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2. Zum Einwand der Treuwidrigkeit bei Widerspruch des Vermieters gegen die "Verlängerungsklausel".

I-24 U 228/03

In dem Rechtsstreit

hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf durch seine Richter Z, E und T

am 25. Februar 2004

einstimmig beschlossen:

Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das am 19. September 2003 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kleve wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtszuges trägt der Beklagte.

Tatbestand:

Die Parteien stritten über die Beendigung eines Mietverhältnisses für eine Arztpraxis sowie einen zukünftigen Räumungsanspruch.

Die Kläger sind Vermieter der im 1. Obergeschoss des Hauses Konstantinstraße 3 in 47441 Moers gelegenen Teileigentumseinheit Nr. 2. nebst Kellerraum Nr. 2, der Teilungseinheit Nr. 3 nebst Kellerraum Nr. 3 sowie des durch einen Wanddurchbruch verbundenen Raums im Hause Konstantinstraße 1. Der Beklagte ist Mieter der bezeichneten Räume. Die Miete für die Gesamtfläche beläuft sich auf 4.000,00 DM (2.045,17 €) monatlich.

In dem Mietvertrag ist unter Nr. 2 vereinbart, dass das Mietverhältnis am 31.12.2003 endet und sich um jeweils 5 Jahre verlängert, wenn eine der Parteien nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit einer Verlängerung der Mietzeit schriftlich widerspricht.

Mit Schreiben vom 21.01.2000 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf Nr. 2 des Mietvertrages zum 31.12.2003. Mit Schreiben vom 17.10.2002 wiesen sie erneut auf die Beendigung des Mietverhältnisses hin und forderten den Beklagten zur Abgabe einer Erklärung bis zum 31.10.2002 auf, dass dieser die Mieträume fristgerecht zum 31.12.2003 zurückgeben werde. Mit Schreiben vom 06.11.2002 wurde die Erklärungsfrist bis zum 13.11.2002 verlängert. Mit Schreiben vom 26.11.2002 wurde dem Beklagten erneut eine Frist, diesmal bis zum 10.12.2002, eingeräumt, die entsprechende Erklärung abzugeben.

Der Beklagte gab die geforderte Erklärung nicht ab. Mit Schreiben vom 22.04.2003 machte er die Verlängerung des Mietvertrages um weitere fünf Jahre geltend.

Die Kläger vermieteten die Mieträumlichkeiten zum 01.01.2004 an einen Dritten weiter.

Sie haben vorgetragen:

Ein Umzug sei dem Beklagten nicht unzumutbar. Lediglich die Inneneinrichtung der Praxis sei vom ihm eingebracht worden.

Die Kläger haben beantragt,

festzustellen, dass das Mietverhältnis der Parteien bzgl. der im ersten Obergeschoss der Häuser Konstantinstraße 1 und 3, 47441 Moers gelegenen Praxisräume nebst Kellerräumen im Kellergeschoss und Parkplätzen zum 31.12.2003 endet und der Beklagte verpflichtet ist, zu diesem Zeitpunkt die gemieteten Räume zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat vorgetragen:

Ihm stehe ein Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages zu, welches er mit Schreiben vom 22.04.2003 geltend gemacht habe. Es habe bei Eröffnung der Praxisräume im Jahre 1994 Einvernehmen zwischen den Parteien bestanden, dass eine Praxissituation auf Dauer geplant werde und es sei nicht vorgesehen gewesen, das Mietverhältnis nach Ablauf der festgelegten Vertragsdauer zu beenden.

Die Beendigung des Mietverhältnisses sei ihm auch nicht zumutbar. Er habe erhebliche Investitionen in das Mietobjekt getätigt. Insbesondere sei gemeinschaftlich mit einem im Haus tätigen Internisten eine Röntgenanlage im Keller installiert worden und die Praxiseinrichtung sei auf die Räumlichkeiten zugeschnitten. Es sei ihm nicht möglich, andere geeignete Praxisräume zu finden. Ein Umzug sei mit Kosten in Höhe von 500.000,00 € verbunden, die er nicht aufbringen könne.

Gründe:

Die zulässige Berufung des Beklagten ist nicht begründet. Das Landgericht hat zu Recht die Feststellung getroffen, dass das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Dezember 2003 endet und dass der Beklagte verpflichtet ist, zu diesem Zeitpunkt das Mietobjekt geräumt heraus zu geben.

I.

Das Vorbringen des Beklagten in der Berufungsbegründung bietet keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung.

1.

Das Landgericht hat die Räumungsverpflichtung nicht unter Verstoß gegen § 308 ZPO ausgesprochen. Zwar spricht der Wortlaut des klägerischen Antrages für eine insgesamt erhobene Feststellungsklage. Mit einer solchen kann aber nur über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses befunden werden, hier das Ende des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2003, nicht jedoch über die sich hieraus ergebende rechtliche Folge, nämlich die Räumungsverpflichtung, worauf die Beklagte selbst zu Recht hinweist. Das Landgericht hat deshalb den auf zwei Punkte gerichteten Antrag des Klägers, nämlich auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses und auf die Räumungsverpflichtung, jeweils zum 31. Dezember 2003, mit Recht dahin ausgelegt, dass die Kläger auch die Räumung in rechtlich durchsetzbarer Weise erreichen wollten. Dies war hier im Wege der Klage auf künftige Leistung gem. § 257 möglich, im Übrigen ein Weg, den die Kläger im Schreiben ihres Anwalts vom 17. Oktober 2002 (S. 2, GA 13) auch selbst angedroht haben. Diese Auslegung des klägerischen Antrages war zulässig und geboten; denn aus dem Gesamtvortrag der Kläger folgt eindeutig ihr auch auf den Ausspruch der Räumungsverpflichtung gerichtetes Begehren, so dass der Wortlaut des Antrages lediglich als sprachlich verunglückt anzusehen war (vgl. dazu Zöller/Vollkommer ZPO, 24. Aufl. § 308 Rn. 2).

Die weitere Voraussetzung für den Ausspruch nach § 257 BGB, die Besorgnis der künftigen Nichterfüllung (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 257 Rdnr. 6 m.w.N.), ist hier aufgrund des Verhaltens des Beklagten eindeutig gegeben.

2.

Der Beklagte meint ferner zu Unrecht, das Landgericht habe die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2003 nicht feststellen dürfen.

a)

Unabhängig davon, dass nach den vorgelegten Unterlagen und dem Vorbringen der Parteien erhebliche Zweifel bestehen, ob überhaupt ein schriftlicher Mietvertrag zustande gekommen ist, ergibt sich aus der von den Parteien zitierten maßgeblichen Passage, dass das Mietverhältnis am 31. Dezember 2003 endet und es sich nur verlängert, wenn eine der Parteien nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit einer Verlängerung schriftlich widerspricht. Diesen schriftlichen Widerspruch haben die Kläger mit ihrem Schreiben vom 21. Januar 2000, in dem sie überdies ausdrücklich ihre Kündigung erklärt haben, in rechtlich wirksamer Weise erhoben. Folglich musste die einseitige Optionserklärung des Beklagten vom 22. April 2003 ins Leere gehen (vgl. Senat MDR 2002, 1429 = ZMR 2002, 910).

b)

Der Beklagte hat demgegenüber behauptet, es habe Einvernehmen zwischen den Parteien darüber bestanden, dass die Ausübung der Praxis auf Dauer geplant werde. Dieses behauptete Einverständnis steht aber dem Inhalt des Mietvertrages nicht entgegen; denn eine grundsätzliche Planung kann auch wieder geändert werden, wofür überdies die vorzeitige Ausstiegsklausel zu Gunsten des Beklagten in § 2 Abs. 2 des mitgeteilten Vertragstextes spricht. Auch die weitere Behauptung des Beklagten, es sei nicht vorgesehen gewesen, das Mietverhältnis nach Ablauf der festgelegten Vertragsdauer zu beenden, ist nicht anders zu beurteilen; denn auch das schließt nicht aus, dass jede Partei im Laufe der Zeit anderen Sinnes wird. Im Übrigen wären dieses Vorbringen und die Beweisangebote hierzu gem. § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen.

Gleiches gilt für die Behauptung des Beklagten, die Parteien hätten die o.g. Klausel vom Vertragstext abweichend dahin verstanden, dass der Beklagte einseitig eine Verlängerung von 5 Jahren verlangen könne. Überdies hat er nicht mitgeteilt, wodurch dieses Verständnis zum Ausdruck gekommen ist. Ohne solche Erklärungen kann die Behauptung aber nicht nachvollzogen werden und ist auch keiner Beweisaufnahme zugänglich.

Die vom Beklagten weiter aufgeführten äußeren Umstände sprechen ebenfalls nicht, jedenfalls nicht zwingend, für eine zu seinen Gunsten bestehende einseitige Verlängerungsbefugnis; denn Investitionen und eine mit einem Dritten gemeinsam benutzte Röntgenanlage erscheinen auch für eine Mietdauer von 10 Jahren sinnvoll (in der Röntgenvereinbarung ist übrigens nur von einer Dauer von zunächst 5 Jahren die Rede).

c)

Schließlich sind die Kläger nicht aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gehindert, sich auf die Beendigung des Mietvertrages zum 31. Dezember 2003 zu berufen. Derjenige, der unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen die Kündigung eines Miet- oder Pachtvertrages erklärt, verstößt grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben im Sinne einer unzulässigen Rechtsausübung (vgl. Senat in ZMR 2002, 585 = NJW-RR 2002, 1139). Dasselbe gilt für einen Vermieter, der sich - wie hier - auf das Auslaufen eines knapp 10 Jahre währenden Mietvertrages beruft.

Besondere Umstände, die hier ausnahmsweise eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten, sind nicht dargelegt:

Entgegen der Meinung des Beklagten konnte er trotz der Kündigung vom 21. Januar 2000 nicht davon ausgehen, dass die Kläger dieses Vorgehen nicht aufrecht erhalten würden. Ein vorheriges Umbesinnen in einem anderen, vergleichsweise wenig bedeutsamen Punkt (hier: Abzug von 20 % der Aufzugswartungskosten) lässt nicht darauf schließen, dass dies auch bezüglich des Vertragsendes der Fall sein würde. Das gilt erst recht angesichts der auf das Auslaufen des Mietverhältnisses am 31. Dezember 2003 abzielenden klägerischen Schreiben vom 17. Oktober und 6. November 2002.

Die hohen, mit einem Umzug verbundenen Kosten lassen die Kündigung ebenfalls nicht als mit den Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar erscheinen; denn diese würden immer zu irgendeinem Zeitpunkt anfallen, wenn das Mietverhältnis nicht auf unabsehbare Zeit fortgesetzt wurde, wovon der Beklagte selbst bei einem einmaligen einseitigen Optionsrecht nicht ausgehen konnte.

Des weiteren greift auch nicht der vom Beklagten angeführte Umstand durch, innerhalb von 1 1/2 Jahren ließen sich keine geeigneten Ersatzräume finden. Zu berücksichtigen ist, dass er bereits ab Januar 2000, also fast 4 Jahre vor dem Auslaufen des Mietverhältnisses, den Endzeitpunkt kannte. Wenn er sich dann weder rechtzeitig um neue Räumlichkeiten bemühte, noch Verhandlungen mit den Klägern über eine Verlängerung über den 31. Dezember 2003 hinaus aufnahm, evtl. zu anderen Konditionen, z.B. zu einem höheren Mietzins, so kann dies nicht zu Lasten der Vermieter gehen. Wenn ihm eine Weiterführung des Mietvertrages so unverzichtbar erschien, wie er es nun in der Berufungsbegründung darstellt, so hätte es nahe gelegen, den Klägern ein besonders günstiges Angebot zu machen und nicht darauf zu bauen, ein vom Mietvertragstext nicht gedecktes einseitiges Optionsrecht durchsetzen zu können.

II.

Darauf hat der Senat den Beklagten im Beschluss vom 15. Januar 2004 hingewiesen. Seine dagegen gerichtete Stellungnahme vom 10. Februar 2004 führt nicht zu einem anderen Ergebnis:

1.

Das Gericht ist auch im Rahmen des § 308 Abs. 1 ZPO nicht an den Wortlaut eines Klageantrages gebunden und darf ihn auslegen (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 24. Aufl., § 308 Rdnr. 2 m.w.N.). Der in dem genannten Zitat enthaltene Klammerzusatz "§ 139 I. 2." bedeutet entgegen der Meinung des Beklagten nicht, dass das Gericht zu einem Hinweis verpflichtet ist, sondern die Vorschrift soll zum Beleg dazu dienen, dass auch das Gesetz einen Anhaltspunkt für die Auslegungsfähigkeit von Klageanträgen bietet. In dem für § 308 Abs. 1 ZPO bedeutsamen Zusammenhang macht das aber nicht einen konkreten Hinweis erforderlich. Anderenfalls würde sich die Frage der Auslegungsbedürftigkeit und -fähigkeit nicht mehr stellen.

2.

Die vom Beklagten angesprochene Frage eines eventuell fehlenden schriftlichen Vertragsschlusses hat der Senat ersichtlich nicht als entscheidungserheblich beurteilt.

Das behauptete Einvernehmen der Parteien darüber, die Ausübung der Praxis sei auf Dauer geplant gewesen, steht dem Inhalt des Mietvertrages schon deshalb nicht entgegen, weil er auch ohne das streitige Optionsrecht eine Laufzeit von 10 Jahren hatte. Ferner hat der Beklagte nicht mitgeteilt, in welcher Weise das behauptete Einvernehmen der Parteien zum Ausdruck gekommen sei. Das wäre aber erforderlich gewesen, um die angebotenen Beweise ohne Ausforschung erheben zu können und zudem angesichts des Wortlautes des Vertrages, vor allem der vorzeitigen Ausstiegsklausel zu Gunsten des Beklagten in § 2 Abs. 2. Schließlich weist der Senat nochmals darauf hin, dass jedenfalls die Beweisangebote hierzu als neue Verteidigungsmittel gem. § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen wären. In erster Instanz hat sich der Beklagte lediglich bereits auf sein Optionsrecht berufen. Die jetzt benannten Beweismittel sind dagegen neu.

Dasselbe gilt für die Beweisangebote zu der weiteren Behauptung, es sei nicht vorgesehen gewesen, das Mietverhältnis nach Ablauf der festgelegten Vertragsdauer zu beenden.

3.

Die vom Beklagten angeführte Senatsentscheidung vom 22. Januar 2002 ist lediglich insoweit einschlägig, als es um die grundsätzliche Befugnis eines Vertragspartners zur ordentlichen Kündigung ohne Verstoß gegen Treu und Glauben geht, und nur hierzu vom Senat angeführt worden, nicht dagegen für die einzelnen Fallumstände, die einer umfassenden Abwägung bedürfen.

Diese Abwägung hat der Senat in seinem inhaltlich oben (unter I.) wiedergegebenen Beschluss vom 15. Januar 2004 vorgenommen. Hervorgehoben sei nur nochmals, dass der Beklagte bereits ab Januar 2000 den Endzeitpunkt des Mietverhältnisses kannte und keinen durchgreifenden Anlass hatte, die Ernsthaftigkeit der anwaltlich ausgesprochenen Kündigung zu bezweifeln.

4.

Auch die weiteren Voraussetzungen für eine Beschlussentscheidung (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 und 3 ZPO) liegen vor; denn die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung aufgrund mündlicher Verhandlung, weil nur die Umstände des Einzelfalles für die Entscheidung wesentlich sind.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Streitwert für die Berufungsinstanz: 24.542,04 €.

Ende der Entscheidung