der Mieter der vermieteten Eigentumswohnungen und die Wohngelder der Wohnungseigentümer der nicht vermieteten Eigentumswohnungen eingegangen seien. Zudem sei dieses Konto auch nicht als Instandhaltungsrücklagenkonto bezeichnet und habe so auch nicht bezeichnet werden können, da es für unterschiedliche Zahlungen bestimmt gewesen sei. Hiernach sei die Zuordnung einzelner Einnahmen und Ausgaben an die Eigentümergemeinschaft bzw. die Mietpool-Gemeinschaft nicht nachvollziehbar. Der vorgelegte Status, betreffend das Konto Nr. ... weise Positionen auf, die nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft beträfen. Posten wie "Mietausschüttungen", "Rückerstattung Miete Knoch" und "Kautionseinzahlung" hätten in einer Rechnungslegung des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz nichts zu suchen; sie unterlägen auch nicht der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Andere Positionen wie etwa "Umbuchungen auf 01-Kto." und "Kautionsumbuchung auf Sparbuch" stellten weder Einnahmen noch Ausgaben dar, gehörten somit ebenfalls nicht in die Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Nach eigenen Angaben der Beteiligten zu 2 seien auch Ausgaben über Leistungen der Mietpool-Mitglieder an Dritte erfasst, nämlich insbesondere an Bausparkassen. Auch diese Vorgänge beträfen nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und könnten daher nicht Gegenstand der Rechnungslegung sein. Hiernach könne von einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. März 1994 nicht die Rede sein.

Nach alledem stehe fest, dass die Beteiligte zu 2 ihrer Verpflichtung, zum Ende ihrer Verwaltertätigkeit Rechnung zu legen, schuldhaft nicht nachgekommen sei. Wie insbesondere ihre Schreiben vom 19. Juli 1994, mit denen sie den Status einschließlich aller Unterlagen der Antragstellerin übersandt habe, zeigten, habe sie sich bis zu diesem Zeitpunkt im Besitz aller für die Rechnungslegung erforderlichen Unterlagen, nämlich Tagesauszüge, Listen und Belege, befunden. Statt ordnungsgemäß Rechnung zu legen, habe sie sich damit begnügt, den sogenannten Status betreffend die beiden Konten sowie die Zahlungslisten zu fertigen.

Die Einrede der Verjährung sei nicht begründet. Gemäß § 11 Nr. 2 des Verwaltervertrages vom 23. März 1993 verjährten Schadensersatzansprüche aus leicht fahrlässiger Vertragsverletzung gegen den Verwalter in drei Jahren nach Beendigung des Verwalteramtes. Im vorliegenden Fall stehe jedoch nicht ein Schadensersatzanspruch aus leicht fahrlässiger Vertragsverletzung im Streit, die Beteiligte zu 2 hafte vielmehr aus vorsätzlicher Vertragspflichtverletzung. Sie habe die von ihr geschuldete Leistung, die Rechnungslegung zum 31. März 1994, nicht erbracht.

Die Beteiligte zu 2 habe den Beteiligten zu 1 den Schaden zu ersetzen, der ihnen durch die nicht erfolgte Rechnungslegung entstanden sei. Dieser bestehe in der sich laut Rechnung vom 31. März 1994 auf 9.964,75 DM belaufenden Vergütung der Beteiligten zu 3, die auftragsgemäß die Rechnungslegung zum 31. März 1994 gegen Vergütung nach Aufwand vorgenommen habe.

2.

Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung in den entscheidenden Punkten stand.

a)

Nach den von Rechtsprechung und Lehre entwickelten Grundsätzen (vgl. BayObLG WM 1993, 485; OLG Düsseldorf WM 1991, 619; OLG Hamm WE 1997, 194, 195; Bärmann/Pick/Merle 8. Auflage 2000, § 28 Rdz. 62 ff.) muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten (vgl. Senatsbeschluss 3 Wx 180/00 vom 12. Juni 2000). Sie ist eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenberechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüber zu stellen hat. Über die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben hinaus muss sie Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen und die Kontostände der Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Kalenderjahres enthalten (Senat a.a.O.; Senatsbeschluss 3 Wx 378/00 vom 22.12.2000). Die Rechnungslegung (§ 259 BGB) ist in Bezug auf Inhalt und Form mit der Gesamtabrechnung identisch. Sie erstreckt sich lediglich nicht auf die Aufteilung des Ergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer (Bärmann/Pick/Merle WEG , 8. Auflage 2000 § 28 Rdz. 52, 119 mit Nachw.), da die Rechnungslegung nicht die endgültige Festlegung der Beitragspflichten der Wohnungseigentümer bezweckt, die allein mittels der Abrechnung stattfindet (Staudinger-Bub, WEG 1997 § 28 Rdz. 473).

b)

Dies vorausgeschickt, hat die Kammer ohne Rechtsfehler angenommen, dass die von der Antragsgegnerin überreichten Unterlagen für die von ihr geschuldete Rechnungslegung nicht ausreichen.

aa)

Selbst wenn die Antragsgegnerin - wie diese vorträgt - mit Wissen und Wollen der Antragsteller ein von der Vorverwalterin R... eingeführtes und von den Antragstellern gebilligtes Abrechnungsmodell übernommen hätte, das die Vermischung von Gemeinschafts- und Sondereigentums-Geldbewegungen, insbesondere auch Einnahmen und Ausgaben des "Mietpools", auf einem einheitlichen Konto erlaubte, so entbindet dies die Antragsgegnerin nicht, im Rahmen ihrer Rechnungslegungspflicht eine geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben vorzulegen, die eine Zuordnung der einzelnen Einnahmen und Ausgaben im für die Rechnungslegung maßgeblichen Zeitraum ermöglicht.

bb)

Dass dem "Status" Zahlungslisten beigefügt waren, mag sein, besagt aber nichts über ihre Aussagekraft im Hinblick auf die zu fordernde Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben.

cc)

Auch wenn der Beteiligten zu 3 nach Ausscheiden der Antragsgegnerin nur noch die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und nicht mehr die der vermieteten Sondereigentumseinheiten zukam, bedeutet dies nicht, dass die Verwaltung W... über ihren Auftrag hinausgehende Arbeiten im Zusammenhang mit der Erstellung der Buchhaltung für den Zeitraum 01. Januar bis 31. März 1994 erbracht hat und der dadurch bedingte Arbeitsaufwand der Beteiligten zu 2 nicht angelastet werden kann. Wenn nämlich die Antragsgegnerin Unterlagen übergibt, die erst geordnet und auf ihre Bedeutung für das Gemeinschafts- oder das vermietete Sondereigentum überprüft und zugeordnet werden müssen, so ist auch dieser Aufwand der unzulänglichen Rechnungslegung der Beteiligten zu 2 zuzuschreiben.

Dafür, dass der Gesamtaufwand - auch unter dieser Voraussetzung überhöht ist -besteht kein Anhalt.

dd)

Die Einrede der Verjährung nach Maßgabe des § 11 Nr. 2 des Verwaltervertrages vom 23. März 1993 greift nicht durch. Es kann offen bleiben, ob der Antragsgegnerin im Zusammenhang mit der unzureichenden Rechnungslegung - wie die Kammer meint - Vorsatz vorzuwerfen ist, jedenfalls aber auch nicht nur leichte Fahrlässigkeit, an die allein der Haftungsausschluss anknüpft. Denn die Antragsgegnerin hat durch ihre trotz Hinweises unzureichend gebliebene Rechnungslegung wissentlich eine fundamentale Verwalterpflicht (Kardinalpflicht) verletzt. Im übrigen ist festzuhalten, dass auch nach den gesetzlichen Vorschriften Verjährung weder nach altem (§ 195 a.F. BGB) noch nach neuem Recht (§195 BGB; EGBGB 229 § 6 IV) eingetreten ist.

Nach alledem war das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass der Beteiligte zu 2 die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde trägt und den übrigen Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten erstattet, letzteres weil die Beschwerdeführerin nach der sorgfältig begründeten landgerichtlichen Entscheidung ohne weiteres hätte erkennen können und müssen, dass ihr Rechtsmittel nicht erfolgversprechend war.

Ende der Entscheidung