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Erklärt der Verwalter die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums zwar rechtzeitig, jedoch ohne den Nachweis seiner Verwaltereigenschaft in grundbuchmäßiger Form zu erbringen, so ist er dem Veräußerer zum Schadensersatz (hier: Zinsschaden) aus dem Gesichtpunkt der positiven Vertragsverletzung (nunmehr: Pflichtverletzung) verpflichtet.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 176/03

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft T-Weg, Krefeld,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 09.04.2003 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. H, des Richters am Oberlandesgericht von X und der Richterin am Oberlandesgericht Dr. M am 13.08.2003

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 3. hat die Gerichtskosten zu tragen und die den übrigen Beteiligten im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert: 1.814,67 €.

Gründe:

I.

Die Antragsteller waren ehemalige Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Weg in Krefeld, zu deren Verwalter der Antragsgegner in der Eigentümerversammlung vom 16.11.1999 für die Zeit vom 01.01.1999 bis zum 31.12.2001 gewählt wurde. Gleichzeitig wurde der Antragsteller zu 1) zum Verwaltungsbeiratsvorsitzenden gewählt.

In der die Eigentümergemeinschaft betreffenden Teilungserklärung vom 25.09.1984 ist unter § 4 geregelt:

"1. Die Veräußerung einer Eigentumswohnung bedarf der Zustimmung des Verwalters ..."

Im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 09.05.2001 teilte die Antragstellerin zu 2) den Anwesenden mit, dass der Antragsteller zu 1) beabsichtige, die gemeinsame Eigentumswohnung zu verkaufen. Der Antragsgegner wies sie auf die für den Verkauf erforderliche Zustimmung nach § 4 der Teilungserklärung hin. In der Eigentümerversammlung wurde der Antragsgegner für die Zeit vom 01.01.2002 bis zum 31.12.2003 als Verwalter wiedergewählt, sowie der Eigentümer zum Verwaltungsbeiratsvorsitzenden gewählt.

Die Antragsteller verkauften ihre Eigentumswohnung mit notariellem Kaufvertrag mit Auflassung vom 05.06.2001 vor dem Notar in. Unter § 3 des Kaufvertrages vereinbarten die Antragsteller mit dem Käufer der Eigentumswohnung:

"Der Kaufpreis ist fällig am 01.08.2001, frühestens jedoch acht Tage, nachdem der Notar dem Käufer mitgeteilt hat, dass

a) die nachstehend zu Gunsten des Käufers bewilligte Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung zur Eintragung in das Grundbuch beantragt ist,

b) mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes alle zum Vollzug des Eigentumswechsels erforderlichen Erklärungen und Genehmigungen vorliegen,

c) die Grundpfandrechtsgläubigerin der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Belastung Löschungsbewilligung erteilt hat."

Alle erforderlichen Erklärungen - ausgenommen die Zustimmungserklärung des Antragsgegners - lagen bis zum 17.07.2001 vor.

Mit Schreiben vom 05.06.2001 übersandte der Notar dem Antragsgegner den Entwurf einer Genehmigungserklärung mit der Bitte, einen Termin zwecks Beglaubigung seiner Unterschrift zu vereinbaren. Zu diesem Termin sollte er einen Nachweis seiner Verwalterbestellung in Form des § 26 Abs. 4 WEG mitbringen.

Während einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 08.06.2001, an der die Antragstellerin zu 2) und der Eigentümer teilnahmen, wies der Antragsgegner die Antragstellerin erneut darauf hin, dass es für den Verkauf der Wohnung seiner Zustimmung und der Vorlage einer öffentlich beglaubigten Niederschrift über den Bestellungsbeschluss vom 16.11.1999 bedürfe.

Mit Schreiben vom 02.07. und 19.07.2001 forderte der Antragsgegner den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden N zur Abgabe der erforderlichen Unterschrift auf.

Am 01.08.2001 erfolgte die Zustimmung des Antragsgegners zum Verkauf der Wohnung durch Beglaubigung seiner Unterschrift vor dem den Kaufvertrag beurkundenden Notar.

Unter dem 13.08.2001 beglaubigte der Notar aus die Unterschriften des Antragsgegners und des Eigentümers unter der Niederschrift des Eigentümerbeschlusses vom 09.05.2001.

Am 22.08.2001 beglaubigte der Notar die Unterschriften des Antragsgegners, des Antragstellers zu 1) und des weiteren Eigentümers unter dem Beschluss.

Die Antragsteller haben vorgetragen: Aufgrund der verspäteten Zustimmung des Antragsgegners zum Verkauf der Wohnung sei es auch zu einer verspäteten Kaufpreiszahlung gekommen. Dadurch sei ihnen ein Zinsschaden von 1.814,67 Euro entstanden. Der Antragsgegner sei verpflichtet gewesen, umgehend nach seiner Bestellung zum Verwalter im November 1999 dafür Sorge zu tragen, dass seine Bestellung in der gesetzlich vorgeschriebenen Form beglaubigt werden würde. Die schriftlichen Aufforderungen an den Eigentümer seien unerheblich gewesen, da dieser zum damaligen Zeitpunkt überhaupt nicht Mitglied des Beirates gewesen sei. Er, der Antragsteller zu 1), sei bereits bei Abschluss des Kaufvertrages vor dem Notar durch Ableistung seiner Unterschrift unter der Beglaubigungsurkunde seiner Verpflichtung als Miteigentümer nachgekommen.

Die Antragsteller haben beantragt,

den Antragsgegner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 1.814,67 Euro nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.02.2003 zu zahlen.

Der Antragsgegner hat beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Das Amtsgericht hat den Antrag der Antragsteller zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht die amtsgerichtliche Entscheidung abgeändert und den Antragsgegner zur Zahlung von 1.814,67 € nebst Jahreszinsen von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.03.2002 verpflichtet.

Der Antragsgegner hat hiergegen sofortige weitere Beschwerde eingelegt, der die Antragsteller entgegengetreten sind.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einem Rechtsfehler (§ 27 FGG).

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Den Antragstellern stehe gegen den Antragsgegner ein Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung in Höhe von 1.814,67 € zu. Der Antragsgegner habe eine ihm aus dem Verwaltervertrag obliegende Pflicht verletzt, indem er nicht rechtzeitig die Erstellung eines förmlichen, dem Gesetz entsprechenden Nachweises seiner Legitimation als Verwalter bewirkt habe. Da der Verwalter der Eigentümergemeinschaft gemäß § 4 der Teilungserklärung dem Verkauf einer Wohnung wirksam zustimmen müsse, treffe ihn auch die Verpflichtung, alle Voraussetzungen herbeizuführen, die für die Wirksamkeit der Zustimmung erforderlich sind. Für die Wirksamkeit der Zustimmung sei jedoch zwingend erforderlich, dass die Verwalterbestellung in der Form des § 26 Abs. 4 WEG nachgewiesen werde. Der Antragsgegner habe in der Eigentümerversammlung vom 09.05.2001 erfahren, dass der Antragsteller zu 1. die Eigentumswohnung verkaufen wollte. Ab diesem Zeitpunkt sei der Antragsgegner verpflichtet gewesen, von sich aus - ohne Mahnung - die Unterschriften unter den Beschluss über seine Verwalterbestellung zu besorgen und diese dann beglaubigen zu lassen. Er habe dies nicht - wie er versucht habe - auf die Antragsteller abwälzen dürfen.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Gemäß § 4 der Teilungserklärung (in Verbindung mit § 12 WEG) bedarf es für die Veräußerung einer Eigentumswohnung der Zustimmung des Verwalters. Die Verwaltereigenschaft ist bei der nach § 12 WEG erforderlichen Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung eine grundbuchmäßig nachzuweisende Eintragungsvoraussetzung, die der Form des § 29 GBO bedarf; das heißt, sie ist durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen. Gemäß § 26 Abs. 4 WEG genügt in diesem Falle die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

Im vorliegenden Fall hat der Beteiligte zu 3. zwar rechtzeitig - am 01.08.2001 - die Zustimmung zur Veräußerung erklärt, jedoch ohne den Nachweis seiner Verwaltereigenschaft in der erwähnten Form zu erbringen. Er hat damit die ihm obliegende Pflicht zur Zustimmung schlecht erfüllt, was zu der Verzögerung bis zum 22.08.2001 geführt hat. Die Schlechterfüllung ist ein Hauptanwendungsfall der positiven Vertragsverletzung (vgl. nur Palandt/Heinrichs 61. Aufl., § 276 BGB Rdnrn. 109 ff.). Ein Verzug, der eine Mahnung voraussetzen würde, lag hingegen nicht vor, da hier in der Hauptsache rechtzeitig erfüllt und lediglich eine leistungsbezogene Nebenpflicht (vgl. dazu Heinrichs a.a.O. Rdnr. 112) nicht rechtzeitig erfüllt worden ist. Insofern besteht keine Vergleichbarkeit mit bisher obergerichtlich entschiedenen Fällen von Verletzungen der betreffenden Zustimmungspflicht des Verwalters, (z. B. BayObLG DWE 1984, 60; BayObLG NJW-RR 1993, 280; OLG Hamburg DWE 1994, 148). Für die positive Vertragsverletzung gilt, dass jeder nicht gänzlich unerhebliche schuldhafte Vertragsverstoß eine Schadensersatzverpflichtung ohne Mahnung auslösen kann (vgl. BGH NJW 1981, 1264, 1265).

Der Antragsgegner hat schuldhaft gehandelt. Er hatte bereits seit dem 09.05.2001 Kenntnis von der geplanten Veräußerung. Zudem hatte ihn der Notar rechtzeitig, nämlich mit Schreiben vom 05.06.2001, aufgefordert, zum Termin den Nachweis seiner Verwalterbestellung in der Form des § 26 Abs. 4 WEG mitzubringen. Dass der Antragsgegner gleichwohl nicht die Voraussetzungen seiner wirksamen Zustimmung herbeiführte, hat er zu vertreten.

Den Kausalzusammenhang zwischen der positiven Vertragsverletzung und dem entstandenen Zinsschaden hat das Landgericht rechtsfehlerfrei bejaht. Auf die entsprechenden Ausführungen wird verwiesen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 und 2 WEG. Im Hinblick auf die überzeugend begründete Entscheidung der Kammer entspricht es der Billigkeit, dass der Antragsgegner auch - bezogen auf den dritten Rechtszug - die außergerichtlichen Kosten der übrigen Beteiligten trägt.

Ende der Entscheidung