Judicialis Rechtsprechung

1. Die Aktivlegitimation des Untervermieters für Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz gegen den Untermieter ist nicht schlüssig, wenn sich aus dem Unter-Mietvertrag und weiteren Mietverträgen ergibt, dass der Untervermieter seinerseits nur Mieter und Untermieter ist und die entsprechenden Ansprüche an den jeweils übergeordneten (Unter-)Vermieter abgetreten sind.

2. Die formularmäßige Vorausabtretung von Ansprüchen des Untervermieters an seinen Vermieter ist im Gewerberaummietrecht grundsätzlich nicht zu beanstanden.

---

OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

24 U 181/07

In Sachen

Tenor:

Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Der Klägerin wird Gelegenheit gegeben, hierzu binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.

Der für den 08. April 2008 geplante Senatstermin entfällt.

Gründe:

Die Berufung der Klägerin hat nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand keine Aussicht auf Erfolg.

I.

Es ist unter Würdigung des bisherigen Parteivorbringens nicht ersichtlich, dass die Klägerin zur Geltendmachung der streitgegenständlichen Forderungen aktiv legitimiert ist.

Die Klägerin hat bislang nicht schlüssig dargelegt, dass sie materiell berechtigt ist, die Ansprüche aus dem Untermietvertrag vom 21. Juni 1999 auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in der im Berufungsverfahren noch anhängigen Höhe von EUR 8.869,11 gemäß § 546 a BGB und wegen Schadensersatz gemäß §§ 280, 281 BGB über EUR 29.300,-- geltend zu machen.

1.

Es ist davon auszugehen, dass materiell-rechtlich Inhaberin der geltend gemachten Forderungen die A.- AG ist, welche durch die G.-AG, Regionalverwaltung E. beim Abschluss des Mietvertrages vom 19. Mai 1995 mit der D. AG. (Mieterin)vertreten wurde. Bestandteil dieses Gewerbemietvertrages sind die Allgemeinen Vertragsbedingungen Gewerbemietvertrag (AVB), die als Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam in den Vertrag einbezogen worden waren (§ 310 BGB i.V.m. Art. 229 § 5 EGBGB; §§ 24, 2 AGBGB).

Diese Klauseln sind ebenfalls Bestandteil des 1. Nachtrags vom 27. Dezember 1998, mit welchem die Klägerin als Mieterin in das Vertragsverhältnis eintrat. Denn dort war geregelt, dass alle übrigen Bestimmungen des Mietvertrages (vom 19. Mai 1995), seiner Nachträge und Ergänzungen unberührt bleiben. Mithin sind auch sie Gegenstand der zwischen diesen Parteien getroffenen mietvertraglichen Vereinbarungen geworden.

Sie sind auch Inhalt des hier streitgegenständlichen Untermietvertrages vom 21. Juni 1999. In diesem Vertrag wird mehrfach ausdrücklich auf den von der Klägerin geschlossenen Mietvertrag und dessen Regelungen Bezug genommen (vgl. Bezeichnung als "T-Mietvertrag"). Abweichende Vereinbarungen im Sinne § 10 Nr. 1 (vgl. S. 5 des Vertrages) finden sich dort nicht.

2.

Der Rechtsübergang auf die A.-AG ist in Ziffer 1.23 letzter Absatz der AVB wirksam vereinbart worden. Dort ist geregelt, dass für den Fall der Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung der Mieter bereits jetzt sämtliche Rechte gegen den Dritten an den Vermieter abtritt. Diese Abtretung sämtlicher aus Untermietverhältnissen begründeter Ansprüche ist entgegen der von der Klägerin und vom Landgericht in der mündlichen Verhandlung vom 21. Juni 2007 vertretenen Auffassung wirksam.

Ohne Belang ist, dass zum Zeitpunkt der Abtretung im Jahr 1995 weder das Untermietverhältnis mit der Beklagten, welches erst am 21. Juni 1999 begründet worden war, noch die streitgegenständlichen Nutzungsentschädigungs- und Schadensersatzansprüche bestanden. Denn auch die Abtretung künftiger Forderungen ist grundsätzlich zulässig (vgl. nur BGH NJW-RR 2005, 1408; Senat, Urt. v. 29.06.2006, Az. I-24 U 196/04, AGS 2006, 530 sub B. II. 2, insoweit in NJW-RR 2007, 129 nicht abgedruckt; Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Auflage, § 398 Rn. 11 jew. m.w.N.). Das Rechtsverhältnis oder die Rechtsgrundlage, aus der die Forderung erwachsen soll, braucht noch nicht zu bestehen. Erforderlich ist nur, dass die Entstehung der Forderung zum Zeitpunkt der Abtretung möglich erscheint und die abgetretene Forderung bestimmt oder jedenfalls hinreichend bestimmt bezeichnet ist (vgl. Senat aaO). Beide Voraussetzungen liegen hier vor.

Es liegt auf der Hand, dass das Entstehen von Forderungen aus einem Untermietvertrag möglich erschien; denn eine Untervermietung war unter den im Vertrag genannten Voraussetzungen grundsätzlich zulässig.

Forderungen aus einem solchen Rechtsverhältnis können grundsätzlich wirksam abgetreten werden. Eine Abtretung ist in diesen Fällen stets möglich, sofern damit keine Übersicherung des Vermieters oder unzulässige Benachteiligung des Mieters verbunden ist. Dies ist hier jedoch nicht ersichtlich. Von der Abtretung erfasst wurden auch nicht nur die - hier nicht relevanten - Mietzinsansprüche, sondern sämtliche sich aus dem Untermietvertrag ergebenden Ansprüche der Klägerin als Untervermieterin. Aus dem der Abtretung vorangehenden Satz folgt nichts Gegenteiliges. Denn er verweist nur auf die gesetzliche Regelung des § 546 Abs. 3 BGB a.F. (= 540 Abs. 2 BGB). Sämtliche Absätze der Ziffer 1.23 befassen sich mit der Untervermietung und regeln diesbezügliche Sachverhalte. Eine aus der Nennung des § 549 Abs. 3 BGB (a.F.) erkennbare Einschränkung zu der durch einen Absatz getrennten Abtretung ist nicht ersichtlich, zumal dort geregelt ist, dass "sämtliche Rechte" gegen den Dritten abgetreten werden.

Für den Bereich des Gewerberaummietrechts wird eine Unwirksamkeit bei der Abtretung von Ansprüchen an den Vermieter auch nicht angenommen. Denn die Abtretung ist ein Äquivalent dafür, dass dem Vermieter an den vom Untermieter eingebrachten Sachen kein Pfandrecht zusteht (vgl. Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Auflage, Rn. 150; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II Rn. 445). Eine gegenteilige Entscheidung des OLG Celle (WuM 1990, 103 (105)) bezieht sich auf das Wohnraummietrecht, ist aber auf Gewerberaummietverträge nicht übertragbar (vgl. Fritz, a.a.O.; Bub/Treier, a.a.O.). Soweit das OLG Hamburg (NJW-RR 1999, 1316 = NZM 1999, 806 = ZMR 1999, 328) entschieden hat, eine Abtretung von Ansprüchen auf Untermietzinsen, begrenzt auf die Höhe des Mietzinses des Hauptmietvertrages, solle mangels Bestimmtheit unwirksam sein, ist dies mit dem hier zu entscheidenden Fall nicht zu vergleichen. Denn dort sollte die Abtretung aller Untermietforderungen in ihrem Gesamtumfang vom jeweiligen Schuldbetrag der zu sichernden Mietforderungen aus dem Hauptmietverhältnis abhängen, so dass der Gesamtumfang aller Abtretungen variabel war. Hier fehlt eine derartige Verknüpfung mit der Höhe des Hauptmietzinses.

Einer hinreichenden Bestimmtheit steht auch nicht entgegen, dass die Klausel nicht für alle denkbaren Fälle regelt, auf welche Forderungen sie sich erstreckt. Denn es genügt, wenn im Zeitpunkt des Entstehens der Forderung bestimmbar ist, ob sie von der Abtretung erfasst wird (BGH, st. Rspr., vgl. nur NJW 2000, 276; Senat aaO; Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 398 Rn. 14 m.w.N.). Auch diese Voraussetzung begegnet hier keinen Bedenken.

Mangels diesbezüglichen Vortrags und hinreichender dem Akteninhalt zu entnehmender Anhaltspunkte vermag der Senat auch nicht zu erkennen, dass nur eine Sicherungsabtretung vorliegt.

3.

Auch soweit die Klägerin zur Darlegung ihrer Aktivlegitimation die Abtretungserklärung vom 19. Juni 2007 vorlegt, führt dies nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Denn als Abtretender ist dort die "H. KG" aus L. genannt. Die Klägerin legt aber nicht dar, wie diese Gesellschaft zur Inhaberin der abgetretenen Forderungen aus dem Untermietvertrag geworden sein soll. Hierauf hat die Beklagte bereits erstinstanzlich im Schriftsatz vom 05. Juli 2007 (S. 6 unten) hingewiesen, ohne dass die Klägerin ihr dahingehendes Vorbringen ergänzt hätte. Es wird schon nicht deutlich, die Rechtsnachfolgerin welcher Vermieterin in der "Vermieterkette" die H. KG sein soll. In Betracht kommen hier zum einen die A.- AG Holding und zum anderen die D.-AG.

II.

Eine fehlende Aktivlegitimation führt zur Verjährung der von der Klägerin verfolgten Schadensersatzansprüche aus §§ 280, 281 i.V.m. 535 ff. BGB. Hierauf hat sich die Beklagte auch berufen, weshalb sie zur Leistungsverweigerung berechtigt ist (§ 214 Abs. 1 BGB).

Eine Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB) tritt regelmäßig nur bei zulässiger, also "offener" Prozessstandschaft ein (vgl. Senat ZMR 2000, 210; Zöller/Vollkommer, ZPO, Vor § 50 Rn. 47, 55). Auch hierzu hat die Klägerin nichts vorgetragen.

III.

Hinsichtlich der geltend gemachten Ansprüche auf Nutzungsentschädigung führt der Senat vorsorglich aus:

Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass ein "Vorenthalten" des Mietobjekts i.S. § 546 a Abs. 1 BGB, jedenfalls in dem für die Berufung interessierenden Zeitraum ab 14. Juli 2006, nicht vorgelegen hat. Denn der für die Beklagte handelnde Zeuge N. wollte an diesem Tag das Mietobjekt zurückgeben, was der für die Klägerin handelnde Zeuge F. unter Hinweis auf den Zustand der Räume ablehnte. Bietet der Mieter dem Vermieter die Sache in verändertem oder verschlechtertem Zustand zur Rückgabe an, lehnt dieser die Rücknahme aber unter Hinweis auf den Zustand ab, so liegt kein "Vorenthalten" vor (BGH WM 1974, 260; Senat NZM 2002, 742 m.w.N.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 1033). Dies gilt sogar dann, wenn der Zustand der Mietsache eine Benutzung oder Weitervermietung nicht zulässt (Wolf/Eckert/Ball, a.a.O.).

Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte ihrer Verpflichtung zur Räumung des Objekts in einer Weise nicht nachgekommen war, die eine Besitzausübung durch die Klägerin wesentlich beeinträchtigt hätte, weshalb auch aus diesem Gesichtspunkt keine "Vorenthaltung" durch die Beklagte folgt ist. Weder die Aussage des Zeugen F., der bekundete, in dem Objekt hätten sich zu diesem Zeitpunkt noch einzelne Einrichtungsgegenstände (Kühlaggregate, Kassentische, ein Schallplattenschrank; vgl. Protokoll vom 03. August 2007) befunden, noch die Angaben in dessen Schreiben vom 14. Juli 2006 rechtfertigen den Schluss, es sei nicht hinreichend geräumt gewesen. Mithin bedarf es keiner Entscheidung, ob der Aussage des Zeugen F. oder der des Zeugen N. der Vorzug zu geben ist. Denn N. hat eine vollständige Räumung bekundet. Das Landgericht ist jedenfalls zutreffend davon ausgegangen, dass die zurückgelassenen Gegenstände allenfalls eine untergeordnete Rolle gespielt und einer Besitzübertragung des Objekts auf die Klägerin nicht entgegengestanden hätten. Sie hätten somit die Besitzausübung der Vermieterin, wenn diese die Räume am 14. Juli 2006 übernommen hätte, nur unwesentlich beeinträchtigt (vgl. hierzu auch BGH NJW 1983, 1049 (1050); NJW 1988, 2665; Senat MDR 2005, 744 = DWW 2005, 156 f.). Die Zurückweisung des Rückgabeangebots allein aufgrund der zurückgelassenen Gegenstände wäre deshalb treuwidrig gewesen (§ 242 BGB), weshalb sich die Klägerin nicht mit Erfolg darauf berufen kann.

IV.

Hat eine Berufung - wie hier - keine Aussicht auf Erfolg, wird im Falle der Zurückweisung des Rechtsmittels im Beschlussverfahren die Anschlussberufung wirkungslos, weshalb über sie sachlich nicht zu entscheiden ist (§ 524 Abs. 4 ZPO). Ausführungen hierzu sind aufgrund des derzeitigen Verfahrensstands deshalb nicht veranlasst (Senat NJW 2003, 1260).

V.

Die weiteren in § 522 Abs. 2 Ziffer 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen liegen ebenfalls vor.

Ende der Entscheidung