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Ein Eigentümerbeschluss über die Wiederwahl eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher auf Antrag für ungültig zu erklären, wenn der Verwalter - vom Rechtsbeschwerdegericht beanstandete - gravierende Defizite der Jahresabrechnung in der nachfolgenden Abrechnungsperiode nicht ausräumt und zudem die Gemeinschaft - ohne dass besondere Umstände dies rechtfertigen - mit den Kosten der erfolglosen Klage ihres Beiratsvorsitzenden gegen einen Wohnungseigentümer belastet.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 123/05

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage M., Neuss,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss der 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 18. April 2005 in Verbindung mit dem Berichtigungsbeschluss vom 2. Mai 2005 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G. und der Richter am Oberlandesgericht B. und von W. am 21. September 2005

beschlossen:

Tenor:

Auf das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1 wird der angefochtene Beschluss teilweise dahin geändert, dass der Eigentümerbeschluss vom 13. Juni 2002 auch zu TOP 8 (Verwalterbestellung) für ungültig erklärt wird.

Die gerichtlichen Kosten aller drei Rechtszüge tragen die Beteiligten zu 2 und 3.

Außergerichtliche Kosten werden im gesamten Verfahren nicht erstattet.

Wert:

1. Instanz: 159.000,- Euro (TOP 6a: 50.000,- Euro; TOP 6 b: 3.000,- Euro; TOP 6 c: 3.000,- Euro; TOP 8: 20.000,- Euro; TOP 9: 3.000,- Euro; TOP 10: 60.000 Euro; TOP 11: 20.000,- Euro)

2. Instanz: 100.000,- Euro

3. Instanz: 20.000,- Euro.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage M.; die Beteiligte zu 3 ist die Verwalterin. Die Wohnungseigentumsanlage umfasst Wohnungen, Gewerbeteile, Tiefgaragen und ein Schwimmbad.

In der Wohnungseigentumsversammlung vom 13. Juni 2002 haben die Versammlungsteilnehmer von dem Beteiligten zu 1 angefochtene Beschlüsse u.A. zu folgenden Punkten gefasst:

TOP 6a (Billigung der Abrechnung 2001)

TOP 6 b (Entlastung Prüfer und Beirat für 2001)

TOP 6 c (Entlastung Verwalter für 2001)

TOP 8 (Bestellung der Beteiligten zu 3 zur Verwalterin über den 31.12.03 hinaus für weitere 3 Jahre)

TOP 9 (Beiratswahl)

TOP 10 (Erneuerung Hauseingangstüren)

TOP 11 (Umbau Eingangsbereich).

Zur Begründung bezüglich TOP 8 hat der Beteiligte zu 1 ausgeführt, eine erneute Bestellung der Verwalterin für 3 Jahre entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Verwalterin zahlreiche Pflichtverletzungen vorzuwerfen seien, die das Vertrauensverhältnis nachhaltig beeinträchtigen würden. Insbesondere bevorzuge die Verwalterin die gewerblichen Teileigentümer und benachteilige die Wohnungseigentümer.

Der Beteiligte zu 1 hat beantragt,

die in der Eigentümerversammlung vom 13. Juni 2002 zu den Tagesordnungspunkten 6a bis 6c, 8, 10 und 11 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Die Beteiligten zu 2 und 3 haben beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie haben gemeint, sämtliche Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung und seien nicht zu beanstanden.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 28. Januar 2004 die Beschlüsse zu TOP 6a bis 6c für ungültig erklärt und das Gesuch des Beteiligten zu 1 im Übrigen abgewiesen.

Hiergegen hat der Beteiligte zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt.

Er hat beantragt,

unter teilweiser Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses auch die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 8, 10 und 11 für ungültig zu erklären.

Die Beteiligten zu 2 und 3 haben beantragt,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Die Kammer hat nach mündlicher Verhandlung mit Beschluss vom 18. April 2005, berichtigt am 2. Mai 2005, den amtsgerichtlichen Beschluss unter Zurückweisung der Beschwerde und des Gesuchs des Beteiligten zu 1 im Übrigen teilweise geändert und insgesamt dahin neu gefasst, dass die Eigentümerbeschlüsse vom 13. Juni 2002 zu TOP 6a - 6c, 10 und 11 für ungültig erklärt werden.

Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1 mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 2 und 3 entgegen treten.

Der Beteiligte zu 1 beantragt,

unter teilweiser Änderung des landgerichtlichen Beschlusses den angefochtenen Eigentümerbeschluss vom 13. Juni 2002 auch zu TOP 8 (Verwalterbestellung) für ungültig zu erklären.

Die Beteiligten zu 2 und 3 beantragen,

die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 zurückzuweisen.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 S. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 ist begründet. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Rechtsverletzung, § 27 FGG.

1.

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung u. A. ausgeführt, die sofortige Beschwerde sei lediglich teilweise begründet.

Sie habe hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 8 (Verwalterbestellung) keinen Erfolg. Die Bestellung der Verwalterin für weitere drei Jahre bis zum 31. Dezember 2005 verstoße nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies wäre dann der Fall, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht gegeben ist. Bei dieser Beurteilung seien schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung eines Verwalters, da sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer für den bestellten Verwalter ausgesprochen habe und nicht ohne zwingenden Grund in die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentumsgemeinschaft eingegriffen werden dürfe [vgl. Merle in Bärmann u.a., WEG, 9. Aufl., § 26, Rn. 40].

Unter Anwendung dieser Grundsätze verstoße die Bestellung der Verwalterin für weitere drei Jahre nicht gegen die ordnungsgemäße Verwaltung. Die von dem Beteiligten zu 1 dargelegten Umstände seien nicht geeignet, eine solche Annahme zu rechtfertigen:

Eine Bevorzugung der Teileigentümer gegenüber den Wohnungseigentümern durch die Verwalterin sei nicht ersichtlich. Insbesondere sei es nicht richtig, dass die Verwaltung Zahlungsrückstände der Teileigentümer nicht gerichtlich geltend mache. Die Beteiligten zu 2 und 3 hätten nachvollziehbar dargelegt, dass entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1 Zahlungsrückstände geltend gemacht worden seien und geltend gemacht würden. Ob diese bereits früher hätten geltend gemacht werden können und aus welchem Grund überhaupt Zahlungsrückstände entstanden sind, habe der Beteiligte zu 1 nicht nachvollziehbar dargelegt, so dass nicht ersichtlich sei, dass insoweit ein grob fehlerhaftes Verhalten der Verwalterin vorliegt.

Der Beteiligte zu 1 habe auch nicht nachvollziehbar erläutert, inwieweit die Darstellung der Instandhaltungsrücklage fehlerhaft sei. Es sei nicht erkennbar, dass und inwieweit Wohnungseigentümer benachteiligt würden. Sollten hier Fehler vorliegen, so sei jedenfalls nicht ersichtlich, dass diese grobe Pflichtverletzungen darstellten, die das Vertrauen in die Verwaltung nachhaltig beeinträchtigten. Die Mehrheit der Eigentümer sei offenbar auch nicht dieser Auffassung. Der Beschluss zur weiteren Bestellung der Verwalterin sei mit nur 15 Nein-Stimmen und 3 Enthaltungen angenommen worden.

Soweit der Beteiligte zu 1 unter Angabe von Beispielen darlege, die Verwaltungsfirma würde erhebliche bauliche Veränderungen, die allein im Interesse der Teileigentümer stehen, veranlassen, befürworten und dulden, seien selbst bei Unterstellung der Richtigkeit der Darlegungen keine ausreichenden Anhaltspunkte für die Annahme grober Pflichtverletzungen seitens der Verwalterin gegeben. Teilweise seien die von dem Beteiligten zu 1 angegeben Punkte zwar bereits Gegenstand von gerichtlichen Verfahren gewesen. Dennoch spreche dies allein nicht für ein grob pflichtwidriges Verhalten der Verwalterin, welches geeignet ist, das Vertrauen zu beeinträchtigen. Im Übrigen sei darauf hinzuweisen, dass die von dem Beteiligten zu 1 insoweit in Bezug genommenen Beschlüsse von der Eigentümergemeinschaft getragen gewesen seien und daher bereits nicht ersichtlich sei, inwieweit hier ein Fehlverhalten der Verwalterin vorliegt.

Ferner sei weder nachvollziehbar, dass eine ungerechtfertigte Entnahme von Geldern für Instandsetzungsarbeiten im Bereich der Gewerbeeinheiten stattgefunden habe noch dass eine Veruntreuung von Gemeinschaftsvermögen vorliege. So habe die Verwalterin keineswegs einen Zivilprozess eines Beiratsmitgliedes gegen den Beteiligten zu 1 aus Gemeinschaftsvermögen finanziert. Vielmehr habe der Beteiligte zu 1 gegen den Beiratsvorsitzenden Vorwürfe erhoben, gegen die dieser sich zur Wehr gesetzt habe. Da er in seiner Position als Beiratsvorsitzender betroffen gewesen sei, sei es gerechtfertigt gewesen, dass die Kosten des Verfahrens von der Gemeinschaft und nicht von dem Beiratsvorsitzenden allein getragen werden. Eine Veruntreuung von Gemeinschaftsvermögen stehe demnach nicht in Rede. Auch die dargelegten Umstände hinsichtlich der Sanierung des Balkons des Herrn K. rechtfertigten nicht die Annahme, dass einzelnen Eigentümern erhebliche wirtschaftliche Vorteile zuteil werden. Zur Vermeidung von Wiederholungen werde insoweit auf die Ausführungen der Beteiligten zu 2 und 3, insbesondere in dem Schriftsatz vom 27. Januar 2003 Bezug genommen.

Auch der abgeschlossene Wärmelieferungsvertrag lasse nicht den Schluss auf ein pflichtwidriges Verhalten der Verwalterin zu. Insbesondere treffe die Annahme des Beteiligten zu 1, die neue Heizungsanlage sei unnötigerweise viel größer als die alte Anlage, nicht zu.

Auch die übrigen, nicht einzeln aufgeführten Vorwürfe des Beteiligten zu 1 böten keinen Anlass zu dem Schluss einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Darlegungen des Beteiligten zu 1 seien größtenteils nicht hinreichend substantiiert, um grobe Pflichtverletzungen der Verwalterin nachvollziehen zu können. Ferner würden etwaige Bedenken aufgrund der Ausführungen der Beteiligten zu 2 und 3 ausgeräumt.

Es verbleibe letztlich nur der zu Recht erhobene Vorwurf, dass die Verwalterin in der Vergangenheit Abrechnungen erstellt habe, die nicht vollumfänglich richtig gewesen seien. Die Kammer teile jedoch nicht die Auffassung des Beteiligten zu 1, dass allein die Erstellung fehlerhafter Abrechnungen in der Vergangenheit die Annahme einer groben Pflichtverletzung und damit ein nicht existentes Vertrauen in die Verwaltung rechtfertigt. Dies möge zwar in Einzelfällen eine zutreffende Schlussfolgerung sein. Im vorliegenden Fall sei jedoch zu berücksichtigen, dass sich aus der Komplexität und dem Umfang der Teilungserklärung bereits erhebliche Schwierigkeiten ergäben, die die Erstellung einer Abrechnung erschwerten. Die Teilungserklärung weise zum Teil - wie bereits aus anderen Verfahren bekannt - Ungereimtheiten und Widersprüche auf. Daher stelle der Umstand, dass in der Vergangenheit teilweise fehlerhafte Abrechnungen erstellt worden seien, angesichts dieser Schwierigkeiten im vorliegenden Fall ausnahmsweise keine grobe Pflichtverletzung dar.

Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass angesichts der Größe der Wohnungseigentumsgemeinschaft und der damit vorhandenen verschiedenen Interessen nachvollziehbar sei, dass es sehr schwierig sei, alle Belange zu berücksichtigen und zu einem vernünftigen Konsens zu bringen.

Grobe Pflichtverletzungen der Verwalterin, die das notwendige Vertrauen nachhaltig erschüttern und eine Zusammenarbeit schlicht unzumutbar machen, lägen hiernach nicht vor, so dass - auch gemäß der erfolgten Mehrheitsentscheidung der Eigentümer - die Bestellung der Verwalterin bis zum 31. Dezember 2005 aufrechtzuerhalten sei.

2.

Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a)

Die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Verwalterbestellung kann außer bei Vorliegen allgemeiner Anfechtungsgründe wie z. B. bei rechtsmissbräuchlicher Ausübung von Stimmrechten nur dann erfolgen, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund ist entsprechend den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen nach allgemeiner Meinung dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten ist. Dies wird dann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Dabei können als derartige Umstände nur Tatsachen berücksichtigt werden, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits vorgelegen haben bzw. bekannt waren (OLG Frankfurt - 20 W 133/03 - v. 13.10.2004; BayObLG NZM 2001, 104,105). Weil sich im Gegensatz zur Abberufung eines Verwalters, wo sich die Mehrheit gegen den Verwalter entschieden hat, im hier gegebenen Fall der Bestellung die Mehrheit der Wohnungseigentümer für den Verwalter entschieden hat, sind bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Abberufung zu stellen. Denn die Gerichte sollen nicht ohne zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer eingreifen (BGH NJW 2002, 3240 , 3243; BayObLG NZM 2001, 754 , 756; NZM 2000, 510 , 511; OLG Köln NZM 1999, 128; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 26 Rdnr. 166; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 26 WEG , Rdz. 160).

b)

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die Kammer zu Unrecht davon ausgegangen, dass die von dem Beteiligten zu 1 erhobenen Vorwürfe gegen die Verwalterin weder einzeln, noch in ihrer Gesamtheit die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 13. Juni 2002 zu TOP 8 über die Wiederwahl der Beteiligten zu 3 (Verlängerung der Verwalterbestellung über den 31. Dezember 2002 hinaus für weitere 3 Jahre bis zum 31. Dezember 2005 rechtfertigen.

Unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände ist eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter vielmehr unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten:

(1)

Die von der Beteiligten zu 3 vorgelegte Jahresabrechnung 2000 war in erheblichem Maße fehlerbehaftet. Der Senat hat mit Beschluss vom 24. November 2003 - I-3 Wx 123/03 - die Entscheidung des Landgerichts - 19 T 345/02 - vom 14. März 2003 bestätigt, wonach der Eigentümerbeschluss vom 24. Juli 2001 zu TOP 6 a infolge mangelnder Transparenz der Abrechnung für ungültig zu erklären und der Beteiligten zu 3 die zu TOP 6 c beschlossene Entlastung zu versagen ist. Der Senat hat dabei gravierende Abrechnungsmängel wie folgt zusammengefasst:

"Zunächst lässt die Jahresabrechnung nicht erkennen, aus welchen Mitteln die die Einnahmen von 1.234.623,47 DM übersteigenden Ausgaben (1.858.257,14 DM) getätigt worden sind. Wenn auch 445.000,- DM als Zugänge in der planmäßige Rückstellung zulässigerweise als Ausgaben in die Jahresabrechnung eingestellt worden sind, so ist doch die Verwendung des verbleibenden Differenzbetrages nicht ausreichend dargestellt. Der Erklärungsversuch der Beschwerdeführer, "dass die erforderliche Liquidität zum Ausgleich der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben dadurch geschaffen wurde, dass ein Betrag von 623.633,57 DM nicht der Rücklage zugeführt wurde" (S. 2 des Schriftsatzes vom 24. Februar 2003), ist wenig plausibel, besagt insbesondere nichts über die Verwendung dieses Betrages und verschleiert die Höhe der tatsächlich gebildeten Rücklage. Auch die unerläuterte Position "Verbindlichkeiten/Abgrenzungen in Höhe von 169.181,75 DM vermag - so mit Recht bereits die Kammer - nicht zur Komplettierung der Jahresabrechnung beizutragen. Auch die Darstellung der Instandhaltungsrücklage erscheint unklar. In der "Entwicklung der planmäßigen Rückstellung" werden unzulässigerweise Elemente aus einer Jahresabrechnung, einer Gewinn- und Verlustrechnung und einer Bilanz miteinander verbunden.

Einem (undatierten) Anfangsbestand von 1.573.657,81 DM werden (wirtschafts-) "planmäßige" Zugänge von 445.000,- DM zuzüglich Zinsen von netto 34.506,28 DM zugerechnet und hiervon tatsächliche Abgänge von 422.586,06 DM abgezogen, woraus sich ein Endbestand von 1.630.578,03 DM errechne. Diesen Betrag bezeichnet die Beteiligte zu 3 ihren Schreiben an den Beteiligten zu 1 als "planmäßige Rückstellung". Mit Blick auf die tatsächlichen Abgänge handelt es sich bei diesem Betrag sicherlich nicht um eine "planmäßige" Rückstellung; dafür dass dieser Betrag den tatsächlichen Stand der Rückstellung wiedergibt, spricht ebenfalls nichts.

Schließlich wird eine Überprüfung der Jahresabrechnung dadurch erschwert, dass Angaben über die Entwicklung der Gemeinschaftskonten, insbesondere die Stände am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes, fehlen.

Die beschriebenen Merkmale führen in ihrer Gesamtbewertung zu der vom Landgericht beanstandeten fehlenden Transparenz der Jahresabrechnung."

Die Jahresabrechnung für 2001 ist vom Amtsgericht in diesem Verfahren (TOP 6 a) rechtskräftig für ungültig erklärt worden. Das Amtsgericht hat diesbezüglich u. A. ausgeführt:

Die vorliegende Abrechnung für das Jahr 2001 enthält Ausgaben von 1.813.356,66 DM. Diesen Ausgaben von über 1,8 Mio. stehen Einnahmen von 1.224.439,00 DM gegenüber.

Während in der Auflistung der Ausgaben und Einnahmen eine Differenz von 588.917,66 DM aufgeführt ist, ist an keiner Stelle erkennbar, mit welchen Buchungsposten diese Ausgaben gedeckt worden sind. Die in der Abrechnung enthaltene Entwicklung der planmäßigen Rücklage ergibt jedenfalls nicht, dass der Rücklage im laufenden Jahr 2001 fast 600.000,00 DM entnommen worden sind. Die Rücklage wird vielmehr mit einem Anfangsbestand von gut 1.630.000,00 DM und mit einem Endbestand von gut 1.760.000,00 DM dargestellt. An keiner Stelle ist erklärt, wie sich bei einer Unterdeckung zwischen Einnahmen und Ausgaben von fast 600.000,00 DM die Rücklage noch um gut 130.000,00 DM erhöhen konnte.

Nach alledem war die genehmigende Beschlussfassung zur Jahresabrechnung 2001 für ungültig zu erklären. Entsprechend widerspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung, dem Prüfer, dem Beirat und dem Verwalter Entlastung zu erteilen, solange keine genehmigte Abrechnung vorliegt.

Die auch trotz gerichtlicher Hinweise nicht ausgeräumten Abrechnungsdefizite belegen eine grobe Pflichtverletzung, die - entgegen der Auffassung der Kammer nicht mit Blick auf Ungereimtheiten in der Teilungserklärung - zu relativieren ist. Hiernach kann nicht erwartet werden, dass die Beteiligte zu 3 in Zukunft eine im Großen und Ganzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Abrechnung vorlegen wird, was der Beteiligte zu 1 als Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen hat.

(2)

Ebenfalls zu Recht beanstandet der Beteiligte zu 1 unter Hinweis auf das Anwaltsschreiben vom 8. Januar 2002, dass die Verwalterin Anwaltskosten des Beiratsvorsitzenden K. in einem gegen den Beteiligten zu 1 gerichteten Verfahren (ohne Rücksicht auf den Ausgang desselben) von der Gemeinschaft finanzieren lässt. Der Beiratsvorsitzenden K. ist beim Amtsgericht Neuss 34 C 1979/01 in einem im eigenen Namen gegen den Beteiligten zu 1 geführten Zivilprozess, mit dem Ziel, diesem untersagen zu lassen, Dritten gegenüber die Behauptung aufzustellen, dass er, der Beiratsvorsitzende K., gesetzliche Instrumentarien auf Kosten der Eigentümergemeinschaft mit Hilfe der Hausverwaltung zum Zwecke der Sanierung seines eigenen Balkons nutze, unterlegen, weil der Beteiligte zu 1 nicht in der vom Kläger behaupteten Weise widerrechtlich in das Persönlichkeitsrecht des Klägers eingegriffen habe.

Entgegen der Auffassung der Kammer kann die Betroffenheit als Beiratsvorsitzender es - jedenfalls ohne Hinzutreten besonderer Umstände - nicht rechtfertigen, dass die Verwalterin die Gemeinschaft mit den Kosten einer erfolglosen Klage gegen eines ihrer Mitglieder belastet. Durch diese eigenmächtige Handhabung der Verwalterin drängten sich dem Beteiligten zu 1 zu Recht Zweifel an der objektiven Interessenwahrung der Beteiligten zu 3 ihm gegenüber auf.

(3)

Dass sich die überwiegende Anzahl der Eigentümer in der Versammlung vom 12. Juli 2005 (mit Einschränkung) für eine Entlastung der Beteiligten zu 3 ausgesprochen hat, ist zum Beleg eines Vertrauensverhältnisses, zumal im Zeitpunkt der Beschlussfassung am 13. Juni 2002, nicht geeignet. Dass die Mehrheit dem Verwalter vertraut und ihn für weitere drei Jahre im Amt sehen will, führt lediglich dazu, dass - wie oben ausgeführt - bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Abberufung zu stellen sind.

Auch unter Berücksichtigung des Erfordernisses erhöhter Anforderungen reicht indes eine Gesamtbetrachtung der vorbezeichneten Punkte zu (1) und (2) für die Bewertung aus, dass eine erneute Bestellung der Beteiligten zu 3 den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person der Gewählten ein wichtiger Grund gegen ihre Bestellung vorliegt.

Ob darüber hinaus weitere Gesichtspunkte diese Bewertung stützen, ob etwa der auf Empfehlung der Beteiligten zu 3 mit einer Laufzeit von 10 Jahren geschlossene Wärmelieferungsvertrag mit der "Muttergesellschaft" der Beteiligten zu 3, der N. GmbH, zu dessen Abwicklung die Verwalterin bevollmächtigt ist, die Gefahr in sich birgt, dass die Beteiligte zu 3 die Interessen der Gemeinschaft nicht mit dem gleichen Nachdruck vertritt wie gegenüber einem Vertragspartner, zu dem sie in keinerlei wirtschaftlichen Beziehungen steht und ein hieraus etwa abzuleitender Verdacht zusätzlich geeignet erscheint, die notwendige vertrauensvolle Zusammenarbeit der Gemeinschaft mit der Verwalterin zu belasten, bedarf vorliegend keiner Entscheidung.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Zu einer Überbürdung der außergerichtlichen notwendigen Auslagen des Beteiligten zu 1 aus Billigkeitsgesichtspunkten bestand kein Anlass.

Ende der Entscheidung