Judicialis Rechtsprechung

Die Abänderung der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen für den Fall der nicht rechtzeitigen Zahlung des Hausgeldes durch bloßen Mehrheitsbeschluss ist unwirksam. Es mag offen bleiben, ob ein solcher Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nichtig ist.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF

BESCHLUSS

3 Wx 60/00 25 T 1028/99 LG Düsseldorf 291 II 11/99 WEG AG Düsseldorf

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 gegen den Beschluß der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 11. Januar 2000 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, des Richters am Oberlandesgericht Dr. Schütz und der Richterin am Oberlandesgericht Schaefer-Lang am 14. April 2000

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 5.000,00 DM.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind Mitglieder der im Rubrum angegebenen Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligte zu 3 ist deren Verwalterin.

In einer Wohnungseigentümerversammlung vom 16.12.1998, bei der 6.686/10.000stel Miteigentumsanteile vertreten waren, ist einstimmig zu TOP 4 folgender Beschluss gefaßt worden:

"Vorfälligkeitsbeschluss

Es wird der einstimmige Beschluss gefaßt, dass, wenn ein Wohnungseigentümer mit zwei monatlichen Hausgeldzahlungen gemäß beschlossenem Wirtschaftsplan in Rückstand gerät, der Verwalter den gesamten Wohnlastbetrag gemäß laufendem Wirtschaftsplan im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer mit einer Zahlungsfrist von 15 Tagen fällig stellen kann."

Die Teilungserklärung vom 18.12.1989 sieht unter Ziffer 16.9 vor, dass die monatlichen Wohngeldbeiträge im voraus spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats an den Verwalter zu leisten sind. Gemäß Ziffer 16.10 sind rückständige Leistungen bei Verzug von über sieben Tagen mit 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank jährlich zu verzinsen.

Die Beteiligte zu 1, die in der Eigentümerversammlung vom 16.12.1998 nicht anwesend war, meint, der zu TOP 4 gefaßte Beschluss sei ungültig. Das Amtsgericht hat den Beschluss antragsgemäß für ungültig erklärt. Die von den Beteiligten zu 2 dagegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht durch Beschluss vom 11.1.2000 zurückgewiesen. Die Beteiligten zu 2 haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Die Beteiligte zu 1 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Das gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften ( § 27 FGG ).

1. Das Landgericht hat ausgeführt, die Gemeinschaft habe in Ziffer 16.10 der Teilungserklärung eine Regelung hinsichtlich rückständiger Beträge getroffen. Eine Änderung dieser Regelung könne nur durch Vereinbarung erfolgen, da die Gemeinschaft sich nicht vorbehalten habe, die Bestimmung durch bloßen Mehrheitsbeschluss abzuändern.

2. Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung stand.

Die in Rechtsprechung und Literatur diskutierte Frage, ob durch einen derartigen Mehrheitsbeschluss in den Kernbereich des Wohnungseigentums oder das Grundverhältnis eingegriffen wird und dieser deshalb, auch wenn er nicht angefochten worden ist, wegen fehlender Beschlußkompetenz der Eigentümergemeinschaft nichtig ist ( vgl. Wenzel, Festschrift für Hagen, S. 231, 240; Bärmann/Pick/Merle § 28 Rn. 136; Senatsbeschluss vom 4.2.2000 3 Wx 448/99; Senat ZMR 1998, 712; NJW-RR 1994, 1426 ), braucht vorliegend nicht entschieden zu werden.

Die angefochtene Regelung ist zu Recht für ungültig erklärt worden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft konnte nicht durch Mehrheitsbeschluss über die von § 16 WEG und der Teilungserklärung abweichende Verzugsregelung entscheiden. Erforderlich war vielmehr die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die Beschlussfassung durch alle in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer reichte nicht aus.

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG Angelegenheiten der Gemeinschaftsgrundordnung nur durch allseitige Vereinbarung regeln; demgegenüber können sie durch Mehrheitsbeschluss Regelungen über das der Gemeinschaftsordnung nachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander treffen, insbesondere über die Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs und die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. BGH NJW 1991, 2637 ). Die Teilungserklärung enthält eine Regelung über die Fälligkeit der monatlich zu leistenden Wohngelder und auch eine Regelung dazu, welche Leistungen der säumige Beitragsschuldner zu erbringen hat. Eine Abänderung dieser Bestimmung betrifft das gemeinschaftliche Grundverhältnis der Wohnungseigentümer; die Angelegenheit wird auch nicht deswegen zu einer der Verwaltungstätigkeit zuzurechnenden Maßnahme, weil sie der laufenden und gesicherten Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft dient (vgl. BGH NJW 1991, 2637, 2638 ). Bloße Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte rechtfertigen keine Erweiterung der Kompetenzen der Gemeinschaft (vgl. BGH NJW 1991, 2637, 2638 ).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten ist aus Billigkeitsgründen nicht veranlaßt.

Ende der Entscheidung