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Eine Teilungserklärung, die vorsieht, dass bei Abstimmungen die Mehrheit nach Miteigentumsanteilen und Köpfen zu ermitteln ist, wobei Miteigentümer einer Wohnungseinheit als eine Person angesehen werden, kann nicht dahin ausgelegt werden, dass nur der Wohnungseigentümer, nicht aber der Teileigentümer stimmberechtigt ist.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

3 Wx 460/00 19 T 439/00 LG Düsseldorf 27 C II 32/00 WEG AG Neuss

In dem Wohnungseigentumsverfahren

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen den Beschluss der 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 24. November 2000 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, des Richters am Oberlandesgericht Dr. Schütz und der Richterin am Oberlandesgericht Schaefer-Lang am 14. Februar 2001

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1 und 2 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 4.000,00 DM.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 bis 6 bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beteiligte zu 3 ist u.a. Sondereigentümer eines nicht zu Wohnzwecken bestimmten im Souterrain gelegenen Raumes, der im Aufteilungsplan mit Nummer 7 bezeichnet ist. Der Beteiligte zu 4 ist Sondereigentümer des im Keller gelegenen, im Aufteilungsplan mit Nummer 8 bezeichneten Raumes, der ebenfalls nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Das Sondereigentum ist jeweils verbunden mit einem bestimmten Miteigentumsanteil an dem Grundstück. Nach der als "Miteigentumsordnung" bezeichneten Teilungserklärung sind die §§ 10 bis 29 WEG anwendbar, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist.

§ 9 der Teilungserklärung sieht vor, dass bei Abstimmungen über Angelegenheiten, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden, die "Mehrheit nach Miteigentumsanteilen und Köpfen, wobei Miteigentümer einer Wohnungseinheit als eine Person angesehen werden, erreicht werden" muß.

Die Beteiligten zu 1 und 2 meinen, die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume dürften bei der Festlegung der Stimmanteile nicht berücksichtigt werden.

Sie haben deshalb beantragt, festzustellen, dass die Beteiligten zu 3 und 4 nicht berechtigt seien, im Rahmen ihrer Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung ihr Sondereigentum gemäß Aufteilungsplan Nr. 7 ( Antragsgegner zu 1 ) und Nr. 8 ( Antragsgegner zu 2 ) nach Fläche oder/und Miteigentumsanteilen oder nach Kopfzahlen in die Stimmauszählung einzubringen.

Das Amtsgericht hat dem Feststellungsbegehren der Beteiligten zu 1 und 2 entsprochen. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3 und 4 hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts abgeändert und den Feststellungsantrag zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluss des Landgerichts wenden sich die Beteiligten zu 1 und 2 mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde. Die Beteiligten zu 3 und 4 sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 hat in der Sache keinen Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften im Sinne des § 27 FGG beruht.

Das Landgericht hat ausgeführt, aus der Verwendung des Begriffs "Wohnungseinheit" in § 9 der Teilungserklärung könne nicht gefolgert werden, dass nur Inhaber von Wohnungseigentum zur Stimmabgabe berechtigt seien und lediglich das Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit dem dazugehörigen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum bei der Ermittlung der Mehrheit berücksichtigt werden dürfe. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz, das nach der Teilungserklärung ausdrücklich für anwendbar erklärt werde, seien Wohnungseigentum und Teileigentum vielmehr gleichberechtigt. Im übrigen entspreche die Regelung der Teilungserklärung im wesentlichen der des § 25 Abs. 2 WEG. Da § 9 der Teilungserklärung nicht bestimme, dass von dieser Regelung abgewichen werden solle, könne der Ansicht der Beteiligten zu 1 und 2 nicht gefolgt werden.

2. Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung stand.

Die Beteiligten zu 3 und 4 sind hinsichtlich der im Aufteilungsplan mit den Nummern 7 und 8 bezeichneten Räumlichkeiten Teileigentümer, da diese Räume nicht Wohnzwecken dienen ( § 1 Abs. 1 WEG ). Da das Teileigentum nach der Teilungserklärung auch mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum verbunden ist, sind sie auch Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage. Gemäß § 1 Abs. 6 WEG gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum für das Teileigentum entsprechend. Grundsätzlich steht daher auch dem Teileigentümer nach § 25 WEG ein Stimmrecht zu. Allerdings sind die Vorschriften des § 25 WEG abdingbar. So kann die Teilungserklärung bestimmen, dass statt des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips die Stimmenmehrheit nach der Größe der Miteigentumsanteile gegeben sein muss. Die vorliegende Teilungserklärung besagt lediglich, dass für einen Mehrheitsbeschluss die Kopf- und Miteigentumsanteilsmehrheit erforderlich ist. Aus § 9 der Teilungserklärung ergibt sich indes - worauf das Landgericht zu Recht hingewiesen hat - nicht, dass nur die Stimmen der Wohnungseigentümer, nicht aber der Teileigentümer, bei der Ermittlung der Stimmenmehrheit berücksichtigt werden sollen. Die Regelung, dass mehrere Eigentümer derselben Wohnungseinheit als eine Person angesehen werden, entspricht der Vorschrift des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG und betrifft lediglich die Frage, wieviele Stimmen mehrere Miteigentümer derselben Einheit haben. Wollte man der Regelung die von den Beteiligten zu 1 und 2 gewünschte Bedeutung beimessen, würde dies zu einer - unzulässigen - Entrechtung der Teileigentümer führen, da diese dann stimmlos gestellt würden. Dass dies nach dem Sinn und Zweck des § 9 der Teilungserklärung gewollt war, ist nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten aus Billigkeitsgründen kommt unter Berücksichtigung der divergierenden Entscheidungen der Vorinstanzen nicht in Betracht.

Ende der Entscheidung