Judicialis Rechtsprechung

Die Berufung des Klägers gegen das am 6. Juli 2007 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Sicherheitsleistungen können auch durch Bürgschaft eines der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unterliegenden Kreditinstituts erbracht werden.

Gründe:

I.

Der Kläger nimmt als Insolvenzverwalter über das Vermögen des ... ... (im Folgenden: Insolvenzschuldner) die Beklagte zu 1 und deren verbliebenen Gesellschafter, die Zweit- und Drittbeklagten, gesamtschuldnerisch auf Zahlung eines Abfindungsguthabens in Anspruch.

Nachdem am 14. September 2005 das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Insolvenzschuldners eröffnet und der Kläger zum Insolvenzverwalter bestellt worden war, schied der Insolvenzschuldner mit Ablauf des 31. Dezember 2005 entsprechend der in § 13 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags getroffenen Vereinbarung aus der Beklagten zu 1 aus, an welcher er mit 75% beteiligt war.

Nach § 13 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrages erhält der ausscheidende Gesellschafter ein Abfindungsguthaben, welches gemäß § 13 Abs. 1 Satz 4 (auch) von den übrigen Gesellschaftern, denen gemäß § 13 Abs. 1 Satz 3 der Gesellschaftsanteil des ausscheidenden Gesellschafters anwächst, gesamtschuldnerisch zu zahlen ist. Nach § 13 Abs. 6 Satz 2 hat die Geschäftsführung zum Ende des jeweiligen Kalenderjahres den Verkehrswert des Gesellschaftsvermögens durch einen unabhängigen vereidigten Bausachverständigen auf Kosten der Gesellschaft zu ermitteln.

Wesentlicher Bestandteil des Gesellschaftsvermögens der Erstbeklagten, die als Objektgesellschaft gegründet wurde, um auf dem Grundstück ... in ... einen Verbrauchermarkt zu errichten und zu halten, war und ist dieses Grundstück nebst aufstehendem Gebäude, welches 1986 an die ... (im Folgenden: ...) für eine Laufzeit von 15 Jahren mit drei mal fünf Jahren Verlängerungsoption vermietet wurde, die dort einen Verbrauchermarkt betrieb. Nach Ablauf des Mietvertrages zum 14. November 2001 nahm ... die erste Verlängerungsoption bis zum 14. November 2006 wahr.

Das von der Erstbeklagten in Auftrag gegebene Wertgutachten des Sachverständigen Renner, von der Industrie- und Handelskammer Wuppertal Solingen Remscheid öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, vom 23. Januar 2006 (Anlage K 6) stellte für das Grundstück nebst Bebauung zum Wertermittlungsstichtag 6. Januar 2006 einen Verkehrswert von 710.000 € fest. Hierbei ging der Sachverständige davon aus, dass die längerfristige Nutzung durch ... nicht gesichert und nur wenig wahrscheinlich sei, weswegen nicht der damalige aktuelle Mietzins von 11.248,42 € pro Monat (bei Zugrundelegung der mietvertraglich vereinbarten Fläche 8,38 €/m²), sondern lediglich ein monatlicher Mietzins von 6.472,06 € (6 €/m² für Verkaufs- und Nebenflächen und 2,50 €/m² für Lager- und Nebenflächen) anzusetzen sei, woraus sich ein Jahresrohertrag von 77.665 € und ein Verkehrswert von 710.000 € ergebe.

Mitte April 2006 verständigten sich die Erstbeklagte und ... darauf, den Mietvertrag über den 14. November 2006 hinaus fortzusetzen.

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, das eingeholte Sachverständigengutachten sei nicht bindend. Richtigerweise sei der Jahresrohertrag mit (11.248,42 € x 12 =) 134.981,04 € anzusetzen, so dass der Verkehrswert des Grundstücks zum Stichtag 1.319.600 € betrage.

Wegen des Sach- und Streitstands erster Instanz im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen, wegen der (mit Ausnahme in geringem Maße zugesprochener Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten) zur Klageabweisung führenden Erwägungen auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers. Er meint, richtigerweise hätte die Erstbeklagte nicht lediglich ein Gutachten über den Verkehrswert des Grundstücks, sondern ein Gutachten über den Verkehrswert des Gesellschaftsvermögens einholen müssen. Er vertritt weiterhin die Ansicht, das eingeholte Gutachten des Sachverständigen R::: sei nicht bindend. Die Ansicht des Sachverständigen, dass eine Ausübung der Option nur wenig wahrscheinlich sei, sei offenbar unrichtig. Denn er habe nicht gewürdigt, dass der ursprüngliche Vertrag bis 2001 fünfzehn Jahre lief und 2001 für fünf Jahre verlängert wurde. So weit der Beklagte zu 2 eine Möglichkeit der Errichtung eines weiteren ...-Marktes mit erweiterter Verkaufsfläche und einer höheren Anzahl von Stellplätzen in geringer Entfernung vom Bewertungsgrundstück gegenüber dem Sachverständigen aufgezeigt habe, habe dieser die Richtigkeit dieser Aussage nicht weitergehend geprüft; er hätte hierzu weitere Informationen beim Kläger oder Mieter einholen müssen. Obwohl für die Mieterin die Möglichkeit bestanden habe, einen neuen ...-Markt mit erweiterter Verkaufsfläche und einer höheren Anzahl von Stellplätzen in geringer Entfernung vom Bewertungsgrundstück zu errichten, habe sie hiervon keinen Gebrauch gemacht und die Verlängerungsoption wahrgenommen. Dies zeige, dass der Sachverständige die Wahrscheinlichkeit der Ausübung der Verlängerungsoption und den Wert des Grundstücks, insbesondere im Hinblick auf die Kundenbindung, die durch das Bestehen des ...marktes auf dem Bewertungsgrundstück seit dem 15. November 1986 eingetreten ist, falsch eingeschätzt habe.

Unter 6.3 seines Gutachtens habe der Sachverständige zwar unter "Sonstiges" die Planung eines anderweitigen Einkaufszentrums in 800 Meter Entfernung angeführt, jedoch keinerlei Angaben zum Planungsstand und zum erwarteten Zeitpunkt der Realisierung gemacht. Insofern sei nicht ersichtlich, welchen konkreten Einfluss diese Planung auf den Ertragswert des Grundstücks in der näheren Zukunft habe. Auch die anschließende Herleitung des nachhaltigen Mietwertes, die völlig losgelöst von mietvertraglichen Umständen erfolgt sei, sei nicht nachvollziehbar und offenbar unrichtig.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils

1. die Beklagte zu 1. als Gesamtschuldnerin zu verurteilen, an den Kläger 92.726,14 € nebst 2.532,79 € Zinsen nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 104.253,76 € vom 02.07.2006 bis 14.03.2007 und aus 92.726,14 € seit dem 15.03.2007 nebst 950,15 € vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten zu zahlen;

2. die Beklagten zu 2. und 3. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 92.726,14 € zu zahlen;

3. die Beklagten zu 2. und 3. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 1.404,23 € Zinsen zu zahlen;

4. die Beklagten zu 2. und 3. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger weitere Verzugszinsen in Höhe von weiteren 3 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 11.526,62 € für den Zeitraum vom 02.07.2006 bis zum 14.03.2007 zu zahlen;

5. die Beklagten zu 2. und 3. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger weitere Verzugszinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 92.726,14 € seit dem 02.07.2006 zu zahlen;

6. die Beklagten zu 2. und 3. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger weitere 588,25 € vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Wegen des Sachverhaltes im Übrigen und der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf das angefochtene Urteil verwiesen sowie auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen ergänzend Bezug genommen.

Der Senat hat die Parteien durch Beschluss vom 25. Januar 2008 (Bl. 131 ff. GA) darauf hingewiesen, wie er die Sach- und Rechtslage beurteilt.

II.

Die zulässige Berufung des Klägers bleibt in der Sache ohne Erfolg.

A.

Unabhängig von den unter B. angeführten Erwägungen ist die Berufung gegen die Erstbeklagte von vornherein unbegründet.

Gemäß der gesetzlichen Regelung des § 738 Abs. 1 BGB sind allein die Mitgesellschafter, denen gem. § 13 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages im Falle des Ausscheidens eines Gesellschafters dessen Gesellschaftsanteil anwächst, Schuldner des Abfindungsanspruchs. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass entgegen der gesetzlichen Regelung hier auch die Erstbeklagte Schuldnerin ist. Soweit es in § 13 Abs. 1 Satz 4 des Gesellschaftsvertrages heißt, "diese (die übrigen Gesellschafter) haben auch gesamtschuldnerisch die Abfindung zu tragen", ist vom darlegungspflichtigen Kläger nicht dargetan und auch sonstwie nicht erkennbar, dass hiermit der Kreis der Schuldner über die Gesellschafter hinaus erweitert werden sollte; vielmehr legt u.a. der dortige Satz 5 das Gegenteil nahe, da danach der Ausgleich im Innenverhältnis nach dem Verhältnis stattfindet, in dem der Geschäftsanteil den verbleibenden Gesellschaftern zuwächst.

Die aus Sicht des Klägers unterbliebene Einholung eines Gutachtens rechtfertigt nicht das Zuerkennen eines Ausgleichsanspruch beziehungsweise eines Schadensersatzanspruchs in Höhe des geltend gemachten Ausgleichsanspruchs.

B.

Auch im Hinblick auf die Beklagten zu 2 und 3 bleibt die Berufung ohne Erfolg. Dem Kläger steht kein höherer Ausgleichsanspruch zu, als ihn die Beklagten unter Berücksichtigung des Gutachtens des Sachverständigen R... berechnet haben; diesen Ausgleichsanspruch haben die Beklagten zu 2 und 3, soweit er gemäß der in § 13 Abs. 6 am Ende des Gesellschaftsvertrages enthaltenen Regelung bereits fällig ist, erfüllt. Das Gutachten ist als Schiedsgutachten nach Maßgabe der §§ 317, 319 BGB im Hinblick auf seine Feststellungen zum Verkehrswert des Grundstücks bindend; die weitere Berechnung des Ausgleichsanspruchs ist von den Beklagten zutreffend vorgenommen worden.

I.

Die Vereinbarung in § 13 Abs. 6 Satz 2 des Gesellschaftsvertrags, zum Ende des jeweiligen Kalenderjahres (zu welchem unter anderem der Gesellschafter, über dessen Vermögen ein Konkursverfahren eröffnet wird, gem. § 13 Abs. 1 Satz 1 ausscheidet) den Verkehrswert des Gesellschaftsvermögens durch einen unabhängigen vereidigten Bausachverständigen auf Kosten der Gesellschaft ermitteln zu lassen, ist als Schiedsgutachterabrede zu werten. Hierüber streiten die Parteien auch nicht.

Der Senat teilt die Ansicht des Landgerichts, dass die Erstbeklagte die vorgenannte, aus § 13 Abs. 6 Satz 2 des Gesellschaftsvertrags folgende Pflicht durch Einholung eines Wertgutachtens des Sachverständigen R... betreffend den Wert des Grundstücks ... in ... nebst Bebauung erfüllt hat.

Nach § 13 Abs. 6 Satz 2 des Gesellschaftsvertrags hat die Geschäftsführung zum Ende des jeweiligen Kalenderjahres den Verkehrswert des Gesellschaftsvermögens durch einen unabhängigen vereidigten Bausachverständigen auf Kosten der Gesellschaft zu ermitteln.

Ebenso wie das Landgericht versteht der Senat diese Regelung dahin, dass hiernach ein Gutachten lediglich zum Verkehrswert des Grundstücks der Erstbeklagten, nicht aber zu dem Wert des gesamten (auch übrigen) Gesellschaftsvermögens eingeholt werden soll. Hierfür sind folgende Überlegungen maßgeblich:

Nach dem vom Kläger unbestritten gebliebenen Vorbringen der Beklagten (Schriftsatz vom 13. Juni 2007 auf Seite 2, Blatt 50 GA, und Berufungserwiderung auf Seite 4, Blatt 122 GA) ist die Erstbeklagte als reine Objektgesellschaft gegründet worden, um auf dem Grundstück ... in ... einen Verbrauchermarkt zu errichten und zu halten. Dementsprechend ist Hauptbestandteil des Gesellschaftsvermögens der Erstbeklagten das vorgenannte Grundstück nebst Gebäude. In § 13 Abs. 6 Satz 2 des Gesellschaftsvertrags haben die den Gesellschaftsvertrag abschließenden Parteien vereinbart, dass ein Gutachten eines Bausachverständigen eingeholt werden soll. Da ein Bausachverständiger üblicherweise Verkehrswerte allein von Grundstücken und Gebäuden ermittelt, legt dies den Schluss nahe, dass nach der Vorstellung der den Gesellschaftsvertrag abschließenden Parteien das Grundstück nebst aufstehendem Gebäude den Hauptbestandteil des Gesellschaftsvermögens der Erstbeklagten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Gesellschaftsvertrages darstellt und auch in Zukunft darstellen wird und dass allein dieser Vermögenswert der gutachterlichen Feststellung bedarf. Wie der vorliegende Fall zeigt, ist tatsächlich eine Begutachtung anderweitiger Vermögenswerte auch nicht erforderlich. Sämtliche übrigen Vermögenspositionen der Erstbeklagten ergeben sich aus deren Jahresbilanz (hier derjenigen zum 31. Dezember 2005); zur Bewertung dieses Teils des Gesellschaftsvermögens bedarf es keines Sachverständigengutachtens; dies war ersichtlich auch die Sichtweise der den Gesellschaftsvertrag abschließenden Parteien. Die entsprechenden Ausführungen des Landgerichts zu dem Wert des Gesellschaftsvermögens im Übrigen greift die Berufung auch nicht an.

Zudem haben die Beklagten zu Recht mehrfach darauf hingewiesen, dass die Zahlungsklage auch dann keinen Erfolg haben kann, wenn die Ansicht des Klägers zuträfe, dass das im Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Gutachten bislang nicht eingeholt worden (oder unvollständig) ist. Denn dann müsste der Kläger die Erstbeklagte zunächst auf Einholung des vorgesehenen Gutachtens bzw. auf Ergänzung des bereits eingeholten Gutachtens in Anspruch nehmen; nicht aber wäre er berechtigt, seine eigene Berechnung (oder die eines vom Gericht eingeholten Gutachtens) an Stelle der Feststellungen des im Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Gutachtens zu setzen.

II.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB zu entnehmen, dass die Parteien ein Schiedsgutachten bis zur Grenze der offenbaren Unrichtigkeit hinnehmen müssen. Offenbar unrichtig ist es dann, wenn sich die Unrichtigkeit einem sachkundigen Betrachter sofort aufdrängt. Ob eine offenbare Unrichtigkeit vorliegt, ist nach dem Sachverhalt zu beurteilen, den die Parteien dem Schiedsgutachter unterbreitet haben. Eine Partei, die sich auf die offenbare Unrichtigkeit der Leistungsbestimmung beruft, muss Tatsachen vortragen, aus denen sich dem Sachkundigen die Erkenntnis offenbarer Unrichtigkeit aufdrängt (BGH NJW-RR 1993, 1034, 1035; BGH NJW 1991, 2698).

Das Gutachten des Sachverständigen R... ist nicht offenbar unrichtig in dem vorgenannten Sinne.

1.

Dies gilt, soweit der Sachverständige seinen Berechnungen nicht den noch am Bewertungsstichtag von ... gezahlten Mietzins zu Grunde gelegt hat.

Da hier weder Gesetz noch Gesellschaftsvertrag etwas anderes bestimmen, ist maßgeblicher Stichtag für die Feststellung hier zwar das Ausscheiden des Gesellschafters (vgl. BGH DStR 2004, 97; Palandt/Sprau, BGB, 67. Aufl., § 738 Rdnr. 5), also der 31. Dezember 2005. Gleichwohl hat der Sachverständige zu Recht nicht den von ... noch am Bewertungsstichtag (dem 31. Dezember 2005) gezahlten Mietzins, den ... noch bis zum 14. November 2006 schuldete, zu Grunde gelegt.

Im Rahmen des auch aus Sicht des Klägers nicht zu beanstandenden Ertragswertverfahrens ist vielmehr maßgeblich, wie der Kläger in seiner Berufungsbegründung auf Seite 7 (Blatt 99 GA) zutreffend ausgeführt hat, der Reinertrag, der am Wertermittlungsstichtag auf Grund der örtlichen Verhältnisse des Grundstücksmarktes, der allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen sowie der besonderen mietvertraglichen Umstände unter Berücksichtigung der sich am Wertermittlungsstichtag konkret abzeichnenden Entwicklung üblicherweise auf Dauer erzielt werden kann.

Die Einschätzung des Sachverständigen, aus heutiger Sicht (d. h. zu dem vom Sachverständigen zugrunde gelegten Wertermittlungsstichtag, dem 6. Januar 2006, der ersichtlich kein vom 31. Dezember 2005 abweichendes Bewertungsergebnis ergibt, bzw. zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens am 23. Januar 2006) sei eine Verlängerung des Mietvertrages durch ... nicht gesichert und erscheine auch nur wenig wahrscheinlich, war weder unzutreffend noch offenbar unrichtig. Dies gilt auch, wenn man zugunsten des Klägers unter Berücksichtigung der in § 13 Abs. 6 S. 3 des Gesellschaftsvertrags vereinbarten Frist, innerhalb derer der Sachverständige das Gutachten zu erstellen hat, den Zeitraum bis zum 31. März 2006 mit berücksichtigt.

Der Kläger ist der Darstellung der Beklagten, ... habe sich erst am 19. April 2006 mit der Erstbeklagten darauf verständigt, den Mietvertrag über den 14. November 2006 hinaus fortzusetzen (Blatt 52 und 125 GA), nicht - substanziiert - entgegengetreten; erst recht hat er, obgleich, wie ausgeführt, darlegungspflichtig, keinen Beweis für das Gegenteil angetreten.

Konkrete Anhaltspunkte, auf Grund derer der Sachverständige im Zeitraum Dezember 2005 bis März 2006 von einer Mietvertragsverlängerung über den 14. November 2006 hinaus hätte ausgehen bzw. sie für wahrscheinlich halten müssen, zeigt der Kläger nicht auf.

Der Sachverständige hat eine Verlängerung u. a. deswegen als unwahrscheinlich angesehen, weil der Auftraggeber ihm gegenüber die Möglichkeit der Errichtung eines weiteren ...-Marktes mit erweiterter Verkaufsfläche und einer höheren Anzahl von Stellplätzen in geringer Entfernung vom Bewertungsgrundstücks aufgezeigt habe. Die von dem Kläger erhobene Rüge, der Sachverständige habe die Richtigkeit dieser Aussage nicht weitergehend geprüft, er hätte hierzu weitere Informationen beim Kläger oder Mieter einholen müssen, geht fehl, worauf der Senat in seinem Hinweisbeschluss hingewiesen hat. In seinem Schriftsatz vom 14. November 2007 räumt der Kläger auf Seite 3 unten (Blatt 129 GA) ausdrücklich ein, dass "für die Mieterin die Möglichkeit bestand, einen neuen ...-Markt mit erweiterter Verkaufsfläche und einer höheren Anzahl von Stellplätzen in geringer Entfernung vom Bewertungsgrundstück zu errichten". Das im Gutachten unterbliebene Anführen von entsprechenden Nachweisen vermag deswegen keine offenbare Unrichtigkeit des Gutachtens zu begründen. Zudem ist, wie bereits ausgeführt, das Bestehen einer offenbaren Unrichtigkeit nach dem Sachverhalt zu beurteilen, den die Parteien dem Schiedsgutachter unterbreitet haben.

Bestand aber für ... die Möglichkeit, einen neuen Markt mit erweiterter Verkaufsfläche und einer höheren Anzahl von Stellplätzen in geringer Entfernung vom Bewertungsgrundstück zu errichten, ist nicht ersichtlich, weswegen der Sachverständige diese Möglichkeit bei der von ihm vorzunehmenden Einschätzung, ob ... den Mietvertrag verlängern wird, nicht berücksichtigen durfte. Ebenso wenig ist von dem insoweit darlegungspflichtigen Kläger dargetan, dass der Sachverständige, wenn er weitere Informationen beim Kläger oder Mieter eingeholt hätte, zu einer anderen Einschätzung gekommen wäre. Unabhängig davon drängt sich die Unrichtigkeit der Einschätzung des Sachverständigen, möglicherweise werde ... einen anderen Markt in der Nähe des Bewertungsgrundstücks errichten (mit der Folge, dass der auf dem Bewertungsgrundstück unterhaltene Markt mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit geschlossen worden wäre und ... den Mietvertrag mit der Erstbeklagten nicht verlängert hätte) einem sachkundigen Betrachter ohnehin nicht auf.

Keinesfalls trifft die von dem Kläger in seiner Berufungsbegründung vertretene Ansicht zu, der Umstand, dass ... von der bestehenden Möglichkeit, einen neuen ...-Markt mit erweiterter Verkaufsfläche und einer höheren Anzahl von Stellplätzen in geringer Entfernung vom Bewertungsgrundstück zu errichten, keinen Gebrauch gemacht und die Verlängerungsoption wahrgenommen hat, zeige, dass der Sachverständige die Wahrscheinlichkeit der Ausübung der Verlängerungsoption falsch eingeschätzt habe. Wie ausgeführt, verständigte sich ... mit der Erstbeklagten erst nach Ablauf des Bewertungsstichtages und etwa 3 Monate nach Vorlage des Gutachtens auf eine Verlängerung. Dieses nachträgliche Verhalten von ... lässt keinen Rückschluss darauf zu, ob zum Bewertungsstichtag bzw. zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung eine Mietvertragverlängerung wahrscheinlich war oder nicht.

Nicht zu beanstanden und insbesondere keineswegs offenbar unrichtig ist die weitere Einschätzung des Sachverständigen, das Bewertungsobjekt treffe auf eine ausgeprägte Konkurrenzsituation. Zum einen hat der Sachverständige nicht allein auf eine unter Ziff. 6.3 unter "Sonstiges" aufgeführte Planung eines Einkaufszentrums, sondern auch auf zahlreiche weitere, in der Nähe befindliche, allesamt bereits bestehende Verbrauchermärkte abgestellt. Hinsichtlich des nach Darstellung des Sachverständigen in Planung befindlichen Einkaufszentrums hat der Kläger in seiner Berufungsbegründung auf Seite 6 im ersten Satz des letzten Absatzes die Existenz einer solchen Planung zudem selbst eingeräumt, indem er ausführt, diese sei weit von der Realisierung entfernt. Insoweit genügt es nicht, dass der Kläger den Sachverständigen wegen fehlender Angaben zum Planungsstand und zum erwarteten Zeitpunkt der Realisierung rügt. Vielmehr hätte der Kläger dartun müssen, dass die auch nach seiner Sicht bestehenden Planungen für das Einkaufszentrum so vage waren und/oder sich auf einen so weit in der Zukunft befindlichen Zeitraum bezogen, dass sie aus maßgeblicher Sicht des Sachverständigen zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages bzw. der Erstellung des Gutachtens keine Auswirkungen auf die anstehende Entscheidungen von ... haben konnten, den Mietvertrag mit der Erstbeklagten zu verlängern. An einem solchen Vortrag des Klägers fehlt es.

Der Sachverständige hat unter Ziff. 6.1 seines Gutachtens ausdrücklich fest gehalten, dass ... 2001 seine Verlängerungsoption (2001) ausgeübt hat. Sofern der Sachverständige unter Berücksichtigung dessen gleichwohl aus seiner damaligen Sicht die erneute Ausübung der Verlängerungsoption als nicht gesichert und vor dem Hintergrund der von ihm dargestellten Ausgangssituation (Konkurrenz, aber auch der übrigen Umstände wie z. B. der von ihm unter Ziff. 2.3.2 bemängelten Flächenfunktionalität wie ungünstige Anlieferungsmöglichkeit, wenig funktionelle Lagerflächen im Untergeschoss, nicht ausreichende Anzahl von Parkplätzen, über die heutigen Erfordernisse liegender Anteil von Lagerflächen, verwinkelter Grundriss, sowie lediglich einfache Ausstattung des Gebäudekomplexes und dessen insgesamt nur noch befriedigende Instandhaltungszustand, vgl. Ziff. 9.) für nur wenig wahrscheinlich gehalten hat, stellt sich diese Einschätzung aus maßgeblicher damaliger Sicht bereits nicht als fehlerhaft, keinesfalls aber als offenbar unrichtig dar.

2.

Das Gutachten ist auch nicht insoweit offenbar unrichtig, als der Sachverständige, nachdem er eine Verlängerung des bestehenden Mietvertragsverhältnisses durch ... als nur wenig wahrscheinlich eingestuft hat, einen monatlichen Mietzins von 6.472,06 € für nachhaltig erzielbar gehalten und hierbei für die im Erdgeschoss gelegenen Verkaufs- und Nebenflächen 6 €/m² und für Lager- und Nebenflächen 2,50 €/m² angesetzt hat.

Der Sachverständige hat in diesem Zusammenhang zunächst auf den aktuellen Gewerbemietspiegel des Gutachterausschusses der Stadt ... verwiesen. Dass der Ertragswert des hier von ihm zu bewertenden Gebäudes sich hieraus nicht entnehmen lässt, ergibt sich bereits daraus, dass der Gewerbemietspiegel für den Bereich "Zentralpunkt" Läden mit einer Nutzfläche inklusive Nebenflächen im Erdgeschoss von 40 bis 230 m² erfasst, während das auf dem Bewertungsgrundstück aufstehende Gebäude im Erdgeschoss eine Verkaufsfläche von 952,05 m² aufweist (2.3.3 und 6.4 des Gutachtens).

Es ist gerichtsbekannt, dass bei besonders großen Gewerbeflächen der Mietertrag pro Quadratmeter niedriger ausfällt als derjenige von kleineren Einheiten. Insoweit ist es ohne Weiteres nachvollziehbar, dass der Sachverständige bei dem von ihm für zutreffend erachteten, nachhaltig erzielbaren Mietzins unter dem Mittelwert geblieben ist, der nach dem Gewerbemietspiegel für die zuvor angeführten Läden mit verhältnismäßig kleiner Nutzfläche im Erdgeschoss erzielbar ist.

Der Sachverständige hat sodann weiterhin ausgeführt, ihm seien aus dem Marktgeschehen heraus für Flächen mit einfacher Fachmarktnutzung wie z. B. Getränkemarkt, Fachmärkte für Betten, Tiernahrung, Autoteile etc. Mieten zwischen 5 und 7 €/m² bekannt.

Diese Einschätzung unterliegt nicht bereits deswegen Bedenken, weil die von dem Sachverständigen aufgeführten Fachmärkte nicht direkt mit einem Supermarkt vergleichbar sind, wie der Kläger auf Seite 8 seine Berufungsbegründung meint. Denn der Sachverständige ist ja, wie ausgeführt, beanstandungsfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass das Gebäude nicht mehr von ... als Supermarkt genutzt wird; der Kläger zeigt nicht auf, dass der Sachverständige trotz der von ihm bemängelten Flächenfunktionalität und des Zustands des Gebäudekomplexes von einer Verpachtung des Gebäudes an eine andere Supermarktkette hätte ausgehen müssen. Angesichts dessen, dass nach den Feststellungen des Sachverständiges unter Ziff. 6.3 seines Gutachtens sich in unmittelbarer Nähe des Bewertungsgrundstücks bereits zum damaligen Zeitpunkt zahlreiche andere Verbrauchermärkte befanden, war dies ersichtlich auch nicht zu erwarten.

Für den Senat liegt auf der Hand, dass der in ... (nahe ...) wohnhafte Sachverständige in seinem Gutachten das Marktgeschehen in ... angesprochen hat.

Unter Ziff. 2.2.1 seines Gutachtens hat der Sachverständige von dem Kläger unwidersprochen festgestellt, dass der Bereich, in welchem das Bewertungsgrundstück liegt, Nebenzentrumscharakter hat und dass sich dort insgesamt einfacher Einzelhandelsbesatz befindet wie unter anderem ein ...-Markt, Computerzubehör, Autozubehör, mehrere einfache Restaurants, Imbisse und Gaststätten. Dies ist ersichtlich ein Gebiet, in welchem sich üblicherweise auch die von dem Sachverständigen angesprochene einfache Fachmarktnutzung wie z. B. Getränkemarkt, Fachmärkte für Betten, Tiernahrung, Autoteile ansiedelt. Deswegen können die von dem Sachverständigen insoweit angeführten Mieten zwischen 5 und 7 €/m² ohne Bedenken auch für derartige Fachmarktnutzung auf dem Bewertungsgrundstück übertragen werden.

Eine offenbare Unrichtigkeit ist auch nicht deswegen gegeben, weil der Sachverständige den Mittelwert der zuvor genannten Mieten, also 6 €/m², angesetzt hat und nicht die Obergrenze von 7 €/m². Hier ist insbesondere die von dem Sachverständigen unter 9. seines Gutachtens nochmals hervorgehobene eingeschränkte Flächenfunktionalität und die einfache Ausstattung und der insgesamt nur noch befriedigende Instandhaltungszustand des Gebäudekomplexes und die hieraus vom Sachverständigen hergeleitete schlechte Drittverwendungsfähigkeit mietzinsmindernd zu berücksichtigen. Fehl geht in diesem Zusammenhang die Erwägung des Klägers, dass der ...-Markt immerhin 20 Jahre bestanden und in dieser Zeit eine hohe Kundenbindung aufgebaut habe. Denn, wie ausgeführt, ist der Sachverständige beanstandungsfrei davon ausgegangen, dass der ...-Markt die Verlängerungsoption nicht ausüben wird.

Schließlich legt auch der Kläger nicht dar, dass für Untergeschossflächen wie sie hier in Rede stehen üblicherweise mehr als 2,50 €/m² erzielt werden. Eine offenbare Unrichtigkeit kann in diesem Ansatz mithin ebenfalls nicht gesehen werden. Einer gesonderten Begründung für den nachhaltig erzielbaren Mietzins von derartigen Nebenflächen, die ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken in der unmittelbaren Nachbarschaft seiner Heimatstadt ohne Weiteres zuverlässig einzuschätzen vermag, bedarf es nicht; ihr Fehlen stellt auch keinen Begründungsmangel dar.

C.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Den Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt bis 95.000 €.

Ein Grund zur Zulassung der Revision besteht nicht. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Ende der Entscheidung