Judicialis Rechtsprechung

2. Behauptet der Mieter erstmals in der Berufungsinstanz, der Vermieter habe Betriebskosten bisher nicht abgerechnet, so ist dieser Vortrag nur nach § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen.

3. Der Auszug des Mieters vor Vertragsende befreit ihn nicht von der Betriebskostenzahlungspflicht.

4. Der Vermieter von Gewerberaum ist nicht verpflichtet, den Mieter bei Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag zu entlassen; der unberechtigten Weigerung des Vermieter kann der Mieter mit seinem Sonderkündigungsrecht begegnen.

I-24 U 117/03

Verkündet am 2. Dezember 2003

In dem Rechtsstreit

hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 6. November 2003 unter Mitwirkung der Richter Z, T und B

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg - Einzelrichter - vom 4. April 2003 teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 8.730,31 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 600,77 Euro seit dem 05.12.2001, aus 728,59 Euro seit dem 05.01.2002 und seit dem 05.02.2002, aus jeweils 741,37 Euro seit dem 05.03.2002, 05.04.2002, 05.05.2002, 05.06.2002, 04.07.2002, 04.08.2002, 05.09.2002, 05.10.2002 und 06.11.2002 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites erster und zweiter Instanz tragen die Beklagten als Gesamtschuldner zu 94 % und die Kläger als Gesamtschuldner zu 6 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

A.

Die Kläger haben die Beklagten als Gesamtschuldner aus einem Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb einer Trinkhalle auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate Dezember 2001 bis November 2002 in Höhe von insgesamt 8.858,10 Euro nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt.

Mit ihrer Berufung wenden sich die Beklagten gegen das angefochtene Urteil insgesamt. Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen und vertreten nach wie vor die Auffassung, die Kläger hätten gemäß § 242 BGB die von ihnen gestellten Nachmieter akzeptieren und sie - die Beklagten - aus dem Mietverhältnis entlassen müssen. Jedenfalls aber seien sie von ihrer Zahlungspflicht freizustellen, da die Kläger ihnen pflichtwidrig nicht mitgeteilt hätten, einen Folgemietvertrag mit den von ihnen benannten Nachmietern nicht abschließen zu wollen. Hätten sie dies gewusst, hätten sie mit einem der von ihnen benannten Nachmieter ein Untermietverhältnis begründet. Sie erklären nunmehr des weiteren die Aufrechnung mit einer Gegenforderung in Höhe von 350,- DM (178,95 Euro) wegen eines aus einem mit den Klägern vereinbarten Wohnraummietverhältnis zur Rückzahlung fälligen restlichen Kautionsguthabens. Des Weiteren behaupten sie in ihrer Berufungsbegründung, die Kläger hätten bisher keine Nebenkostenabrechnungen erstellt. Ansprüche auf Zahlung von Nebenkostenvorschüssen seien deshalb nicht fällig, jedenfalls aber unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung nach § 812 BGB unbegründet.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

B.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat nur zu einem geringen Teil Erfolg. Das Landgericht hat die Beklagten mit Ausnahme eines Betrages in Höhe von insgesamt 511,29 Euro zu Recht gesamtschuldnerisch zur Zahlung von Mietzins an die Kläger für die Zeit von Dezember 2001 bis November 2002 verurteilt. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Beklagten bieten im Wesentlichen keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung.

I.

Die Kläger haben gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Zeit von Dezember 2001 bis November 2002 in Höhe von insgesamt 8.730,31 Euro aus den §§ 535 Satz 2 BGB a.F. (§ 535 Abs. 2 BGB n.F.), 427 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag (MV) vom 27. Februar 1998.

1.

Die Parteien streiten nicht mehr darüber, ob das zwischen ihnen begründete Mietverhältnis durch die von den Beklagten mit Schreiben vom 1. Juni 2000 erklärte fristlose Kündigung beendet worden ist. Es steht vielmehr außer Streit, dass es gemäß § 11 MV sein Ende erst zum 28. Februar 2003 gefunden hat.

2.

Der von den Beklagten an die Kläger zu zahlende, der Höhe nach unstreitige Mietzins setzt sich aus einem rückständigen Grundmietzins in Höhe von insgesamt 7.324,26 Euro sowie rückständigen Nebenkostenvorschüssen für die Monate Januar bis November 2002 in Höhe von insgesamt 1.406,05 Euro zusammen.

a)

In § 13 MV vereinbarten die Parteien eine Staffelmiete, nach der die Beklagten für die Zeit vom 1. März 2001 bis zum 28. Februar 2002 eine Grundmiete in Höhe von 1.175,- DM (= 600,77 Euro) und für die Zeit danach in Höhe von 1.200,- DM (= 613,55 Euro) zu zahlen hatten. Für den Zeitraum Dezember 2001 bis November 2002 errechnet sich daraus ein Grundmietzins von 14.325,- DM (= 3 x 1.175,- DM + 9 x 1.200 DM, d.h. 7.324,26 Euro).

b)

Die von den Beklagten zu zahlenden Heiz- und Nebenkostenvorauszahlungen setzten die Parteien in § 10 Ziffer 2 MV auf monatlich insgesamt 250,- DM (= 127,82 Euro) fest. Von den geforderten 3.000,- DM können die Kläger allerdings nur 2.750,- DM (= 1.406,05 Euro) für den Zeitraum Dezember 2001 bis November 2002 beanspruchen.

aa)

In Höhe eines Betrages von 250,- DM (= 127,82 Euro) ist die Nebenkostenforderung unbegründet.

Denn für den Monat Dezember 2001 können die Kläger von den Beklagten die Heiz- und Nebenkostenvorauszahlung nicht verlangen, weil insoweit inzwischen Abrechnungsreife eingetreten ist. Mit Eintritt der Abrechnungsreife von Nebenkostenvorauszahlungen, die nach der ständigen Rechtsprechung des Senats bei gewerblichen Mietverhältnissen regelmäßig ein Jahr nach Ablauf des Zeitraums eintritt, für den die Vorauszahlungen bestimmt waren, geht der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der vereinbarten Vorauszahlungen unter. Vereinbarte Vorschüsse braucht der Mieter trotz des eingetretenen Zahlungsverzuges nicht mehr zu zahlen, weil Nebenkostenvorauszahlungen ihrem Zweck entsprechend dem Vermieter lediglich vorübergehend eine Vorfinanzierung seiner Aufwendungen ersparen sollen (Senat ZMR 1998, 219; OLG Düsseldorf - 10. ZS - ZMR 2000, 287 ff).

bb)

Im Übrigen sind die Beklagten zur Zahlung der geforderten Heiz- und Nebenkostenvorauszahlungen verpflichtet.

(1)

Ein Vermieter ist auch grundsätzlich berechtigt, nach Beendigung des Mietverhältnisses noch geschuldete, rückständige Heiz - und Nebenkostenvorauszahlungen zu verlangen, solange Abrechnungsreife - wie hier - noch nicht eingetreten ist. Denn sein Interesse an einer weiteren Vorfinanzierung vorläufiger Aufwendungen für vom Mieter zu tragende Kosten der Mietsache, die zumindest bei verbrauchsunabhängigen Kosten auch im Falle des Leerstandes der Mietsache anfallen, ist auch nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Eintritt der Abrechungsreife schutzwürdig. Sachvortrag der Beklagten dazu, dass über die bereits aberkannten Heizkostenvorauszahlungen für die Monate Mai bis September 2002 hinaus durch die eingeklagten Vorauszahlungen Aufwendungen für Kosten vorfinanziert werden sollen, die mit Sicherheit nicht angefallen sind, findet sich nicht.

(2)

Den Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht im Sinne von § 273 BGB zu, weil die Kläger nach dem Sachvortrag der Beklagten bisher keine Nebenkostenabrechnungen erstellt haben sollen. Denn diese in der Berufungsbegründung erstmals aufgestellte Behauptung stellt neues Vorbringen dar, das gemäß § 531 Abs. 2 ZPO unzulässig ist. Es ist weder von den Beklagten vorgetragen, noch aus den sonstigen Umständen ersichtlich, dass dieses Vorbringen einen Gesichtspunkt betrifft, der erstinstanzlich erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden oder auf Grund eines erstinstanzlichen Verfahrensmangels nicht geltend gemacht worden ist, § 531 Abs. 1 Ziffer 1 und 2 ZPO. Allein aus der mit Schriftsatz der Kläger vom 8. Januar 2003 erfolgten Vorlage des Schreibens der Beklagten vom 17. November 2000 müsste das Landgericht nicht schließen, dass Abrechnungen nicht erfolgt waren. Denn darauf haben sich die Beklagten erstinstanzlich nicht bezogen, obwohl ihnen dies unschwer möglich war. Deshalb liegen auch die Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht vor. Wie der Senat bereits in seinem Beschluss vom 7. Januar 2003 in dem zwischen den Parteien unter dem Aktenzeichen des OLG Düsseldorf - 24 U 121/ 02 - geführten Rechtsstreit ausgeführt hat, kann auch unstreitiges neues Vorbringen nur dann im Berufungsverfahren Berücksichtigung finden, wenn einer der Zulassungsgründe des § 531 Abs. 2 ZPO vorliegt. Das ist hier jedoch, wie bereits ausgeführt worden ist, nicht der Fall. Auf die ausführliche Begründung jenes Senatsbeschlusses wird zur Vermeidung von Wiederholungen ergänzend Bezug genommen.

Einer näheren Auseinandersetzung mit der in der obergerichtlichen Rechtsprechung vereinzelt vertretenen Auffassung, dass die Ausschlussgründe des § 531 Abs. 2 ZPO im Rahmen einer teleologischen Reduktion dann nicht anwendbar seien, wenn in der Berufungsinstanz neuer Sachvortrag unstreitig bleibt und eine Zurückweisung dieses Vorbringens zu einer evident unrichtigen Entscheidung führen würde (so OLG Hamm NJW 2003, 2325 ff; vgl. dazu auch Würfel MDR 2003, 1212 ff), bedarf es nicht, da den Beklagten unbenommen bleibt, gegebenenfalls auf Abrechnung der bisher geleisteten Vorauszahlungen zu klagen, soweit Abrechnungsreife eingetreten ist.

Aber auch dann, wenn das Vorbringen der Beklagten zulässig wäre, stünde ihnen ein Recht zur Zurückbehaltung geschuldeter Nebenkostenvorauszahlungen nicht zu. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist während des Prozesses beendet worden, so dass der mit der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes im allgemeinen bezweckte Druck, den Vermieter zu vertragsgemäßem Verhalten anzuhalten, ins Leere ginge (vgl. dazu Senat ZMR 2002, 37 f; OLG Düsseldorf - 10. ZS - ZMR 2001, 25 ff). Die Beklagten müssten ihren Anspruch auf Abrechnung gezahlter Vorauszahlungen vielmehr auch dann gesondert verfolgen, wenn ihr Vorbringen im Berufungsverfahren zu berücksichtigen wäre.

II.

Die im Übrigen von den Beklagten gegen ihre Zahlungspflicht erhobenen Einwendungen greifen nicht durch.

1.

Von ihrer Zahlungspflicht sind die Beklagten nicht nach den §§ 323 Abs. 1, 324 Abs. 1 BGB a.F. befreit, weil sie die Trinkhalle bereits am 31. Dezember 2000 geräumt haben. Auch wenn - wie hier - weder die Kläger noch die Beklagten zu vertreten haben, dass die Beklagten infolge altersbedingter Beschwerden an einer Führung des Trinkhallenbetriebes und damit an einer Ausübung des von den Klägern gewährten Gebrauches der Mietsache gehindert waren, bleiben die Beklagten zur Erbringung ihrer Gegenleistung verpflichtet. Im Mietrecht trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dies ergibt sich aus § 552 Satz 1 BGB a.F. (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F.), der die Risikoverteilung bei Nichtbenutzung der Mietsache abschließend regelt (BGH NJW 2000, 1714 ff; 97, 193; Senat ZMR 2001, 106 f; OLGR 2003, 192; Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rnr. 543; Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 537 Rnr. 1). Der Vermieter verliert im Falle subjektiver Unmöglichkeit einer der Vertragsparteien seinen Anspruch auf die Gegenleistung gemäß § 552 Satz 3 BGB a.F. (§ 537 Abs. 2 BGB n.F.) nur dann, wenn ihm die Überlassung des Gebrauches der Mietsache an den Mieter wegen der Überlassung des Gebrauches an einen Dritten unmöglich ist. Dies ist hier jedoch nicht der Fall.

2.

Der Senat folgt dem Landgericht auch darin, dass die Beklagten sich nicht mit Erfolg darauf berufen können, das Mietzinsverlangen der Kläger sei rechtsmissbräuchlich, weil sie von den Beklagten gestellte Nachmieter abgelehnt hätten.

Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, kann zunächst eine rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen den Parteien darüber, dass die Kläger einen von den Beklagten gestellten Nachmieter akzeptieren würden, nicht festgestellt werden, da der für die Kläger handelnde Prozessbevollmächtigte im Rahmen der im Jahr 2000 mit den Beklagten geführten Gespräche lediglich erklärt hat, gegebenenfalls seien die Kläger bereit, einen Nachmieter zu akzeptieren. Die Entlassung der Beklagten aus dem Mietvertrag setzte also eine positiv verlaufene Prüfung der jeweiligen Interessenten voraus. Tatsächlich aber handelte es sich nach dem von den Beklagten nicht bestrittenen Vorbringen der Kläger bei sämtlichen von den Beklagten benannten Nachmietinteressenten um solche, die einer Bonitätsprüfung nicht standhielten. Auf einen Nachmieter, der bereits eine eidesstattliche Versicherung abgeben musste, braucht sich ein Vermieter in keinem Fall einzulassen.

Ein Vermieter ist im Übrigen nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn dieser einen Nachfolger beibringt (OLG Düsseldorf - 10. ZS - MDR 1994, 1008 (1009); OLG Hamm NJW-RR 1995, 1478 (1479); Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rnr. 820 ff; Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 552 Rnr. 8). Wie der Senat in seinem Beschluss vom 7. Januar 2003 - 24 U 121/ 02 - bereits ausführlich dargelegt hat, liegt hier eine Ausnahme von diesem Grundsatz nicht vor, da eine Verschlechterung des Gesundheitszustandes der Beklagten bereits infolge ihres erheblichen Alters im Zeitpunkt des Vertragsschlusses absehbar war, und ihr Interesse an einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietverhältnis das Interesse der Kläger an einem Festhalten am Vertrag nicht überwiegt. Dass sie über ihre altersbedingten Beschwerden und Verschleißerscheinungen hinaus akute Erkrankungen erlitten haben, die noch während der Dauer ihres Vertragsverhältnisses mit den Klägern eine sofortige Beendigung ihrer Tätigkeit erforderlich gemacht hätten und sie deshalb als besonders schützenswert erscheinen ließen, ist weder dargetan, noch sonst ersichtlich. Auf die eingehende Begründung jenes Senatsbeschlusses wird Bezug genommen.

3.

Ebenso wenig können die Beklagten Rechte aus der möglicherweise vom Prozessbevollmächtigten der Kläger abgegebenen Erklärung herleiten, für den Fall einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes der Beklagten seien die Kläger sicherlich keine "Unmenschen". Es wurde bereits mehrfach ausgeführt, dass dies lediglich im Sinne einer bloßen Verhandlungsbereitschaft der Kläger, nicht aber im Sinne einer Verpflichtungserklärung verstanden werden darf. Auf die auch insoweit zutreffenden Ausführungen des Landgerichts wird ebenso wie auf die Begründung des Senatsbeschlusses vom 7. Januar 2003 Bezug genommen.

4.

Die Beklagten können die Zahlung der geschuldeten Miete auch nicht deshalb verweigern, weil der Prozessbevollmächtigte der Kläger es unterlassen hat, ihnen mitzuteilen, dass der Abschluss eines Nachfolgemietvertrages mit einem von den Beklagten benannten Nachmieter nicht erfolgen wird. Selbst wenn darin eine den Klägern nach § 278 BGB zurechenbare Sorgfaltspflichtverletzung ihres Prozessbevollmächtigten liegen sollte, rechtfertigt dies keinen Anspruch der Beklagten aus einer positiven Vertragsverletzung auf Freistellung von ihrer Pflicht zur Zahlung des Mietzinses. Denn die Beklagten haben zum einen nicht schlüssig dargelegt, dass ihnen durch das Verhalten des Prozessbevollmächtigten der Kläger ein diesen zurechenbarer Schaden entstanden ist. Ihr Vorbringen, bei rechtzeitiger Kenntnis von dem Scheitern eines Nachfolgemietvertrages, hätten sie ihrerseits mit einem von ihnen benannten Nachmieter ein Untermietverhältnis begründet, war - wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - unzureichend. Denn die von den Beklagten benannten Nachmietinteressenten waren unstreitig und ausnahmslos zahlungsunfähig. Insolvente Untermieter aber brauchten die Kläger nach § 549 Abs. 1 BGB a.F. (§ 540 Abs. 1 BGB n.F.) auch zur Vermeidung unbilliger Härten für die Beklagten nicht zu akzeptieren. Denn solche Härten wären nicht vermieden worden, weil die Beklagten als Hauptmieter gleichwohl für die Zahlung des Mietzinses verantwortlich geblieben wären.

Entscheidend ist aber zum anderen, dass die Beklagten den ihnen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses drohenden Schaden nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.) durch eine Kündigung des Mietverhältnisses hätten abwenden können und müssen. Denn die Kläger waren grundsätzlich verpflichtet, einer Untervermietung der Räume durch die Beklagten zur Vermeidung unbilliger Härten zuzustimmen. Hätten sie ihre Zustimmung auch bei einem solventen Untermieter verweigert, wären die Beklagten im Rahmen ihrer Pflicht zur Schadensminderung zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt und auch verpflichtet gewesen. Ein Vorgehen aus § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.) haben die Beklagten jedoch gar nicht erst ins Auge gefasst.

III.

Die Klageforderung ist auch nicht in Höhe von 178,95 Euro (= 350,- DM) durch die von den Beklagten in ihrer Berufungsbegründung erklärte Aufrechnung mit einem Kautionsguthaben der Beklagten aus einem inzwischen beendeten Wohnraummietverhältnis mit den Klägern teilweise erloschen. Denn die Aufrechnung ist unabhängig davon, ob die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung materiellrechtlich gerechtfertigt ist, nach § 533 ZPO unzulässig, da die Aufrechnungserklärung auf Tatsachen gestützt wird, die der Senat nicht ohnehin seiner Entscheidung nach § 529 ZPO zu Grunde zu legen hat. Es handelt sich vielmehr um neuen Sachvortrag, der zweitinstanzlich keine Berücksichtigung finden kann.

IV.

Die zuerkannten Zinsen rechtfertigen sich aus § 288 Abs. 1 BGB. Die Abweichung der Summe der zu verzinsenden Einzelforderungen (8.730,31 Euro) von der Gesamtforderung 8.730,28 Euro beruht auf unvermeidlichen Rundungsdifferenzen.

V.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Zulassungsgründe des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 8.858,10 Euro festgesetzt.

Ende der Entscheidung