Judicialis Rechtsprechung

Der Vertrag, mit dem Immobilienkaufleute einem ortsfremden und nicht fachkundigen Arzt Eigentumswohnungen zu einem Kaufpreis verkauft haben, der ihren Wert um mehr als 100 % übersteigt, ist sittenwidrig und nichtig, wenn die Immobilienkaufleute dem Kaufinteressenten ein auf ihren Auftrag hin erstelltes Wertgutachten vorgelegt haben, das - wie auch in anderen Fällen - grob falsch war, weil es auf weit überhöht angesetzten erzielbaren Mieten basierte, so dass die fachkundigen Immobilienkaufleute das besonders grobe Missverhältnis zwischen ermitteltem Wert und realistischem Verkehrswert erkannt oder sich jedenfalls der Erkenntnis leichtfertig verschlossen haben.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

4 U 15/02

Verkündet am 1. Oktober 2002

In dem Rechtsstreit

pp.

hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 27. August 2002 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. S..., des Richters am Oberlandesgericht Dr. R... und des Richters am Landgericht H...

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 9. November 2001 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung werden den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers gegen Sicherheit in Höhe von 120 % des des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Im Jahre 1997 beauftragte der Kläger einen Herrn B... mit der Suche nach geeigneten Hausobjekten, in die er investieren könne.

Über Herrn B... nahm der Kläger Kontakt mit dem zwischenzeitlich verstorbenen Herrn I... auf. Dieser hatte bereits zuvor auf Provisionsbasis Objekte der Beklagten vermittelt, die in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine "Immobilienvertriebs- und Vermögensgesellschaft" betrieben (GA 56). Die Beklagten waren Eigentümer einer Wohnanlage in F..., die sie von der Sch... H... L... H... AG erworben hatten, der in dem Zwangsversteigerungsverfahren 9 K 45/94 AG B... am 31. August. 1995 der Zuschlag erteilt worden war.

Die Beklagten beauftragten das Sachverständigenbüro D... und F..., das für sie auch in anderen Fällen tätig war, ein Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes zu erstellen. Diese Sachverständigen stellten in einem Gutachten vom 3. Mai 1996 fest, für die Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage sei ein Mietzins von 15 DM/qm zu erzielen, für die dazu gehörenden Einstellplätze sei eine monatliche Miete von 50 DM zu erlangen (GA 23). Dieses Gutachten und weitere Unterlagen über das Objekt überreichten die Beklagten Herrn I... zur Verkaufsvermittlung.

Der Kläger, der über Herrn I... Kenntnis von der Wohnungseigentumsanlage in F... erhalten hatte, beauftragte diesen im Zeitraum Mai/Juni 1997 damit, den Erwerb der Eigentumswohnungen Nr. 10, 21 und 23 vorzubereiten. Nach Nr. 2 des notariellen Kaufvertrages des Notars D... L... vom 21. Juli 1997 (Ur.-Nr. ...), den seitens des Klägers Herr I... als Vertreter ohne Vertetungsmacht schloss, betrug der Kaufpreis 950.000 DM. Hiervon entfielen 302.000 DM auf die Wohnung Nr. 10, 277.000 DM auf die Wohnung Nr. 21 und 371.000 DM auf die Wohnung Nr. 23. Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarung wird auf die Vertragsurkunde verwiesen (GA 33). In der Urkunde des Notars H... vom 12. August 1997 (Ur.-Nr. ...) genehmigte der Kläger die von Herrn I... abgegebene Erklärung (GA 48). Von dem Kaufpreis entrichtete der Kläger einen Teilbetrag in Höhe von 759.000 DM an die Beklagten. Den restlichen Kaufpreis in Höhe von 191.000 DM Hessen die Beklagten dem Kläger am 22. September 1999 nach (GA 75).

Der Kläger hat behauptet, anlässlich eines Treffens im Mai/Juni 1997 habe Herr I... die Wohnanlage als erstklassiges Renditeobjekte dargestellt, in dem alle Wohnungen zu guten Preisen von 15 DM/qm vermietet seien. Die Finanzierung der Wohnungen sei deswegen problemlos möglich. Hierzu habe er auf das Wertgutachten der Sachverständigen D... und F... verwiesen. Erst im Juli 1998, nach Erwerb der Wohnungen, habe er - der Kläger - erkannt, dass in dem Objekt allenfalls Kaltmieten von 7,50 DM/qm zu erzielen seien. Der tatsächliche Wert der Wohnungen sei bei Abschluss des Kaufvertrages wesentlich geringer gewesen, als es dem Gutachten der Sachverständigen D... und F... zu entnehmen gewesen sei. Der Verkehrswert aller drei Wohnungen habe tatsächlich nur 410.400 DM betragen. Die ca. 80 qm große Wohnung Nr. 10 habe einen Wert von ca. 130.300 DM gehabt, die ca. 75 qm große Wohnung Nr. 21 sei 119.900 DM, die ca. 100 qm große Wohnung Nr. 23 sei etwa 160.200 DM wert gewesen.

Nachdem der Kläger ursprünglich beantragt hatte, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 950.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückübertragung der streitgegenständlichen Wohnungen, hat er seine Klage mit Schriftsatz vom 30. August 1999 teilweise zurückgenommen.

Der Kläger hat beantragt,

1)

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 759.000 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückübertragung zu Eigentum den dies annehmenden Beklagten

a) den im Grundbuch des Amtsgerichts B... von F... Band .., Blatt ... verzeichneten 28,96/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur ..., Flurstück ..., Gebäude und Freifläche, ... 2 a, 2 b, 2 c, 4.084 qm groß, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. OG mit Abstellraum im Spitzboden, Nr. 10 des Aufteilungsplanes zugleich mit Rückübertragung des Sondernutzungsrechtes an dem PKW Einstellplatz Nr. 10;

b) den im Grundbuch von F... Blatt ... verzeichneten 26,63/1.000 Miteigentumsanteil an dem vorgenannten Grundbesitz, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 2. OG mit Abstellraum im Spitzboden, Nr. 21 des Aufteilungsplanes zugleich mit Rückübertragung des Sondernutzungsrechts an den PKW Einstellplätzen Nr. 21 und 46;

c) den im Grundbuch von F... Blatt ... verzeichneten 35,60/1.000 Miteigentumsanteil an dem genannten Grundbesitz, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 2. OG mit Abstellraum im Spitzboden, Nr. 23 des Aufteilungsplans zugleich mit Rückübertragung des Sondernutzungsrechts an den PKW Einstellplätzen Nr. 23 und 43, wobei die Rückabwicklung auf der Grundlage der im Kaufvertrag UR Nr. ... des Notars mit dem Amtssitz in D... D... L... enthaltenen Vertragsbestimmungen zu erfolgen hat,

2)

hilfsweise,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 462.600 DM nebst 4 % Zinsen seit Zustellung seines Schriftsatzes vom 31. Januar 2000 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, Herr I... - der nicht dazu befugt gewesen sei, für sie zu handeln oder irgendwelche Erklärungen für sie abzugeben - sei von ihnen darauf aufmerksam gemacht worden, dass die in dem Verkehrswertgutachten des Sachverständigenbüros D... und F... genannten erzielbaren Mieten keinesfalls zu erreichen gewesen seien, sondern die tatsächlich zu erzielenden Mieten wesentlich geringer gewesen seien. Die eingehenden Mieten seien den Erwerbern, auch dem Kläger, durch die Verwaltungsgesellschaft mitgeteilt worden.

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Kläger habe gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 759.000 DM aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Fall BGB. Der Kläger habe den Kaufpreis rechtsgrundlos gezahlt, denn der Kaufvertrag sei nach § 138 BGB nichtig. Der vom Kläger für die drei Wohnungen bezahlte Kaufpreis sei in sittenwidriger Weise überhöht. Auch wenn der Kläger statt des Kaufpreises von 950.000 DM nur 759.000 DM gezahlt habe, liege ein besonders krasses Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor. Denn die Wohnungen seien auf Basis des vom Landgericht eingeholten Gutachtens von Dr. L... lediglich 425.000 DM wert gewesen.

Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung. Sie tragen vor, das Landgericht habe das Gutachten des Sachverständigen Dr. L... unkritisch übernommen, obwohl das Landgericht im Hinblick auf das in dem Zwangsversteigerungsverfahren erstattete Gutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. T... Veranlassung gehabt habe, die Feststellungen des Sachverständigen Dr. L... zu hinterfragen. Der Sachverständige T... habe in seinem Gutachten für den Zeitraum 1992/1993 eine Kaltmiete von 8,35 DM und einen Förderungsbetrag von 4,05 DM angesetzt, also einen monatlichen Mietzins von 12,40 DM/qm. Daraus errechne sich bezüglich der drei dem Kläger veräußerten Wohnungen ein Ertragswert von rund 535.000 DM (GA 357). Seit Erstattung des Gutachtens T... sei der Grundstückswert gestiegen. Werterhöhend habe sich insbesondere ausgewirkt, dass die Anlage seitdem - was unstreitig ist - in eine Wohnungseigentumsanlage umgewandelt worden sei. Der Wert der dem Kläger im Jahr 1997 verkauften Wohnungen sei also höher anzusetzen, als unter Zugrundelegung der von dem Sachverständigen T... ermittelten Werte. Ein grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und im Gegenleistung liege daher nicht vor.

Im übrigen habe das Landgericht übersehen, dass ein Geschäft, das den Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Voraussetzungen erfülle, nur dann als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sei, wenn zu einem objektiv auffälligen Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ein Umstand hinzu trete, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lasse. Daran fehle es. Insbesondere sei der Kläger als Chefarzt nicht in einer wirtschaftlich schwächeren Position gewesen. Auch sei die Lage des Klägers von ihnen nicht bewusst zu ihrem Vorteil ausgenutzt worden. Die dem Kläger verkauften Wohnungen seien auf Grundlage eines - wenn auf ggf. fehlerhaften - Gutachtens der Sachverstandigen D... und F... bewertet worden. Es habe keine Veranlassung bestanden, an den Bewertungen dieses Gutachtens zu zweifeln. Das Wertgutachten des Sachverständigen T... sei ihnen bei Abschluss des Kaufvertrages nicht bekannt gewesen. Daher könne auch aus einem groben Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht auf die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit geschlossen werden.

Die Beklagten beantragen,

die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Hilfsweise beantragt er,

die Berufung der Beklagten mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass sie verpflichtet werden, an ihn 165.728,90 € nebst 4 % Zinsen seit dem 31. Januar 2000 zu zahlen.

Der Kläger verteidigt die angefochtene Entscheidung. Er trägt vor, der Sachverständige Dr.-Ing. L... habe berücksichtigt, dass Eigentumswohnungen erworben worden sein. Selbst die von dem Sachverständigen kalkulierten Mieten seien nicht erzielbar. Das Objekte stehe völlig leer, niemand wolle in dem Haus wohnen. Den Beklagten sei es bekannt gewesen, dass sie ihn - der mit den örtlichen Verhältnissen nicht vertraut gewesen sei - übervorteilten. Die Beklagten seien - was unstreitig ist - gewerbsmäßig mit dem Handel von Immobilien befasst. Dies lasse auf eine besondere Sachkunde und damit auf die Kenntnis vom groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung erschließen. Den Beklagten sei im Jahre 1996 klar geworden, dass eine lukrative Vermietung des Objekts nicht möglich sei. Ihnen sei auch bekannt gewesen, dass maximal ein Betrag von 8,20 DM/qm an Miete habe erzielt werden können. Sinn des Gutachtens D... sei es gewesen, potenzielle Erwerber über die Werthaltigkeit der Wohnungen zu täuschen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Akten und der Beiakte 9 K 45/94 AG B... verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.

I.

Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig und das Grundstücksgeschäft daher nach Maßgabe der §§ 812 ff. BGB rückabzuwickeln ist.

1.

Ein Rechtsgeschäft ist nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn es nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter nicht mehr mit den guten Sitten zu vereinbaren ist. Hierzu ist weder das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit noch eine Schädigungsabsicht erforderlich. Es genügt vielmehr, wenn der Handelnde die Tatsachen kennt, aus denen die Sittenwidrigkeit folgt. Dem steht es gleich, wenn sich jemand bewusst oder grob fahrlässig der Kenntnis erheblicher Tatsachen verschließt (BGH NJW 2001, 1127). Gegenseitige Verträge können, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein objektiv grobes Mißverhältnis besteht und außerdem mindestens ein Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der objektiven und subjektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Handelt es sich bei dem Vertrag um ein Grundstücksgeschäft ist ein grobes Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistungen bereits dann anzunehmen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch anzusetzen ist, wie der Wert der Gegenleistung (vgl. BGH NJW 2001, 1127, 1128).

2.

Dies führt dazu, dass der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag als von Anfang an sittenwidrig und nichtig anzusehen ist (§ 138 Abs. 1 BGB).

a) Zwischen Leistung und Gegenleistung besteht objektiv ein besonders grobes Mißverhältnis.

Der Kaufpreis von insgesamt 950.000 DM für die Wohnungen steht in einem groben Mißverhältnis zu dem tatsächlichen - bei als Anlageobjekten verkauften Eigentumswohnungen nach der Ertragswertmethode (vgl. BGH WM 1997, 1155, 1156) - zu ermittelnden Verkehrswert von allenfalls 456.000 DM, denn der vertraglich vereinbarte Kaufpreis übersteigt den Wert der drei Wohnungen um mehr als 100 %. Dies folgt aus dem überzeugenden und mit der Berufung nicht erheblich angegriffenen Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. L...

aa) Bei der Beurteilung des objektiven Mißverhältnisses von Leistung und Gegenleistung ist nicht auf den "einseitig" nachträglich auf 759.000 DM reduzierten Kaufpreis, sondern auf den vertraglich vereinbarten Preis von 950.000 DM für alle drei Eigentumswohnungen abzustellen. Ausgangspunkt für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit ist die Gegenüberstellung des objektiven Wertes der beiderseitigen Leistungen und zwar unter Zugrundelegung der bei Vertragsschluss bestehenden Verhältnisse (vgl. Palandt, BGB, 61. Aufl., § 138 Rdnr. 66). Daran kann ein nachträglicher einseitiger Preisnachlass nichts ändern. Eine die Nichtigkeit möglicherweise heilende Bestätigung des Geschäfts (§§ 141, 313 BGB) liegt darin deswegen nicht, weil nicht ersichtlich ist, dass die Parteien sich nachträglich auf eine Reduzierung des Kaufpreises geeinigt haben. Abgesehen davon, dass sich die Beklagten nicht darauf berufen, dass Geschäft sei von den Parteien bestätigt worden, fehlt es auch an Sachvortrag, der mit hinreichender Sicherheit auf eine vertragliche Bestätigung der nichtigen Vereinbarung schließen lässt. Es ist nicht ersichtlich, dass der Kläger - was regelmäßig Voraussetzung einer Bestätigung i.S. § 141 BGB ist (vgl. Palandt, § 141 Rdnr. 6) - die Nichtigkeit des Vertrages kannte und den Vertrag unter Vereinbarung eines reduzierten Kaufpreises bestätigen wollte.

Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Kläger durch den Kauf der Wohnungen Steuervorteile erlangt hat. Solche sind bei der Gegenüberstellung von Leistung und Gegenleistung nicht zu berücksichtigen. Sie mögen dem Kläger als Folge des Vertragsabschlusses zugute gekommen sein, sind aber weder Teil der Leistung noch der Gegenleistung. Sie wirken sich also auf das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht aus.

bb) Die von den Beklagten im zweiten Rechtszug gegen das Gutachten des Sachverstandigen Dr.-Ing. L... erhobenen Einwendungen greifen nicht durch.

Gegen das Gutachten des Sachverständigen lässt sich nicht mit Erfolg einwenden, dass der Sachverständige T... in seinem Gutachten vom 28. Dezember 1993 von einem monatlicher Ertrag von 8,35 DM zzgl. eines Förderungsbetrages von 4,05 DM ausgegangen ist (=12,40 DM; BA Bd. I 19), der Gerichtssachverständige dagegen lediglich einen Mietzins von ca. 8,50 DM als nachhaltig erzielbar angenommen hat (Gutachten S. 46 ff. [48]).

Der Sachverständige L... ist mit Recht davon ausgegangen, dass bei der Ermittlung des Ertragswerts nur die Erlöse zu berücksichtigen sind, die nachhaltig zu erzielen sind (vgl. auch § 17 Abs. 1 WertV). Dass am Markt im Jahr 1997 für das Objekt ein Mietzins von allenfalls 8,50 DM/qm zu erzielen war, hat der Sachverständige in seinem Gutachten ausführlich und überzeugend unter Auswertung der von ihm eingeholten Informationen dargelegt. Dem widerspricht das Gutachten des Sachverständigen T... im Ergebnis nicht. Seinem Gutachten ist zu entnehmen, dass auch in dem Zeitraum 1992/1993 ohne den Förderbetrag von 4,05 DM nur ein Ertrag von 8,35 DM/qm nachhaltig zu erzielen war. Dass sich die Situation im Jahre 1997 wesentlich anders darstellte, haben die Beklagten nicht substantiiert dargetan. Es spricht auch sonst nichts dafür, mag auch zeitweilig - im Jahre 1996 - ein Erlös von etwa 10,80/qm (wahrscheinlich incl. Nebenkosten) erzielt worden sein (vgl. Aufstellung GA 84).

Der Sachverständige Dr.-Ing. L... hat in seinem Gutachten überzeugend dargetan, dass ein wesentlich höherer Mietzins 1997 nachhaltig nicht zu erzielen war. Dem entspricht auch die von dem Kläger vorgelegte Korrespondenz (GA 51, 52) und das von ihm eingeholte Privatgutachten des Dipl.-Ing. A... (GA 117). Das Gutachten der Sachverständigen D... und F... gibt schon deswegen keine Veranlassung an den Feststellungen des Sachverständigen Dr. L... zu zweifeln, weil die von ihnen zugrundegelegte Miete unstreitig nicht erzielt worden ist, die dem Gutachten zugrundegelegten Erlöse also keinesfalls nachhaltig zu erzielen waren.

Es ist nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige Dr.-Ing. L... in seinem Gutachten bei der Ermittlung des nachhaltig zu erzielenden Erlöses keine Förderbeträge berücksichtigt hat. Der Sachverständige hat dazu ausgeführt, er habe bei der Ermittlung des nachhaltig zu erzielenden Erlöses Förderbeträge nicht berücksichtigt, weil davon auszugehen sei, dass Förderbeträge nur zeitweilig gezahlt worden seien, weil die Gemeinde kurzfristig Übersiedler habe aufnehmen müssen ohne über entsprechende freie Wohnungskapazitäten zu verfügen (S. 47 Gutachten). Die Lage habe sich inzwischen geändert.

Hiergegen haben die Beklagten nichts substantiiert eingewandt. Sie haben insbesondere nicht dargelegt, dass und aus welchem Rechtsgrund eine dauerhafte Zahlung von Förderbeträgen zu erwarten war. Die Beklagten tragen selbst nur vor, der Förderbetrag von 4,05 DM/qm sei "damals", also 1992/1993, gezahlt worden (GA 356); dass er noch gezahlt wurde, als die Wohnungen an den Kläger verkauft wurden, tragen sie nicht vor. Dies ist auch sonst nicht ersichtlich. Soweit Förderbeträge im Zusammenhang mit öffentlichen Darlehen der Landestreuhandstelle für das Wohnungswesen anzurechnen gewesen sein sollten, ist der Rechtsgrund dafür entfallen, nachdem der Sch... H... L... H... AG am 31. August 1995 der Zuschlag erteilt worden ist. Denn die Rechte der L... sind nach den Versteigerungsbedingungen mit dem Zuschlag erloschen (BA Bd. II Bl. 4 u. 5).

Es spricht nichts dafür, dass sich die Aufteilung des Objekts in Eigentumswohnungen werterhöhend ausgewirkt hat. Auch nach Aufteilung in Eigentumswohnungen war der Verkehrswert nach der Ertragswertmethode zu bestimmen. Denn bei den Eigentumswohnungen handelte es sich um Anlageobjekte, deren Wert - wie bereits ausgeführt - nach der Ertragswertmethode zu ermitteln ist.

Es kann unentschieden bleiben, ob die von dem Sachverständigen Dr.-Ing. L... festgestellten Baumängel schon vorhanden waren, als die Wohnungen an den Kläger verkauft worden sind, weil es im Ergebnis nicht darauf ankommt. Waren die von dem Sachverständigen Mängel noch nicht vorhanden, betrug der nach der Ertragswertmethode berechnete Verkehrswert der Wohnung Nr. 10 145.000 DM, der der Wohnung Nr. 2l 133.000 DM und der der Wohnung Nr. 23 178.000 DM (S. 61 des Gutachtens). Einem Verkehrswert von 456.000 DM stand mithin ein Kaufpreis von 950.000 DM gegenüber, der gezahlte Kaufpreis lag demnach mehr als 108 % über dem nach der Ertragswertmethode bestimmten wirklichen Wert der Wohnungen.

Wird der nachhaltig zu erzielende Mietzins von 8,50 DM/qm in das Rechenwerk der Beklagten (GA. 357) eingesetzt, ergibt sich ein Verkehrswert von nur 364.689,84 DM für die drei Wohnungen, also weniger als von Dr.-Ing. L... angenommen, wie die folgende Berechnung zeigt:

8,50 DM *12 (Jahresmiete/qm) = - 102,00 DM 102 DM * 251,82 (Jahresmiete 25.685,64 DM für alle drei Wohneinheiten)= - 25% (abzüglich der - 6.421,41 DM Bewirtschaftungskosten) = 19.264,23 DM - 5% (abzüglich anteiliger -963,21 DM Bodenwert) 18.301,02 DM - 19,85 363.275,25 DM (Kapitalisierungsfaktor) + 1.414,59 DM (zzgl. 1.414,59 DM Bodenwert) 364.689,34 DM

Unter Zugrundelegung dieser Berechnung wäre ein noch gröberes Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung anzunehmen, als der Senat es nach dem Gutachten des Sachverständigen Dr. L... als gegeben ansieht. Damit geben die Einwendungen der Beklagten auch insoweit keine Veranlassung von dem Gutachten des Gerichtssachverständigen abzuweichen.

Auch unter Zugrundelegung der Vergleichswertmethode erweist sich das Gutachten der Sachverständigen D... und F... als grob fehlerhaft. Der Sachverständige Dr.-Ing. L... hat in seinem auch insoweit überzeugenden Gutachten dargelegt, dass der von den Sachverständigen D... und F... ihrer Wertberechnung zugrunde gelegte Wohnungswert von 3.700 DM/qm (GA 24) marktfern und weit überzogen sei. Nach den örtlichen Verhältnissen sei bei - fiktiv mängelfreier Erstellung - ein Wert von 1.810 DM/qm für dem Objekt vergleichbare Eigentumswohnungen zugrunde zu legen (vgl. S. 58 Gutachten Dr. L...). Damit sei auch der von den Sachverständigen D... und F... angesetzte Vergleichswert mehr als doppelt so hoch, wie die tatsächlich begründeten Werte (S. 59 Gutachten).

b) Erwirbt ein Teil von dem Begünstigten ein Grundstück zu einem Preis, der in einem objektiv groben Mißverhältnis zur Gegenleistung steht, indiziert dies - aus dem Erfahrungssatz, dass außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not oder einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand zugestanden werden - die Annahme, der Benachteiligte habe sich auf die ihm ungünstigen Vertragsbedingungen nur aus Mangel an Urteilsvermögen - in Folge der Unkenntnis des wahren Werts der Sache - eingelassen (vgl. BGH NJW 2001, 1127, 1128). Dass der Kläger den wirklichen Wert der Sache erkannte, ist von den Beklagten, die die gegen sie sprechende Vermutung zu widerlegen haben, nicht substantiiert dargetan worden.

Der Kläger beruft sich darauf, der Kaufpreis für die Wohnungen wäre auf Grundlage des Gutachtens der Sachverständigen D... und F... ermittelt worden. Dafür spricht, dass sich unter Zugrundelegung des von den Sachverständigen D... und F... errichteten Verkehrswerts der Anlage - 10.416.000 DM (GA 24) - für die von dem Kläger erworbenen Wohnungen Vergleichswerte von 301.647,36 DM, 277.378,08 DM und 370.809,60 DM ergeben. Auch die Beklagten haben vorgetragen, die Preisbildung habe sich nach dem Gutachten der Sachverständigen D... und F... gerichtet (GA 359), wenn sie auch mit Nichtwissen bestreiten, dass dem Kläger dieses Gutachten von Herrn I... überreicht worden ist (GA 67).

Der Senat geht davon aus, dass Herr I... dem Kläger das mit der Klageschrift zur Akte gereichte Gutachten überlassen hat. Denn es ist nicht ersichtlich, wie der Kläger auf andere Weise in den Besitz des Gutachtens gelangt sein sollte.

Soweit sich die Beklagten darauf berufen, Herrn I... über die tatsächlich erzielte Miete informiert zu haben (GA 65), ist dies unbeachtlich. Abgesehen davon, dass sich nicht feststellen lässt, ob Herr I..., der als Vermittler ein erhebliches Eigenintresse am Verkauf der Wohnungen hatte, diese Informationen an den Kläger weitergeleitet hat, ergab sich aus einer solchen Angabe für eine nicht fachkundige Person nicht auch ohne weiteres, dass der in dem Gutachten D... und F... ermittelte Verkehrswert weit überhöht sein musste.

Lässt der Verkäufer einer Immobilie - wie hier - von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (vgl. GA 16) ein Wertgutachten erstellen und lässt er dies einem Kauf Interessenten zukommen, so wird dieser - insbesondere dann, wenn er nicht sachkundig ist und daher auf Angaben sachverständiger Personen angewiesen ist - seine Kaufentscheidung an dem Gutachtenn orientieren. Fehlt dem Käufer das entsprechende Fachwissen, ist nicht anzunehmen, dass er ein ihm überreichtes Wertgutachten darauf durchsieht, ob die von einem Sachverständigen seiner Bewertung zugrunde gelegten Annahmen mit den Angaben des Verkäufers übereinstimmen und zudem erkennt, ob und in welcher Form sich mögliche Abweichungen auf den vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert auswirken. Dies gilt erst recht für den Fall, dass die tatsächlichen Angaben des Verkäufers sich nicht auf die Methode beziehen, nach der der Sachverständige den Verkehrswert der Immobilie letztlich ermittelt hat -hier: das Vergleichswertverfahren (GA 24 f.) - sondern nur auf eine Methode, die der Sachverständige zu Kontrollüberlegungen (vgl. GA 23) herangezogen hat (Ertragswertverfahren). Vielmehr darf und wird er sich im Vertrauen auf die Redlichkeit des Verkäufers so lange an dem Gutachten orientieren, bis ihn der Verkäufer hinreichend deutlich über die konkreten Auswirkungen auf das Ergebnis der Begutachtung belehrt. Eine entsprechende Unterrichtung des Klägers haben die Beklagten nicht vorgetragen. Dass der Kläger dennoch erkannt hat, dass der Verkehrswert der Grundstücke wesentlich geringer war, als in dem Gutachten der Sachverständigen D... und F... angegeben, ist nicht ersichtlich. Denn dann hätte er keine Veranlassung gehabt, die Wohnungen zu dem sich aus dem Gutachten ergebenden Preis zu erwerben.

Sollte dem Kläger das Gutachten der Sachverständigen D... und F... nicht überreicht worden sein, konnte er - selbst wenn ihm der tatsächliche Mietzins genannt worden sein sollte - erst recht nicht erkennen, dass der von ihm verlangte Preis in einem groben Mißverhältnis zum Wert der Leistung der Beklagten stand. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein nicht fachkundiger Immobilienkäufer ohne nähere Anleitung den Wert einer Immobilie anhand der ihm mitgeteilten Mieteinnahmen bestimmen kann. Daher kommt es auch nicht darauf an, ob die Mietverwaltungsgesellschaft den Kläger - wie von den Beklagten behauptet (GA 96) - vor Abschluss des Kaufvertrages über den tatsächlich erzielten Mietzins informierte.

c) Liegt ein besonders grobes Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Begünstigte - drängt sich dies nicht bereits auf Grund einer Tätigkeit im Immobilienbereich auf - sich jedenfalls wegen des regelmäßig hohen Werts der Sache die grundlegenden Kenntnisse über die Marktpreise verschafft hat und daher in der Lage ist, ein Geschäft als für ihn außergewöhnlich vorteilhaft zu erkennen, so dass er sich jedenfalls leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben Mißverhältnisses und der hierdurch indizierten Zwangslage des Vertragspartners verschließt. Damit ist der von der Rechtsprechung geforderte "weitere Umstand", der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt, gegeben (vgl. BGH NJW 2001, 1127, 1128).

Das Vorbringen der als Immobilienkaufleute tätigen Beklagten ist nicht dazu geeignet, die gegen sie sprechende tatsächliche Vermutung, die geschäftliche Unerfahrenheit des Klägers ausgenutzt und zu haben, zu widerlegen. Insbesondere können sich die Kläger nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Preisbildung unter Beachtung des von den Sachverständigen D... und F... für die Eigentumswohnungen ermittelten Verkehrswertes erfolgte (GA 359). Zwar kann der Umstand, dass die Preisbildung unter Zugrundelegung eines von den Vertragsparteien eingeholten (fehlerhaften) Verkehrswertsgutachtens erfolgt ist, die gegen den Begünstigen sprechende Vermutung entkräften (BGH NJW 2001, 1127, 1129; BGH WM 1997, 1155, 1156), doch können sich die Beklagten hierauf nicht mit Erfolg berufen, denn sie mussten auf Grund ihrer Sachkenntnis erkennen, dass das Ergebnis des Wertgutachtens in einem groben Mißverhältnis zum wirklichen Verkehrswert stand (vgl. BGH WM 1997, 1155, 1157).

Das Gutachten der Sachverständigen D... und F... war - wie auch bei anderen Objekten, für die diese Sachverständigen im Auftrag der Beklagten Wertgutachten erstatteten (vgl. S. 11 des von den Beklagten zur Akte gereichten Urteils des 9. Zivilsenats vom 1. Oktober 2001, OLG-Report 2002, 343) -grob falsch, denn das Gutachten legt eine Kaltmiete von 15 DM/qm zugrunde, also rund 76 % mehr, als den nach dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. L... tatsächlich nachhaltig zu erzielenden Mietzins von 8,50 DM/qm. Die Beklagten wussten, dass das Gutachten der Sachverständigen D... und F... jedenfalls zum Teil auf unrealistischen Annahmen beruhte. Ihnen war bekannt, dass in dem Gutachten der Sachverständigen D... und F... die erzielbaren Mieten mit 15 DM/qm (GA 23) viel zu hoch angesetzt worden waren. Wie die Beklagten - allerdings ohne dies näher zu substantiieren - selbst vortragen, war ihnen bekannt, dass die in dem Gutachten als erzielbar bezeichneten Mieten tatsächlich nicht erzielt wurden (GA 65), sondern ein wesentlich geringerer Mietzins. Aus der von den Beklagten zur Akte gereichten Aufstellung über die 1996 in F... erzielten Mieteinnahmen ergibt sich, dass die dem Kläger verkauften Wohnungen allenfalls Erlöse von etwa 10,80 DM/qm erbrachten (GA 84), wobei die in der Aufstellung verzeichneten Einnahmen die auf die Wohneinheiten entfallenden Nebenkostenvorauszahlungen offenbar mit umfassten.

Der Senat hat keinen Zweifel daran, dass den Beklagten als Immobilienfachleuten die für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie geltenden Bewertungsgrundsätze bekannt waren. Danach dürfen nur nachhaltig erzielbare Erträge angesetzt werden (vgl. Gutachten Dr. Ing. L... S. 46). Als vor Ort tätige Immobilienfachleute wussten die Beklagten auch, dass am Markt langfristig kein höherer, als der von ihnen erlangte Mietzins zu erzielen war. Die Beklagten müssen daher die der Wertermittlung zugrunde liegenden Annahmen als fehlerhaft erkannt haben, woraus sich für sie ohne weiteres eine grob fehlerhafte Bestimmung des Verkehrswertes der Immobilie ergab. Für die Beklagten als Immobilienkaufleute folgte daraus zugleich ein grobes Mißverhältnis des Verkaufspreises zu dem sich unter Zugrundelegung der tatsächlich erzielbaren Mieteinnahmen ergebenden Verkehrswert der Anlage. Im übrigen werden die Beklagten die Immobilie nicht von der Sch... H... L... H... erworben haben, ohne sich zuvor eingehend nach den örtlichen Verhältnissen erkundigt zu haben. Die Beklagten müssen daher auch erkannt haben, dass der von den Sachverständigen D... und F... ermittelte Verkehrswert mehr als 100 % über einem realistisch nach der Vergleichswertmethode bestimmten Verkehrswert lag (vgl. Gutachten Dr. L... S. 59). Damit können die Beklagten sich nicht zu ihrer Entlastung auf das Wertgutachten der Sachverständigen D... und F... berufen.

Die Beklagten durften sich auch nicht darauf verlassen, dass Herr I..., der als Vermittler ein erhebliches Eigenintresse am Abschluss des Kaufvertrags hatte, den Kläger umfassend über das Gutachten der Sachverstandigen D... und F... unterrichten würde.

Nach allem ist davon auszugehen, dass sie sich jedenfalls leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben Mißverhältnisses und der hierdurch indizierten Zwangslage des Klägers verschlossen haben.

II.

Die Kostenentscheidung rechtfertigt sich aus §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO.

Die Entscheidungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgen aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 ZPO).

III.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren und die Beschwer der Beklagten werden auf 388.070,53 € (759.000 DM) festgesetzt.

Ende der Entscheidung