Judicialis Rechtsprechung

Erteilen die Beteiligten eines notariellen Vertrages über den Kauf eines Hausgrundstücks nebst eines von der Verkäuferin zu errichtenden Eigenheims dem Notar einvernehmlich die Anweisung, die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt erst zu beantragen, wenn der in Raten zu errichtende Festkaufpreises vollständig gezahlt ist, so kann die Verkäuferin diese Weisung nach Eintritt der Vollzugsreife - abgesehen von Ausnahmefällen bei Vorliegen ganz besonderer Umstände - nicht einseitig widerrufen oder modifizieren.

2.

Eine Ausnahme im vorgenannten Sinne kann die Verkäuferin nicht daraus herleiten, dass sie ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht, weil sie von den Käufern mit Zusatzleistungen beauftragte Handwerker entlohnt habe und ihr deshalb Aufwendungsersatz gegen die Käufer zustehe.

3 Wx 288/01

In dem Verfahren

betreffend den Bescheid des Notars K... in ...,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss der 04. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 03. September 2001 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, der Richterin am Oberlandesgericht Schaefer-Lang und des Richters am Oberlandesgericht von Wnuck-Lipinski am 7. November 2001

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1 hat die den Beteiligten zu 2 im Verfahren der weiteren Beschwerde notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 50.000,- DM.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 2 erwarben von der Verkäuferin durch Vertrag des Notars K... vom 25. Mai 1999 - Urk.-R.-Nr. 1035/1999/1 - den im Grundbuch des Amtsgerichts Rheinberg von Birten Blatt ... eingetragenen Grundbesitz, Gemarkung Birten, Flur 3 Flurstück 1143 nebst einem von der Verkäuferin darauf zu errichtenden Eigenheim.

In dem notariellen Vertrag heißt es u.a.:

"IV.

Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt DM 400.000,-- ..... Der Kaufpreis ist ein Festpreis ... Nicht im Kaufpreis enthalten sind:

...

b) die Kosten der Sonderwünsche, ..."

V.

Kaufpreisfälligkeit und -abwicklung

1. Der Kaufpreis ist in folgenden Raten zu zahlen:

...

5. Der Notar wird angewiesen, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst zu beantragen, nachdem ihm die vollständige Kaufpreiszahlung - ohne Zinsen - nachgewiesen ist.

..."

Die Käufer überwiesen am 02. August und 03. September 1999 insgesamt 386.000,- DM auf den Kaufpreis von 400.000,- DM und verlangten sodann im Klagewege - 1 O 556/99 LG Kleve - von der Verkäuferin die Anweisung an den Notar, die Eigentumsumschreibung zu beantragen. Hierbei machten sie geltend, die Kaufpreisforderung sei erfüllt, weil ihnen wegen Mangelhaftigkeit der Arbeiten der Verkäuferin ein die an sich bestehende Restkaufpreisforderung übersteigender aufrechenbarer Schadenersatzanspruch zustehe. Das OLG Düsseldorf - 23 U 106/00 - wies die Klage am 20. März 2001 ab. Am 09. Mai 2001 überwiesen die Käufer die ausstehende Restkaufpreisrate von 14.000,- DM. Nachdem ihm diese Zahlung nachgewiesen worden war, teilte der Notar der Verkäuferin unter dem 30. Mai 2001 mit, er sei aufgrund der Anweisung in dem Kaufvertrag nunmehr verpflichtet, die Eigentumsumschreibung zu beantragen und kündigte mit Blick auf die bestehenden Unstimmigkeiten zugleich im Wege des Vorbescheids an, er werde 14 Tage nach Zugang des Bescheides die Eigentumsumschreibung beantragen, sofern die Verkäuferin nicht innerhalb der Frist Beschwerde gemäß § 15 BNotO einlege.

Gegen den Vorbescheid hat die Beteiligte zu 1 Beschwerde eingelegt, weil der vollständige Kaufpreis sich mit Rücksicht auf Sonderwünsche der Käufer auf etwa 566.000,- DM belaufe, während dem Notar von den Käufern nur der ursprüngliche Kaufpreis von 400.000,- DM nachgewiesen sei.

Das Landgericht hat durch Beschluss vom 03. September 2001 das Rechtsmittel zurückgewiesen.

Dagegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 2 entgegentreten.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Das gemäß §§ 27, 29, 20 FGG; 15 BNotO zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg.

1.

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, der Notar habe zu Recht angekündigt, dass er beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung des in Rede stehenden Hausgrundstücks auf die Käufer beantragen werde. Denn nach Ziffer V.5. des notariellen Kaufvertrages vom 25. Mai 1999 habe der Notar die Eigentumsumschreibung zu beantragen, wenn ihm die vollständige Kaufpreiszahlung nachgewiesen sei. Diese Voraussetzung sei erfüllt. Denn unter der "vollständigen Kaufpreiszahlung" im vorgenannten Sinne sei der unter Ziffer IV. vereinbarte "Festkaufpreis" von 400.000,- DM zu verstehen, der mittlerweile unstreitig gezahlt sei. Dass zu dem als gezahlt nachzuweisenden Kaufpreis auch die Vergütung für etwaige Sonderwünsche gehöre, sei im Verfahren 23 U 106/00 vom OLG Düsseldorf nicht rechtskräftig festgestellt worden. Zudem ergebe eine Auslegung des notariellen Kaufvertrages, dass unter den Begriff der "vollständigen Kaufpreiszahlung" im Sinne der Ziffer V.5. nur die Zahlung des in Ziffer IV. auf 400.000,- DM fixierten Festpreises falle, nicht dagegen auch der Ausgleich etwaiger Vergütungspflichtiger Sonderleistungen. In Ziffer IV. der notariellen Urkunde sei ausdrücklich bestimmt, dass der Kaufpreis als Festpreis 400.000,- DM beträgt und die Kosten für Sonderwünsche nicht in dem Kaufpreis enthalten sind. Die Formulierung in Ziffer V.5. des Vertrages, in der der Eigentumsumschreibungsantrag von der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängig gemacht wird, ergebe nichts anderes. Denn bei verständiger Betrachtung hätten durch diese Formulierung nicht die von dem Notar vor Stellung des Eigentumsumschreibungsantrages zu beachtenden Voraussetzungen dahin erweitert werden sollen, dass nunmehr zum Kaufpreis auch der Aufwand für Sonderwünsche gehören sollte. Vielmehr nehme die Formulierung "vollständige Kaufpreiszahlung" Bezug auf die unter Ziffer V. 1. getroffene Ratenzahlungsvereinbarung. Ziffer V. 5. bedeute demnach, dass der Notar die Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Begleichung der Raten des Kaufpreises von 400.000,- DM beantragen dürfe. Dem hiernach gegebenen Anspruch der Käufer auf Eigentumsumschreibung könne die Verkäuferin auch nicht mit einem Zurückbehaltungsrecht wegen eines von den Käufern unbeglichenen erhöhten Aufwandes für die Verwirklichung von Sonderwünschen begegnen. Denn von der Bezahlung etwaiger Sonderwünsche mache der notarielle Kaufvertrag - wie ausgeführt - die Eigentumsumschreibung gerade nicht abhängig.

2.

Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand.

a)

Zu Unrecht beanstandet die Beteiligte zu 1 den Vorbescheid des Notars vom 30. Mai 2001. Denn der Notar hat die Voraussetzungen für die Stellung des Eigentumsumschreibungsantrages zugunsten der Beteiligten zu 2 beim Grundbuchamt zutreffend bejaht. Die Voraussetzungen, unter denen er dies nach der übereinstimmenden Weisung der Vertragsschließenden tun sollte, lagen vor. Wie das Landgericht im Ergebnis rechtsfehlerfrei und in der Begründung zutreffend ausgeführt hat, ergibt die Auslegung des notariellen Vertrages vom 25. Mai 1999 nämlich, dass mit der - vorliegend inzwischen unstreitig erfolgten - Bezahlung des gesamten als Festpreis vereinbarten Kaufpreises von 400.000,- DM die "vollständige Kaufpreiszahlung" im Vertragssinne (V.5.) nachgewiesen ist. Die Kosten für etwaige Sonderwünsche waren - so zutreffend das Landgericht - nach IV. b) des notariellen Kaufvertrages ausdrücklich nicht im Kaufpreis enthalten. Hinzu kommt, dass in Bezug auf Sonderwünsche Leistungs- und Vergütungsansprüche im Verhältnis zwischen Verkäuferin und Käufern gar nicht entstehen und auch deshalb nicht Gegenstand des Kaufpreises werden sollten. So vergibt nach Ziffer III des Kaufvertrages der Käufer die Aufträge über Sonderwünsche im eigenen Namen an die Unternehmer, übernimmt die Verkäuferin für Sonderwünsche keine Haftung und ist die Zahlung und Überwachung der Leistungen ausschließlich Sache des Käufers. Ebenso sieht die Beteiligte zu 1 dies offenbar selbst. Denn sie leitet den Kaufpreis von 400.000,- DM übersteigende Zahlungsansprüche gegen die Beteiligten zu 2 nicht etwa aus der Vertragsbeziehung der Parteien, sondern aus ungerechtfertiger Bereicherung her (" Die Verkäuferin hätte sich von Anfang an besser auf die Formulierung in dem Notarvertrag bezogen und an die Handwerker überhaupt keine Zahlungen für eigenmächtig in Auftrag gegebene Sonderwünsche erbracht. ... Sie besitzt einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung, auf Erstattung gegenüber den Erwerbern, ..." - Schriftsatz vom 08.10.2001 Seite 3).

b)

aa)

Soweit die Beteiligte zu 1 eigenmächtig - weil sie auf die Mitarbeit der Handwerker auch bei der Durchführung anderer Bauvorhaben angewiesen gewesen sei - Zahlungen an Handwerker für angeblich von den Beteiligten zu 2 bei diesen bestellte "Sonderwünsche" erbracht hat und hieraus - möglicherweise - der Beteiligten zu 1 aus dem Gesichtspunkt ungerechtfertigter Bereicherung eine Forderung gegen die Beteiligten zu 2 erwachsen ist, wird hierdurch das Vorliegen der von dem Notar in seinem Vorbescheid bejahten Voraussetzung für den von ihm zu stellenden Antrag auf Eigentumsumschreibung zugunsten der Beteiligten zu 2, nämlich die vollständige Kaufpreiszahlung im Sinne des notariellen Vertrages, nicht in Frage gestellt.

bb)

Bewertet man die Geltendmachung eines "Zurückbehaltungsrechts" durch die Beteiligte zu 1 mit Blick auf ihren angeblichen bereicherungsrechtlichen Anspruch gegen die Käufer als Einschränkung bzw. Widerruf der Weisung an den Notar, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu beantragen, obwohl ihm die vollständige Kaufpreiszahlung nachgewiesen ist (Ziffer V. 5. des notariellen Vertrages), so hätte der Notar sich zu Recht nicht veranlasst gesehen, deshalb seine Vollzugstätigkeit aufzuschieben. Denn nach Vollzugsreife befreit eine einseitige Weisung den Notar nicht von der ihm obliegenden Amtspflicht (BayObLGR 2000, 40; OLG Hamm v. 24.6.1986 - 28 U 349/85, DNotZ 1987, 166; OLG Köln v. 13.6.1990 - 2 Wx 16/90, OLGZ 1990, 397). Eine einseitige Weisung bloß eines von mehreren Beteiligten kann für den Notar nur in Ausnahmefällen und unter ganz besonderen Umständen beachtlich sein, wenn etwa ein Sachverhalt schlüssig vorgetragen wird, der einen Unwirksamkeitsgrund oder die Anfechtung des Rechtsgeschäfts oder einer seiner Bestimmungen als naheliegend und offensichtlich gegeben erscheinen lässt (BayObLG DNotZ 1998, 646; Keidel/Winkler Beurkundungsgesetz 14. Auflage 1999 § 53 Rdz. 34; vgl. auch BGH, MDR 2000, 547; OLG Hamm, OLGR 1994, 122).

Dies vorausgeschickt hat das Landgericht auch in Ansehung des von der Beteiligten zu 1 wegen ihrer angeblichen bereicherungsrechtlichen Forderung gegen die Käufer reklamierten "Zurückbehaltungsrechts" vorliegend zu Recht den Vorbescheid des Notars, worin er seine Absicht angekündigt hat, die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligten zu 2 zu beantragen, bestätigt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 13 a Abs. 1 Satz 2 FGG.

Ende der Entscheidung