Judicialis Rechtsprechung

Stellt der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung die Wahl eines Kandidaten zum Verwalter fest, obwohl eine Stimmenmehrheit wegen der Ungültigkeit abgegebener Stimmen (hier: Bedingte Stimmabgabe unter dem Vorbehalt der Klärung verschiedener Punkte in der Teilungserklärung) in Wahrheit nicht vorliegt, so hat diese Feststellung des Versammlungsleiters konstitutive Wirkung, mit der Folge, dass der Eigentümerbeschluss mit dem festgestellten Inhalt - da nicht nichtig - wirksam ist, solange er nicht aufgrund fristgerechter Anfechtung für unwirksam erklärt worden ist. (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 23.08.2001, NZM 2001, 961).

2.

Setzt ein Wohnungseigentümer sein absolutes Stimmenübergewicht dazu ein, gegen die Stimmen aller übrigen Wohnungseigentümer den Verwalter abzuwählen, (Majorisierung) so liegt hierin kein Rechtsmissbrauch, wenn der Verwalter - weil auf unbestimmte Zeit bestellt - prinzipiell jederzeit, insbesondere ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes, abgewählt werden konnte.

3 Wx 244/01

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage ... in ...,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 8 gegen den am 20. Juni 2001 verkündeten Beschluss der 11/21. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G..., der Richterin am Oberlandesgericht Dr. L... und des Richters am Oberlandesgericht von W...

am 06. Mai 2002

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.500,- € (3.000,- € + 500,- €).

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 bis 9 sind die Eigentümer der eingangs bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligten zu 9 stellen als Eigentümer von 14 Einheiten gegenüber den restlichen 8 Einheiten der antragstellenden Beteiligten zu 1 bis 8 die Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung. (Objekt-Stimmrecht gemäß § 6 der Teilungserklärung).

Am 19. Januar 1998 beschloss die Eigentümerversammlung zu TOP 5 einstimmig die Bestellung des J... H... zum Verwalter der Wohnungseigentumsanlage, wobei die Antragsgegner allerdings lediglich unter dem Vorbehalt der Klärung verschiedener Punkte in der Teilungserklärung zustimmten.

Durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 09. September 1999 zu TOP 13 wurde der Verwalter mit den 14 Stimmen der Antragsgegner gegen 8 Stimmen der Antragsteller abgewählt.

Hiergegen haben sich die Antragsteller gewandt und beanstandet, dass der Abwahlbeschluss durch Majoritätsmissbrauch zustande gekommen sei und ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters nicht vorliege.

Die Beteiligten zu 1 bis 8 haben beantragt,

den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären,

hilfsweise,

den Hausverwalter J... H... zum Notverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ... zu bestellen.

Das Amtsgericht hat am 05. Oktober 2000 den Antrag und den Hilfsantrag abgelehnt, weil die Abwahl des Verwalters nicht willkürlich bzw. rechtsmissbräuchlich durch Majorisierung erfolgt sei. Nach der Teilungserklärung dürfe der Verwalter auch ohne das Vorliegen eines wichtigen Grundes abgewählt werden. Zudem habe der Verwalter dadurch einen Grund für seine Abwahl gesetzt, dass er für den Zeitraum ab 01. April 1998 keine Abrechnungen vorgelegt habe. Der Hilfsantrag sei abzulehnen, weil die Bestellung eines zu Recht abgewählten Verwalters zum Notverwalter nicht tunlich sei und eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht gewährleisten könne.

Hiergegen haben die Beteiligten zu 1 bis 8 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt.

Das Landgericht hat am 20. Juni 2001 das Rechtsmittel der Antragsteller gegen den amtsgerichtlichen Beschluss mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass bis zur rechtskräftigen Entscheidung der Beschluss nicht ausgeführt werde.

Dagegen wenden sich die Antragsteller mit der sofortigen weiteren Beschwerde, der die Antragsgegner entgegen treten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist in der Sache unbegründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf der Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, der Beteiligte zu 10 sei am 19. September (richtig: Januar) 1998 durch einstimmigen Beschluss wirksam zum Verwalter bestellt worden. Ob den Beteiligten zu 9 ein Recht eingeräumt werden konnte, ihre Zustimmung binnen 8 Wochen "zurückzuziehen" möge dahinstehen, weil sie von diesem Recht keinen Gebrauch gemacht hätten. Da ein Zeitraum für die Bestellung nicht ersichtlich und ein Verwaltervertrag nicht zustande gekommen sei, liege eine Bestellung auf unbestimmte Zeit vor, mit der Folge, dass der Verwalter jederzeit mit Stimmenmehrheit habe abberufen werden könne.

Der Eigentümerbeschluss zu TOP 13 vom 09. September 1999 (Abwahl) sei nicht zu beanstanden. Formelle Fehler im Sinne des § 24 WEG seien nicht dargetan oder ersichtlich, eben so wenig inhaltliche Fehler. Eine Ausnutzung der Mehrheitsverhältnisse in Verbindung mit missbräuchlichem und gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßenden Abstimmungsverhalten liege nicht vor. Allein der Umstand, dass der Beteiligte zu 10 sein Amt bis zur Abstimmung vom 09. September 1999 lediglich 1,5 Jahre ausgeübt habe, reiche zur Beurteilung seiner Abwahl als missbräuchlich nicht aus. Hinzu komme, dass Gründe im Zeitpunkt der Abstimmung vorgelegen hätten, die das Abstimmungsverhalten der Beteiligten zu 9 als verständlich erscheinen ließen. Wenn der Beteiligte zu 10 auch formell der Vorschrift des § 24 Absatz 1 WEG genügt habe, so sei es gleichwohl aus der Sicht der Beteiligten zu 9 verständlich, dass sie monieren, der Beteiligte zu 10 habe die zweite Versammlung erst ca. 1,5 Jahre nach seiner Bestellung einberufen, lasse es an der gebotenen Objektivität fehlen und habe - worauf das Amtsgericht zutreffend hingewiesen habe - für den Zeitraum ab April 1998 keine Jahresabrechnungen vorgelegt.

2.

Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

a)

Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Beteiligte zu 10 durch Eigentümerbeschluss vom 19. Januar 1998 zu TOP 5 wirksam zum Verwalter bestellt worden ist.

Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall - so auch hier - um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses (BGH NZM 2001, 961 = ZMR 2001, 809).

Zwar hätte der Versammlungsleiter die Wahl des Beteiligten zu 10 zum Verwalter an sich nicht feststellen dürfen, weil der Beschluss nicht mit Stimmenmehrheit gefasst worden ist, § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG. Die 14 Stimmen der Beteiligten zu 9, die ihnen laut § 6 der Teilungserklärung, durch den § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG wirksam abbedungen ist, (Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Auflage 2000 § 25 Rdz. 28 mit Nachweisen) zustehen, waren nicht mitzuzählen, weil sie ungültig sind. Die Stimmabgabe muss nämlich unbedingt sein, denn durch die Abstimmung soll Klarheit geschaffen werden. Eine bedingt abgegebene Stimme muss daher als ungültig angesehen werden (BayObLG v. 08.12.1994 - 2 ZB R 116/94). Die Unzulässigkeit der bedingten Zustimmung lässt sich auch aus dem Vorbehalt des Bürgerlichen Gesetzbuchs gegen einen Schwebezustand bei Willenserklärungen ableiten, deren Rechtswirkungen vom Willen des Adressaten unabhängig sind (BayObLG a.a.O.). Hier haben die Beteiligten zu 9 ihre Zustimmung bedingt erteilt. Der von ihnen angefügte Zusatz ist als Vorbehalt bezeichnet. Inhaltlich ist er als Bedingung aufzufassen. Die Beteiligten zu 9 sollen nämlich "innerhalb von 8 Wochen nach juristischer Klärung verschiedener Punkte in der Teilungserklärung" ihre Zustimmung gegebenenfalls zurückziehen dürfen. Wollte man eine derart eingeschränkte Stimmabgabe zulassen, so befände sich das Abstimmungsergebnis und damit die Wirksamkeit des Beschlusses in einem Schwebezustand, wobei nicht einmal sicher wäre, dass dieser binnen 8 Wochen endet, weil nämlich - wie vorliegend - durchaus denkbar ist, dass Streit darüber entsteht, ob die Rücknahme der Zustimmung wirksam, zum Beispiel rechtzeitig, erfolgt ist. Gleichwohl ist der Beschluss über die Verwalterwahl wirksam. Denn Versammlungsleiter hat - wie oben ausgeführt - mit konstitutiver Wirkung das Beschlussergebnis (einstimmige Wahl des Beteiligten zu 10 zum Verwalter) festgestellt. Dieser Beschluss ist nicht nichtig. Denn er verstößt nicht gegen zwingendes (Recht und ist daher gültig, weil er nicht aufgrund fristgerechter Anfechtung für ungültig erklärt worden ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 23 Rdz. 158).

b)

Da der Beteiligte zu 10 hiernach wirksam zum Verwalter bestellt worden ist, sind die Beteiligten zu 8 durch den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 09. September 1999 zu TOP 13, durch den der Beteiligte zu 10 mit den 14 Stimmen der Antragsgegner zu 8 Stimmen der Antragsteller als Verwalter abgewählt wurde, in ihren Rechten als Miteigentümer tangiert.

aa)

Das Abstimmungsverhalten der Beteiligten zu 9 ist - wie das Landgericht zutreffend angenommen hat - nicht schon deshalb als rechtsmissbräuchlich im Sinne des § 242 BGB anzusehen, weil die Antragsgegner ihr absolutes Stimmenübergewicht dazu eingesetzt haben, gegen die Stimmen der Beteiligten zu 1 bis 8, also aller übrigen Wohnungseigentümer, den Beteiligten zu 10 als Verwalter abzuwählen. Zwar hat das Oberlandesgericht Celle in einem ähnlichen Fall den Beschluss über die Verwalterwahl als unwirksam angesehen (ZMR 1989, 436; vgl. auch OLG Zweibrücken ZMR 1990, 30). Demgegenüber sieht aber der Senat in der Majorisierung an sich noch keinen Rechtsmissbrauch, sondern leitet einen Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur aus der konkreten Ausübung des Stimmrechts her (ZMR 1999, 581; ZMR 1997, 322; WE 1996, 70, 71; so auch Saarländisches OLG, ZMR 1998, 50, 53, 54). Danach müssen also weitere Umstände hinzutreten, um die Ausübung des Stimmrechts durch den Mehrheitseigentümer als missbräuchlich und gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) verstoßend anzusehen (Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 25 Rdz.160).

bb)

Dies vorausgeschickt erweist sich die Abwahl des Beteiligten zu 10 mit Blick auf die von der Kammer und zum Teil schon vom Amtsgericht rechtsfehlerfrei heraus gestellten und bewerteten Gründe nicht als rechtsmissbräuchlich. Sie entspricht vielmehr ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Denn es bedarf - worauf die Kammer bereits zutreffend hingewiesen hat - in Ansehung der weder bestimmten noch im Wege der Auslegung zu ermittelnden Bestelldauer des Beteiligten zu 10 als Verwalter prinzipiell - konkret gilt nichts Anderes - eines wichtigen Grundes für die Abberufung des Verwalters nicht; er kann vielmehr jederzeit abberufen werden (vgl. Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 26 Rdz. 46). Vorliegend gilt dies um so mehr, als in Ermangelung einer entsprechenden Stimmenmehrheit bereits die Wahl des Beteiligten zu 10 zum Verwalter seinerzeit vom Versammlungsleiter nicht hätte festgestellt werden dürfen.

c)

Der nachgesuchten Bestellung des Beteiligten zu 10 oder einer anderen Person als Notverwalter (§§ 26 Abs. 3; 21 Abs. 4 WEG) bedarf es gegenwärtig nicht, da kein Anhalt dafür besteht, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats bzw. sein Stellvertreter (§ 24 Abs. 3 WEG) nicht Willens oder in der Lage ist, zeitnah eine Wohnungseigentümerversammlung mit dem Ziel der Neuwahl eines Verwalters einzuberufen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Für die Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Auslagen bestand keine Veranlassung.

Ende der Entscheidung