Judicialis Rechtsprechung

Ein Eigentümerbeschluss, wonach der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage für die ihre Wohnung vermietenden Sondereigentümer den Mietzins einzuziehen hat und diese einen Teil des Mietertrags der Gemeinschaft zur Verfügung stellen müssen, ist wegen unzulässigen Eingriffs in den Kernbereich der Sondereigentumsrechte und somit wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nichtig.

---

OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

3 Wx 419/00 19 T 364/00 LG Düsseldorf 27 a 11 41/00 WEG AG Neuss

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft Neuss,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) gegen den Beschluß der 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 02.11.2000 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, des Richters am Oberlandesgericht von Wnuck-Lipinski und der Richterin am Oberlandesgericht Dr. Krautter am 10.01.2001

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 2) hat die Gerichtskosten der weiteren Beschwerde zu tragen und die der Beteiligten zu 1) in dieser Instanz notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten.

Wert: 4.292,13 DM.

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 1) ist die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft in Neuss. Sie macht gegen die Beteiligte zu 2) Ansprüche auf Zahlung rückständigen Wohngeldes geltend. Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf die Anspruchsbegründung vom 23.03.2000, Bl. 13 d.GA., Bezug genommen.

Die Beteiligte zu 2) hat demgegenüber geltend gemacht, nach ihren Informationen habe es etwa Mitte der 80er Jahre einen Beschluß der Eigentümergemeinschaft gegeben. Danach sei die Verwalterin dafür zuständig, die Mieten für die Wohnungen einzuziehen. Von den eingezogenen Mieten habe sie einen Betrag von 0,50 DM pro Quadratmeter im Monat einzubehalten. Aus dem einbehaltenen Betrag habe die Verwalterin den Mietausfall zu übernehmen, wenn einer der Mieter nicht zahle oder die Wohnung leerstehe. Die Wohnung der Beteiligten zu 2) stehe leer. Ihre, der Beteiligten zu 2), Beteiligung an dem Mietenpool übersteige die Wohngeldforderung. Vorsorglich rechne sie mit ihrem Zahlungsanspruch gegenüber dem geltend gemachten Anspruch auf.

Die Beteiligte zu 1) hat bestritten, für die Einziehung der Mieten zuständig zu sein. Sie selbst habe auch in keinem Falle Mietzinsen von den Mietern der Beteiligten zu 2) eingezogen. Es seien ihr auch von der früheren Verwalterin keine Beträge aus dem Mietenpool überwiesen worden.

Das Amtsgericht hat dem Antrag der Beteiligten zu 1) stattgegeben und ausgeführt, die geltend gemachten Ansprüche ergäben sich aus der Jahresabrechnung 1998 und dem Wirtschaftsplan für 1999, die Nebenansprüche aus dem von der Beteiligten zu 1) vorgelegten Verwaltervertrag.

Mit der sofortigen Beschwerde hat die Beteiligte zu 2) ihr Vorbringen wiederholt, die Beteiligte zu 1) könne das benötigte Wohngeld dem Mietenpool entnehmen; vorsorglich werde die Aufrechnung erklärt.

Das Landgericht hat die Beschwerde zurückgewiesen. Die Beteiligte zu 2) hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Im einzelnen wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).

Das Landgericht hat ausgeführt, der Vortrag der Beteiligten zu 2), die Wohngelder könnten einem vorhandenen Mietenpool entnommen werden, rechtfertige nicht die Abweisung des Antrags; denn es sei nicht ersichtlich, inwieweit dort Gelder der Beteiligten zu 2) vorhanden seien, auf die die Beteiligte zu 1) zur Tilgung von Wohngeldforderungen hätte zugreifen können und dürfen. Zu der von der Beteiligten zu 2) hilfsweise erklärten Aufrechnung sei anzumerken, daß der Wohnungseigentümer gegenüber Gemeinschaftsforderungen auf anteilige Zahlung gemeinschaftlicher Lasten außer mit - hier nicht vorliegenden - anerkannten Gegenforderungen und solchen aus Notgeschäftsführung nicht aufrechnen könne.

Es kann offen bleiben, ob die Beteiligte zu 2) der auch im Wohnungseigentumsverfahren in gewissem Umfang bestehenden Darlegungslast genügt hat oder nicht. Selbst wenn ein Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung mit dem von der Beteiligten zu 2) vorgetragenen Inhalt existiert und im "Mietenpool" ausreichende Mittel (der Beteiligten zu 2 oder der Gemeinschaft) vorhanden sind, um die streitgegenständliche Wohngeldforderung zu begleichen, kann die Beteiligte zu 2) dies nicht mit Erfolg entgegenhalten. Denn ein Beschluß, wonach der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage für die ihre Wohnung vermietenden Sondereigentümer den Mietzins einzuziehen hat und diese einen Teil des Mietertrags der Gemeinschaft zur Verfügung stellen müssen, ist wegen unzulässigen Eingriffs in die Sondereigentumsrechte und somit wegen Fehlens der Beschlußkompetenz nichtig.

Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren und andere von Einwirkungen ausschließen. Insbesondere kann der Sondereigentümer die in seinem Eigentum stehende Wohnung durch Vermietung nutzen. Dieses Recht kann durch eine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 WEG beschränkt werden. Die Wohnungseigentümer können nach § 15 Abs. 2 jedoch nur einen ordnungsgemäßen Gebrauch mehrheitlich beschließen. Um eine Regelung ordnungsgemäßen Gebrauchs des Sondereigentums handelt es sich bei dem fraglichen Beschluß gerade nicht. Das Recht, die Wohnung zu vermieten und die Mieterträge einzuziehen, gehört zum wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum. Ein Eingriff in dieses Recht stellt sich mithin als Eingriff in den Kernbereich des Sondereigentums dar. Weil nur die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Regelung durch Beschlußfassung der Wohnungseigentümer unterliegt - §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG -, können Veränderungen, die in den Kernbereich der Sondereigentumsrechte eingreifen, wegen absoluter Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung nicht wirksam mehrheitlich beschlossen werden. Ein Mehrheitsbeschluß, der in den Kernbereich eines Sondereigentumsrechts eingreift, ist wirkungslos und unbeachtlich (vgl. Senat WuM 96, 441).

Die hilfsweise erklärte Aufrechnung ist, wie das Landgericht mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, unzulässig.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 und 2 WEG. Die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten ist aus Billigkeitsgründen grundsätzlich veranlaßt, wenn die Gemeinschaft von einem säumigen Wohnungseigentümer das fällige Wohngeld beitreibt (vgl. nur Niedenführ/Schulze WEG, 4. Aufl., § 47 Rdnr. 9 m.w.N.).

Ende der Entscheidung