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Der Erbe eines Geschäftsgrundstücks im Beitrittsgebiet, der von einem Mieter ein Darlehen erhalten hat, das während der Mietzeit von 20 Jahren durch Verrechnung mit den Mietzinsansprüchen zurückgeführt werden sollte, ist zur Rückzahlung des Darlehns verpflichtet, nachdem der Mieter das Darlehen wirksam außerordentlich gekündigt hat, weil nach Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück die Erben der jüdischen Voreigentümer nach § 16 Abs. 2 VermG als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten, aber mangels werterhöhender Verwendung des Darlehens nicht zu dessen Rückzahlung verpflichtet sind.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

4 U 229/01

Verkündet am 8. Oktober 2002

In Sachen

pp.

hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 10. September 2002 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. S..., des Richters am Oberlandesgericht Dr. W... sowie des Richters am Landgericht H...

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das am 16. November 2001 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kleve wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird gestattet, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 des jeweils beizutreibenden Betrags abzuwenden, sofern nicht die Klägerin ihrerseits Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Sicherheiten können auch durch Bankbürgschaft erbracht werden.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin beansprucht aus abgetretenem Recht Rückzahlung eines Darlehens.

Der Beklagte war als Miterbe Mitberechtigter an dem gewerblich genutzten Grundstücks ... in St.... Namens der Erbengemeinschaft vermietete der Beklagte das Grundstück mit Vertrag vom 1. Februar 1991 an die Firma W... (GA 12 ff.). Schon in diesem Vertrag war vorgesehen, dass der Beklagte durch Zukauf der noch nicht in seiner Hand befindlichen Erbteile Alleineigentum zu erwerben beabsichtigte, was auch später so geschah. Für diesen Erwerb und die Sanierung sagte die Firma W... Kreditmittel zu. Mit Nachtrag vom 25. März 1992 (GA 17 ff.) wurden u.a. die Mietzeit auf 20 Jahre festgelegt, die Finanzierungszusage aufgestockt und vereinbart, dass die Tilgung des mit 6 % zu verzinsenden Darlehens nach bestimmten Modalitäten im Wege der Verrechnung mit den Mietzinsansprüchen des Beklagten erfolgen sollte. Zur Sicherung des Darlehens bestellte der Beklagte eine Grundschuld über 2 Mio. DM; ferner erhielt die Firma W... ein Vorkaufsrecht eingeräumt (vgl. Nachtrag GA 19 u. notarielle Urkunde vom 14.5.92, GA 78). Die Firma W... stellte dem Beklagten zum Erwerb der Anteile der Miterben 1.160.000 DM darlehensweise zur Verfügung. Die für Reparaturen und Umbauten vorgesehenen weiteren Mittel wurden nicht in Anspruch genommen. Die Darlehensschuld reduzierte sich bis 1999 infolge der Verrechnungen auf rd. 600.000 DM (vgl. Beklagtenvorbringen GA 301). Mit Schreiben vom 15. November 1999 (GA 39) und 20. Dezember 1999 (GA 40) stellte die Firma W... die Restschuld fällig unter Hinweis auf eine früher erfolgte Kündigung aus wichtigem Grund. Sie wies darauf hin (GA 39), dass "Herr D..." (die Klägerin) die Restschuld aus dem Darlehen in Höhe von 450.000 DM gegen Abtretung der Rückzahlungsansprüche ablösen werde. Dem lag eine Vereinbarung der Firma W... mit der Klägerin vom 20.5.1999 zugrunde (GA 20 ff.). Die Abtretungen an die Klägerin, auf die sich die Klage stützt, erfolgten Ende 1999/Anfang 2000 (vgl. GA 23, 149, 150).

Die Kündigung des Darlehens wurde von der Firma W... und wird im vorliegenden Verfahren seitens der Klägerin damit begründet, dass sich eine wesentliche Veränderung ergeben habe, weil der Beklagte nicht mehr Eigentümer des in Rede stehenden Grundstücks ist. Aufgrund im Jahre 1999 bestandskräftig gewordenen (vgl. GA 65) Bescheids des zuständigen Landesamts zur Regelung offener Vermögensfragen vom 17. April 1998 (GA 501 ff.), auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, ist nämlich das Eigentum auf die Erben der jüdischen Vorkriegseigentümer nach Maßgabe des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen (VermG) zurückübertragen worden. Nach Auffassung der Firma W... und der Klägerin schied eine Verrechnung mit Mietzinsansprüchen des Beklagten zur Tilgung des Darlehens nunmehr aus, weil der Beklagte nicht mehr Gläubiger des Anspruchs auf Mietzahlungen gewesen sei. Die Klägerin hatte das Grundstück bereits mit notarieller Urkunde vom 16. Juli 1997 (GA 46 ff.) von den Erben der Vorkriegseigentümer - vorbehaltlich der später erfolgten Rückübertragung nach dem VermG - gekauft. Am 8. Februar 1999 (GA 11) wurde zugunsten der Klägerin eine Auflassungsvormerkung eingetragen.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 450.000 DM zzgl. 4 % Zinsen auf 150.000 DM ab Rechtshängigkeit und auf 300.000 DM ab dem 24. März 2000 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat die Auffassung vertreten, infolge der Rückübertragung des Eigentums nach dem VermG seien die Berechtigten nicht nur in das zwischen ihm, dem Beklagten, und der Firma W... bestehende Mietverhältnis eingetreten (vgl. § 16 Abs. 2 S. 1 VermG), zugleich hätten die Berechtigten damit auch die Verrechnungsabrede übernommen mit der Folge, dass seine Darlehensschuld auch weiterhin aus dem nunmehr auf die Erben der Vorkriegseigentümer übergegangenen Mietzinsanspruch sukzessive zu tilgen gewesen sei. Ein wichtiger Grund für eine Kündigung des Darlehens habe nicht vorgelegen.

Jedenfalls müsse eine Vertragsanpassung rückwirkend auch zu einer Erhöhung des mit Blick auf die lange Laufzeit gering bemessenen Mietzinses führen. Zur Tilgung der Darlehensschuld habe überdies die Sicherungsgrundschuld herangezogen werden müssen. Die Klägerin habe im übrigen mit ihren Zahlungen von dreimal 150.000 DM die Darlehensschuld, um die es nunmehr gehe, getilgt.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat ausgeführt, mit Eintritt der Erben in das Mietverhältnis sei nicht verknüpft gewesen, dass der Mietzinsanspruch nur belastet mit der Verrechnungsabrede habe übergehen können. Die Darlehenskündigung sei berechtigt gewesen, weil der Beklagte, da eine Verrechnung mit Mietforderungen nicht mehr möglich gewesen sei, mit der Tilgung in Verzug gewesen sei.

Auf das Urteil wird im übrigen Bezug genommen.

Mit seiner Berufung hält der Beklagte seine Auffassung aufrecht, die Tilgung des Darlehens sei nach wie vor durch Verrechnung möglich und geboten gewesen. Eine außerordentliche Kündigung scheitere daran, dass er sich nicht vertragswidrig verhalten habe. Vertragswidrig habe sich im Gegenteil die Firma W... verhalten, die sich einseitig aus ihren Bindungen gelöst und auch die vorgesehene Sanierung nicht betrieben habe.

Der Beklagte beantragt,

die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie tritt dem angefochtenen Urteil bei.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist unbegründet.

1.

Entgegen der Auffassung des Beklagten scheitert der auf Darlehen gestützte Rückzahlungsanspruch, welcher der Klägerin seitens der Firma W... unstrittig in Höhe der Klageforderung abgetreten worden ist, nicht daran, dass ein Darlehensvertrag infolge Formmangels überhaupt nicht wirksam zustandegekommen wäre. Die Formvorschrift des § 313 BGB wäre nur einzuhalten gewesen, wenn die - formbedürftige - Verpflichtung zur Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechts Voraussetzung für das Darlehensgeschäft gewesen wäre, der eine Vertrag also mit dem anderen hätte stehen oder fallen sollen. Eine solche Verknüpfung haben die Parteien hier jedoch nicht gewollt. Im Nachtrag vom 25. März 1992 zum Mietvertrag (GA 17 ff) wird die frühere Darlehenszusage aus dem Mietvertrag (GA 12 ff) erneuert und ausgeweitet, zudem wird die Bestellung eines dinglich gesicherten Vorkaufsrechts vereinbart, wobei zugleich angemerkt ist, dass die Bestellung des Vorkaufsrechts noch in notarieller Urkundsform erfolgen solle. Den Parteien war also klar, dass die Verpflichtung zur Darlehensgewährung bereits bindend vereinbart war, während die Verpflichtung zur Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechts noch nicht verbindlich vereinbart worden war.

Auf die Frage, ob eine etwaige Formnichtigkeit der Darlehensvereinbarung durch spätere Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch rückwirkend geheilt worden sein würde (§ 313 S. 2 BGB entsprechend), kommt es deshalb nicht an.

2.

Vergeblich wendet sich die Berufung gegen die Auffassung des angefochtenen Urteils, dass die Darlehensgeberin - die Firma W... - den Rückzahlungsanspruch wegen der mit dem Beklagten getroffenen Verrechnungsabrede vorzeitig fällig stellen konnte. Entscheidend dafür ist, dass die vereinbarte Form der Tilgung des Darlehens durch Verrechnung mit Mietzinsansprüchen nicht mehr realisierbar war.

Aufgrund der Rückübertragung des Eigentums auf die Erben der jüdischen Voreigentümer nach dem Vermögensgesetz traten diese anstelle des Beklagten in das Mietverhältnis mit der Firma W... ein (§ 16 Abs. 2 VermG). Mit Eigentumswechsel, der mit Bestandskraft des Rückübertragungsbescheids vom 17. April 1998 im Jahre 1999 ohne weiteres eingetreten war (§ 34 Abs. 1 VermG), war der Beklagte nicht mehr Gläubiger der Mietzinsforderung. Eine Verrechnung seiner Darlehensschuld gegen seine Forderung auf Mietzahlung war nicht mehr möglich.

Der Firma W... war es nicht etwa gestattet, den neuen Vermietern gegenüber Mietzahlungen mit Blick darauf zu kürzen, dass eine Verrechnung mit Ansprüchen auf Rückzahlung des vom Beklagten aufgenommenen Darlehens vereinbart sei. Diese Verrechnungsabrede haben die Restitutionseigentümer nämlich nicht übernehmen müssen. Nach § 16 Abs. 2 S. 1 VermG sind die neuen Berechtigten zwar in alle in Bezug auf den jeweiligen Vermögenswert - hier: das Hausgrundstück - bestehenden Rechtsverhältnisse eingetreten. Dazu zählt aber nicht die vom Beklagten eingegangene Darlehensverbindlichkeit. Die Streitfrage, ob zu übernehmende Rechtsverhältnisse nur solche sind, die Rechte an oder Pflichten aus dem Vermögenswert (hier: Grundstück) begründen (rechtliche Betrachtungsweise, vgl. Fieberg, VermG, § 16 Rn 7 und 7 a), oder auch solche, die einen wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Vermögenswert aufweisen, ist für die hier zu treffende Entscheidung nicht relevant. Auch wenn man - weitergreifend - einen wirtschaftlichen Zusammenhang grundsätzlich ausreichen läßt, sind doch nur solche Rechtsverhältnisse zu übernehmen, aufgrund deren dem Vermögenswert etwas zugeflossen ist (vgl. BGH MDR 1999, 929). Das Darlehenskapital ist dem übernommenen Grundstück hier in keiner Weise zugutegekommen, weder zur Werterhaltung noch zur Wertsteigerung. Mit den aufgenommenen Mitteln hat der Beklagte vielmehr ausschließlich den Kauf der Erbteile finanziert. Das Darlehen steht also nicht in Bezug auf den übernommenen Vermögenswert, die Neueigentümer müssen nicht im Ergebnis das Darlehen des Beklagten zurückzahlen. Eine andere Sichtweise würde auch die Zielsetzung des Vermögensgesetzes verfehlen.

Ein anderes Ergebnis ergibt sich auch nicht, wenn man auf Fälle des Rechtsübergangs nach dem Vermögensgesetz die §§ 571 BGB a.F. analog anwenden will (vgl. BGH ZMR 2001, 17/18).

Auch dann würden Abreden zwischen dem alten Eigentümer und dem Mieter über künftig fällige Monatsmieten nach Eigentumswechsel den neuen Eigentümer nach § 571 BGB a.F. nur dann binden, wenn die getroffenen Abreden einen Ausgleich für Aufwendungen darstellten, die sich im Wert des übernommenen Grundstücks niedergeschlagen haben (vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994, 1236 m.w.N.). Das war hier - wie bereits erwähnt - nicht der Fall.

Die dann allein noch in Betracht kommende Bindung gemäß § 574 BGB a.F. kann nur für Monatsmieten gelten, die nach Eigentumsübergang, aber vor Kenntnis des Mieters davon fällig geworden sind. Ein solches Intervall, in dem die Firma W... als Mieterin keine Kenntnis vom Übergang des Eigentums auf die Erben der jüdischen Vorkriegseigentümer gehabt hätte, hat hier nicht bestanden.

Da die Rückzahlung des Darlehens nicht mehr in der vorgesehenen Weise durch Verrechnung mit Mietzinsansprüchen erfolgen konnte, lag eine Regelungslücke vor, die interessegerecht im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden muss. In Anlehnung an die zum Wegfall der Geschäftsgrundlage entwickelten Grundsätze ist bei Dauerschuldverhältnissen in erster Linie an eine Vertragsbeendigung durch außerordentliche Kündigung zu denken (vgl. Palandt/ Heinrichs, 61. Aufl., § 242 BGB Rn 120). Davon hat die Firma W... als Rechtsvorgängerin der Klägerin mit Schreiben vom 15. November 1999 unter Hinweis auf ein früheres Schreiben vom 30. April 1999 Gebrauch gemacht. Diese Kündigung war gerechtfertigt. Da die Firma W... das Darlehen mit Blick auf das langfristig angelegte Mietverhältnis gewährt hatte, der Beklagte die Mietsache jedoch nicht auf die vorgesehene Dauer aus in seiner Sphäre liegenden Gründen zur Verfügung stellen kann, erscheint es nicht unangemessen anzunehmen, dass der Beklagte zur vorzeitigen Rückzahlung verpflichtet ist. Vorschläge, die Rückzahlung zeitlich zu strecken, hat der Beklagte nicht gemacht, ob ihm damit gedient gewesen wäre, ist auch ungewiss. Ebensowenig erscheint es angemessen, mit Blick auf eine vorzeitige Rückzahlung des Kapitals einen Vorfälligkeits-Abschlag zu machen. Es ist auch nicht dargetan, dass dem Darlehensgläubiger durch die vorzeitige Rückführung ein maßgeblicher wirtschaftlicher Vorteil erwächst. Denn das frei werdende Kapital war kaum wesentlich ertragsbringender anzulegen, als dies in Gestalt des mit 6 % verzinslichen Darlehens der Fall war, das der Beklagte aufgenommen hatte.

Schließlich kommt auch nicht in Betracht, im Ergebnis eine höhere als die durch Verrechnung tatsächlich erfolgte Darlehenstilgung deshalb in Ansatz zu bringen, weil sich der Beklagte der Firma W... gegenüber wegen der langen Laufzeit des Miet- und Darlehensvertrags auf einen niedrigeren als den ortsüblich erzielbaren Mietzins eingelassen haben will, bei üblicher Miethöhe also nach Behauptung des Beklagten ein höherer Darlehensteil zurückgeführt gewesen sein würde. Diese Überlegung des Beklagten krankt schon daran, dass nur die feste Monatsmiete von 10.000 DM zum Vergleich herangezogen wird, nicht dagegen der darüberhinaus vereinbarte umsatzabhängige Mietteil, über dessen durchschnittliche Höhe nichts bekannt ist. Das spekulative Element, sich teilweise auf eine Umsatzmiete eingelassen zu haben, kann auch nicht im Wege der Vertragsergänzung nachträglich durch einen Fixbetrag ersetzt werden, weil dem Beklagten dadurch das Spekulationsrisiko abgenommen würde.

3.

Der mit der Klage verfolgte Darlehensbetrag ist auch entgegen der Auffassung des Beklagten keineswegs deshalb getilgt, weil die Klägerin an die Firma W... Zahlungen in Höhe von 3 x 150.000 DM geleistet hat. Damit hat die Klägerin von der Firma W... die Löschung der Grundschuld erkauft (vgl. GA 21), nicht etwa die Darlehensschuld getilgt. Eine Zahlung auf die Darlehensschuld des Beklagten wäre wirtschaftlich unsinnig gewesen, weil die Klägerin ihrerseits gerade aus dem Darlehen - nach Abtretung - gegen den Beklagten vorgehen wollte (vgl. GA 21). Dies war von vornherein Sinn und Zweck der Zahlung. Auf die Ausführungen des Landgerichts zu diesem Punkt wird ergänzend verwiesen.

4.

Der Beklagte kann der Klage auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, die Rückzahlung des Darlehens könne nicht beansprucht werden, weil die Firma W... nicht Befriedigung aus der Sicherungsgrundschuld gesucht habe. Zum einen steht es dem dinglich abgesicherten Gläubiger frei, soweit sich wie hier aus der Sicherungsabrede nichts Abweichendes ergibt, ob er die persönliche Forderung geltend macht oder das Sicherungsmittel verwertet (vgl. Palandt/Bassenge, 61. Aufl., § 1191 BGB Rn 39). Des weiteren ergab sich aus dem Rückübertragungsbescheid des Landesamts zur Regelung offener Vermögensfragen vom 17. April 1998, dass den Restitutionseigentümern letztlich die Grundschulden nicht zur Last fallen sollten. Sie hatten die Grundschuld in Höhe von 2 Millionen DM zwar zu übernehmen, auf der anderen Seite war der Beklagte jedoch verpflichtet, die neuen Eigentümer von dieser Grundschuld zu befreien und die Firma W... war verpflichtet, die Löschung der Grundschuld gegen Ablösung der gesicherten Forderung zu bewilligen. Würde die Firma W... aus der Grundschuld in das Grundstück vollstreckt haben, wäre diese Intention des Zuweisungsbescheids unterlaufen worden. Letztlich sollte die Grundschuldbelastung vom Beklagten getragen werden. Dies ist dadurch erreicht worden, dass der Beklagte aus der persönlichen Forderung in Anspruch genommen wird und die Grundschuld mittlerweile - unstreitig - gelöscht worden ist. Vor diesem Hintergrund wäre es auch treuwidrig (§ 242 BGB), die Firma W... auf die vorrangige Verwertung der Grundschuld verweisen zu wollen.

5.

Aus alledem folgt, dass der Beklagte auch nicht Zug um Zug gegen Tilgung des Darlehensrestes Rückübertragung der Grundschuld beanspruchen kann. Denn ihm war aufgegeben, die Grundschuld auf eigene Kosten zur Löschung zu bringen.

Soweit der Beklagte ein Zurückbehaltungsrecht mit der Begründung geltend macht, ihm stehe ein Anspruch auf Rückübertragung des dinglichen Vorkaufsrechts zu, das er der Firma W... eingeräumt hatte, kann dem ebenfalls nicht entsprochen werden. Für eine solche Rückübertragung des zwischenzeitlich gelöschten Vorkaufsrechts ist eine Anspruchsgrundlage nicht ersichtlich. Im übrigen ist das Vorkaufsrecht durch den Eigentumsübergang nach dem Vermögensgesetz verbraucht. Auf die Ausführungen des Landgerichts und die von ihm zitierten Literaturstellen wird Bezug genommen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision sind nicht erfüllt (§ 543 ZPO n.F.).

Berufungsstreitwert und Beschwer des Beklagten: 230.081,35 € (= 450.000 DM)

Ende der Entscheidung