Judicialis Rechtsprechung

Der Antrag des Beklagten zu 1) auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe wird zurückgewiesen, weil seine Berufung gegen das am 1. September 2006 verkündete Urteil der 14 c. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf keine hinreichende Aussicht auf Erfolg i.S. des § 114 ZPO hat.

Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Beurteilung. Das Landgericht hat den Beklagten zu 1) mit dem Beklagten zu 2) mit einer in jeder Hinsicht zutreffenden Begründung als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger rückständige Miete für die Monate April bis November 2005 in Höhe von 25.612,26 € nebst im Einzelnen bezifferter Zinsen zu zahlen. Hiergegen wendet sich der Beklagte zu 1) ohne Erfolg. Der Senat folgt den Gründen des angefochtenen Urteils nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.

Die Kündigung der Beklagten vom 27.12.2004 hat das Mietverhältnis mit den Klägern nicht gemäß §§ 566 Satz 2, 564 Abs. 2, 565 Abs. 1 a BGB a.F. = §§ 550, 542 Abs. 1, 580 a Abs. 2 BGB zum 30.06.2005 beendet. Das Landgericht hat zu Recht unter Hinweis auf die Entscheidung des BGH vom 2.11.2005 (GE 2006, 184) ausgeführt, dass die Schriftform des § 566 BGB a.F. mit der Bezeichnung der Vermieterseite mit "Grundstückseigentümer" im Rubrum des Mietvertrags vom 04.01.2000 gewahrt ist. Danach muss der Sachverhalt, an den die Parteien die Person des Vermieters knüpfen, so genau bestimmt werden, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel an seiner Person verbleibt. Eine solche abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den Vermieter zu ermitteln, liegt vor. Vermieter sollten der oder die Grundstückseigentümer sein, bei denen es sich bei der gemäß §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung nur um die Eigentümer des Grundstücks handeln konnte, in dem die von den Beklagten gemieteten Büroräume gelegen sind. Der Mietgegenstand ist unter I. dahingehend beschrieben, dass den Beklagten die streitgegenständlichen Büroräume im Objekt A. vermietet werden. Damit konnte es sich bei dem im Rubrum bezeichneten Grundstückseigentümer nur um den oder die Personen bzw. die Gesellschaft handeln, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Eigentümer/in im Grundbuch eingetragen war. Damit waren der oder die Vermieterin nicht nur bestimmbar, sondern ihre Identität stand bei Vertragsschluss bereits verbindlich fest. Wenn aber schon die bloße Bestimmbarkeit der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststehenden Mitglieder einer Erwerbergemeinschaft zur Wahrung der Form des § 566 BGB a.F. ausreicht, muss dies erst Recht für den Fall gelten, dass die Grundstückseigentümer zwar nicht namentlich benannt sind, aber bereits bei Vertragsschluss in persona feststehen. Ein potentieller Erwerber, dessen Schutz die Formvorschrift in erster Linie bezweckt, kann den Vermieter nach Veräußerung des Grundstücks ohne weiteres ermitteln und damit Klarheit darüber gewinnen, wer Vertragspartner des Mietvertrages ist und ob er an einen unbefristeten oder - wie hier - befristeten Mietvertrag gebunden ist. Zwar mag es den Umgang zwischen den Mietvertragsparteien erleichtern, wenn der Vermieter im Kopf des Mietvertrags namentlich aufgeführt ist, zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform war dies im Streitfall jedoch nicht erforderlich.

Aus der anders gelagerten Entscheidung BGH, NJW 2002, 3389 = NZM 2002, 950 lassen sich Bedenken gegen die Einhaltung der Schriftform durch den streitgegenständlichen Mietvertrag nicht herleiten. Die Angabe "Grundstückseigentümer" i.V.m. der Beschreibung des Mietgegenstandes in I. des Mietvertrages lässt keine vernünftigen Identitätszweifel an der Person des Vermieters und Grundstückseigentümers aufkommen, während es im Fall BGH NJW 2002, 3389 für den Erwerber schon nicht erkennbar war, ob mit der im Vertragsrubrum aufgeführten "Erbengemeinschaft S" die Erben nach einem Erblasser S oder Namen mit dem Erben S gemeint waren, so dass ein potentieller Erwerber schon nicht ersehen konnte, wer der Erblasser und damit der frühere Grundstückseigentümer war. Gleiches gilt für die Entscheidung BGH, ZMR 2006, 763.

Ende der Entscheidung