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Eine in der Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz vorgesehene Regelung zur Entziehung des Wohnungseigentums, die als Gründe der Entziehung u.a. nachbarrechtliche Störungen und "schwere persönliche Mißhelligkeiten" nennt, kann wegen mangelnder Bestimmtheit nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF

BESCHLUSS

3 Wx 77/00 25 T 47, 48/00 LG Düsseldorf K Blatt AG Düsseldorf

In dem Grundbuchverfahren

betreffend den im Grundbuch von K Blatt eingetragenen und dort näher bezeichneten Grundbesitz,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluß der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 8. Februar 2000 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, des Richters am Oberlandesgericht Dr. Schütz und der Richterin am Oberlandesgericht Schaefer-Lang am 24. März 2000

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 5.000,00 DM.

Gründe:

I.

Die Beteiligte hat mit notariell beurkundeter Erklärung vom 17.11.1999 die Aufteilung des im Rubrum bezeichneten und mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks in zwei Wohnungseigentumseinheiten erklärt. Mit Schriftsatz vom 24.11.1999 hat der Verfahrensbevollmächtigte die Eintragung der Teilung ins Grundbuch beantragt. Die dem Antrag beigefügte notariell beurkundete Gemeinschaftsordnung enthält unter Ziffer 7 folgende Bestimmung:

" Entziehung de Wohnungseigentums

Für die Entziehung des Wohnungseigentums gelten die §§ 18 und 19 des Wohnungseigentumsgesetzes. Als Gründe der Entziehung gelten über § 18 WEG hinaus gröbliche Verletzungen der in dieser Vereinbarung niedergelegten Verpflichtungen in Bezug auf Eigentum, Nutzung, Gebrauch des Gemeinschaftseigentums wie auch des Sondereigentums. Hierzu zählen auch nachbarrechtliche Störungen und schwere persönliche Mißhelligkeiten. In allen Fällen genügt der tatsächlich eingetretene Zustand, der gegenüber dem Verursacher zur Entziehung berechtigt, ohne daß ein Verschulden vorzuliegen braucht."

Die Rechtspflegerin des Amtsgerichts hat den Eintragungsantrag beanstandet. Sie hält die vorgenannte Klausel für nicht hinreichend bestimmt, da der Begriff "persönliche Mißhelligkeiten" unklar sei. Die Beteiligte hat Erinnerung eingelegt, der die Rechtspflegerin nicht abgeholfen hat. Das Landgericht hat die ihm vorgelegte Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts wendet sich die Beteiligte mit ihrer weiteren Beschwerde.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 78, 80 GBO).

1. Das Landgericht hat ausgeführt, der Begriff der persönlichen Mißhelligkeit sei völlig unbestimmt und würde in jedem Einzelfall einer Auslegung und gerichtlichen Überprüfung bedürfen. Die Klausel entspreche daher nicht dem im Grundbuch herrschenden Bestimmtheitsgrundsatz.

2. Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand. Das Amtsgericht hat den Eintragungsantrag hinsichtlich Ziffer 7 der Gemeinschaftsordnung zu Recht beanstandet.

Die Eintragung im Grundbuch dient der Schaffung klarer und sicherer Rechtsverhältnisse. Die Beteiligten müssen daher klare und eindeutige Angaben zum Inhalt und Umfang des einzutragenden Rechts machen (vgl. Demharter GBO, 22. Aufl., Anh. zu § 13 Rz. 5). Diesen Anforderungen genügt Ziffer 7 der Gemeinschaftsordnung nicht.

Allerdings läßt § 18 WEG weitere Regelungen zur Entziehung des Eigentums grundsätzlich zu. Nach Absatz 4 der Vorschrift ist lediglich der Ausschluss oder die Einschränkung des Entziehungsanspruchs ausgeschlossen, während modifizierende oder erweiternde Vereinbarungen unbenommen sind ( vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 18 Rz. 50 ). Auch solche Regelungen müssen indes den Bestimmtheitsgrundsatz beachten.

Die von der Beteiligten erklärte Regelung ist unbestimmt; es ist nicht ersichtlich, wann eine persönliche Mißhelligkeit vorliegt. Die von der Beteiligten als Ausfüllung des Begriffs angeführte "fehlende persönliche Übereinstimmung" erscheint ebenso unklar, da unzählige Fälle und Situationen denkbar sind, in denen Wohnungseigentümer in ihrer persönlichen Lebensgestaltung und -entscheidung nicht übereinstimmen. Dass all diese Fälle von dem Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums erfaßt sein sollen, ist jedoch ausgeschlossen. Entgegen der von der Beteiligten vertretenen Auffassung ergibt sich aus Ziffer 7 der Gemeinschaftsordnung auch nicht etwa, dass mit den dort aufgezählten Fällen lediglich Unterfälle von § 18 WEG gemeint sind. Die Formulierung "über § 18 hinaus..." läßt vielmehr den Schluß zu, dass hier eine Erweiterung der gesetzlichen Regelung erfolgen sollte. § 18 WEG macht die Entziehung des Wohnungseigentums von einer schweren Verletzung gemeinschaftsbezogener Pflichten abhängig macht und stellt damit einen rechtlichen Zusammenhang her mit dem Gemeinschaftsverhältnis ( vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O. Rz. 11 ). Ein solcher Zusammenhang kann, muß aber bei persönlicher Mißhelligkeit - wenn man sie entsprechend den Ausführungen der Beteiligten als fehlende persönliche Übereinstimmung auffasst - nicht gegeben sein. Soweit die Beteiligte in ihrer weiteren Beschwerde Bezug nimmt auf einen Vorschlag von Bärmann zur Gestaltung von Gemeinschaftsordnungen ( Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., G 83 ) ist darauf hinzuweisen, dass die Verfasser in dem Vorwort der abgedruckten Vorschläge selbst darauf hinweisen, dass einige Vorschläge nicht mehr den heutigen Anforderungen entsprechen und lediglich als Anregung zur Gestaltung einer Gemeinschaftsordnung aufzufassen seien. Unter diesem Blickwinkel mag eine schwere persönliche Mißhelligkeit in näher zu bestimmenden Sachverhaltskonstellationen als Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums in eine Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Die bloß allgemeine Wiedergabe des Begriffs "persönliche Mißhelligkeit" ist demgegenüber - wie ausgeführt - nicht hinreichend bestimmt.

Die Wertfestsetzung ergibt sich aus § 30 Abs. 2 KostO.

Ende der Entscheidung