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I-24 U 94/03

Verkündet am 16. Dezember 2003

In dem Rechtsstreit

hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die am 14. Oktober 2003 geschlossene mündliche Verhandlung unter Mitwirkung seiner Richter Z, E und T

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 10. März 2003 verkündete Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal -Einzelrichter- wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

Das zulässige Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg. Das Landgericht hat die beklagte Stadt im Ergebnis zu Recht zur Zahlung der Miete für die Monate Mai bis Juli 2002 (3 x 4.039,21 EUR = 12.117,63 EUR nebst gestaffelter gesetzlicher Zinsen) verurteilt. Die Berufungsangriffe gestatten keine abweichende Entscheidung.

I.

1.

Der Senat braucht nicht zu entscheiden, ob der Mietvertrag vom 16. Februar 1989 in der Fassung der Verlängerungsvereinbarung vom 10. Dezember 1998 trotz des bis zum Ablauf des 30. Juni 2004 befristeten Abschlusses mangels bestrittener Einhaltung der Schriftform (§ 566 S. 1 BGB a.F. = § 550 S. 1 BGB n.F.) ordentlich kündbar ist und das Vertragsverhältnis deshalb auf der Grundlage der am 29. April 2002 ausgesprochenen fristlosen und ggfls. in eine fristgemäße umzudeutende Kündigung beendet ist. Das kann deshalb offen bleiben, weil die ordentliche Kündigung gemäß § 580a Abs. 2 BGB n.F. frühestens zum Ablauf des 30. September 2002 wirksam geworden wäre und damit außerhalb des hier zu beurteilenden Anspruchszeitraums bis einschließlich Juli 2002.

2.

Die in Rede stehende außerordentliche Kündigung wegen angeblich mangelnden Brandschutzes und daraus hervorgehender Gefahr für Leib und Leben der Bewohner (§ 569 BGB n.F.) hat das Vertragsverhältnis nicht fristlos am 30. April 2002 beendet.

Ob, wie das Landgericht annimmt, der Schriftwechsel vom 21./26. November 1996, in dem sich die Beklagte verpflichtet haben soll, die hier umstrittenen Mängel zu beseitigen, eine (wirksame) Vertragsänderung zum Gegenstand hat, kann offen bleiben. Denn es kann nicht festgestellt werden dass die Klägerin die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Brandschutzvorschriften zu gewährleisten hat.

a)

Der Senat unterstellt zugunsten der Beklagten, dass die Klägerin nach der ursprünglichen Fassung des Mietvertrags für die Einhaltung der gesetzlichen Brandschutzregeln einzustehen hatte. Dafür spricht Nr. 3 S. 2 Mietvertrag, wonach der "Vermieterin bekannt (ist), dass der Mieter Aussiedler in den Räumlichkeiten unterbringen wird".

b)

Das entspricht aber nicht mehr der Vertragslage, wie sie sich seit der Vertragsänderung (Nachtrag) vom 11. März 1994 darstellt. Darin ist der ursprünglich bestimmte Vertragszweck (Aussiedlerheim) aufgegeben und künftig in das Belieben der Mieterin gestellt worden (Nr. 3 des Nachtrags). Mit dieser Vertragsänderung wäre offensichtlich eine ganz erhebliche Verschärfung der Gewährleistung verbunden, wenn die Klägerin dafür einstehen müsste, dass die Beklagte in dem ehemaligen Hotelgebäude jeden beliebigen Vertragszweck bauordnungs- und bauplanungsrechtlich verfolgen könnte. Schon die Interessenlage der Parteien gebietet die Auslegung, dass die Klägerin künftig dafür nicht mehr einstehen sollte. Sieht der Mietvertrag keinen bestimmten Vertragszweck vor, trägt der Mieter das Risiko, dass es für die Zwecke verwendet werden kann, für welche er es bestimmt (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 233f; vgl. auch BGH NJW-RR 1991, 1102). Diesem (erhöhten) Risiko des Mieters steht ein geringeres Verwendungsrisiko gegenüber, weil der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters den Verwendungszweck jederzeit ändern kann.

c)

Ohne Erfolg wendet die Beklagte ein, die Klägerin hafte jedoch unverändert dafür, dass der ursprünglich vereinbarte Verwendungszweck weiter verfolgt werden kann.

Das trifft so nicht zu. Offen bleiben kann, ob das der Fall wäre, wenn schon bei Vertragsschluss oder in der Zeit bis zum Nachtrag die Brandschutzregeln für den Betrieb eines Aussiedlerheimes nicht eingehalten worden waren. Denn der Vermieter haftet grundsätzlich auch dafür, dass grundstücksbezogene öffentlich-rechtliche Beschränkungen auch während der Vertragslaufzeit nicht den vereinbarten Vertragszweck gefährden (Wolf/Eckert/Ball, aaO Rn. 246f; BGH NJW-RR 1992, 267). Die Beklagte behauptet aber nicht, dass die Mietsache bei Vertragschluss oder in der Zeit bis zur Vertragsänderung am 11. März 1994 in der beschriebenen Weise mangelhaft gewesen sei. Dagegen spricht, dass die beklagte Stadt bis zum Jahre 1996 ihre Vertragszwecke ohne Beanstandungen verfolgt hat. Auch ist unstreitig (§ 138 Abs. 3 ZPO), dass der Klägerin bei Vertragsschluss im Jahre 1989 vom zuständigen Bauordnungsamt erklärt worden sei, es bedürfe einer besonderen Genehmigung nicht, in dem Hotel ein Aussiedlerheim zu betreiben. Es ist schließlich allgemein bekannt, dass die Anschauungen über die Anforderungen des Brandschutzes einer steten Wandlung obliegen. Deshalb kann nicht ausgeschlossen werden, dass mit Blick auf die konkrete Beanstandung erstmals im Jahre 1996 gefahrerhöhende Umstände erst nach der Vertragsänderung vom 11. März 1994 eingetreten sind. Dafür haftet die Klägerin nicht mehr.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Zur Zulassung der Revision besteht gemäß § 543 Abs. 2 ZPO kein Anlass.

Streitwert für die Berufungsinstanz: 12.117,62 EUR.

Ende der Entscheidung