Judicialis Rechtsprechung

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums aus den Verträgen mit dem Veräußerer/Bauträger durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.

2. Liegt trotz zwischenzeitlicher auf Beseitigung gerichteter Tätigkeit der ehemaligen Bauträgerin ein Mangel des Gemeinschaftseigentums im Hinblick auf die Schallisolierung weiter vor (hier: Isolierung am Treppenpodest vor der Wohnung eines Eigentümers und an der Wendeltreppe in der über seinem Wohnungseigentum liegenden Wohnung), so bedarf es - insbesondere mit Blick auf die bereits begonnene gemeinschaftliche Rechtsverfolgung - gewichtiger Gründe, um von einer weiteren Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft abzusehen und den einzelnen Eigentümer auf eine individuelle Geltendmachung seiner Rechte gegenüber der ehemaligen Bauträgerin zu verweisen (hier: Eigentümerbeschluss, im Hinblick auf die Schallisolierung im Haus "keine Klage einzureichen").

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 180/07

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage K.,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 2. und 3. sowie der Verwalterin gegen den Beschluss der 11. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 25. Juli 2007 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht G., der Richterin am Oberlandesgericht Dr. P. und des Richters am Oberlandesgericht D. am 26. Juni 2008

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel der Verwalterin wird verworfen.

Die Rechtsmittel der Beteiligten zu 2. und 3. werden zurückgewiesen. Jedoch wird der Ausspruch im Beschluss des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr vom 1. März 2007 klarstellend wie folgt neu gefasst:

Der Beschluss der außerordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft K. 60 - 70 vom 21. Juli 2005 zu TOP 2, Unterpunkt 14 - Schallisolierung in den Häusern 64 und 70 - wird für ungültig erklärt, soweit dort beschlossen wurde, keine Klage gegen die V. AG wegen einer ungenügenden Schallisolierung des Treppenpodestes vor der Wohnung Nr. 2 im ersten Obergeschoss des Hauses K. 70 und der Wendeltreppe in der Wohnung im zweiten Obergeschoss einzureichen.

Die Beteiligte zu 3. wird verpflichtet, in Vollzug der Beschlussfassung der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 14. Juni 2004 zu TOP 1, Unterpunkt 14 die Verwalterin zu beauftragen und zu ermächtigen, für die Beteiligte zu 3. einen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Erfolgsaussichten einer Klage der Beteiligten zu 3. gegen die V. AG, Mülheim, gerichtet auf die Herstellung einer nach dem Stand der Technik genügenden Schallisolierung des Treppenpodestes vor der Wohnung Nr. 2 im ersten Obergeschoss des Hauses K. 70 und der Wendeltreppe in der Wohnung im zweiten Obergeschoss dieses Hauses, und gegebenenfalls einer entsprechenden Klageerhebung zu beauftragen.

Im übrigen werden die Anträge der Beteiligten zu 1. zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2. haben die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Geschäftswert (3. Instanz): 10.000 €.

Gründe:

A.

Bei der Wohnungseigentumsanlage handelt es sich um eine Mehrhausanlage, die von einer Bauträgerin - der V. AG - erstellt wurde; die Bauträgerin veräußerte auch die Wohnungseigentumseinheiten an die Erwerber. Im Hause K. 70 befinden sich drei Sondereigentumseinheiten, das Wohnungseigentum im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss (Dachgeschoss) befindet sich noch in der Hand der ehemaligen Bauträgerin, Eigentümer des Wohnungseigentums im ersten Obergeschoss sind die Beteiligten zu 1.

Ein 1998 von der Verwalterin gegen die ehemalige Bauträgerin eingeleitetes selbständiges Beweisverfahren, das 2004 zum Abschluss gelangte, ergab unter anderem einen in mehrfacher Hinsicht ungenügenden Trittschallschutz im Hause 70. In der Folgezeit schrieb die V. AG an den anwaltlichen Bevollmächtigten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die im selbständigen Beweisverfahren festgestellten Mängel bei der Trittschalldämmung an der Wendeltreppe innerhalb der Wohnung im zweiten Obergeschoss sowie an dem Treppenpodest vor der Wohnung im ersten Obergeschoss würden von ihr beseitigt, darüber hinausgehende Forderungen nach einem erhöhten Schallschutz würden abgelehnt. In der Folgezeit ließ die ehemalige Bauträgerin Arbeiten an den von ihr bezeichneten Stellen ausführen.

Am 14. Juni 2004 fand eine ordentliche Eigentümerversammlung statt. Tagesordnungspunkt 1 war das vorerwähnte selbständige Beweisverfahren. Zum Unterpunkt 14 (Schallisolierung) wurde besprochen, dass dieser Punkt nach den Sachverständigengutachten bis zum 31. August 2004 zu erledigen sei; für den Fall fehlender Erledigung wurde mehrheitlich beschlossen, dass die Verwalterin in dieser Eigenschaft im eigenen Namen zu Lasten der Gemeinschaft im Wege der Prozessstandschaft rechtliche Schritte einzuleiten habe. Im übrigen vereinbarten die Eigentümer, nach Ablauf des August 2004 eine weitere Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen und auf dieser festzustellen, welche Mängel tatsächlich beseitigt worden seien, sollten Mängel nicht beseitigt worden sein, werde im Rahmen dieser Versammlung darüber befunden, welche weiteren Ansprüche klageweise geltend gemacht würden. Die weitere Eigentümerversammlung fand als außerordentliche am 13. Dezember 2004 statt. Hier erörterten die Eigentümer zum TOP 2 - Besprechung Baumängel -, Unterpunkt 14, nachdem der anwaltliche Vertreter der Eigentümergemeinschaft bestehende unterschiedliche Ansichten zum Anspruch auf einen erhöhten Schallschutz referiert hatte:

"Die von V. getroffenen Maßnahmen für eine Erreichung der Mindestanforderung des Schallschutzes sind aufgrund der Gegebenheiten für die WEG nicht nachvollziehbar:

- Wohnungsleerstand im Haus 70 (Wendeltreppe)

- von der WEG wurde die Wirksamkeit der ausgeführten Arbeiten am Treppenpodest 1. OG Haus 70 bezweifelt: dazu einstimmig: Messungen (wie der SV gefordert hat) wurden nicht durchgeführt.

- die Geräusche des Hänge-WC's im 2. OG Haus 70 (...) aufgelistet; wurden bisher von V. nicht angegangen."

In den folgenden Monaten kam es zu einem Schriftwechsel zwischen dem anwaltlichen Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft und der ehemaligen Bauträgerin. In seinem Schreiben vom 10. Mai 2005 führte der Anwalt zum Unterpunkt der Schallisolierung aus, hier habe die Gemeinschaft bereits auf der letzten Eigentümerversammlung beschlossen, dass aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren "weiterhin von Mängeln insbesondere im Bereich der Forderung nach erhöhtem Schallschutz ausgegangen" werde; im Hinblick auf diesen Tagesordnungspunkt könne eine Erledigung daher nicht erklärt werden. Hierauf antwortete die ehemalige Bauträgerin mit Schreiben vom 23. Mai 2005: Die nicht ausreichende Trittschalldämmung der Wendeltreppe sei beseitigt worden (hierzu führte sie nähere technische Einzelheiten an). Gleiches gelte für den Bereich des Treppenpodestes im ersten Obergeschoss. Daher seien die im Gutachten festgestellten Mängel beseitigt, zur Forderung nach einem erhöhten Schallschutz habe sie bereits mehrfach Stellung genommen und lehne diesen nach wie vor ab.

Mit Schreiben vom 12. Juli 2005 lud die Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung für den 21. Juli 2005 ein. Als TOP 2 waren Beschlussfassungen über die Einleitung rechtlicher Schritte gegen die ehemalige Bauträgerin gemäß dem Protokoll der Versammlung vom 14. Juni 2004 sowie einer beigefügten Liste vorgesehen. Diese Liste enthielt unter dem Unterpunkt 14 folgende Bemerkungen bezüglich der Schallisolierung in den Häusern 64 und 70: der Beschluss vom 14. Juni 2004 habe dahin gelautet, Klage einzureichen, die ehemalige Bauträgerin stehe auf dem Standpunkt, dieser Unterpunkt sei erledigt, der Anwalt der Eigentümergemeinschaft, er sei nicht erledigt.

Auf der sodann am 21. Juli 2005 durchgeführten außerordentlichen Eigentümerversammlung wurde zu TOP 2, Unterpunkt 14 mit der Überschrift "Schallisolierung in den Häusern 64 und 70", folgendes besprochen und beschlossen:

"Herr T. informierte über den Inhalt eines Schreibens der Hausverwaltung S. GmbH vom 13.10.1997 an Haus und Grund, worin für die von S. GmbH betreuten Wohnungen Nr. 8, 10 und 12 sehr deutliche Schallübertragungen als Mängel angezeigt wurden. Es heisst u.a. dort "...; die Schallübertragung durch die Etagendecken ist jedoch zu allen drei Wohnungen überdeutlich ...". Auf Befragen bestätigt Herr S., dass sich an diesem Tatbestand bis heute nichts geändert hat. Nach Wägung aller Fakten wäre man aber zu dem Entschluss gekommen, dass wegen des Prozessrisikos der Eigentümer dieser Wohnungen auf eine Mängelbeseitigung verzichtet.

Es wurde mehrheitlich beschlossen, keine Klage einzureichen. Gegen eine Klage stimmten ...; für eine Klage stimmten ... ."

Die Beschlussfassung zu jenem Unterpunkt 14 haben die Beteiligten zu 1. mit am 22. August 2005 bei Gericht eingegangener Schrift angefochten. Im Wege der Antragserweiterung haben sie im Laufe des ersten Rechtszuges sinngemäß weiterhin verlangt, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verpflichten, den Beschluss zum Unterpunkt 14 der Versammlung vom 14. Juni 2004 zu vollziehen, indem sie die Verwalterin in dieser Eigenschaft beauftrage und ermächtige, für die Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der Prozessstandschaft rechtliche Schritte gegen die ehemalige Bauträgerin zu ergreifen, um diese durch gerichtliche Entscheidung zu verpflichten, die festgestellten und nach wie vor bestehenden Mängel der Schallisolierung in den Häusern 64 und 70 nach Maßgabe der Anforderungen des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren sowie unter Berücksichtigung der Anforderungen des erhöhten Schallschutzes zu beseitigen.

Diese Anträge haben vor dem Amtsgericht nur teilweise Erfolg gehabt. Zwar hat dieses den angegriffenen Beschluss insgesamt für ungültig erklärt, die Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nur dahin verpflichtet, die Verwalterin zu beauftragen und zu ermächtigen, für die Gemeinschaft rechtliche Schritte gegen die ehemalige Bauträgerin zu ergreifen, um diese durch gerichtliche Entscheidung zu verpflichten, eine dem Stand der Technik genügende Schallisolierung des Treppenpodestes vor der Wohnung der Antragsteller sowie der Wendeltreppe in der Wohnung im zweiten Obergeschoss zu gewährleisten.

Die gegen die amtsgerichtliche Entscheidung gerichteten beiderseitigen Rechtsmittel der Beteiligten zu 1. und der übrigen Wohnungseigentümer hat das Landgericht jeweils zurückgewiesen. Der landgerichtliche Beschluss wird nunmehr mit sofortigen Beschwerden angegriffen, und zwar nach dem Inhalt der Rechtsmittelschrift vom 9. August 2007 von der Wohnungseigentümergemeinschaft als weiterer Beschwerdeführerin sowie von der Verwalterin als Beschwerdeführerin. Die Beteiligten zu 1. treten den Rechtsmitteln entgegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akte Bezug genommen.

B.

Das Rechtsmittel der Verwalterin ist unzulässig, die Rechtsmittel der Beteiligten zu 2. und 3. sind unbegründet.

I.

Das Rubrum des vorliegenden Verfahrens ist teilweise von Amts wegen klarstellend zu berichtigen.

Antragsteller sind die Beteiligten zu 1.

Gegner des Anfechtungsantrages ist nicht die - teilrechtsfähige - Wohnungseigentümergemeinschaft als solche, vielmehr sind es die Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Beteiligten zu 1. Denn die Anfechtung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer (so ausdrücklich: BGHZ 163, 154 ff).

Demgegenüber ist Gegnerin des von den Beteiligten zu 1. gestellten Verpflichtungsantrages die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als solche. Dies folgt für den gegebenen Fall bereits daraus, dass die Beteiligten zu 1. ausdrücklich die Verpflichtung der Gemeinschaft beantragt haben. Insoweit bedarf ihr Antrag auch keiner Auslegung oder Änderung. Denn eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen; macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit (BGH NJW 2007, S. 1952 ff). Dann aber kann sie grundsätzlich auch durch ein Wohnungseigentumsgericht entsprechend verpflichtet werden.

Die Verwalterin ist am vorliegenden Verfahren nur hinsichtlich des Anfechtungsantrages beteiligt, § 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2 WEG a.F.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Verwalterin ist nicht zulässig.

1.

Nach dem Inhalt der Rechtsmittelschrift vom 9. August 2007 hat - auch - die Verwalterin sofortige weitere Beschwerde gegen den landgerichtlichen Beschluss eingelegt. Sie ist dort ausdrücklich und durch Fettdruck hervorgehoben als "weitere Beschwerdeführerin" bezeichnet.

2.

a)

Soweit sich die Verwalterin gegen die Entscheidung des Landgerichts über den Anfechtungsantrag der Beteiligten zu 1. wendet, fehlt es ihr an einer für die Zulässigkeit des Rechtsmittels erforderlichen Beschwer.

Nach der - auch in Wohnungseigentumsverfahren nach altem Recht, wie hier, anwendbaren - Bestimmung des § 20 FGG muss ein Beschwerdeführer in seiner materiellen Rechtsstellung vom Ergebnis her unmittelbar betroffen sein, das heißt durch die angefochtene Entscheidung eine materielle Beschwer erleiden. Dies gilt auch für ein Beschlussanfechtungsverfahren. Daher kann ein Verwalter gegen eine stattgebende Entscheidung - wie hier - Beschwerde im eigenen Namen nur dann einlegen, wenn er durch die Ungültigerklärung des Beschlusses in seiner Rechtsstellung beeinträchtigt wird (Staudinger-Wenzel, BGB, 13. Bearb. 2005, § 45 Rdnr. 13 f m.w.Nachw.).

Daran fehlt es. Die vom Landgericht bestätigte Ungültigerklärung des Negativbeschlusses betrifft die Verwalterin in ihrer Rechtsstellung materiell nicht unmittelbar, sondern allenfalls im Wege eines Reflexes, indem sie nämlich aufgrund der durch die Ungültigerklärung entstandenen Rechtslage letztlich künftig eine bestimmte Tätigkeit zu entfalten haben wird.

b)

Soweit das Landgericht über den Verpflichtungsantrag der Beteiligten zu 1. entschieden hat, ist die Verwalterin - wie bereits oben unter 1. angesprochen - gemäß §§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 4 Nr. 1 WEG a.F. gar nicht am Verfahren beteiligt. Im übrigen fehlte es auch insofern an einer materiellen Beschwer, da nach dem vom Beschwerdegericht bestätigten Ausspruch des Amtsgerichts die Verpflichtung nicht die Verwalterin, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft.

III.

Die gemäß §§ 62 Abs. 1 WEG, 45 Abs. 1 WEG a.F., §§ 27 Abs. 1 Satz 1, 22 Abs. 1, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. bleibt in der Sache ohne Erfolg, da die angefochtene Entscheidung des Landgerichts in dem auf dieses Rechtsmittel hin zu prüfenden Umfang nicht auf einer Rechtsverletzung (§§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 546 ZPO) beruht. Der Anfechtungsantrag der Beteiligten zu 1. ist, wenngleich auslegungsbedürftig, zulässig und in dem im Rechtsbeschwerdeverfahren allein noch gegenständlichen Umfang auch begründet.

1.

Der Beschlussanfechtungsantrag ist zulässig.

a)

Allerdings bedarf er der Auslegung.

Nach dem Inhalt sowohl der der Einladung vom 12. Juli 2005 beigefügten Liste als auch des Ergebnisprotokolls über die Eigentümerversammlung vom 21. Juli 2005, nämlich der Überschrift zu TOP 2/Punkt 14, wurde dort abgestimmt über die Schallisolierung sowohl in den Häusern 64 als auch 70. Soweit in der Niederschrift vor der Mitteilung über die eigentliche Beschlussfassung Äußerungen zweier Wohnungseigentümer betreffend die Wohnungen Nr. 8, 10 und 12 wiedergegeben wurden, geschah dies erkennbar lediglich informatorisch. Lässt sich diesem Umstand somit nicht entnehmen, dass sich die Beschlussfassung auf die vorbezeichneten - sämtlich nicht im Hause 70 liegenden - Wohnungseigentumseinheiten beschränkt hätte, ergibt sich daraus jedoch umso weniger, dass über das Haus 64 nicht abgestimmt worden wäre.

Die Auslegung aufgrund des vorhandenen Verfahrensstoffes führt indes zu dem Ergebnis, dass die Beteiligten zu 1. den Beschluss zu TOP 2/Punkt 14 nur insofern angreifen wollen, wie die Schallisolierung im Hause 70 betroffen ist. Denn auf die Gegebenheiten im Hause 64 beziehen sich die Beteiligten zu 1., aber auch die übrigen Beteiligten in keiner Weise. Von einer derartigen Beschränkung der Beschlussanfechtung scheinen auch die Tatsachengerichte, deren Ausführungen sich allein auf das Haus 70 erstrecken, ausgegangen zu sein.

Dann aber verbietet sich eine Ungültigerklärung des Beschlusses insgesamt. Dem trägt der Senat durch die in der hiesigen Beschlussformel ausgesprochene Klarstellung Rechnung.

b)

Die Anfechtung des hier vorliegenden Negativbeschlusses im vorstehend aufgezeigtem Umfang ist zulässig. Insbesondere fehlt ihr schon deshalb nicht das Rechtsschutzbedürfnis, weil sie mit einem Leistungsantrag, nämlich einem Verpflichtungsantrag, verbunden ist.

2.

In der Sache hat das Landgericht im Ergebnis rechtsfehlerfrei entschieden. Der Beschluss, im Hinblick auf die Schallisolierung im Hause 70 "keine Klage einzureichen", ist, was die Isolierung des Treppenpodestes und der Wendeltreppe anbelangt, für ungültig zu erklären, da er insoweit ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG a.F.) widerspricht.

a)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Regelmäßig wird die ordnungsgemäße Verwaltung ein derartiges gemeinschaftliches Vorgehen auch erfordern. Denn sie wird es in aller Regel notwendig machen, einen gemeinschaftlichen Willen darüber zu bilden, wie die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu bewirken ist. Zudem verhindert eine gemeinschaftliche, allein verbindliche Willensbildung, dass der Veräußerer inhaltlich verschiedenartigen Ansprüchen ausgesetzt wird, die letztlich doch nicht durchsetzbar wären (BGH NJW 2007, S. 1952 ff). Mit anderen Worten ist hinsichtlich der sogenannten primären Mängelrechte, insbesondere des auf die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums gerichteten Erfüllungs- oder Nacherfüllungsanspruchs, das sogenannte Zugriffsermessen der Gemeinschaft in der Regel dahin reduziert, dass sich die Wohnungseigentümer auf einer Eigentümerversammlung mit der Angelegenheit befassen müssen und von einer gemeinschaftlichen Rechtsverfolgung nur absehen dürfen, wenn besondere Gründe dies rechtfertigen (so ausdrücklich: Wenzel NJW 2007, S. 1905/1908). Diese Grundsätze müssen umso eher gelten, wenn die Eigentümergemeinschaft eine gemeinschaftliche Rechtsverfolgung bereits begonnen hatte und diese dann entweder abbricht oder als erfolgreich beendet ansieht, obgleich sie objektiv fortgeführt werden müsste, denn in derartigen Fällen des Unterlassens der Fortsetzung einer Rechtsverfolgung besteht regelmäßig die Gefahr, dass die einzelnen Wohnungseigentümer durch den darin liegenden Verweis auf die individuelle Rechtsverfolgung Rechtsnachteile erleiden.

b)

Im vorliegenden Fall gehen die Beteiligten wie auch die Tatsachengerichte davon aus, dass die unzureichende Schallisolierung einen Mangel des Gemeinschaftseigentums im Hause 70 darstellt. Hiergegen sind nach Aktenlage rechtliche Bedenken nicht zu erheben.

Das Beschwerdegericht hat zudem - sachverständig beraten - rechtsfehlerfrei und von den Beteiligten zu 2. auch nicht gesondert angegriffen festgestellt, dass im Hinblick auf die Schallisolierung trotz der zwischenzeitlichen Tätigkeit der ehemaligen Bauträgerin ein Mangel des Gemeinschaftseigentums zur Zeit der Beschlussfassung vorlag und im übrigen auch heute noch vorliegt, soweit das Treppenpodest vor der Wohnung der Beteiligten zu 1. und die Wendeltreppe in der über ihrem Wohnungseigentum liegenden Wohnung betroffen sind.

Bei dieser Lage hätte es besonderer und - wegen der ursprünglich begonnenen gemeinschaftlichen Rechtsverfolgung - ins Gewicht fallender Gründe bedurft, von einer weiteren Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft abzusehen und die einzelnen Eigentümer auf eine individuelle Geltendmachung ihrer Rechte gegenüber der ehemaligen Bauträgerin zu verweisen. Derartige Gründe werden weder von den Beteiligten aufgezeigt, noch sind sie dem Verfahrensstoff im übrigen zu entnehmen.

Die Niederschrift über die Versammlung vom 21. Juli 2005 enthält für Erwägungen bezüglich der Schallisolierung im Hause 70 keine Anhaltspunkte. Auch in der dieser Versammlung vorangehenden Korrespondenz des Anwalts der Gemeinschaft mit der Bauträgerin vom Mai 2005 ging es unter dem Gesichtspunkt unerledigter Probleme im Kern ("insbesondere") allein um die Frage des erhöhten Schallschutzes, die hier nicht mehr in Rede steht. Vielmehr spricht entscheidend gegen das Vorliegen eines solchen Grundes, dass sich die Eigentümer noch auf ihrer Versammlung vom 13. Dezember 2004 zum dortigen Unterpunkt 14 dahin besprochen hatten, die von der ehemaligen Bauträgerin getroffenen Maßnahmen für eine Erreichung der Mindestanforderungen des Schallschutzes seien aufgrund der Gegebenheiten für die Gemeinschaft nicht nachvollziehbar, was - unter anderem - die Wendeltreppe anbelange sowie die Wirksamkeit der ausgeführten Arbeiten am Treppenpodest; im letztgenannten Zusammenhang wurde sogar einstimmig festgestellt, dass die vom Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren geforderten Messungen nicht durchgeführt worden seien. Dass sich an diesen Umständen bis zu dem angegriffenen Beschluss vom 21. Juli 2005 etwas geändert hätte, ist schlechterdings nicht erkennbar.

Schließlich können auch die von den Beteiligten zu 2. und der Verwalterin im vorliegenden Verfahren angeführten Gesichtspunkte keine tragfähigen Gründe für das Absehen von weiteren Rechtsverfolgung bilden. Im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 26. Januar 2006 hat sich der dort (als einziger) erschienene Wohnungseigentümer nur zur Frage des erhöhten Schallschutzes geäußert; soweit dort der Mitarbeiter der Verwalterin erklärt hat, wenn er sich richtig erinnere, sei man überwiegend der Auffassung gewesen, der Aufwand der Mangelbeseitigung stehe nicht mehr im rechten Verhältnis zu dem erzielbaren Effekt, ist diese Darstellung so pauschal und verschwommen, dass ihr kein Grund im vorgenannten Sinne entnommen werden kann. Wieso ferner der Umstand, dass im konkreten Fall der unmittelbaren Beseitigung einer Mangelursache deren mit gesonderten Maßnahmen verbundene Erforschung vorangehen muss, eine Unzumutbarkeit der Mängelbeseitigung für die Gemeinschaft begründen könnte, ist unerfindlich. Belastungen mit Lärm und Schmutz bringen Baumaßnahmen im allgemeinen mit sich. Im übrigen hat bereits das Landgericht hierzu wie auch zu den angeblichen wirtschaftlichen Erwägungen die gebotenen Ausführungen gemacht: Es hat darauf hingewiesen, dass die Mängelbeseitigungsarbeiten lediglich in dem Hause stattzufinden hätten, in dem allein die Beteiligten zu 1. wohnten und sich zwei Wohnungen der ehemaligen Bauträgerin, die die Mängel zu vertreten habe, befänden; sowie, dass das von den Beteiligten zu 1. erstrebte Vorgehen gerade darauf abziele, die Gemeinschaft nicht mit den Kosten der Mängelbeseitigung zu belasten, sondern diese bei der ehemaligen Bauträgerin zu belassen. Ansonsten haben die Beteiligten zu 2. keinerlei konkrete, das heißt erwiderungs- und prüffähige, Anhaltspunkte dafür vorgebracht, dass die weitere Rechtsverfolgung gegenüber der ehemaligen Bauträgerin aus bestimmten Gründen nicht oder nicht mehr erfolgversprechend wäre.

b)

Nach alledem entspricht der angegriffene Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Bereits dies rechtfertigt seine Ungültigerklärung. Darauf, ob eine (wie nachfolgend unter IV. näher dargestellt) nunmehr einzuleitende Prüfung durch einen anwaltlichen Berater ergeben könnte, dass aus anderen, von den Beteiligten nicht in beachtlicher Form in das Verfahren eingeführten und von den Tatsachengerichten nicht festgestellten Gesichtspunkten eine weitere Rechtsverfolgung gegenüber der ehemaligen Bauträgerin im Hinblick auf die Schallisolierung im Hause 70 im Ergebnis nicht erfolgversprechend sei, kommt es im Rahmen der Anfechtung des Negativbeschlusses nicht an.

Jedoch bilden die rechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen und Würdigungen der Tatsacheninstanzen keine Grundlage dafür, den angefochtenen Beschluss, soweit er sich auf das Haus 70 bezieht, uneingeschränkt für ungültig zu erklären. Vielmehr erstreckt sich der Wirksamkeitsmangel nur auf diejenigen beiden Bauteile - Treppenpodest und Wendeltreppe -, deren Mangelhaftigkeit im Hinblick auf die Schallisolierung feststeht. Dies ist zwar vom Amts- wie auch vom Landgericht ausweislich ihrer Entscheidungsbegründungen nicht anders gesehen worden, hat in dem insoweit maßgeblichen Beschlussausspruch des Amtsgerichts allerdings keinen Ausdruck gefunden. Dementsprechend hat der Senat jene Beschlussformel auch insofern klargestellt.

IV.

Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 3. ist gleichfalls als sofortige weitere Beschwerde zulässig, aber mangels dem Landgericht zur Last fallender Rechtsverletzung ebenfalls unbegründet. Der von den Beteiligten zu 1. geltend gemachte Vornahmeanspruch ergibt sich, wie das Beschwerdegericht richtig gesehen hat, aus § 21 Abs. 4 WEG.

Auf den Verpflichtungsantrag der Beteiligten zu 1. ist vom Senat zwar das Wohnungseigentumsgesetz in seiner seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung anzuwenden; denn das Gericht trifft die Entscheidung entsprechend der zum Zeitpunkt dieser Entscheidung geltenden Rechtslage, erst zu diesem Zeitpunkt wird das betreffende Recht zu- oder abgesprochen (Bergerhoff NZM 2007, S. 553). Jedoch begründet dies keinen Rechtsfehler des landgerichtlichen Beschlusses, weil § 21 Abs. 4 WEG alter und neuer Fassung einander entsprechen.

Ist der Beschluss vom 21. Juli 2005 zu TOP 2/Punkt 14 im zuvor unter III. behandelten Umfang ungültig, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit den - mangels eigenständiger Beschlussfassung am 13. Dezember 2004 - Geltung beanspruchenden Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14. Juni 2004 zum dortigen Punkt 14 zu vollziehen.

1.

Die Existenz des vorbezeichneten Beschlusses steht einem Rechtsschutzbedürfnis für den Verpflichtungsantrag in der von den Beteiligten zu 1. gestellten Form nicht entgegen.

a)

Die Beteiligte zu 3. überhaupt zur Durchführung des Beschlusses vom 14. Juni 2004 zu verpflichten, ist schon deshalb geboten, weil die übrigen Wohnungseigentümer (mit Ausnahme der Beteiligten zu 1.) im Jahre 2005 und der Folgezeit deutlich gemacht haben, diesen Vollzug gerade nicht mehr zu wollen.

b)

Allerdings erweckt die Beschlussfassung vom 14. Juni 2004 in ihrer protokollierten Form den Eindruck, dass die Eigentümergemeinschaft zum Vollzug dieses Beschlusses nichts mehr zu veranlassen hätte; denn im Ergebnisprotokoll hieß es, es sei mehrheitlich beschlossen worden, dass die Verwalterin als solche im eigenen Namen zu Lasten der Gemeinschaft im Wege der Prozessstandschaft rechtliche Schritte einzuleiten habe. Indes ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, wenn sich die Vorinstanzen ebenso wie die Beteiligten zu 1. der Sache nach auf den Standpunkt gestellt haben, sofern in jener Beschlussfassung überhaupt die erforderliche Beauftragung und Ermächtigung der Verwalterin schon enthalten sein sollte, bedürfe es jedenfalls aufgrund der im vorliegenden Verfahren zutage getretenen Erkenntnisse einer näheren Konkretisierung der von der Verwalterin zu entfaltenden Tätigkeit und damit zumindest nunmehr einer gesonderten weiteren Beauftragung und Ermächtigung dieser durch die Gemeinschaft. Eine solche Auffassung entspricht schon deshalb ordnungsgemäßer, da sachgerechter Verwaltung, weil die Verwalterin angesichts der Schwierigkeiten der Rechtslage klarstellende Weisungen (vgl. § 665 BGB) der Eigentümergemeinschaft dahin, welche Maßnahmen im einzelnen zu ergreifen seien, verlangen könnte.

2.

Sachlich können die Beteiligten zu 1. ein Vorgehen der Gemeinschaft verlangen, das dem Beschluss vom 14. Juni 2004 entspricht. Denn dieser ist bestandskräftig geworden, weil er nicht angefochten worden und nicht nichtig ist.

Eine Nichtigkeit jenes Beschlusses kommt allein unter dem Gesichtspunkt inhaltlicher Unbestimmtheit in Betracht. Eine solche liegt aber nicht vor. Der Inhalt eines Beschlusses begründet in dem hier in Rede stehenden Zusammenhang seine Nichtigkeit nur, wenn auch im Wege der Auslegung eine vollziehbare Regelung nicht mehr ermittelt werden kann, weil sein Inhalt widersprüchlich ("perplex") ist. Demgegenüber ist ein Beschluss grundsätzlich lediglich anfechtbar, falls die gebotene Auslegung ergibt, dass eine durchführbare Regelung noch erkennbar ist (statt aller: Staudinger-Bub a.a.O., § 23 WEG Rdnr. 257 m.w.Nachw.).

Im vorliegenden Fall ist die Formulierung, es seien "rechtliche Schritte einzuleiten", zwar sehr allgemein und zunächst unklar. Jedoch lässt sich dieser Wendung bei sachgerechter Auslegung als Mindestinhalt entnehmen, dass ein Rechtsanwalt zunächst damit beauftragt werden soll, eine bestimmte Rechtsverfolgung auf ihre Erfolgsaussicht hin zu prüfen und nur bejahendenfalls diese Rechtsverfolgung - typischerweise durch Erhebung einer Klage - auch zu beginnen; nicht hingegen sollte der Auftrag dahingehen, in jedem Fall Klage zu erheben. Dies folgt daraus, dass bei der überwiegenden Mehrheit der übrigen Punkte zum TOP 1 (Beweissicherungsverfahren) auf jener Versammlung Beschlüsse ausdrücklich darüber gefasst wurden, ob eine Klage einzureichen oder nicht einzureichen sei; in dieser Weise wurde zu dem hier maßgeblichen Unterpunkt gerade nicht formuliert. Im übrigen entspricht das vorstehend als Mindestinhalt ermittelte Vorgehen auch der typischen Interessenlage der Wohnungseigentümer nach ergebnislosem Ablauf außergerichtlicher Auseinandersetzungen mit dem Anspruchsgegner.

C.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 62 Abs. 1 WEG, 47 Satz 1 und 2 WEG a.F. Soweit die Rechtsmittel in der Sache ohne Erfolg bleiben, entspricht es billigem Ermessen, allein die übrigen Wohnungseigentümer als solche mit den Gerichtskosten zu belasten. Dies führt zur Auferlegung der gerichtlichen Kosten der dritten Instanz insgesamt auf die Beteiligten zu 2., da dem unzulässigen Rechtsmittel der Verwalterin daneben weder eine wirtschaftliche noch eine gesonderte verfahrensmäßige Bedeutung zukommt. Hingegen besteht ein Anlass, von der Regel abzuweichen, dass die Beteiligten im Wohnungseigentumsverfahren ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben, wegen der Komplexität des Verfahrensstoffes in tatsächlicher wie in rechtlicher Hinsicht nicht.

Die Festsetzung des Geschäftswertes findet ihre Grundlage in §§ 62 Abs. 1 WEG, 48 Abs. 3 WEG a.F. Sie entspricht auf der Grundlage der von den Beteiligten nicht angegriffenen Wertfestsetzungen der Tatsachengerichte der Verteilung der Gerichtskosten durch das Landgericht.

Ende der Entscheidung