Judicialis Rechtsprechung

2. Der Vergütungsanspruch des Verwalters aus dem Vertrag über die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage mit der GbR richtet sich allein gegen diese.

3. Erhebt der Verwalter den Zahlungsantrag gegen die nicht existente WEG, statt gegen die GbR, so ist das Rubrum entsprechend zu berichtigen.

4. Ist in einem befristeten Vertrag mit dem Verwalter die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung vorgesehen, wenn eine Bestellung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft nicht erfolgt, so erfasst diese Klausel nicht den Fall, dass ein Bestellungsbeschluss nicht gefasst werden kann, weil die Eigentümergemeinschaft nicht in Vollzug gesetzt wird.

I-3 Wx 167/05

In dem Verfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage D.

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 12. Mai 2005 unter Mitwirkung der Richter am Oberlandesgericht G., von W. und B. am 17. Januar 2006

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 2 trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde; sie hat der Beteiligten zu 1 die dieser in der dritten Instanz notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstands: 63.883,89 EUR.

Gründe:

A.

Die Beteiligte zu 1 betreibt gewerbsmäßig Wohnungseigentumsverwaltung. Die Beteiligte zu 2 war und ist Inhaberin sämtlicher Wohnungseigentumsrechte der eingangs bezeichneten Wohnungseigentumsanlage.

Die Beteiligten schlossen im Juli 2000 einen "Verwaltervertrag für Wohnungseigentumsanlagen" (Anl. K 1). Als Vertragspartner weist dieser Vertrag die Beteiligte zu 1 als Verwalter und die Eigentümer "der Wohnungseigentumsanlage/Eigentümergemeinschaft D." aus. In Ziffer I des Vertrags ist unter dem Punkt "Bestellung und Abberufung des Verwalters" festgelegt, dass die Verwalterbestellung durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.07.2000 für die Zeit von 5 Jahren erfolge und eine vorzeitige Abberufung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund möglich sei. Ziffer II des Vertrags regelt unter der Überschrift "Abschluss und Beendigung des Verwaltervertrages", dass der Vertrag fest auf die Dauer der Bestellung des Verwalters gemäß Ziffer I abgeschlossen werde und für die Zeit der Bestellung des Verwalters nur aus wichtigem Grund gekündigt werden könne. In der Ziffer III des Vertrags wird zu den "Aufgaben und Befugnissen des Verwalters" zu Nr. 3.5 "Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder" zu den vom Verwalter zu erbringenden Grundleistungen ausgeführt, dass hierzu die Eröffnung und Führung eines Girokontos für Hausgelder und eines Anlagekontos für die Instandhaltungsrückstellung gehöre und diese beiden Konten als offene Fremdkonten zu führen seien, deren Inhaber sämtliche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft seien.

Zugleich wurde zwischen der Beteiligten zu 2, vertreten durch die H. GmbH, als Eigentümerin und der Beteiligten zu 1 als Immobilienverwalter ein "Verwaltervertrag für Sondereigentum" geschlossen, durch den die Beteiligte zu 1 mit der Abwicklung der Mietverhältnisse für die im Sondereigentum der Beteiligten zu 2 stehenden Wohnungen beauftragt wurde. Nach einem "Protokoll/Vermerk" über eine Besprechung am 18.07.2000, an der unter anderem der Geschäftsführer der Beteiligten zu 1 und die Gesellschafter der Beteiligten zu 2 teilnahmen, wurde hier die Beteiligte zu 1 "durch die Eigentümer der Wohnanlage, der (sic!) W. & K. GbR (GbR) mit der WEG-Verwaltung beauftragt". In diesem Protokoll wird ferner festgehalten, dass die Beteiligte zu 2 seit dem 01.07.2000 wirtschaftlicher Eigentümer der Wohnanlage sei. Die Beteiligte zu 1 nahm ihre Verwaltertätigkeit auf. Die Beteiligte zu 2 wurde am 13.09.2000 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Nach dem Protokoll der "1. Eigentümerversammlung am 26.09.2000" wurde unter TOP 3 a) die Beteiligte zu 1 beauftragt, ab dem 01.10.2000 die Hausmeisterleistungen zu einer monatlichen Pauschale von 7.341,72 DM zu erbringen. Mit Hausmeisterservicevertrag vom 26.09.2000 beauftragte die Beteiligte zu 1 die Firma B. mit der hausmeisterlichen Betreuung des Objekts zu einem monatlichen Entgelt von 7.486,64 DM ab dem 01.01.2001 und für den Zeitraum vom 01.10.2000 bis zum 31.12.2000 zu monatlich 4.591,28 DM. Für den Zeitraum Oktober bis einschließlich Dezember 2000 berechnete die Beteiligte zu 1 der Beteiligten zu 2 die vertraglich vereinbarten 7.341,72 DM. Mit Schreiben vom 28.05.2003 erklärte die Beteiligte zu 2 gegenüber der Beteiligten zu 1 die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages und führte zur Begründung insbesondere den Umstand an, dass die Beteiligte zu 1 für die Monate Oktober bis Dezember 2000 Hausmeisterservicekosten in Höhe von jeweils 7.486,64 DM berechnet habe, während sie selbst (die Beteiligte zu 1) für diesen Service nur 4.591,28 DM an die Firma B. bezahlt hätte. Mit Schreiben vom 08.06.2003 erklärte die Beteiligte zu 2 erneut die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages und begründete dies damit, dass die Beteiligte zu 1 entgegen Nr. 3.5 des Verwaltervertrags die Gelder der Anlage statt auf einem offenen Fremdkonto auf einem Eigenkonto geführt habe. Darüber hinaus stützte die Beteiligte zu 2 die fristlose Kündigung auch auf angeblich nicht weitergeleitete Erlöse aus dem Verkauf von Waschmaschinenmünzen, angeblich unzureichend erstellte Abnahmeprotokolle beim Auszug von Mietern, die unkorrekte Abwicklung des Auszugs eines Mieters, die mangelhafte Weitervermietung leer stehender Wohnungen, die Führung eines angeblich aussichtslosen Rechtsstreits mit einem Mieter, eine angebliche Unterversicherung des Objektes sowie angeblich verwahrloste Zustände der Allgemeinräume.

Die Beteiligte zu 1 ist den von der Beteiligten zu 2 geltend gemachten Kündigungsgründen entgegengetreten und hat die vereinbarte Verwaltervergütung für den Monat Juli 2003 eingefordert.

Sie hat beantragt,

die Beteiligte zu 2 zur Zahlung von 3.042,09 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 1.7.2003 zu verpflichten.

Die Beteiligte zu 2 hat beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Im Wege eines Gegenantrages hat die Beteiligte zu 2 weiter beantragt,

festzustellen, dass der Verwaltervertrag zwischen der Beteiligten zu 1 und ihr durch Kündigung vom 28.05.2003 beendet wurde und der Beteiligten zu 1 keine Zahlungsansprüche aus diesem Vertrag für die Zeit ab dem 01.06.2003 zustehen,

hilfsweise,

festzustellen, dass der Verwaltervertrag zwischen der Beteiligten zu 1 und ihr durch Kündigung vom 08.06.2003 beendet wurde und der Beteiligten zu 1 keine Zahlungsansprüche aus diesem Vertrag für die Zeit ab dem 01.07.2003 zustehen.

Die Beteiligte zu 2 hat die Auffassung vertreten:

Eine wirksame Bestellung der Beteiligten zu 1 läge nicht vor. Ferner habe die Beteiligte zu 1 den Tatbestand der Untreue erfüllt. Sowohl die Abrechnung der Hausmeisterkosten als auch die Verwaltung der Konten als Eigenkonten der Beteiligten zu 1 rechtfertige die ausgesprochenen Kündigungen.

Das Amtsgericht hat den Antrag der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen und auf den Gegenantrag der Beteiligten zu 2 festgestellt, dass der Verwaltervertrag zwischen den Beteiligten durch Kündigung vom 23.05.2003 (gemeint wohl 28.05.2003) beendet worden sei und der Beteiligten zu 1 keine Zahlungsansprüche aus diesem Vertrag für die Zeit ab dem 01.06.2003 zustünden.

Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt:

Der Verwaltervertrag sei durch fristlose Kündigung beendet worden. Es könne offen bleiben, ob bereits die Berechnung der Hausmeisterkosten einen wichtigen Grund zur Kündigung darstelle. Jedenfalls sei in der Anlage eines Eigenkontos ein wichtigen Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags zu sehen. Auch ein offenes Treuhandkonto, wie es von der Beteiligten zu 1 angelegt worden sei, stelle ein Fremdkonto dar. Dies habe jedoch der Vereinbarung zu Nr. 3.5 des Verwaltervertrages widersprochen, wonach die Konten als offene Fremdkonten geführt werden sollten. Der Vortrag der Beteiligten zu 1, wonach auf der ersten Eigentümerversammlung vom 18.07.2000 erörtert worden sei, dass sogenannte offene Treuhandkonten eröffnet würden, die auf den Namen der Beteiligten zu 1 bei der Sparkasse geführt würden, sei offensichtlich wahrheitswidrig, was sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung ergebe. Das Verhalten der Beteiligten zu 1 rechtfertige die fristlose Kündigung, da ein offenes Treuhandkonto nicht die gleiche Sicherheit biete wie ein Fremdkonto.

Gegen diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt und geltend gemacht:

Ein Grund zur fristlosen Kündigung habe nicht vorgelegen. Das Amtsgericht habe das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 18.07.2000 vollständig missverstanden. Zwischen den Beteiligten habe Einigkeit bestanden, dass die Miet- und Nebenkostenzahlungen der Mieter auf ein Konto der Beteiligten zu 1 eingezahlt werden und von dort eine Weiterleitung der Kaltmieten auf das Konto der GbR bei der Deutschen Bank 24 erfolge. Auch im übrigen habe die Kontenverwaltung der Vereinbarung zwischen den Beteiligten entsprochen. Sämtliche Umstände seien der Beteiligten zu 2 seit Jahren bekannt gewesen. Weder die Kündigung vom 28.05. 2003 noch die Kündigung vom 08.06.2003 habe daher auf diese lange bekannten Umstände gestützt werden können. Zudem hätte die Beteiligte zu 2, was unstreitig ist, ihr (der Beteiligten zu 1) für die Wirtschaftsjahre 2000, 2001 und 2002 Entlastung erteilt, zuletzt in der Eigentümerversammlung vom 17.03.2003.

Die Beteiligte zu 2 ist dem entgegengetreten und hat vorgetragen:

Es liege bereits kein wirksamer Verwaltervertrag vor, da der Vertrag an die Bestellung zum Verwalter geknüpft sei. Die Bestellung sei jedoch nicht wirksam erfolgt, da sie (die Beteiligte zu 2 ) zum Zeitpunkt der Bestellung noch gar nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen gewesen sei.

Das Landgericht hat der Beschwerde entsprochen und die Beteiligten zu 2 verpflichtet, an die Beteiligte zu 1 3.042,09 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1.7.2003 zu zahlen und die Gegenanträge der Beteiligten zu 2 zurückgewiesen.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 2 mit der sofortigen weiteren Beschwerde.

Sie trägt vor:

Das Verwalterverhältnis sei jedenfalls durch eine ordentliche Kündigung zum 30.06.2003 beendet worden. Nach dem Vertrag habe das Verwalterverhältnis bei nicht erfolgter Verwalterbestellung ordentlich gekündigt werden können. Eine wirksame Bestellung der Beteiligten zu 1 zum Verwalter sei nicht erfolgt. Deshalb habe sie den mit der Beteiligten zu 1 geschlossenen Dienstvertrag ordentlich unter Beachtung der Frist des § 621 Nr.3 BGB kündigen können. Aber auch die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages sei gerechtfertigt gewesen. Die Beteiligte zu 1 habe entgegen der vertraglichen Vereinbarung die Instandhaltungsrücklage auf ihrem eigenen Konto angelegt. Hierdurch sei das dem Verwaltervertrag zugrundeliegende Vertrauen zerstört worden. Darüber hinaus könne auch das Verhalten der Verwalterin außerhalb des WEG-Verwaltungsverhältnisses einen wichtigen außerordentlichen Kündigungsgrund darstellen. Dies habe das Landgericht verkannt. Denn maßgeblich sei einzig und allein die Zerstörung der Vertrauensgrundlage, die eine Fortsetzung des WEG-Verwalterverhältnisses für die Antragsgegnerin unzumutbar mache. Schließlich habe die Beteiligte zu 1 auch das für ein Vertragsverhältnis notwendige Vertrauen zerstört, indem sie die Daten, die dem Gebäudeversicherungsverhältnis zugrunde gelegen hätten, ungeprüft von der Vorversicherung übernommen und deswegen eine erhebliche Unterversicherung bestanden habe.

Die Beteiligte zu 2 beantragt,

1. den Beschluss des Landgerichts Düsseldorf, Az.: 25 T 241104 vom 12.05.2005 aufzuheben;

2. den Antrag der Beteiligten zu 1 zurückzuweisen;

3. festzustellen, dass der Verwaltervertrag durch Kündigung vom 28.05.2003 beendet wurde, und der Beteiligten zu 1 keine Zahlungsansprüche aus diesem Vertrag für die Zeit ab 01.06.2003 zustehen;

hilfsweise,

festzustellen, dass der Verwaltervertrag beendet wurde, und der Beteiligten zu 1 keine Zahlungsansprüche aus diesem Vertrag für die Zeit ab 01.07.2003 zustehen.

Die Beteiligte zu 1 beantragt,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Sie verteidigt die landgerichtliche Entscheidung und tritt dem weiteren Vorbringen der Beteiligten zu 1 entgegen.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

B.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 S. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 ist nicht begründet.

1.

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Zwischen den Beteiligten bestehe ein wirksamer Verwaltervertrag, der durch die ausgesprochenen Kündigungen nicht beendet worden sei. Es könne dahinstehen, ob die Bestellung der Beteiligten zu 1 in der Eigentümerversammlung vom 03.07.2000 wirksam erfolgt sei. Unstreitig sei die Beteiligte zu 1 ab Juli 2000 bis Mai 2003 als Verwalterin tätig geworden. Die Beteiligte zu 2 habe der Beteiligten zu 1 in den Eigentümerversammlungen vom 30.04.2001, 18.06.2002 und 17.03.2003 für die Verwaltungsjahre 2000, 2001 und 2002 jeweils Entlastung erteilt. Auch sonst habe die Beteiligte zu 2, die alleinige Eigentümerin der Wohnungseigentumsanlage sei, der Verwaltertätigkeit der Beteiligten zu 1 niemals widersprochen. Selbst wenn daher die Bestellung der Beteiligten zu 1 im Juli 2000 nicht wirksam gewesen sein sollte, wäre die Bestellung jedenfalls nachträglich konkludent durch die Beteiligte zu 2 erfolgt. Dementsprechend sei auch der Verwaltervertrag mit der Beteiligten zu 1 jedenfalls nachträglich konkludent abgeschlossen worden. Durch die Kündigung vom 28.05.2003 sei der Verwaltervertrag nicht beendet worden. Die Berechnung der Hausmeisterkosten durch die Beteiligte zu 1 für die Monate Oktober bis Dezember 2000 in Höhe von 7.341,72 DM sei zu Recht erfolgt. Auch die Kündigung vom 08.06.2003 habe nicht zu einer Beendigung des Verwaltervertrags geführt. Die Beteiligte zu 1 habe ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag nicht in schwerwiegender Weise verletzt. Zwischen den Beteiligten sei inzwischen unstreitig, dass die Zahlungen der Mieter des Objekts betreffend Mietzins und Nebenkostenvorauszahlung auf das Konto der Beteiligten zu 1 mit der Kontonummer 208751 bei der Sparkasse Auerbach erfolgen sollten. Dass der Beteiligten zu 2 dies bekannt und sie damit einverstanden gewesen sei, ergebe sich unzweifelhaft aus der von den Beteiligten zu 2 verfassten "Mieterinformation" vom 18.07.2000, in der die Beteiligte zu 2 ihre Mieter selbst angewiesen habe, die Mietzinszahlungen in Zukunft auf das oben benannte Konto der Beteiligten zu 1 zu entrichten. Auch die Führung eines Mietkautionskontos (Kontonummer XX) in der Form eines Treuhandkontos durch die Beteiligte zu 1 sei nicht vertragswidrig. Einerseits handele es sich insoweit bereits nicht um die Verwaltertätigkeit der Beteiligten zu 1, sondern um deren Tätigkeit als Mietverwalterin, der ein gesonderter Vertrag zugrunde liege. Darüber hinaus sei auch nicht ersichtlich, dass die Beteiligte zu 1 zur Führung eines Mietkautionskontos in Form eines Fremdkontos anstelle eines Treuhandkontos verpflichtet gewesen sei. Unabhängig davon, dass die Verwaltertätigkeit nicht betroffen sei, sei dem Verwaltervertrag keine entsprechende Verpflichtung zu entnehmen. Die Führung des Kontos betreffend Instandhaltungsrücklagen mit der Kontonummer X in der Form eines Treuhandkontos sei ebenfalls nicht zu beanstanden. Zwar enthalte der zugrunde liegende Verwaltervertrag die Bestimmung, dass ein Anlagekonto für die Instandhaltungsrücklage in der Form eines offenen Fremdkontos zu führen sei, deren Inhaber sämtliche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft seien. Gleichwohl sei die Führung des Kontos betreffend die Instandhaltungsrücklage in der Form eines Treuhandkontos vorliegend nicht zu beanstanden, unabhängig von der zwischen den Beteiligten streitigen Frage, ob auch insoweit eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen worden sei. Unstreitig sei zwischen den Beteiligten vereinbart worden, dass sämtliche Mietzinszahlungen sowie Nebenkostenvorauszahlungen auf das Konto der Beteiligten zu 1 erfolgen sollten. Von dort sollten lediglich die Kaltmieten abgeführt und auf das Konto der Beteiligten zu 2 weiter geleitet werden, was unstreitig auch erfolgt sei. Wann das Konto betreffend die Instandhaltungsrücklage angelegt worden sei und in welcher Form Zahlungen darauf geleistet worden seien, sei nicht vorgetragen und nicht ersichtlich. Aus dem vorgelegten Kontoauszug von Juli 2003 ergebe sich jedenfalls, dass nur ein ganz geringfügiges Guthaben auf dem Konto vorhanden gewesen sei. Wenn die Beteiligte zu 2 jedoch keine nennenswerten Zahlungen auf eine Instandhaltungsrücklage geleistet habe, sei nicht ersichtlich, dass die Beteiligte zu 1 zur Anlage eines Kontos betreffend die Instandhaltungsrücklage in der Form eines offenen Fremdkontos verpflichtet gewesen sei. Dass die Beteiligte zu 1 kein solches Fremdkonto angelegt habe, stelle somit jedenfalls keine schwerwiegende Pflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte. Hinzu komme, dass der Beteiligten zu 2 die Führung des Rücklagenkontos auf den Namen der Beteiligten zu 1 seit längerer Zeit bekannt gewesen sei. Weiterhin habe die Beteiligte zu 2 von der Beteiligten zu 1 unstreitig sämtliche Kontenunterlagen erhalten und der Beteiligten zu 1 für die Wirtschaftsjahre 2000, 2001 und 2002 jeweils Entlastung erteilt, zuletzt in der Eigentümerversammlung vom 17.03.2002. Auch in Anbetracht dieser Umstände seien die Beteiligten zu 2 nicht berechtigt gewesen, im Juni 2003 eine fristlose Kündigung auf Grund von Umständen auszusprechen, die ihnen bereits seit langer Zeit und insbesondere zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung vom 17.03.2003 bekannt gewesen seien. Insgesamt sei somit festzuhalten, dass die Kontenverwaltung durch die Beteiligte zu 1 keine schwerwiegende Pflichtverletzung darstelle. Auch die weiteren von der Beteiligten zu 2 vorgebrachten Umstände rechtfertigten eine fristlose Kündigung nicht. Soweit die Beteiligte zu 2 vortrage, die Beteiligte zu 1 habe eine Unterversicherung des Objektes zu verantworten, rechtfertige auch dies keine fristlose Kündigung. Unstreitig habe die Beteiligte zu 1 für das Versicherungsverhältnis die Daten der Vorversicherung übernommen. Selbst wenn diese unzutreffend gewesen sein sollte, sei das Fehlverhalten der Beteiligten zu 1, das allein in einer mangelnden Überprüfung dieser Daten der Vorversicherung gesehen werden könne, nicht so schwerwiegend, dass dies eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages rechtfertigen könne. Zudem sei insoweit festzustellen, dass die Beteiligte zu 2 als Eigentümer gehalten sei, die entsprechenden Daten selbst zu überprüfen. Es läge daher jedenfalls ein erhebliches Mitverschulden der Beteiligten zu 2 vor. Auch aus diesem Grund sei das Verschulden der Beteiligten zu 1 nicht als so schwerwiegend einzustufen, dass es eine fristlose Kündigung rechtfertigen könne.

II.

Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung gemäß §§ 27 FGG, 546 ZPO im Ergebnis stand. Gesichtspunkte, aus denen sich ergibt, dass die Überlegungen der Kammer von entscheidungserheblichen Rechtsfehlern beeinflusst sind, hat die Beteiligte zu 2 nicht aufgezeigt und sind auch sonst nicht ersichtlich. Allerdings ist die Begründung des Landgerichts nicht in allen Punkten zutreffend.

Vorliegend ist keine Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des WEG entstanden, weshalb auch nicht diese, sondern die Inhaberin sämtlicher Wohnungseigentumsrechte, die GbR, Beteiligte des Verfahrens ist. Aus dem Verwaltervertrag kann die Beteiligte zu 1 die dort vereinbarte Vergütung für den Monat Juli 2003 von der Beteiligten zu 2 verlangen. Dieser Vertrag ist von der Beteiligten zu 2 weder außerordentlich noch ordentlich wirksam gekündigt worden, weshalb auch ihre Gegenanträge nicht gerechtfertigt sind.

1.

Beteiligte zu 2 ist nicht - wie laut Rubrum des angegriffenen Beschlusses - die "WEG D.", sondern die GbR als Alleineigentümerin sämtlicher zu dieser Wohnungseigentumsanlage gehörenden Wohnungseigentumsrechte. Die genannte Wohnungseigentümergemeinschaft bestand zu keinem Zeitpunkt. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich - die Problematik der werdenden Eigentümergemeinschaft kann hier außer Betracht bleiben, da auch eine solche nicht vorliegt - rechtlich in Vollzug gesetzt, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt und mindestens zwei Wohnungseigentümer eingetragen sind (vgl. zuletzt BayObLG ZMR 2005, 462, m.w.N.). Die letztgenannte Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt. Dem ist dadurch Rechnung zu tragen, dass das Rubrum wie geschehen berichtigt wird. Die Beteiligte zu 1 macht deutlich, dass sie ihre Vertragspartnerin in Anspruch nehmen will. Das aber ist die GbR. Allein diese ist auf Seiten der "Wohnungseigentümergemeinschaft" vorprozessual und auch im gerichtlichen Verfahren aufgetreten; sie wird von ihren Verfahrensbevollmächtigten vertreten. Die Beteiligte zu 1 hat ihre Anspruchsgegnerin in Unkenntnis der Tatsache, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entstanden ist, nur unrichtig bezeichnet. Sie wollte nicht ein anderes, gar nicht existierendes Rechtssubjekt in Anspruch nehmen. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass bei äußerlich unrichtiger Bezeichnung grundsätzlich das Rechtssubjekt als Partei anzusehen ist, dass durch die fehlerhafte Bezeichnung nach deren objektivem Sinn betroffen werden soll (vgl. BGH NZM 2003, 235). Damit liegen die Voraussetzungen für eine Änderung der Beteiligtenbezeichnung vor.

Ob angesichts des Fehlens einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt eine Zuständigkeit des FGG-Gerichts gegeben war, hat der Senat nicht zu überprüfen, § 17 a Abs. 5 GVG.

2.

Der geltend gemachte Zahlungsanspruch folgt aus dem zwischen dem Beteiligten geschlossenen Verwaltervertrag, § 611 Abs. 1 BGB.

a)

In diesem Zusammenhang kann offen bleiben, ob die Beteiligte zu 1 wirksam zur WEG-Verwalterin bestellt worden ist, denn der Zahlungsanspruch aufgrund dieses Geschäftsbesorgungsvertrags besteht unabhängig hiervon. Selbst bei einer tatsächlich bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach der Trennungstheorie (vgl. hierzu Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. A., § 26 Rn. 21) zwischen der Bestellung und dem Abschluss des Verwaltervertrags zu differenzieren. Wenn - wie vorliegend - keine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht und ein Verwalter durch Geschäftsbesorgungsvertrag von dem Alleineigentümer mit der Wahrnehmung der Verwaltertätigkeit beauftragt wird und diese sodann einvernehmlich aufnimmt, ist dieser Vertrag mangels abweichender Vereinbarung wirksam, auch wenn nachfolgend eine Verwalterbestellung im Sinne des WEG nicht erfolgt.

b)

Der Vertrag ist von der Beteiligten zu 2 nicht wirksam gekündigt worden.

aa)

Hinsichtlich der ausgesprochenen außerordentlichen Kündigungen kann im wesentlichen auf die zutreffenden Ausführungen der Kammer in der angegriffenen Entscheidung verwiesen werden. Ergänzend ist im Hinblick auf die Beschwerdebegründung lediglich festzustellen:

Die Gründe, auf die sich die Beteiligte zu 2 mit der weiteren Beschwerde noch beruft, nämlich eine vertragswidrige Anlage des Kontos für die Instandhaltungsrücklage, Vertragsverletzungen der Beteiligten zu 1 im Rahmen ihrer Tätigkeit als Mietverwalterin und eine Unterversicherung des Gebäudes sind weder für sich betrachtet noch in ihrer Gesamtheit geeignet, eine außerordentliche Kündigung des Vertrags zu rechtfertigen.

Dass die Instandhaltungsrücklage nicht auf einem Fremdkonto geführt wurde, stellt zwar, wenn die von der Beteiligten zu 1 behauptete Einwilligung der Beteiligten zu 2 tatsächlich nicht vorlag, eine Verletzung des Verwaltervertrags dar, jedoch rechtfertigt dies nach den Gesamtumständen nicht eine außerordentliche Kündigung. Hier ist zu berücksichtigen, dass die Beteiligte zu 2 aufgrund des Schreibens der Beteiligten zu 1 vom 29.10.2000 wusste, dass das Hausgeldkonto auf den Namen der Beteiligten zu 1 angelegt war, obwohl auch dies nach dem Verwaltervertrag nicht zulässig war. Das hat die Beteiligte zu 2 nicht beanstandet und die Beteiligte zu 1 nicht abgemahnt. Hierdurch hat die Beteiligte zu 2 zu erkennen gegeben, dass sie hierin keinen Kündigungsgrund sieht. Damit kann aber auch darin, dass die Beteiligte zu 1 - möglicherweise ohne Zustimmung der Beteiligten zu 2 - bei dem Konto für die Instandhaltungsrücklage ebenso verfahren ist, kein schwerwiegendes Fehlverhalten gesehen werden, dass eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen könnte.

Die Ausführungen des Landgerichts zu den angeblichen Pflichtverletzungen aus dem Mietvertragsverhältnis sind überzeugend. Wenn man denn überhaupt annehmen will, dass die insoweit von der Beteiligten zu 2 dargestellten Versäumnisse der Beteiligten zu 1 sich auf den hier zu beurteilenden Vertrag auswirken können, so wäre zumindest vor einer auf diese Gründe gestützten Kündigung eine Abmahnung erforderlich gewesen. Denn schwerwiegende Pflichtverletzungen, die das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien endgültig zerstört hätten, sind in den behaupteten Verfehlungen nicht zu sehen.

Letzteres gilt entsprechend für die vom Landgericht ebenfalls zutreffend gewürdigte angebliche Unterversicherung der Gebäude.

Bei einer Gesamtbeurteilung aller von der Beteiligten zu 2 mit der weiteren Beschwerde noch behaupteten Kündigungsgründe ist festzustellen, dass die teilweise Jahre zurückliegenden angeblichen Pflichtverstöße angesichts der mehrjährigen reibungslosen und von der Beteiligten zu 2 auf mehreren "Eigentümerversammlungen" ausdrücklich gebilligten Verwaltertätigkeit der Beteiligten zu 1 auch zusammen genommen nicht so schwerwiegend sind, dass sie ausnahmsweise eine außerordentliche Vertragskündigung auch ohne vorhergehende Abmahnung rechtfertigen könnten.

bb)

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2 können die ausgesprochenen Kündigungen auch nicht in eine ordentliche Kündigung zum 30.06.2003 umgedeutet werden, denn eine solche ordentliche Kündigung ist nach dem Verwaltervertrag ausgeschlossen. Der Vertrag sieht in Ziffer I vor, dass die Verwalterbestellung durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.07.2000 für die Zeit von 5 Jahren erfolgt und eine vorzeitige Abberufung des Verwalters durch die "Eigentümergemeinschaft" nur aus wichtigem Grund möglich ist. In Ziffer II wird festgelegt, dass der Verwaltervertrag für die Zeit der Bestellung des Verwalters nur aus wichtigem Grund gekündigt werden kann. Die Ansicht der Beteiligten zu 2, hieraus folge, dass wegen fehlender Bestellung der Beteiligten zu 1 durch die Eigentümergemeinschaft eine ordentliche Kündigung des Vertrages möglich sei, ist unzutreffend.

Richtig ist allerdings, dass entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 diese nicht durch Beschluss gemäß § 26 WEG zur WEG-Verwalterin bestellt wurde. Das gilt unabhängig davon, wann solche "Beschlüsse" von einer "Eigentümerversammlung" gefasst wurden, denn eine Bestellungsbeschluss kann hierin in keinem Fall gesehen werden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß WEG ist - wie dargelegt - nicht entstanden, weil die Beteiligte zu 2 stets Inhaberin sämtlicher Wohnungseigentumsrechte war. Damit konnte ein Beschluss im Sinne des WEG zu keinem Zeitpunkt gefasst werden. Der Beschluss ist die Form, in der eine Personenmehrheit ihren für alle Beteiligten verbindlichen Willen bildet. Daher müssen zu einer Beschlussfassung nach dem WEG mehrere Wohnungseigentümer vorhanden sein und mehrheitlich oder einstimmig eine Entscheidung treffen. Der "Beschluss" eines Alleineigentümers hingegen ist schlechthin nichtig (BGH NJW 2002, 3240, 3243; Senat NJW-RR 2005, 1469, 1470, m.w.N.).

Trotzdem kann sich die Beteiligte zu 2 wegen fehlender Bestellung der Beteiligten zu 1 nicht auf ein Recht zur ordentlichen Kündigung berufen. Die Beteiligten sind bei Vertragsschluss übereinstimmend vom Bestehen einer Eigentümergemeinschaft und einer Bestellung der Beteiligten zu 1 zur Verwalterin ausgegangen. Das ergibt sich aus der Vertragsurkunde. Durch die dargestellte Klausel in Ziffer II des Vertrages soll daher allenfalls ein zukünftiger Gleichlauf von Verwalterbestellung und Verwaltervertrag durch eine Verknüpfung von Abberufung und Kündigung sichergestellt werden, was grundsätzlich möglich ist (vgl. Merle a.a.O., § 26 Rn. 146). Die Klausel kann aber nicht dahin verstanden werden, dass der befristete abgeschlossene Vertrag dann ordentlich kündbar sein soll, wenn eine Bestellung durch Beschluss nicht erfolgen kann, weil keine Eigentümergemeinschaft entstanden ist. Diesen Fall haben die Vertragsparteien - wie auch ihr Vortrag im vorliegenden Verfahren zeigt - nicht bedacht und durch die genannte Vereinbarung auch nicht regeln wollen. Damit bleibt es dabei, dass die Beteiligten einen auf 5 Jahre befristeten Dienstvertrag geschlossen haben, bei dem mangels abweichender Vereinbarungen die ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen ist.

c)

Aus dem zuvor Gesagten ergibt sich zugleich, dass die Gegenanträge der Beteiligten zu 2 nicht gerechtfertigt sind.

C.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligte zu 2 die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde trägt und der Beteiligten zu 1 die dieser im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten erstattet. Denn nach den im wesentlichen zutreffenden Ausführungen des Landgerichts, aus denen sich ergibt, dass auch angesichts des Verhaltens der Beteiligten zu 2 Gründe zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags nicht vorlagen, hätte der Beteiligten zu 2 die Aussichtslosigkeit ihres Rechtsmittels klar sein müssen.

Ende der Entscheidung