Judicialis Rechtsprechung

2. Zur Frage einer hinreichenden Bezeichnung der Tagesordnungspunkte und vorgesehenen Beschlussfassungen in der Einladung zur Versammlung der Wohnungseigentümer.

3 Wx 7/01 19 T 432/00 LG Düsseldorf 27 a II 227/99 AG Neuss

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft Neuss

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2. gegen den Beschluss der 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 16. November 2000 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg sowie der Richter am Oberlandesgericht von Wnuck-Lipinski und Dr. Schütz am 4. April 2001

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen, jedoch wird die Kostenentscheidung des landgerichtlichen Beschlusses dahin abgeändert, dass eine Erstattung außergerichtlicher Kosten im Verfahren der Erstbeschwerde nicht stattfindet.

Die Gerichtskosten des dritten Rechtszuges tragen die Beteiligten zu 1. und 2. Sie haben ferner die den übrigen Beteiligten im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert für das Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht und dem Oberlandesgericht: 51.000 DM (TOP 5 1.000 DM; TOP 6 50.000 DM).

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1. und 2. sind Mitglieder der o.a. Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Versammlung vom 30.06.1999 haben die Wohnungseigentümer unter TOP 3 die vom Verwalter vorgelegte Abrechnung für das Jahr 1998 genehmigt.

Unter den Tagesordnungspunkten 5 und 6 haben sie folgende Beschlüsse gefasst:

TOP 5:

Die Eigentümer haben die von ihnen geschuldeten monatlichen Wohngelder pro Wohnung jeweils gesondert unter Angabe der Wohnungsnummer und des Verwendungszweckes einzuzahlen. Sammelüberweisungen sind nicht mehr zulässig.

TOP 6:

Die Aufzugsinnentüren sollen unter Einbeziehung einer Erneuerung der Aufzugskabinen, verbunden mit einem Gesamtauftragswert in Höhe von 235.000 DM netto erneuert werden. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt zu Lasten der Rücklage. 50 % der Auftragssumme werden der Firma S auf Zahlungsaufforderung, weitere 50 % in Form von Raten - sei es auf die Dauer von 12 bis maximal 15 Monaten - zur Verfügung gestellt.

Die Beteiligten zu 1. und 2. haben mit am 30.07.1999 beim Amtsgericht eingegangenem Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten beantragt, die zu den Tagesordnungspunkten 3, 5 und 6 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Zu den Tagesordnungspunkten 5 und 6 haben sie vorgetragen, mit dem Beschluss zu TOP 5 werde die dem Verwalter obliegende. Arbeit mit nachteiligen Kostenfolgen auf die Wohnungseigentümer übertragen. Es sei - entsprechend der Bestimmung des § 366 BGB - Aufgabe des Verwalters, eingehende Gelder auf die einzelnen Konten der Wohnungseigentümer zu verteilen. Der Beschluss zu TOP 6 entspreche ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschlussgegenstand sei sowohl in der Einladung zur Versammlung als auch bei der Beschlussfassung selbst nicht hinreichend bestimmt. Die Zahlung der Raten stehe weder der Höhe nach noch bezüglich des Fälligkeitszeitpunktes fest. Im übrigen stelle die Neugestaltung der Aufzugskabine eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfe.

Das Amtsgericht hat durch Teilbeschluss vom 22.05.2000 den Antrag bezüglich der Tagesordnungspunkte 5 und 6 abgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2. ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten zu 1. und 2. ihr Begehren weiter.

Die Beteiligten zu 3. sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 95 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf, einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§§ 27 FGG, 550 ZPO).

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, die zu TOP 5 und 6 ergangenen Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung. Sammelüberweisungen machten bei Eigentümern, die über mehrere Wohnungen innerhalb der Gemeinschaft verfügten, eine Zuordnung der Zahlungen häufig nur schwer möglich und führten zu einem erhöhten Verwaltungsaufwand für die Gemeinschaft und unter Umständen zu Streitigkeiten zwischen den Beteiligten. Eine klare und nachvollziehbare Zahlungsweise der Wohngelder liege daher im Interesse der Wohnungseigentümer.

Die von den Wohnungseigentümern beschlossene Erneuerung der Aufzugsinnentüren in Verbindung mit einer Neuausstattung der Aufzugskabine stelle keine bauliche Veränderung, sondern lediglich eine, modernisierende Instandsetzung dar, die nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfe. Der Beschlussgegenstand sei insoweit auch sowohl in der Einladung als auch im Beschluss selbst hinreichend, bestimmt benannt worden. Dass bei einem Tagungspunkt "Erneuerung der Aufzugsinnentüren in Verbindung mit einer Neuausstattung der Aufzugskabine" auch die Frage der Finanzierung zur Diskussion stehen und bei, einer Beschlussfassung mit berücksichtigt würde, sei für alle Wohnungseigentümer klar gewesen.

2.

Diese Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand.

Der zu TOP 5 ergangene Beschluss steht mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung in Einklang und ist insbesondere nicht wegen einer etwa fehlenden Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.

Bei der Anforderung, Einziehung und Verbuchung der von den Wohnungseigentümern zu zahlenden monatlichen Wohngelder handelt es sich um Angelegenheiten der laufenden Verwaltung, bei denen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit Regelungen treffen können, die sich lediglich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halten müssen. Das ist hier der Fall.

Die von den Wohnungseigentümern beschlossene Maßnahme, wonach die monatlichen Wohngelder nicht durch "Sammelüberweisungen", sondern durch Einzelüberweisungen unter genauer Angabe der Wohnung, für die die Zahlung geleistet wird, gezahlt werden müssen, liegt im Interesse aller Wohnungseigentümer, denn sie dient - worauf die Vorinstanzen zutreffend hingewiesen haben - der Verwaltungsvereinfachung und Vermeidung überflüssiger Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern und damit unnötiger Kosten. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft der hier gegebenen Größe (mindestens 450 Wohnungen zuzüglich Einstellplätze), bei der einzelne Wohnungseigentümer eine Vielzahl von Wohnungen und Einstellplätzen halten (die Beteiligte zu 2 hält z.B. 20 Wohnungen und Einstellplätze), ist insbesondere dann, wenn - wie es hier nach dem Akteninhalt in der Vergangenheit mehrfach der Fall war - monatliche Zahlungen nur unregelmäßig und in unterschiedlicher Höhe erfolgen und eine eindeutige Zuordnung durch den betreffenden Wohnungseigentümer nicht vorgenommen ist, mit erheblichen Schwierigkeiten und langwierigen Verzögerungen bei der Verbuchung der eingezahlten Gelder und häufig mit Auseinandersetzungen zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern zu rechnen, die andererseits bei Einzelüberweisungen oder Einzelzahlungen mit klarer Zuordnung vermeidbar sind.

Die beschlossene Maßnahme ist auch für die einzelnen Wohnungseigentümer mit Rücksicht auf die sich für jeden Wohnungseigentümer aus dem besonderen Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten nicht unzumutbar. Sie "korrespondiert" mit der Verpflichtung der Verwaltung und den Anspruch des Wohnungseigentümers, auch für jede einzelne Wohnung eine gesonderte Abrechnung zu erstellen bzw. zu erhalten (objektbezogene Abrechnung). Die dabei für Wohnungseigentümer, die über einen größeren Bestand an Wohnungen verfügen, möglicherweise auftretende "Mehrbelastung" muss insoweit wegen der überwiegenden Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft hingenommen werden. Im übrigen ist der Beschluss - soweit er von "Überweisungen" spricht - dahin zu verstehen, dass andere Zahlungswege, z.B. eine Einziehung der Beträge durch die Verwaltung aufgrund entsprechender Ermächtigung nicht ausgeschlossen werden. Maßgeblich ist allein, dass durch die "gesonderte" Zahlung für jede einzelne Wohnung ein im Interesse aller Wohnungseigentümer liegendes hohes Maß an Verwaltungsvereinfachung erreicht und mögliche Streitigkeiten bei Abrechnungsfragen weitgehend vermieden werden können.

Die Bestimmung des § 366 BGB steht der beschlossenen Maßnahme der Wohnungseigentümer nicht entgegen. Dem Schuldner wird das Recht zur Bestimmung der Tilgungsreihenfolge nicht genommen, sondern er wird im Gegenteil zur Bestimmung "verpflichtet". Der Umstand, dass das Gesetz in § 366 Abs. 2 BGB eine auf dem vermuteten, vernünftigen Parteiwillen beruhende gesetzliche Tilgungsreihenfolge festlegt, bedeutet nicht, dass in einem besonderen Gemeinschaftsverhältnis, wie dem Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, nicht eine Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers festgelegt werden kann, Zahlungen von monatlich fälligen Wohngeldbeträgen so zu bewirken und so genau zu bestimmen, dass eine möglichst einfache Zuordnung seiner Zahlungen für die Verwaltung möglich ist.

b)

Auch der Beschluss zu TOP 6 steht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung in Einklang.

Einen Einberufungsmangel haben die Vorinstanzen zu Recht verneint.

Die ordnungsgemäße Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung setzt voraus, dass der Gegenstand der einzelnen Tagesordnungspunkte und vorgesehenen Beschlussfassungen so genau bezeichnet ist, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat. Dies bedeutet aber nicht, dass der Beschlussgegenstand in allen Einzelheiten beschrieben werden muss, es genügt vielmehr eine "schlagwortartige" Bezeichnung, aus der der Wohnungseigentümer alles Notwendige entnehmen kann.

Das ist hier der Fall. Die Beschreibung des Gegenstandes zu TOP 6 mit "Erneuerung der Aufzugsinnentüren in Verbindung mit einer Neuausstattung der Aufzugskabine konform zur Schadenshäufigkeit" machte für jeden Wohnungseigentümer ersichtlich, dass hinsichtlich des Aufzugs eine Maßnahme der Instandsetzung notwendig war. Dies bedeutete aber gleichzeitig, dass damit auch die Frage der dabei auftretenden Kosten und der Art der Finanzierung (Sonderumlage bzw. Instandhaltungsrücklage) anstehen würde.

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1. und 2. ist der Beschluss selbst auch hinreichend bestimmt gefasst. Er lässt klar erkennen, dass die Finanzierung der gesamten Maßnahme bei einem Kostenumfang von rund 235.000 DM netto zu Lasten der Rücklage erfolgen soll. Auch die Modalitäten der Zahlung sind nicht zu unbestimmt. 50 % der Auftragssumme sollten bei Inrechnungstellung und Zahlungsaufforderung durch die Firma S gezahlt werden, die restlichen 50 % durch 12 oder maximal 15 gleichbleibende Monatsraten. Dass insofern bezüglich der Ratenzahlungen noch nicht genau festgelegt war, ob die kürzere oder die um 3 Monate längere Laufzeit greifen würde, steht der hinreichenden Bestimmtheit des Beschlusses nicht entgegen. Die vorgesehene Zahlungsmodalität war für die Wohnungseigentümer insgesamt überschaubar, die genaue Festlegung der einzelnen Zahlungszeitpunkte für die Räten und deren genaue Höhe musste angesichts des genau festgelegten Betrages und der maximalen Dauer der Ratenzahlungen nicht schon im Beschluss selbst bestimmt sein, sondern durfte der Abwicklung der Maßnahme durch die Verwalterin bzw. Verwaltung und Beirat überlassen werden.

Das Landgericht hat schließlich zutreffend die beschlossene Maßnahme nicht als bauliche Veränderung, sondern als modernisierende Instandsetzungsmaßnahme angesehen. Soweit die Wohnungseigentümer eine "Neugestaltung" der Aufzugskabinen beschlossen haben, kann daraus nicht entnommen werden, dass es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG handelt. Nach den Feststellungen des Landgerichts war der Einbau neuer Aufzugsinnentüren mit Rücksicht auf die in der Vergangenheit aufgetretenen zahlreichen Defekte notwendig. Das haben die Beteiligten zu 1. und 2. auch nicht bestritten bzw. angegriffen. Die gleichzeitig beschlossene Neugestaltung der Aufzugskabinen mag zwar aus Gründen der Sicherheit oder des baulichen Zustandes nicht schon unbedingt erforderlich gewesen sein, sie stellt sich aber - wie die Kammer richtig festgestellt hat - als sinnvolle Maßnahme zur Vermeidung später etwa auftretender höherer Folgekosten und damit als modernisierende Instandsetzungsmaßnahme dar. Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts wird insoweit im übrigen Bezug genommen.

Die sofortige weitere Beschwerde konnte danach keinen Erfolg haben.

3.

Hinsichtlich der Kostenentscheidung hat der Senat allerdings die Entscheidung des Landgerichts insoweit abgeändert, als im Verfahren der Erstbeschwerde kein Anlass bestand, von dem Grundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen.

Die Kostenentscheidung für das Verfahren der weiteren Beschwerde folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu 1. und 2. die gerichtlichen Kosten dieses Verfahrens tragen. Sie haben ferner die den übrigen Beteiligten im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten. Die vom Landgericht insoweit angestellte Überlegung hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten für das Verfahren der Erstbeschwerde findet für die weitere Beschwerde Anwendung. Die Anträge der Beteiligten zu 1. und 2. sind von Amtsgericht und Landgericht mit jeweils ausführlichen und überzeugenden Begründungen abgewiesen worden. Mit Rücksicht darauf wäre es unbillig, wenn die Beteiligten zu 3. gleichwohl durch die von den Beteiligten zu 1. und 2. eingelegte sofortige weitere Beschwerde mit weiteren Kosten belastet würden.

4.

Den Geschäftswert für das Verfahren der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde hat der Senat jeweils auf 51.000 DM festgesetzt. Der Geschäftswert bemisst sich in Wohnungseigentumssachen gemäß § 48 Abs. 3 WEG nach dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung. Bezüglich der Anfechtung des TOP 6 ist dabei von dem Betrag von 235.000 DM auszugehen, um den es bei der beschlossenen Instandsetzungsmaßnahme ging. Aus Gründen der Verhältnismäßigkeit ist dieser Betrag jedoch nicht in voller Höhe anzusetzen, weil anderenfalls die Beschlussanfechtung mit derartig hohen Kosten verbunden wäre, dass die Kostenbelastung für den anfechtenden Wohnungseigentümer kaum noch tragbar wäre und damit der Zugang zu einer gerichtlichen Überprüfung verhindert oder unzumutbar erschwert würde (vgl. § 48 Abs. 3 S. 2 WEG).

Die Rechtsverfolgung der Beteiligten zu 1. und 2. kann hier - soweit es um die Überprüfung der von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse ging - nicht als mutwillig angesehen werden. Eine Herabsetzung des Geschäftswertes bezüglich des Tagesordnungspunktes 6 auf 50.000 DM hat der Senat insoweit für angemessen gehalten.

Ende der Entscheidung