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Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümer nur wirksam sind, wenn sie vom Verwalter in ein von ihm zu führendes "Beschlussbuch" eingetragen sind, so liegt eine Auslegung dieses Beschlusses dahin nahe, dass - ungeachtet des Wortlauts - die Nichteintragung lediglich einen Anfechtungsgrund darstellt.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 207/04

In dem Wohnungseigentumsverfahren

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. gegen den Beschluss der 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 28. Juni 2004 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G., der Richterin am Oberlandesgericht S-L. und des Richters am Oberlandesgericht Dr. Sch. am 1. Oktober 2004 beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2. tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Sie haben ferner die den Beteiligten zu 1. im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: bis 1.300 €.

Gründe:

I.

In der Versammlung vom 20.05.2003 beschlossen die Wohnungseigentümer u. a. unter TOP 4 "die Jahresabrechnung 2002".

Die Beteiligten zu 1. haben beim Amtsgericht beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. Sie haben beanstandet, die Abrechnung des Verwalters lasse nicht erkennen, was sich unter den Positionen "sonstige Kosten" in Höhe von insgesamt 1.077,19 € verberge. Auch die Position "Sonderkosten ET" in Höhe von 131,18 €, mit der nur sie belastet worden seien, sei nicht nachvollziehbar.

Im Übrigen sei der Beschluss schon deshalb nicht wirksam, weil er nicht - wie es § 19 Abs. 4 der Teilungserklärung ausdrücklich vorschreibe - in das vom Verwalter zu führende Beschlussbuch eingetragen worden sei.

§ 19 Abs. 4 der Teilungserklärung lautet:

Der Verwalter hat Beschlüsse der Wohnungseigentümer in ein mit Seitenzahlen versehenes Buch fortlaufend einzutragen und dieses Buch sowie Ausfertigungen gerichtlicher Entscheidungen nach § 43 WEG ordnungsgemäß aufzubewahren.

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind nur dann wirksam, wenn sie in das Buch eingetragen worden sind.

Das Amtsgericht hat den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 20.05.2003 zu TOP 4 für ungültig erklärt, soweit er die Hausgeldabrechnung bezüglich der Positionen "sonstige Kosten" und " Sonderkosten ET" betrifft. Zur Begründung hat es ausgeführt. Es fehle zunächst an der in der Teilungserklärung in § 19 Abs. 4 Satz 2 vereinbarten Wirksamkeitsvoraussetzung. Die Verwaltung könne sich nicht darauf berufen, dass sich die technischen Mittel zur Aufbewahrung von Beschlüssen geändert haben und moderner geworden seien. Wolle sich die Eigentümergemeinschaft dem technischen Fortschritt anpassen, hätte eine Änderung der Teilungserklärung insoweit vorgenommen werden müssen. Im Übrigen sei die Jahresabrechnung 2002 in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zu beanstanden. Dem Beteiligten zu 2. sei aufgegeben worden, die beiden Abrechnungspositionen näher zu erläutern. Das sei nicht geschehen. Sie hätten auch nicht dargelegt, welche Kosten mit den Beträgen in Höhe von 1.077,19 € und 131,18 € beglichen worden seien.

Die gegen die Entscheidung des Amtsgerichts gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2. ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wenden sich die Beteiligten zu 2. gegen die Entscheidung des Landgerichts. Sie sind der Auffassung, § 19 Abs. 4 der Teilungserklärung sei angesichts des technischen Fortschritts dahin auszulegen, dass es nicht mehr erforderlich sei, Beschlüsse handschriftlich in ein Buch einzutragen, es müsse genügen, dass die "entsprechenden Daten ordnungsgemäß gesichert in einer EDV bzw. auf einer Diskette oder CD" hinterlegt werden.

Die Beteiligten zu 1. sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 27 FGG.

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, das Amtsgericht habe den Beschluss zu TOP 4 zu Recht für ungültig erklärt, da er nicht nur anfechtbar, sondern nichtig sei. Mangels Eintragung in das Beschlussbuch sei er nicht wirksam geworden. Die Regelung des § 19 Abs. 4 der Teilungserklärung habe konstitutive Wirkung mit der Folge, dass ein nicht eingetragener Beschluss von Anfang an unwirksam, d. h. nichtig sei. Bei § 19 Abs. 4 der Teilungserklärung handele es sich nicht nur um eine Ordnungsvorschrift, z. B. zu Beweiszwecken. Einem solchen Zweck sei bereits durch die Protokollierung der Eigentümerversammlung genüge getan.

2.

Die Entscheidung des Landgerichts hält der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand.

Ob die Bestimmung des § 19 Abs. 4 der Teilungserklärung dahin auszulegen ist, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung nichtig ist, wenn er nicht in das Beschlussbuch eingetragen worden ist, erscheint allerdings fraglich.

Die Bestimmungen der Teilungserklärung sind nach den für Grundbucheintragungen maßgeblichen Grundsätzen, d. h. am Wortlaut, an ihrem Sinn und an den systematischen Zusammenhang ausgerichtet, auszulegen (BGHZ 121, 236, 239). Aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters spricht zunächst der Wortlaut der Bestimmung dafür, dass die Eintragung in das Beschlussbuch eine Voraussetzung für die Wirksamkeit bzw. Existenz eines gefassten Beschlusses sein soll, denn - anders als in den vom Bundesgerichtshof (vgl. BGHZ 136, 187 = WE 1997, 466, 467) und OLG Hamm (ZWE 2002, 234) entschiedenen Fällen - ist nicht von der "Gültigkeit" der Beschlüsse die Rede und enthält die Regelung keinen einschränkenden Hinweis auf § 23 WEG (... in Ergänzung von § 23 WEG ...).

Bedenken gegen die Annahme einer die Nichtigkeit des Beschlusses begründenden Wirksamkeitsvoraussetzung ergeben sich aber daraus, dass damit dem Verwalter ermöglicht wäre, selbst einstimmig gefasste Beschlüsse der Wohnungseigentümer dadurch zu "torpedieren", dass er die gebotene Eintragung nicht vornimmt, ein dem Willen der Wohnungseigentümer uneingeschränkt entsprechender "Beschluss" somit nichtig oder als "Nichtbeschluss" anzusehen wäre. Das bedeutet, dass ein durch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer abberufener Verwalter - zumindest für längere Zeit - verhindern könnte, dass der Beschluss "wirksam" wird, d. h. die Wohnungseigentümer müssten den Verwalter auf Vornahme der Eintragung in einem gesonderten Verfahren in Anspruch nehmen. Den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft entspräche es dagegen, die Nichteintragung des Beschlusses lediglich als Anfechtungsgrund zu behandeln, weil der Beschluss insoweit bis zu seiner Ungültigerklärung wirksam ist.

Auch die Annahme, ein nicht eingetragener Beschluss sei zunächst "schwebend unwirksam", würde - bei Weigerung des Verwalters einzutragen - die Wohnungseigentümer zwingen, eine ordnungsgemäße Eintragung notfalls gerichtlich durchzusetzen.

Die Frage, wie die Bestimmung des § 19 Abs. 4 der Teilungserklärung auszulegen ist, bedarf aber vorliegend keiner Entscheidung, denn der rechtzeitig "angefochtene" Beschluss zu TOP 4 ist vom Amtsgericht mit zutreffenden Erwägungen in dem aus dem Tenor der amtsgerichtlichen Entscheidung ersichtlichen Umfang für ungültig erklärt worden, so dass offen bleiben kann, ob ein Nichtigkeitsgrund gegeben ist.

Die vom Verwalter vorgelegte Jahresabrechnung für das Jahr 2002 genügt den an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu stellenden Anforderungen insoweit nicht. Nach den in Rechtsprechung und Lehre allgemein anerkannten Grundsätzen muss eine Jahresabrechnung vollständig, übersichtlich und nachvollziehbar sein. Einnahmen und Ausgaben sind soweit aufzuschlüsseln, dass sich ihre Berechtigung überprüfen lässt. Zwar können - in gewissem Umfang - Einzelausgaben zusammengefasst werden, der einzelne Wohnungseigentümer muss aber erkennen können, welche Art von Kosten sich unter dem "zusammengefassten Oberbegriff" verbergen. Dies ist der Fall, wenn z. B. wie in der hier angefochtenen Jahresabrechnung geschehen, Positionen wie "Kleinreparaturen", "Zinsen und Bankgebühren" u. ä. aufgeführt sind. Die hier beanstandeten Positionen "sonstige Kosten" und "Sonderkosten ET" lassen aber nicht erkennen, um welche Ausgaben es sich bei diesen Positionen handelt. Sie sind deshalb für den betreffenden Wohnungseigentümer nicht nachvollziehbar, wenn - wie hier - dem "anfechtenden" Wohnungseigentümer auch im gerichtlichen Verfahren entsprechende Aufzeichnungen und Belege nicht vorgelegt worden sind und auch keine nähere Darlegung zu den betreffenden Positionen erfolgt ist.

Die sofortige weitere Beschwerde konnte danach keinen Erfolg haben.

3.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu 2. die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen und die den Beteiligten zu 1. im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten erstatten, denn ihr Rechtsmittel hatte ersichtlich keine hinreichende Aussicht auf Erfolg, auch wenn die Frage, wie § 19 Abs. 4 der Teilungserklärung auszulegen ist, durchaus kontrovers diskutiert werden kann.

Ende der Entscheidung