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2. Die ständige vertragswidrige Nutzung von Gemeinschaftsflächen ("Sondernutzung") ist grundsätzlich geeignet, Nutzungsentgeltansprüche des Vermieters nach Bereicherungsrecht auszulösen (hier verneint).

I-24 U 153/08

Verkündet am 05. Mai 2009

In dem Rechtsstreit

hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die am 21. April 2009 geschlossene mündliche Verhandlung unter Mitwirkung seiner Richter Z., T. und S.

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Parteien wird unter Zückweisung der weitergehenden Rechtsmittel das am 11. Juli 2008 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg -Einzelrichter- teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, an die Klägerin 2.600,03 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 938,75 EUR seit dem 01. Februar 2007 und aus 1.661,28 EUR seit dem 01. Oktober 2007 zu zahlen.

Die Kosten beider Rechtszüge werden der Klägerin zu 2/3 und der Beklagten zu 1/3 auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

A.

Die klagende, früher drei-, jetzt nur noch zweigliedrige Personengesellschaft (GbR) vermietete der Beklagten, einer Spediteurin, auf der Grundlage eines mündlich abgeschlossenen Mietvertrags Gewerbeflächen. Die Klägerin wurde bei Vertragsschluss im Jahre 2001 durch ihren damaligen dritten, inzwischen ausgeschiedenen Gesellschafter, den Zeugen F., vertreten. Gegenstand des Mietvertrags waren im Einzelnen die folgenden Flächen:

- Teilfläche von (20 m x 15 m =) 300 m² in einer Lagerhalle zum Zwecke des Unterstellens von Lkw. Diese Teilfäche (künftig: Halle) wurde durch Container von dem übrigen, größeren Teil der Lagerhallenfläche abgetrennt. Auf der (aus der Sicht des Hallentors) linken, ca. 20 m langen Seite und auf der (aus der Sicht des Hallentors) gegenüberliegenden, ca. 15 m langen Kopfseite war die Hallenhöhe durch ein Hochregallager (künftig: Hochregal), das die Beklagte nicht gemietet hatte und auch nicht nutzte, so herabgesetzt, dass sich dieser Bereich weder zum Abstellen von Lkw eignete noch mit dem Hallenkran erreicht werden konnte. Bei Vertragsschluss lagerte die Klägerin auf den Flächen unter dem Hochregal noch eigene, nach Art, Größe und Zahl nicht näher bezeichnete Sachen (künftig: "gelagerte Sachen"), die sie aber schon "vor Jahren" zu einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt entfernt hatte. Die Beklagte zahlte vereinbarungsgemäß stets eine Miete von 4,10 EUR/m², wobei den monatlich erteilten Mietrechnungen bis einschließlich Juni 2006 aus Gründen, über die die Parteien streiten, jedoch nur eine Hallenfläche von 240 m² (= 20 m x 12 m) zugrunde gelegt wurde.

- Kfz-Stellplätze vor der Halle, links vom Hallentor zum Mietzins von 0,65 EUR/m².

- Kfz-Stellplätze vor der Halle, rechts vom Hallentor, deren Nutzung die Beklagte auf der Grundlage einer Vertragsänderung zu einem nicht näher bezeichneten Zeitpunkt eingestellt hatte und für die sie seither vereinbarungsgemäß keine Miete mehr schuldet.

- Kfz-Stellplätze auf dem benachbarten Lagerplatzgelände mit einer Fläche von ca. 2.110 m², deren Nutzung die Beklagte auf der Grundlage einer Vertragsänderung zu einem nicht näher bezeichneten Zeitpunkt eingestellt hatte und für die sie seither vereinbarungsgemäß keine Miete mehr schuldet.

- Ehemalige Schreinerei (künftig: Schreinerei) für Bürozwecke, deren Nutzung die Beklagte auf der Grundlage einer Vertragsänderung mit Ablauf des 31. Dezember 2005 eingestellt hat und für die sie seither vereinbarungsgemäß keine Miete mehr schuldet.

Nach der Aufgabe der Schreinerei hat die Beklagte in der Halle in dem von dem Hochregal überdeckten Bereich, wo sie seit der Entfernung der dort "gelagerten Sachen" auch eine Kfz-Werkstatt eingerichtet hat, einen Bürocontainer aufgestellt.

Die Klägerin hat die Beklagte im ersten Rechtszug für die Zeit von Juli 2006 bis Oktober 2007 wegen erhöhter Miete für die Halle in Anspruch genommen. Sie hat die Ansicht vertreten, die Miete sei abweichend von der in den Mietrechnungen bis einschließlich Juni 2006 irrtümlicherweise fehlerhaft zugrunde gelegten Nutzfläche (240 m²) nach der von der Beklagten tatsächlich in Anspruch genommen Nutzfläche (300 m²) zu berechnen. Eine davon abweichende (mündliche) Vereinbarung bestehe nicht, eine solche sei ihr jedenfalls nicht bekannt. Da der Beklagten jedenfalls schon seit Jahren real 300 m² Nutzfläche uneingeschränkt zur Verfügung stehe und von ihr auch genutzt werde, schulde sie jedenfalls ab Juli 2006 wegen der Differenz eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Quadratmetermiete.

Die Klägerin hat unter Berücksichtigung der erbrachten Leistungen beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 7.876,83 EUR (3.650,83 € + 4.226,00 €) (nebst Zinsen) zu verurteilen.

Die Beklagte hat um Klageabweisung gebeten. Sie hat geltend gemacht: Sie schulde vereinbarungsgemäß nur Miete für die reduzierte Fläche (240 m²). Diese sei als Berechnungsgrundlage für die Miete deshalb vereinbart worden, weil die Nutzung der Halle, insbesondere als Lkw-Garage, wegen der reduzierten Raumhöhe in dem von dem Hochregal überdeckten Bereich wesentlich eingeschränkt sei.

Das Amtsgericht Dinslaken, bei dem der Rechtsstreit für die Mieten der Monate Juli 2006 bis Februar 2007 zunächst anhängig gewesen ist, hat den Zeugen F. zur umstrittenen Frage der mietvertraglichen Flächenvereinbarung vernommen. Das Landgericht, an das der Rechtsstreit nach Erweiterung der Klage um die Mieten der Monate März bis Oktober 2007 verwiesen worden ist, hat die Halle in Augenschein genommen.

Es hat die Beklagte sodann unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, an die Klägerin 4.639,56 EUR (nebst Zinsen) zu zahlen. Es hat gemeint, die Beklagte schulde die vereinbarte Miete von 4,10 €/m² für die real genutzte Fläche (300 m²). Nach der Bekundung des Zeugen F. habe sie zwar zunächst nur Miete für die reduzierte Fläche (240 m²) geschuldet. Das habe aber nicht mehr gegolten, nachdem die Klägerin die "gelagerten Sachen" schon lange vor dem Streitzeitraum weggeräumt und auch diese Fläche der Beklagten uneingeschränkt zur Verfügung gestanden hätte. Dennoch könne die Klägerin die von ihr errechneten Differenzen nicht vollständig verlangen, denn die unter Zugrundelegung einer Fläche von 300 m² zuzuerkennende monatliche Miete (1.230,00 € zzgl. ges. MwSt) sei geringer als die von ihr berechneten und im Prozess verlangten monatlichen Mieten, ohne dass die Klägerin diese Unstimmigkeit erläutert habe.

Dagegen richten sich die Berufungen beider Parteien, mit denen sie ihre erstinstanzlich verfolgten Ziele unverändert weiter verfolgen.

Die Klägerin macht geltend: Das Landgericht habe das der Klageschrift beigefügte und als "Beweismittel" in Bezug genommene, an die Beklagte gerichtete Mahnschreiben vom 16. November 2006 übersehen, dem ersichtlich zugrunde liege, dass sich das geschuldete Entgelt aus der umstrittenen Miete für die Halle und der nicht umstrittenen Miete für die Stellplatzflächen zusammensetze, weshalb sie in der Klageschrift und in der Klageerweiterung darauf verzichtet habe und darauf habe verzichten dürfen, die Zusammensetzung der Miete nach den Anteilen für die Halle und nach den Anteilen für die Stellplatzflächen aufzugliedern. Jedenfalls hätte das Landgericht mit Blick auf die ihm aufgefallene Unstimmigkeit einen Hinweis erteilen müssen, den sie, die Klägerin, zum Anlass genommen hätte, die geschuldete Gesamtmiete aufgegliedert nach Hallen- und Hofanteilen in der jetzt nachgeholten Weise darzustellen.

Die Klägerin beantragt,

unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 3.237,27 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.353,19 EUR seit dem 01. Februar 2007 und aus 1.884,08 EUR seit dem 01. Oktober 2007 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen und unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage insgesamt abzuweisen.

Sie macht geltend: Das Landgericht habe die vorgetragenen Gründe, die die Motive für die Verabredung einer reduzierten Fläche gewesen und die von dem Zeugen F. bestätigt worden seien, verkannt. So sei es zu einer falschen Auslegung der mietvertraglich getroffenen Flächenvereinbarung gelangt. Der Umstand, dass die Klägerin bei Vertragsbeginn in nach Zeit und Umfang nicht näher festgestellter Weise die Halle unter dem Hochregal noch als Abstellfläche mitbenutzt habe, sei für die Flächenvereinbarung irrelevant gewesen.

Unzutreffend sei ferner die im Berufungsrechtszug ohnehin nicht mehr berücksichtigungsfähige Behauptung der Klägerin, die von ihr, der Beklagten, gemietete Außenfläche sei unstreitig gewesen. Außergerichtlich unstreitig sei vielmehr nur die entgeltliche Nutzung der Stellfläche links vom Hallentor in einer Größe von 72 m² (6 m x 12 m) gewesen. Ab Juli 2006 habe die Klägerin indes nicht nur für die Halle, sondern auch für die Außenfläche ein höheres Entgelt verlangt als vereinbart worden sei, und zwar mit der unzutreffenden, im ersten Rechtszug dann aber nicht wiederholten Begründung, sie, die Beklagte, nehme dauerhaft auch die Fläche vor dem Hallentor als Lkw-Stellplatz in Anspruch, weshalb auch dafür eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 0,65 EUR/m² geschuldet werde. Das gelegentliche Abstellen von Fahrzeugen vor dem Hallentor begründe, so meint die Beklagte weiter, keine Entgeltansprüche der Klägerin.

Die Klägerin bittet,

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Auf deren Berufungsvorbringen erwidert sie:

Das Landgericht habe die Flächenvereinbarung richtig ausgelegt; deren ursprüngliche Grundlage sei seit der Entfernung der in der Halle "gelagerten Sachen" entfallen.

Abgesehen davon, dass auch das von der Beklagten eingeräumte gelegentliche Abstellen von Kraftfahrzeugen entgeltpflichtig sei, treffe deren Einlassung nicht zu; vor dem Hallentor würden ständig Lkw auch über Nacht abgestellt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

B.

Die Berufung der Klägerin hat nur einen geringen Teilerfolg, während die Berufung der Beklagten überwiegend Erfolg hat. Im Einzelnen gilt das Folgende:

I: Berufung der Klägerin

1. Begründet ist die Berufung der Klägerin insoweit, als das Landgericht ihr auch die Miete für die von der Beklagten unstreitig unverändert genutzte Stellplatzfläche links vom Hallentor aberkannt hat. Die Beklagte gesteht im zweiten Rechtszug zu, dass diese Fläche 72 m² groß ist (6 m x 12 m). Dafür schuldet sie der Klägerin eine monatliche Miete von (72 m² x 0,65 €/m² =) 46,80 EUR zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer (16% bis 31. 12. 2006, danach 19%). Das ergibt eine monatliche Stellplatzmiete in Höhe von 54,29 EUR für die Zeit bis zum Ablauf des 31. Dezember 2006 und in Höhe von 55,70 EUR für die Zeit danach (zur Abrechnung vgl. die nachstehenden Erwägungen sub III).

2. Unbegründet ist die Berufung dagegen, soweit die Klägerin darüber hinaus Stellplatzmiete geltend macht. In diesem Zusammenhang kann, ohne dass es dazu weiterer Ausführungen bedürfte, zu ihren Gunsten angenommen werden, dass sie bei einem entsprechenden Hinweis des Landgerichts gemäß § 139 Abs. 1 ZPO auf die offenbaren Differenzen zwischen dem Klageantrag einerseits und der Klagebegründung andererseits ihren Sachvortrag erstinstanzlich in der Weise ergänzt hätte, wie sie es im zweiten Rechtszug nachgeholt hat. Auch auf der Grundlage ihres ergänzten Sachvortrags kann nämlich nicht festgestellt werden, dass der Klägerin eine höhere Stellplatzmiete zusteht.

a) Soweit die Klägerin behauptet, die von der Beklagten links vom Hallentor mietvertraglich genutzte Stellplatzfläche sei größer als 72 m², trägt sie zwar schlüssig eine Anspruchsgrundlage vor (§ 535 Abs. 2 BGB). Es fehlt indes an einem geeigneten Beweisantritt für diese Behauptung. Die Klägerin, die mit diesem Beweis nach allgemeinen beweisrechtlichen Grundsätzen belastet ist, fällt deshalb mit diesem Teil der Forderung wegen ihrer Beweisfälligkeit aus.

b) Auch soweit die Klägerin eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Stellplatzmiete (0,65 €/m²) für die Fläche vor dem Hallentor verlangt, ist diese Forderung ungeachtet des zweitinstanzlich ergänzten Sachvortrags nicht begründet. Es fehlt bereits an der schlüssigen Darlegung einer Anspruchsgrundlage.

aa) Vertragliche Ansprüche aus § 535 Abs. 2 BGB scheiden aus. Die Klägerin behauptet selbst nicht, dass sich die Parteien auf mietvertraglicher Grundlage geeinigt hätten, die Beklagte schulde eine Stellplatzmiete für die Fläche vor dem Hallentor. Diese durfte sie vielmehr nach dem Inhalt des Mietvertrags als "Bewegungsfläche" mitbenutzen, ohne neben der Hallenmiete dafür ein besonderes Entgelt zu schulden.

bb) Als Anspruchsgrundlage kommen deshalb nur §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Altn., 818 Abs. 2 BGB in Betracht (vgl. AG Kamenz ZMR 2000, 307). Die Klägerin hat indes schon nicht schlüssig dargelegt, die Beklagte habe "etwas" ohne Rechtsgrund erlangt.

(1) Soweit die Beklagte einräumt, gelegentlich Lkw vor dem Hallentor abgestellt zu haben, geht diese Nutzung über das Maß, das ihr mietvertraglich ohne zusätzliches Entgelt ohnehin eingeräumt worden ist, nicht hinaus. Die Ansicht der Klägerin, auch eine solche Nutzung der Zufahrt löse bereicherungsrechtlich Nutzungsentgeltansprüche aus, ist von Rechtsirrtum beeinflusst.

(a) Bei der Vermietung von Geschäftsräumen erstreckt sich das Recht des Mieters zur Nutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Grundstücksgemeinschaftsflächen (vgl. BGH NJW 2007, 146, 147 sub II.2; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn 187; Bub/Treier/Krämer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Teil III B Rn 1171; Staudinger/Emmerich [2006], § 535 Rn 9]; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 535 Rn 282 f; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rn 25 f, 283 ff; ; Fritz, Gewerberaummietrecht Rn 262). Sind - wie hier - keine besonderen Vereinbarungen getroffen, umfasst das Mitbenutzungsrecht alle Modalitäten, die typischerweise mit der Benutzung der gemieteten Gewerbeflächen verbundenen sind (vgl. BGH aaO).

(b) Die Beklagte hat mit Rücksicht darauf, dass sie alleinige Mieterin der (abgetrennten) Halle ist, ein bevorzugtes Recht, die Hallenzufahrt für ihre gewerblichen Zwecke zu nutzen, zumal die Klägerin nicht behauptet, dass sie und/oder die sonstigen Grundstücksmitbenutzer nach den örtlichen Verhältnissen auf die laufende Mitbefahrbarkeit der Hallenzufahrt angewiesen seien, andernfalls ihre Nutzungsrechte an den ihnen zum Alleingebrauch überlassenen Grundstücksteilen nicht oder nicht angemessen ausgeübt werden könnten. Das Nutzungsrecht der Beklagten umfasst deshalb ohne jeden Zweifel das Rangieren, Ein- und Ausfahren mit sowie das Be- und Entladen von Kraftfahrzeugen, und zwar "rund um die Uhr". Zu ihrem Nutzungsrecht gehört aber auch das kurzfristige Abstellen von Kraftfahrzeugen auf der Zufahrt, wenn es im Zusammenhang mit den vorgenannten Dispositionen steht. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Halle noch mit einem anderen Kraftfahrzeug belegt ist, so dass das unverzügliche Einfahren nicht möglich ist.

(2) Soweit die Klägerin behauptet, die Beklagte stelle auf der Zufahrt vor dem Hallentor nicht nur gelegentlich Kraftfahrzeuge ab, sondern ständig (auch über Nacht), wäre eine solche Nutzung mietvertraglich allerdings nicht gedeckt, und zwar auch dann nicht, wenn durch diese Art der Nutzung die Gebrauchsrechte der Klägerin und/oder sonstiger berechtigter Drittnutzer nach den konkreten örtlichen Verhältnissen nicht beeinträchtigt werden. Vielmehr handelte es sich dann um eine Sondernutzung (vgl. LG Hamburg WuM 1992, 188; LG Wuppertal WuM 1996, 267; AG Frankfurt NJW-RR 1989, 83), die grundsätzlich geeignet ist, Nutzungsentgeltansprüche des Vermieters nach Bereicherungsrecht auszulösen (vgl. AG Kamenz, ZMR 2000, 307; a.A. AG Hamburg-Wandsbek WuM 2003, 29).

(a) Solche Ansprüche scheitern indes daran, dass die Klägerin ihre diesbezügliche Behauptung in verfahrensrechtlich zulässiger Weise nicht unter Beweis gestellt hat. Das Angebot, von ihr gefertigte Fotos vorzulegen, stellt keinen zulässigen Beweisantritt dar. Von der Partei gefertigte Fotografien sind vielmehr Parteivortrag, der wie jeder andere schriftsätzliche Sachvortrag zu behandeln ist. Die Klägerin, die für die behauptete Bereicherung der Beklagten nach allgemeinen Grundsätzen beweisbelastet ist, fällt deshalb auch mit diesem Teil der Forderung schon wegen ihrer Beweisfälligkeit aus.

(b) Im Übrigen fehlt es aber auch an ausreichendem Sachvortrag der Klägerin zum Maß der behaupteten vertragswidrigen Nutzung. Während ein Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB schon bei bloßer Gefahr wiederholten vertragswidrigen Gebrauchs begründet ist, verhält es sich bei bereicherungsrechtlichen Ansprüchen anders. Die Bereicherung muss nach Art, Umfang und Dauer quantifiziert werden, um sie gemäß § 818 Abs. 2 BGB, § 287 ZPO bestimmen zu können. An solchem Vortrag der Klägerin fehlt es. Dem Senat fehlen die erforderlichen anknüpfungsfähigen Tatsachen, so dass eine Nutzungsentschädigung nicht hinreichend sicher (auch nicht als Mindestbetrag) bemessen werden kann. Das gilt umso mehr, als Art, Umfang und Dauer der vertragswidrigen Nutzung zugleich Indiz und Maßstab dafür sind, ob die Beklagte durch den behaupteten Gebrauch überhaupt Aufwendungen gespart hat, andernfalls sie aber nicht bereichert wäre. Das wäre etwa dann nicht der Fall, wenn sie die LkW (z.B. auch über Nacht) nur aus Bequemlichkeit vor dem Tor abstellen lässt, statt sie in die Halle zu fahren.

II. Berufung der Beklagten

Das Rechtsmittel der Beklagten ist überwiegend begründet. Sie schuldet der Klägerin nur die Miete auf der Grundlage der mit 240 m² vereinbarten Mietfläche. Allerdings hat sie noch unstreitige Zahlungsdifferenzen auszugleichen (siehe unter III.), weshalb das Rechtsmittel teilweise erfolglos bleibt.

1. Der Senat folgt nicht der Beweiswürdigung des Landgerichts im angefochtenen Urteil, wonach maßgebliches Kriterium der zwischen den Parteien erzielten Flächenvereinbarung die bei Vertragsschluss noch bestehende Lagerung von Sachen der Klägerin im Bereich unter dem Hochlager gewesen sei. Diese Feststellung lässt wesentlichen (unstreitigen und bewiesenen) Tatsachenstoff unberücksichtigt, weshalb die Beweiswürdigung lückenhaft erscheint und konkrete Zweifel im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen einschließlich der Beweiswürdigung begründen und den Senat veranlassen, selbst in die Beweiswürdigung einzutreten.

a) Der Zeuge F. hat zusammengefasst bekundet: Die Parteien seien bei Vertragsschluss darüber einig gewesen, die Gebrauchstauglichkeit der Halle sei für die betrieblichen Zwecke der Beklagten im Bereich unter dem Hochregal eingeschränkt gewesen, weil dieser Bereich mit dem Hallenkran nicht zu erreichen gewesen sei. Darauf beruhe die getroffene Vereinbarung, der Flächenberechnung nicht die Hallenbreite mit ihrem realen Maß von 15 m, sondern nur mit dem reduzierten Maß von 12 m zugrunde zu legen. Entscheidend für die örtliche Auswahl der Hallenkopfseite zur Festlegung des reduzierten Längenmaßes sei der Umstand gewesen, dass sich dort "in der Ecke" ..."der Aufstieg [gemeint ist: zum Hochregal] und ein Durchgang an der Durchgangsfläche" befunden habe.

b) Dieser Bekundung, die den Sachvortrag der Beklagten zur Flächenvereinbarung bestätigt, misst das Landgericht, das den Zeugen für glaubhaft hält, dann aber keine Bedeutung mehr zu, weil der Zeuge auf den Vorhalt, die Fläche unter dem Hochregal werde "voll als Werkstatt genutzt", bestätigt habe, dass bei Vertragsbeginn in diesem Bereich "noch Sachen von uns [gemeint ist: der Klägerin] herum(standen)". Die Schlussfolgerung des Landgerichts, die bei Vertragsschluss durch dort "gelagerte Sachen" eingeschränkte Nutzbarkeit der Fläche unter dem Hochregal könne heute bei der Preisbestimmung keine Rolle mehr spielen, weil die "gelagerten Sachen" weggeräumt und die umstrittene Fläche uneingeschränkt als Werkstatt nutzbar sei, ignoriert das wesentliche Element der Zeugenaussage, dass nämlich die Existenz des Hochregals der bestimmende Grund für die Flächenberechnung gewesen sei. Da dieses Hochregal unverändert auch heute noch besteht, hatte sich an den Verhältnissen im Vergleich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nichts Wesentliches verändert.

Doch selbst dann, wenn die Klägerin später das komplette Hochregal aus der Halle ausgebaut hätte, wäre das nach dem alten Rechtsgrundsatz "pacta sunt servanda" kein Grund, der Beklagten einseitig eine höhere Miete abzuverlangen. Mieterhöhungen für Wertverbesserungen solcher Art kann der Vermieter im Gewerberaummietrecht (§§ 559 - 559 b BGB gelten nur im Wohnraummietrecht) entweder unmittelbar nur durch eine mit dem Mieter zu vereinbarende Vertragsänderung oder mittelbar nur durch eine Änderungskündigung durchsetzen, wobei diese aber eben mit dem Risiko verbunden ist, den Mieter nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist zu verlieren.

Auch die Wertverbesserung, die die Mietsache durch die Beseitigung der dort "gelagerten Sachen" erlangt hat, berechtigt die Klägerin nicht zu einer Mieterhöhung. Das wäre nur dann anders, wenn die Parteien bei Vertragsschluss einig gewesen wären, die Mietsache sei wegen der "gelagerten Sachen" mangelhaft und die durch die Formel festgelegte Miete sei gleichsam eine geminderte Miete im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, die die Beklagte nur vorübergehend, nämlich nur bis zur Beseitigung der "gelagerten Sachen" schuldet. Für eine so gestaltete Vereinbarung gibt aber weder der Sachvortrag der Klägerin noch die Beweisaufnahme etwas her. Im Gegenteil, die Tatsache, dass zu Art, Größe und Zahl der "gelagerten Sachen" zu keinem Zeitpunkt nähere Feststellungen getroffen worden sind, sie gleichsam "geräuschlos" entfernt worden sind, und zwar "schon vor Jahren", und dass die Klägerin gleichwohl jahrelang die Miete unverändert auf der Grundlage der Flächenvereinbarung von 2001 abgerechnet hat, belegt hinreichend, dass die "gelagerten Sachen" bei der Mietpreisbildung nicht maßgebend gewesen sind.

III. Abrechnung

1. Nach den getroffenen Feststellungen schuldet die Beklagte für die Halle und für den Stellplatz im Streitzeitraum noch unbefriedigt gebliebene Mieten in Höhe von insgesamt 2.600,03 EUR zzgl. Zinsen, und zwar für die hier umstrittenen Monate die folgenden Einzelbeträge:

Es gibt keine Veranlassung, die Überzahlung der Beklagten in den Monaten Juli und August 2006 in Höhe von (1.211,60 € - 1.195,73 € = 15,87 €/Mon x 2 Mon =) 31,74 EUR (vgl. Zeilen 06, 07) von der Schuldsumme (Zeile 24) abzuziehen, was nur bei einer erklärten Aufrechnung (§ 389 BGB) in Betracht gekommen wäre. Die Beklagte hat indes keine Überzahlungen behauptet und hat damit keine Aufrechnung, auch nicht konkludent, erklärt.

IV. Der Zinsanspruch ist aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1, 2 BGB begründet.

V. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen; die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts, § 543 Abs. 2 ZPO.

Ende der Entscheidung