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Überträgt der teilende Eigentümer sämtliche Eigentumsanteile auf einen Erwerber, so kann dieser nicht wirksam in einer Wohnungseigentümerversammlung einen Beschluss des Inhalts fassen, dass die von dem teilenden Eigentümer bestellte Verwalterin abberufen und ein neuer Verwalter bestellt wird.

Die Ermächtigung eines Verwalters zur Geltendmachung von Wohngeld setzt das Bestehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft voraus.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 103/05

In dem Verfahren betreffend die Wohnungseigentumsanlage G. 45, Neuss,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 gegen den Beschluss der 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 4. April 2005 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G.und der Richter am Oberlandesgericht B. und von W.

am 8. Juli 2005

beschlossen:

Tenor:

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 werden die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben.

Die Beteiligte zu 1 trägt die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens.

Die Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in sämtlichen Rechtszügen nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.825, 16 Euro.

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 1 nimmt als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage G. 45 in Neuss die Beteiligte zu 2 auf Zahlung des nach dem jeweiligen Wirtschaftsplan fälligen Wohngeldes für die Jahre 2002 und 2003 und für Januar 2004 in Anspruch.

Gegen die Wohngeldforderungen als solche bzw. gegen das zugrunde liegende Rechenwerk erhebt die Beteiligte zu 2 keine Einwendungen. Streitig ist zwischen den Beteiligten lediglich, ob die Beteiligte zu 1 wirksam zur Verwalterin bestellt worden und sie deshalb auf der Grundlage der Teilungserklärung und einer Vollmacht vom 13. Dezember 2002 berechtigt ist, Wohngeldansprüche der Gemeinschaft im eigenen Namen geltend zu machen.

Begründet wurde das Wohnungseigentum durch Teilungserklärung der vormaligen Eigentümerin, Firma R.GmbH, vom 31. August 2000. Die Teilungserklärung enthält in § 15 unter der Überschrift "Verwalter" folgende Regelungen:

"1. Zum ersten Verwalter wurde die Firma T.GmbH ... bestellt.

Die Bestellung gilt bis zum 11. Februar 2005.

Für die Zeit danach beschließen die Miteigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung des Verwalters. ...

2. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes können die Miteigentümer jederzeit mit Stimmenmehrheit die Abberufung des Verwalters beschließen.

4. In Erweiterung der gesetzlichen Befugnisse hat der Verwalter folgende Befugnisse:

b) die von den Miteigentümern nach § 12 dieser Teilungserklärung zu entrichtenden Beträge einzuziehen und diese gegenüber einem säumigen Miteigentümer namens der übrigen Miteigentümer gerichtlich geltend zu machen.

In der Folgezeit erwarb die Antragsgegnerin sämtliche Eigentumsanteile der Eigentumsanlage.

In der Eigentümerversammlung vom 12. Dezember 2002, bei der die Beteiligte zu 2 als Eigentümerin sämtlicher Eigentumsanteile durch ihren - früheren - Geschäftsführer S. vertreten war, wurde jeweils einstimmig beschlossen, die bisherige Verwalterin, die T.GmbH, abzuberufen und die Beteiligte zu 1 zur neuen Verwalterin mit Wirkung ab dem 1. Oktober 2002 auf die Dauer von 5 Jahren zu bestellen.

Unter dem 13. Dezember 2002 schloss die Beteiligte zu 2 - vertreten durch ihren vormaligen Geschäftsführer - mit der Beteiligten zu 1 einen Verwaltervertrag. Dieser enthält in § 2 folgende Regelung:

"Der Verwalter ist insbesondere berechtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten und Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten und einzelnen Wohnungseigentümern gerichtlich und außergerichtlich, ggfs. auch im eigenen Namen geltend zu machen."

Darüber hinaus erteilte die Beteiligte zu 2 der Beteiligten zu 1 als Anlage zum vorgenannten Verwaltervertrag die Vollmacht, "Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber zahlungssäumigen Wohnungseigentümern und Dritten im eigenen Namen gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen" .

Die Beteiligte zu 1 hat beantragt,

die Beteiligte zu 2 zu verpflichten, an sie, die Beteiligte zu 1, 5.540,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. Januar 2004 zu zahlen, abzüglich am 7. Juni 2004 gezahlter 1.715,- Euro.

Das Amtsgericht hat am 10. November 2004 dem Antrag entsprochen.

Gegen diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 2 sofortige Beschwerde eingelegt.

Sie hat ihren früheren Vortrag wiederholt und vertieft sowie "rein vorsorglich" den Widerruf der Vollmachterteilung (Anlage zum Verwaltervertrag vom 13. Dezember 2002) erklärt und geltend gemacht, am 7. Juni 2004 nicht lediglich einen Betrag von 1.715,- Euro sondern von 3.000,- Euro gezahlt zu haben.

Die Kammer hat nach mündlicher Verhandlung am 4. April 2005 die Beschwerde zurückgewiesen.

Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligte zu 1 entgegen tritt, verfolgt die Beteiligte zu 2 ihr ursprüngliches Abweisungsbegehren weiter.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 ist in der Sache begründet, da die Entscheidung des Landgerichts auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 27 FGG) beruht.

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 habe in der Sache keinen Erfolg.

Die Beteiligte zu 2 sei gemäß §§16 Abs. 2, 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, entsprechend den genehmigten Wirtschaftsplänen für die Wirtschaftsjahre 2002 und 2003 sowie den Monat 2004 Wohngeld in begehrter Höhe an die Antragstellerin zu zahlen. Dahinstehen könne, ob zwischenzeitlich Abrechnungen der Wirtschaftsjahre vorliegen, da jedenfalls auch die Wirtschaftspläne als Anspruchsgrundlage bestehen blieben, sofern es nicht lediglich um Abrechnungsspitzen gehe.

Die Beteiligte zu 1 sei wirksam zur Verwalterin bestellt worden. Sie sei auch in wirksamer Weise ermächtigt, Wohngeldforderungen für die Gemeinschaft in eigenem Namen gerichtlich geltend zu machen.

Die Beteiligte zu 1 sei durch Beschluss vom 12. Dezember 2002 in Verbindung mit dem Verwaltervertrag vom 13. Dezember 2002 wirksam zur Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage bestellt worden.

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2 seien die Beschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 12. Dezember 2002 nicht deshalb unwirksam, weil sämtliche Wohnungseigentumsanteile in der Hand der Beteiligten zu 2 vereint gewesen seien, sämtliche Einheiten also im Alleineigentum der Beteiligten zu 2 gestanden hätten.

Soweit die Beteiligte zu 2 mit Blick auf die Entscheidung des BGH vom 20.06.2002 (NJW 2002, 3240, 3243) darauf verweise, dass "Einmann-Beschlüsse" nichtig bzw. unbeachtlich seien, so greife dieser Einwand im vorliegenden Fall nicht durch.

Zwar sei der Alleinbeschluss des teilenden (Allein-) Wohnungseigentümers regelmäßig unwirksam, da eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Teilung durch den Alleineigentümer erst mit Veräußerung des ersten Wohnungseigentumsrechts an den Erwerber entstehe. Hier liege der Fall jedoch anders. Die Beteiligte zu 2 sei zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 12. Dezember 2002 nicht teilende Alleineigentümerin gewesen; vielmehr sei sie die Erwerberin der Wohnungseigentumsrechte gewesen, nachdem diese bereits von der vormaligen Eigentümerin, der Firma R.GmbH, begründet worden seien. Spätestens durch die Veräußerung an die Beteiligte zu 2 sei die Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden. Dass sämtliche Eigentumsanteile sodann im Eigentum einer - hier - juristischen Person lagen, sei für die Annahme eines wirksamen Beschlusses unerheblich. Dieser Fall des Erwerbs sämtlicher Wohnungseigentumsrechte durch einen Erwerber könne nicht anders behandelt werden als der Erwerb durch verschiedene Personen.

Soweit die von der teilenden Alleineigentümerin bestellte Verwalterin, die Firma T.GmbH, entgegen der Bestellungsfrist des § 15 Nr. 1 der Teilungserklärung bereits vor dem 11. Februar 2005 abberufen worden sei, stehe dies der Wirksamkeit der Beschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 12. Dezember 2002 nicht entgegen. Insoweit habe es der Beteiligten zu 2 entsprechend den vorstehenden Erwägungen als Eigentümerin sämtlicher Wohnungseigentumsrechte frei gestanden, im Wege des ein- bzw. allstimmigen Beschlusses von der Teilungserklärung abzuweichen. Ob insoweit ein "wichtiger Grund" im Sinne des § 15 Nr. 2 der Teilungserklärung vorgelegen hat, könne deshalb ebenso dahinstehen, wie die Frage nach der Wirkung der erstmaligen Verwalterbestellung durch den teilenden Alleineigentümer.

Mängel der Beschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 12. Dezember 2002 seien im Übrigen weder vorgetragen noch ersichtlich.

Die Beteiligte zu 1 sei ferner wirksam ermächtigt, Wohngeldforderungen hier geltend zu machen. Dies folge aus § 15 Nr. 4 b) der Teilungserklärung in Verbindung mit § 2 des Verwaltervertrages vom 13. Dezember 2002 und der als Anlage zu diesem Vertrag genommenen Vollmacht. Danach sei die Beteiligte zu 1 ausdrücklich berechtigt, Ansprüche der Gemeinschaft gegenüber säumigen Wohnungseigentümern - zu denen auch die hier streitigen Wohngeldforderungen gehörten - im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Der Verwaltervertrag nebst Vollmacht sei wirksam zustande gekommen, da er von der Beteiligten zu 2 - vertreten durch den vormaligen Geschäftsführer - als Eigentümerin sämtlicher Wohnungseigentumsanteile unterzeichnet worden sei.

Gründe, die der Wirksamkeit des Verwaltervertrages einschließlich der als Anlage beigefügten Vollmacht entgegenstünden, seien im Übrigen weder ersichtlich noch vorgetragen.

Der in der Beschwerdebegründung erklärte "Widerruf der Verwaltervollmacht durch die Beteiligte zu 2 entfalte keine Rechtswirkungen. Die wirksame Bestellung der Beteiligten zu 1 zur Verwalterin und der darauf fußende Verwaltervertrag nebst Vollmacht könne lediglich im Beschlusswege durch die nunmehrigen Eigentümer unter Berücksichtigung der Voraussetzungen der Teilungserklärung geändert werden.

Soweit die Beteiligte zu 2 in der Beschwerdeschrift vortrage, nicht lediglich einen Betrag von 1.715,- Euro, sondern von 3.000,- Euro gezahlt zu haben, bleibe dieser Einwand auf Grund der Verrechnung der Beteiligten zu 1 außer Betracht. Auf die Ausführungen der Beteiligten zu 1 in ihrem Schriftsatz vom 31. Januar 2005, denen die Beteiligte zu 2 nicht entgegen getreten sei, werde verwiesen.

2.

Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Zu Unrecht haben die Vorinstanzen angenommen, die Beteiligte zu 1 sei wirksam zur Verwalterin bestellt und als solche ermächtigt worden, die Beteiligte zu 2 auf Zahlung des nach dem jeweiligen Wirtschaftsplan fälligen Wohngeldes für die Jahre 2002 und 2003 und für Januar 2004 in Anspruch zu nehmen und die Wohngeldforderungen für die Gemeinschaft in eigenem Namen gerichtlich geltend zu machen.

a)

aa)

Die Beteiligte zu 1 kann eine Ermächtigung zur Geltendmachung von Wohngeld im eigenen Namen nicht aus der Teilungserklärung vom 31. August 2000 (TE) herleiteten.

Ursprünglich hatte die teilende Eigentümerin R. die Firma T. bis 11. Februar 2005 zur Verwalterin bestellt (§ 15 Nr. 1 TE) und zur - auch gerichtlichen - Geltendmachung von Wohngeldforderungen ermächtigt (§ 15 Nr. 4 TE).

Soweit die "Eigentümerversammlung" vom 12. Dezember 2002 die Ablösung der Firma T. als Verwalterin sowie die Bestellung der Beteiligten zu 1 zur neuen Verwalterin beschlossen hat, ist diese in Beschlussform erfolgte Willensbildung der Beteiligten zu 2 als Alleineigentümerin unwirksam.

Denn der Beschluss ist die Form, in der eine Personenmehrheit ihren für alle Beteiligten verbindlichen Willen bildet. Der "Beschluss" eines Alleineigentümers ist schlechthin nichtig (BGH V ZB 39/01 vom 20.06.2002 NJW 2002, 3240, 3243; BayObLG NZM 2003, 318; OLG Frankfurt OLGE 1986, 40; Weitnauer-Lüke WEG 9. Auflage 2005 § 23 Rdz. 12).

bb)

Auch die in § 2 des zwischen den Beteiligten geschlossenen Verwaltervertrages vom 13. Dezember 2002 ("Der Verwalter ist insbesondere berechtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten und Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten und einzelnen Wohnungseigentümern gerichtlich und außergerichtlich, ggfs. auch im eigenen Namen geltend zu machen.") sowie in der Anlage desselben ("Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber zahlungssäumigen Wohnungseigentümern und Dritten im eigenen Namen gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen") angesprochenen Berechtigungen sind nicht geeignet, die Beteiligte zu 1 im Rechtssinne zu ermächtigen, die hier in Rede stehenden Wohngeldforderungen gegenüber der Beteiligten zu 2 gerichtlich geltend zu machen.

Denn die Ermächtigung eines Verwalters zur Geltendmachung von Wohngeld kommt vom Regelungszweck her nur bei Bestehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und bei beendeter Bestellung eines etwaigen Vorgängers in Betracht. Beides war vorliegend nicht der Fall. Am 13. Dezember 2000 bestand keine Gemeinschaft, weil die Beteiligte zu 2 sämtliche Anteile in ihrer Person vereinigten (vgl. hierzu Weitnauer-Lüke vor § 10 Rn. 2) und war die durch die teilende Eigentümerin bestellte Firma T. weiterhin zur Verwalterin bestellt, weil sie - unabhängig von der Frage des Fortbestandes des Verwaltervertrages mit der Firma T. mit Blick auf den Aufhebungsvertrag vom 3. Dezember 2002 - durch den von der Beteiligten zu 2 als alleiniger Eigentümerin am 12. Dezember 2002 gefassten (nichtigen) "Beschluss" nicht abgelöst werden konnte.

Hiernach bleibt festzuhalten, dass die Beteiligte zu 1 in Ermangelung einer wirksamen Bestellung zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft und wegen fehlender Ermächtigung die in Rede stehenden Wohngeldansprüche gegen die Beteiligte zu 2 - entgegen der Auffassung der Vorinstanzen - nicht mit Erfolg geltend machen kann.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 und 2 WEG.

Ende der Entscheidung