Judicialis Rechtsprechung

1. Beschließen Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft die Einrichtung eines Hausmeisterbüros nebst Hausmeistertoilette unter Abtrennung eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteiles, so stellt sich diese Beschlussfassung nicht notwendigerweise als totale Besitzentziehung, sondern unter Umständen als eine mit Mehrheit zu treffende Regelung des - ordnungsgemäßen - Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG dar.

2. Die Einrichtung des Hausmeisterbüros samt Toilette in einem bestimmten Gebäude einer Mehrhausanlage erweist sich mit Blick auf die gesamte Wohnanlage unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßen Gebrauchs solange nicht als ermessensfehlerhaft wie kein Anhalt dafür besteht, dass die Einrichtung in einem der anderen Gebäude besser aufgehoben wäre oder sie dort die Gemeinschaft weniger belasten würde.

---

OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

3 Wx 388/01 10(12) UR II 89/99 WEG AG Mönchengladbach-Rheydt

In dem Wohnungseigentumsverfahren

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss der 02. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach vom 21. November 2001 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, der Richterin am Oberlandesgericht Schaefer-Lang und des Richters am Oberlandesgericht von Wnuck-Lipinski

am 21. August 2002

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1 trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.000,- €.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 bis 24 bilden die Teileigentümergemeinschaft S... in Mönchengladbach-Rheydt, die aus insgesamt 261 Mitgliedern in insgesamt 15 Gebäuden besteht.

Die Teilungserklärung vom 15. März 1951 lautet u.a. wie folgt:

"§ 4 Gebrauchsregelung

1. ...

2. Die Nutzung von Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die erkennbar einzelnen Gebäuden zu dienen bestimmt sind, (z.B. Treppenhäuser, Aufzugsanlagen, Kellerflure, Müllräume, Abstellräume usw.) steht nur den Bewohnern der entsprechenden Gebäude zu.

....

6. Die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums wird durch eine Hausordnung, die mit einer Benutzungsordnung für gemeinschaftliche Einrichtungen verbunden werden kann, geregelt. Die Aufstellung der Hausordnung und Benutzungsordnung wird dem Verwalter übertragen.

Die Eigentümerversammlung kann mit 3/4 Mehrheit der anwesenden Stimmen jederzeit über Anweisungen an den Verwalter, die Haus- und Benutzungsordnung abzuändern, beschließen..."

Die Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft S... beschloss am 29. April 1999 unter TOP 9:

" Das Hausmeisterbüro soll im Technikraum (Müllauffangstation) des Hauses U... 120 eingerichtet werden. Die Hausmeistertoilette soll im Haus U... 120 (im Durchgang) eingerichtet werden."

Der Beteiligte zu 1 focht diese Beschlussfassung im Verfahren 12 UR II 36/99 WEG (2 T 130/99) - AG Mönchengladbach-Rheydt - an, weil gemäß §§ 4 Ziffer 2 und 15 Ziffer 8 der Teilungserklärung nur die Eigentümer der Teileigentümergemeinschaft des Hauses U... 120 für die Beschlussfassung zuständig gewesen seien.

Das Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt hat am 17. August 1999 den Eigentümerbeschluss für unwirksam erklärt.

Die Miteigentümer der Teileigentümergemeinschaft U... 120 fassten daraufhin am 11. November 1999 mehrheitlich den Beschluss:

" Das Hausmeisterbüro soll im Technikraum (Müllauffangstation) des Hauses U... 120 eingerichtet werden. Die Hausmeistertoilette soll in Haus U... 120 (im Durchgang) eingerichtet werden."

Der Antragsteller hat diese Beschlussfassung angefochten und beantragt, den Beschluss für nichtig, hilfsweise für unwirksam zu erklären.

Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme am 14. September 2000 das Gesuch abgelehnt.

Dagegen hat der Beteiligten zu 1 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt.

Das Landgericht hat am 21. November 2001 das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.

Hiergegen wendet sich der Beteiligten zu 1 mit der sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 2 bis 24 entgegen treten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist in der Sache nicht begründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf der Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, der angefochtene Beschluss der Teileigentümerversammlung vom 11. November 1999 sei formell- und materiellrechtlich wirksam zustande gekommen. Es lägen keine Einberufungsmängel hinsichtlich der Teileigentümerversammlung vor. Wenn der für die Teileigentümerversammlung vorgesehene Raum nur 20 Personen Platz geboten haben sollte, so lege dies nicht den Schluss nahe, dass die Verwalterin von vornherein nicht alle 261 Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeladen habe. Es sei mit Blick auf die Entscheidung des Amtsgerichts Mönchengladbach - Rheydt vom 03. August 1999 - 12 UR II 36/99 (2 T 130/99) nicht damit zu rechnen gewesen, dass von den Eigentümern der Gesamtanlage eine größere Anzahl erscheinen würde, da nur die Eigentümer des Hauses U... 120 stimmberechtigt seien. Der Antragsteller habe nicht einen Eigentümer der Gesamtanlage benannt, der eine Einladung zu der Teileigentümerversammlung vom 11. November 1999 nicht erhalten habe. Soweit die einwöchige Einberufungsfrist des § 24 Abs. 4 WEG nicht eingehalten worden sein sollte, könne wegen des Verstoßes gegen diese Sollvorschrift ein in der Versammlung gefasster Eigentümerbeschluss nicht für ungültig erklärt werden. Der Tagesordnungspunkt 2 sei mit "Hausmeisterbüro/-Toilette" ausreichend bezeichnet worden. Gerade im Hinblick auf die Versammlung sämtlicher Eigentümer am 29. April 1999 sei für die Eigentümer klar gewesen, worum es in der Versammlung vom 11. November 1999 habe gehen sollen. Den Einladungen zu der außerordentlichen Teileigentümerversammlung vom 11. November 1999 sei eine Erläuterung beigefügt gewesen, in der TOP 09 der Eigentümerversammlung vom 29. April 1999 und der hierauf ergangene Beschluss vom selben Tage nochmals mitgeteilt und das Erfordernis eines erneuten Beschlusses erläutert worden sei.

Soweit der Antragsteller beanstande, dass nicht die Antragsgegner zu 21 bis 23, die Brüder S..., sondern nur deren Mutter zur Teileigentümerversammlung eingeladen worden sei, stelle dies einen Einberufungsmangel nicht dar. I... S... habe als alleinige Nießbrauchsberechtigte jedenfalls in Fragen des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 15 WEG ein eigenständiges Stimmrecht, weshalb es ausreiche, nur sie einzuladen. Überdies berühre eine etwa fehlende Stimmberechtigung der Nießbraucherin S... das Abstimmungsergebnis im Sinne des Erreichens einer 3/4Mehrheit nicht.

Durch den angefochtenen Beschluss der Teileigentümerversammlung sei das dingliche Eigentum des Antragstellers nicht verletzt, insbesondere liege hierin nicht die "totale Besitzentziehung" des Müllraums und des als Hausmeistertoilette genutzten Abstellraums am Durchgang. Nach § 13 Abs. 2 WEG sei jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. Gemäß § 15 Abs. 1 WEG könnten die Wohnungseigentümer den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums regeln. Dies habe die Gemeinschaft durch § 4 der Teilungserklärung (Gemeinschafts-ordnung) getan. Gemäß § 4 Ziffer 2 TE habe die Nutzung von Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die erkennbar einzelnen Gebäuden zu dienen bestimmt sind (z.B. u.a. Müllräume und Abstellräume) nur den Bewohnern der entsprechenden Gebäude zustehen sollen. Nach § 4 Ziffer 6 TE solle die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch eine vom Verwalter aufzustellende Hausordnung, eventuell in Verbindung mit einer ebenfalls vom Verwalter aufzustellenden Benutzungsordnung für gemeinschaftliche Einrichtungen geregelt werden. Die Eigentümerversammlung solle jederzeit mit 3/4 Mehrheit der anwesenden Stimmen über Anweisungen an den Verwalter, die Haus- und Benutzungsordnung zu ändern, beschließen dürfen. Der angefochtene Eigentümerbeschluss stelle hiernach lediglich eine mit 3/4 Mehrheit berechtigterweise vorgenommene Abänderung der Gebrauchsregelung dar. Selbst wenn man für eine Abänderung einer Gebrauchsregelung grundsätzlich Einstimmigkeit fordere, eröffne § 4 Ziffer 6 TE die Änderung der Gebrauchs- und Benutzungsregelung durch Mehrheitsbeschluss. Die vorliegend beschlossene Abänderung sei überdies sachlich gerechtfertigt.

2.

Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand.

a)

Soweit die für die Teileigentümerversammlung vorgesehene Räumlichkeit nur 20 Personen Platz geboten haben sollte, lässt sich hieraus nicht der Schluss ziehen, die Verwalterin habe von vornherein nicht alle 261 Miteigentümer der Gemeinschaft eingeladen. Die Ausführungen des Landgericht zu diesem Punkt sind rechtsfehlerfrei und erscheinen auch mit Blick auf das Vorbringen des Antragstellers zur weiteren Beschwerde nicht als ergänzungsbedürftig.

b)

Ohne Erfolg macht der Antragsteller einen Verstoß gegen die Einberufungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG geltend. Da es sich hierbei nur um eine Sollvorschrift handelt, kann die Missachtung der einwöchigen Frist allein noch nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses führen (vgl. BGH WuM 2002, 277 ff.; 281). Dieser formelle Mangel kann nur dann beachtlich sein, wenn die Beschlussfassung auf ihm beruht. Damit scheidet eine Ungültigerklärung dann aus, wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre. So liegt der Fall hier. Anhaltspunkte dafür, dass der Antragsteller aufgrund der verkürzten Einberufungsfrist an der Teilnahme und Einflussnahme auf die Beschlussfassung gehindert war, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich (BGH a.a.O.).

c)

Prinzipiell zu Recht beanstandet der Antragsteller, dass nicht die Antragsgegner zu 21 bis 23, die Brüder S..., sondern allein deren nießbrauchberechtigte Mutter zur Teileigentümerversammlung eingeladen worden ist. Denn die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch lässt das Stimmrecht des Wohnungseigentümers (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) unberührt. Das Stimmrecht geht auch hinsichtlich einzelner Beschlussgegenstände nicht auf den Nießbraucher über (BGH NZM 2002, 450 = WuM 2002, 277). Allerdings - so zutreffend das Landgericht - hat sich die fehlende Abstimmungsberechtigung der Nießbraucherin S... nicht auf das Erreichen einer 3/4 Mehrheit ausgewirkt.

d)

Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht schließlich zu dem Ergebnis gelangt, durch den angefochtenen Beschluss der Teileigentümerversammlung vom 11. November 1999, wonach das Hausmeisterbüro im Technikraum (Müllauffangstation) des Hauses U... 120 und die Hausmeistertoilette in Haus U... 120 (im Durchgang) eingerichtet werden soll, werde das dingliche Eigentum des Antragstellers nicht im Sinne einer "totalen Besitzentziehung" verletzt, sondern lediglich zulässigerweise eine Gebrauchsregelung getroffen.

aa)

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 29.6.2000 - V ZB 46/99 - (NZM 2000, 1010 = MDR 2000, 1182) entschieden, dass über die Vermietbarkeit von in Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen einer Wohnungseigentumsanlage im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden könne, soweit nicht eine Vereinbarung entgegenstehe und den Wohnungseigentümern kein Nachteil erwachse. Der angefochtene Eigentümerbeschluss enthalte eine Regelung des Gebrauchs. Er schaffe die gemeinschaftsrechtliche Voraussetzung dafür, dass die bisher vermieteten Kellerräume wie bisher weiter vermietet werden können. Er entziehe damit nicht den Wohnungseigentümern das Recht zum Mitgebrauch, sondern setze es weiterhin voraus und regele nur die Art und Weise der Ausübung, indem er die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-) Gebrauchs ersetze und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten lasse, § 13 Abs. 2 Satz 2, § 16 Abs. 1 WEG (BayObLGZ 1992, 1 [3]). Die angegriffene Regelung habe einen ordnungsmäßigen Gebrauch zum Inhalt. Sie habe daher durch Mehrheitsentscheidung in der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden können und nicht der Einstimmigkeit bedurft. Ob ein Gebrauch ordnungsmäßig sei, richte sich nach der Verkehrsanschauung und biete einen gewissen Ermessensspielraum. Ordnungsgemäß sei hiernach der Gebrauch, den § 14 WEG gestatte (Staudinger/Kreuzer, BGB, 12. Aufl., § 15 WEG Rz. 111; Zimmermann, Rpfleger 1982, 401 [405]) und der nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstoße. Die Einzelheiten seien anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums bei Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen (BGH, Beschluss v. 17. 9. 1998 - V ZB 14/98, BGHZ 139, 288 [296] = MDR 1999, 28) zu ermitteln. Die Tatsache, dass die Kellerräume weiterhin wie bisher vermietet werden könnten und dadurch dem Antragsteller zur Eigennutzung nicht zur Verfügung stehen, begründe keinen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG und erfordere keine Einstimmigkeit. Denn § 13 Abs. 2 WEG gewähre kein Recht zum Eigengebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern bestimme nur das Maß der Mitbenutzung bei geregelter Benutzungsart. Es müssten also besondere Umstände vorliegen, um die Vermietung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume als nachteilig im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG erscheinen zu lassen. Derartige Umstände lägen nicht vor. Die tatrichterliche Würdigung, dass die Vermietung weder der Beschaffenheit oder Zweckbestimmung der fraglichen Kellerräume widerspreche noch in Abwägung der allseitigen Interessen das Gebot der allgemeinen Rücksichtnahme verletze, sondern eine sinnvolle Entscheidung darstelle, lasse im Rahmen der dem Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt möglichen Prüfung keinen Rechtsfehler erkennen.

bb)

Unter Anwendung und Fortentwicklung dieser von dem erkennenden Senat geteilten Grundsätze ergibt sich für den vorliegenden Fall, dass der von der Mehrheit der Miteigentümer der Teileigentümergemeinschaft U... 120 am 11. November 1999 gefasste Beschluss (" Das Hausmeisterbüro soll im Technikraum (Müllauffangstation des Hauses U... 120 eingerichtet werden. Die Hausmeistertoilette soll in Haus U... 120 (im Durchgang) eingerichtet werden.") sich als eine mit Mehrheit zu beschließende Regelung des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG darstellt. Der Eigentümerbeschluss schafft die gemeinschaftsrechtliche Voraussetzung dafür, dass die angesprochenen Teile des Gemeinschaftseigentums von dem Hausmeister im Interesse aller Wohnungseigentümer genutzt werden können. Hierfür erhält die Wohnungseigentümergemeinschaft zwar - anders als in dem vom BGH entschiedenen Fall - kein unmittelbares Äquivalent in Form einer Miete, wohl aber eine - den ordnungsgemäßen Gebrauch unterstellt - derselben gleichzusetzende Ersparnis eines Aufwandes für die Anmietung entsprechender Räumlichkeiten. Bei dem Hausmeisterbüro samt Toilette handelt es sich um eine nach der im Rahmen ordnungsgemäßen Gebrauchs zu erstellende nach § 14 WEG gestattete und auch sonst gesetzliche Vorschriften nicht verletzende Einrichtung. Die Tatsache, dass der hierfür benötigte Teil des Gemeinschaftseigentums dem Beschwerdeführer nicht zur Eigennutzung zur Verfügung steht, begründet keinen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG und erfordert keine Einstimmigkeit. Besondere Umstände, die die Überlassung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen zur Nutzung an den Hausmeister als nachteilig im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG erscheinen lassen, sind weder aufgezeigt worden noch sonst ersichtlich. Zu Unrecht beanstandet der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang, dass das Hausmeisterbüro der Gesamtanlage und nicht nur dem von ihm bewohnten Haus diene. Es ist nicht ersichtlich, dass das Hausmeisterbüro samt Toilette, dessen Einrichtung in Anbetracht der Größe der Anlage sich unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßen Gebrauchs keinesfalls als ermessenfehlerhaft darstellt, in einem der anderen Gebäude besser aufgehoben wäre oder sich dessen Errichtung dort als für die Gemeinschaft weniger belastend darstellte. Im übrigen muss die Notwendigkeit einer solchen Einrichtung stets mit Blick auf die gesamte Wohnanlage bewertet werden, wobei es keinen Unterschied machen kann, ob diese aus einem großen Wohnblock oder aus mehreren Häusern besteht.

Handelte es sich somit bei dem angefochtenen Eigentümerbeschluss um eine Regelung des ordnungsmäßigen Gebrauchs, so konnten die Wohnungseigentümer hierüber, da eine Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG nicht entgegen stand, durch Stimmenmehrheit beschließen. Ob hier mit Blick auf § 4 Ziffer 6 der Teilungserklärung eine 3/4 Stimmenmehrheit erforderlich war, bedarf letztlich keiner Entscheidung, da dieselbe - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - bei der Beschlussfassung jedenfalls erreicht worden ist.

Das Rechtsmittel war hiernach zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass der Beteiligte zu 1 die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde trägt. Dagegen bestand keine Veranlassung, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.

Ende der Entscheidung