Judicialis Rechtsprechung

3 Wx 202/01

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage ... in Düsseldorf,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 26. April 2001 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, der Richterin am Oberlandesgericht Schaefer-Lang und des Richters am Oberlandesgericht Dr. Schütz am 14. September 2001

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1) trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: DM 5.000,00.

Gründe:

I.

In der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 10. Dezember 1999, zu der die frühere Verwalterin mit Schreiben vom 25. November 1999 eingeladen hatte, wurde der Beteiligte zu 3) durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer zum neuen Verwalter ab 01. Januar 2000 bestellt.

Die Beteiligte zu 1) hat beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären, weil er - in mehrfacher Hinsicht - nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Der Verwaltervertrag mit der früheren Verwalterin sei im Zeitpunkt der Bestellung noch nicht beendet gewesen, ferner seien nicht alle in Betracht kommenden Bewerber für das Verwalteramt zu der Versammlung der Wohnungseigentümer eingeladen gewesen, der Verwaltungsbeirat habe vielmehr eine - unzulässige - Vorauswahl getroffen.

Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1) ihr Begehren weiter. Sie wiederholt ihre Auffassung, die "Auswahl" bzw. "Vorauswahl" der Bewerber hätte nicht auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden dürfen, Vorauswahl und Bestellung seien ausschließlich Sache der Wohnungseigentümer insgesamt. Die von ihr vorgeschlagene Hausverwaltung S... sei nicht in das "Bieterverfahren" aufgenommen worden.

Die von den Rechtsanwälten F... vertretenen Wohnungseigentümer sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 f GG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 10. Dezember 1999 entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, denn im Zeitpunkt der Beschlussfassung sei die Bestellungszeit des früheren Verwalters abgelaufen gewesen, so dass es einer Abberufung nicht bedurft habe. Die Wahl des neuen Verwalter selbst habe nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen, auch wenn zu der Versammlung vom Beirat nach "Vorauswahl" nur drei der sechs Bewerber, die Unterlagen eingereicht hatten, eingeladen worden seien. Die Wohnungseigentümer seien nicht gehindert gewesen, auch andere als Verwalter in Betracht kommende Bewerber in die Vorschlagsliste einzubringen.

2.

Diese Erwägungen des Landgerichts weisen keinen Rechtsfehler auf.

a)

Das Landgericht ist zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass die Wohnungseigentümer - entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) - nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht gehindert waren, am 10. Dezember 1999 einen neuen Verwalter zu bestellen.

Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts - die von der Beteiligten zu 1) insoweit nicht angegriffen werden - ist die frühere Verwalterin durch Beschluss der Wohnungseigentümer vom 15. und 19. April sowie 03. Mai 1993 zunächst bis zum 31. Dezember 1997 bestellt worden, wobei sich die Bestellung um jeweils ein weiteres Jahr verlängern sollte, solange die Versammlung der Wohnungseigentümer nicht mit einer Frist von sechs Monaten zum vorherigen Vertragsende die Kündigung des Vertrages ausspricht. Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG endete danach die Bestellung der Verwalterin - je nach dem Zeitpunkt der Aufnahme der Verwaltertätigkeit - im Verlaufe des Jahres 1998.

Ob die frühere Verwalterin, die ebenso wie die Wohnungseigentümer von der Fortdauer der Verwalterbestellung ausgingen, den Verwaltervertrag durch Erklärung gegenüber dem Beirat im März 1999, sie werde ihre Verwaltertätigkeit zum 31. Dezember 1999 beenden, gekündigt hat, kann dahinstehen, denn jedenfalls haben die Wohnungseigentümer und die Verwalterin in der Versammlung vom 10. Dezember 1999 einen etwa noch bestehenden Verwaltervertrag einvernehmlich aufgehoben.

b)

Der Beschluss der Wohnungseigentümer verstößt auch nicht deshalb gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 und 4 WEG, weil er nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist oder bei Abwägung aller Umstände ein wichtiger Grund gegen die Bestellung des neuen Verwalters vorliegt.

Es verstößt nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, dass zu der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 10. Dezember 1999 von den sechs Bewerbern, die schriftliche Unterlagen eingereicht hatten, nur drei zur Vorstellung eingeladen waren und auch in der den Wohnungseigentümern vorab übersandten Tagesordnung auf diese "Vorauswahl" nicht hingewiesen worden war. Es ist nicht erforderlich, sämtliche Personen, die als Bewerber in Betracht kommen und ggf. auch bereits ein schriftliches Angebot abgegeben haben, in der Einladung zu benennen. Ob sämtlichen Wohnungseigentümern die von den Bewerbern eingereichten Unterlagen vorab zur Verfügung gestellt werden müssen, kann dahinstehen, denn hier waren die "Angebote" von sechs Verwaltern zumindest dem Verwaltungsbeirat und weiteren Wohnungseigentümern, auch der Beteiligten zu 1), bekannt. Wenn danach zur Wohnungseigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters auf der Tagesordnung steht, nicht sämtliche Bewerber, sondern nur die dem Verwaltungsbeirat in erster Linie als geeignet erscheinenden Bewerber eingeladen werden, und danach einer dieser Bewerber mit Stimmenmehrheit zum Verwalter bestellt wird, so entspricht dieser Beschluss nur dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der zum Verwalter Bestellte nach seinen persönlichen und fachlichen Fähigkeiten zur Ausübung des Verwalteramtes nicht geeignet erscheint.

Die hier vom Verwaltungsbeirat getroffene "Vorauswahl" stellt auch keine unzulässige Einwirkung auf die Willensbildung der Wohnungseigentümer dar. Die einzelnen Wohnungseigentümer waren nicht gehindert, den zu der Versammlung eingeladenen Bewerbern ihre Stimme zu versagen, wenn sie von der Vorstellung der Bewerber in der Wohnungseigentümerversammlung nicht überzeugt waren. Sie konnten ferner - wie es hier geschehen ist - weitere "Kandidaten" vorschlagen und in der Versammlung beantragen, auch diese Personen, die ggf. bereits ihre Zustimmung zur Übernahme der Verwaltung gegeben hatten, bei der Abstimmung mit zu berücksichtigen.

Die Beteiligte zu 1) hat nicht vorgebracht, der zum Verwalter bestellte Beteiligte zu 3) sei persönlich und fachlich zur ordnungsgemäßen Erfüllung der ihm obliegenden Verwaltungsaufgaben nicht in der Lage. Dass sie von den Angeboten anderer Bewerber, wie z. B. der Firma S... GmbH mehr überzeugt war, besagt weder, dass die Verwaltung von dieser Firma "besser" geführt worden wäre noch dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirates die Bewerbung der Firma S... aus unsachlichen Gründen nicht berücksichtigt hätten. Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen noch ersichtlich, dass einzelne Mehrfacheigentümer im Zusammenwirken mit dem früheren Verwalter eine ihnen besonders genehme und ihren eigenen Interessen verbundene Person zum Verwalter bestellt hätten.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligte zu 1) die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde trägt. Für die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand kein Anlass.

Ende der Entscheidung