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Hat der (frühere) Verwalter einen Wohnungseigentümer mit einem Verfahren überzogen, obwohl dem Verwalter das Fehlen seiner Bevollmächtigung von Anfang an bekannt sein musste, so entspricht es billigem Ermessen, den Verwalter mit den gerichtlichen Kosten zu belasten und ihm auch die Erstattung der außergerichtlichen Kosten dieses Wohnungseigentümers aufzuerlegen.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 265/05

In dem Verfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage F. 16, Krefeld,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 17. Oktober 2005 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht G. sowie der Richter am Oberlandesgericht von W. und B. am 23. Juni 2006

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird mit folgender Maßgabe zurückgewiesen:

Die Entscheidung des Amtsgerichts wird dahin abgeändert, dass der Feststellungsantrag als unzulässig zurückgewiesen wird.

Die landgerichtliche Entscheidung wird dahin abgeändert, dass die sofortige Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen wird.

Unter Abänderung der Kostenentscheidungen der Vorinstanzen werden Herrn B. die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens auferlegt; er hat den Beteiligten zu 2 die diesen im gesamten Verfahren notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstands: 1.500,00 EUR.

Gründe:

I.

Der frühere Verwalter der Wohnungseigentumsanlage begehrt als Vertreter der Beteiligten zu 1 die Feststellung, dass die nicht als Eigentümer eingetragenen Beteiligten zu 2, nicht berechtigt sind, an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen und dort mit abzustimmen.

Er hat die Auffassung vertreten, den Beteiligten zu 2 stehe kein Stimmrecht zu, weil sie niemals "werdende Wohnungseigentümer" im Sinne des WEG geworden seien.

Die Beteiligten zu 2 sind dem entgegengetreten und haben geltend gemacht, sie seien zumindest als zur Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigt anzusehen.

Das Amtsgericht Krefeld hat mit Beschluss vom 24.09.2004 den Antrag als unbegründet zurückgewiesen.

Hiergegen hat der damalige Verwalter als Vertreter der Beteiligten zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt.

Im Laufe des Beschwerdeverfahrens hat sich herausgestellt, dass kein Beschluss der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der Prozessführung vorliegt, vielmehr der damalige Verwalter ohne Eigentümerbeschluss den Antrag bei dem Amtsgericht Krefeld gestellt hat.

Die Kammer hat die Beteiligten zu 1 mit Beschluss vom 21.03.2005 darauf hingewiesen, dass der damalige Verwalter das Verfahren ohne Vertretungsmacht eingeleitet habe und ein ermächtigender Beschluss für die gerichtliche Geltendmachung des Feststellungsantrags nicht entbehrlich gewesen sei. Die Kammer hat den Beteiligten zu 1 Gelegenheit gegeben, die Ermächtigung zur Prozessführung auf einer noch einzuberufenden Eigentümerversammlung nachzuholen. Einen entsprechenden Beschluss fassten die Beteiligten zu 1 nachfolgend nicht.

Das Landgericht hat die Beschwerde als unzulässig verworfen.

Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1 (angeblich) vertreten durch den früheren Verwalter mit der sofortigen weiteren Beschwerde, mit der sie geltend machen:

Bei der vorliegenden Fallkonstellation könne eine ausdrückliche Ermächtigung des Verwalters nicht gefordert werden. Für den Verwalter seien als Ermächtigung die Regelungen im Verwaltervertrag ausreichend. Angesichts der Androhung einer einstweiligen Verfügung seitens der Beteiligten zu 2 habe der damalige Verwalter sich als ermächtigt angesehen, die dringend gebotene gerichtliche Klärung der Frage, ob den Beteiligten zu 2 nun ein Teilnahme- bzw. Stimmrecht zustehe, auch ohne vorherige Beschlussfassung herbeizuführen.

Die Beteiligten zu 2 verweisen darauf, dass - was unstreitig ist - der Verwaltervertrag eine Regelung enthalten habe, nach der der Verwalter "zur Anstrengung von Aktivprozessen ... der Zustimmung durch den Verwaltungsbeirat (bei mehrköpfigem Beirat mehrheitlicher Zustimmung) bedarf, sofern die Angelegenheit aus Termin- und Fristgründen keinen Aufschub bis zu einer ordentlichen jährlichen oder auch außerordentlichen Eigentümerversammlung und einer entsprechenden, im Regelfall herbeizuführenden Mehrheitsbeschlussfassung duldet." Eine solche Zustimmung des Verwaltungsbeirats sei - was ebenfalls unstreitig ist - nicht erfolgt.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 S. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet.

Allerdings hätte das Amtsgericht den Feststellungsantrag als unzulässig und nicht als unbegründet und die Kammer unter entsprechender Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung die Beschwerde nicht als unzulässig, sondern als unbegründet zurückweisen müssen. Dennoch hat die weitere Beschwerde keinen Erfolg, weil die Vorinstanzen das Feststellungsbegehren und das Rechtsmittel zu Recht als nicht gerechtfertigt angesehen haben. Dass rechtsfehlerhaft eine sachliche Prüfung erstinstanzlich vorgenommen und im Erstbeschwerdeverfahren die Prüfung der Zulässigkeit des Feststellungsbegehrens unterlassen wurde, ist unerheblich. Denn die Zurückweisung der Erstbeschwerde erweist sich aus anderen Gründen als richtig, so dass nach §§ 27 FGG, 561 ZPO der Senat in der Sache entscheiden kann.

1.

Das von dem früheren Verwalter als Vertreter der Beteiligten zu 1 eingelegte weitere Rechtsmittel ist zulässig.

Der Verwalter kann für die Wohnungseigentümer ein Rechtsmittel grundsätzlich zwar nur einlegen, wenn er hierzu ermächtigt ist. Von der Rechtsprechung wird aber anerkannt, dass Personen, die als gesetzliche Vertreter an einem Verfahren beteiligt sind, und denen in einer Entscheidung die Vertretereigenschaft abgesprochen wurde, Rechtsmittel zu dem Zweck einlegen können, den Streit über die Vertretungsmacht rechtskräftig entscheiden zu lassen (vgl. BGHZ 40, 198). Dementsprechend ist auch der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft, dessen Ermächtigung zur gerichtlichen Geltendmachung der Ansprüche der Wohnungseigentümer verneint wurde, zur Rechtsmitteleinlegung namens der Wohnungseigentümer gegen diese Entscheidung berechtigt. Auf diese Weise kann geklärt werden, ob der Verwalter eine Ermächtigung zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen für die Wohnungseigentümer hatte (vgl. BayObLG NJW-RR 1995, 652).

2.

Die weitere Beschwerde ist unbegründet, denn die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einem Rechtsfehler, §§ 27 FGG, 546 ZPO.

a.

Die Kammer hat zur Begründung der Entscheidung ausgeführt:

Es sei kein Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeigeführt worden, durch den der frühere Verwalter zur Durchführung des gerichtlichen Verfahrens ermächtigt worden sei, wie dies § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG fordere. Die notwendige Ermächtigung sei auch nicht nachgeholt worden, obwohl den Beteiligten zu 1, wie dies die obergerichtliche Rechtsprechung fordere (vgl. OLG Köln WuM 1990, 236 f. ), hierzu Gelegenheit gegeben worden sei.

b.

Das hält an sich der rechtlichen Überprüfung durch den Senat stand, rechtfertigt jedoch nicht die Verwerfung der Erstbeschwerde als unzulässig.

aa.

Die Zulässigkeit der Erstbeschwerde ergibt sich aus den vorstehenden Ausführungen zur Zulässigkeit der weiteren Beschwerde.

Die angeblich durch ihren früheren Verwalter vertretenen Beteiligten zu 1 sind durch die Zurückweisung des Feststellungsantrags als unbegründet formal beschwert. Auf die durch ihren angeblichen Vertreter eingelegte Beschwerde hin, hätte das Erstbeschwerdegericht die erstinstanzliche Entscheidung auf ihre sachliche Richtigkeit hin überprüfen müssen. Liegt schon erstinstanzlich ein Mangel der gesetzlichen Vertretung vor, so ist nicht das Rechtsmittel als unzulässig abzuweisen, sondern das ursprüngliche Begehren (vgl. Zöller/Vollkommer, 25. A., § 56 Rn. 14, mN). Das nur dies richtig sein kann wird deutlich, wenn man bedenkt, dass nach der hiervon abweichenden Entscheidung des Landgerichts der amtsgerichtliche Beschluss materiell rechtskräftig geworden wäre, obwohl die Kammer der Auffassung ist, dass die Beteiligten zu 1 auch erstinstanzlich nicht wirksam von dem früheren Verwalter vertreten worden sind.

bb.

Letzteres ist richtig, weshalb die weitere Beschwerde sachlich nicht gerechtfertigt ist.

Der frühere Verwalter hat das Verfahren als vollmachtsloser Vertreter für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführt. Das geltend gemachte Feststellungsbegehren war daher unzulässig.

Zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Verwalter grundsätzlich der Ermächtigung durch Beschluss (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG). Die Ermächtigung kann darüber hinaus auch in einer gesonderten Vereinbarung oder dem Verwaltervertrag erfolgen (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. A., § 27 Rn. 140). Eine solche Ermächtigung ist nicht erteilt worden.

Ein Beschluss ist nicht gefasst und eine besondere Vereinbarung nicht getroffen worden.

Der Verwaltervertrag enthält eine solche Ermächtigung ebenfalls nicht. Hier war nach dem Vorbringen in der Rechtsbeschwerdeinstanz, das unstreitig und deshalb zu berücksichtigen ist (vgl. Keidel/Meyer-Holz, FGG, 15. A., § 27 Rn. 45, m.N.), sogar ausdrücklich festgelegt, dass die gerichtliche Vertretung in der Regel einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss voraussetzt und in Eilfällen die Zustimmung vom Verwaltungsbeirat erteilt werden kann. Daher kann sich der frühere Verwalter von vornherein nicht darauf berufen, er habe eilig im Interesse der Wohnungseigentümer ein Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG (vgl. Bärmann/Pick/Merle § 43 Rn. 12) einleiten müssen, denn selbst in einem solchen Eilfall, hätte er die Zustimmung des Verwaltungsbeirats einholen müssen. Es ist nicht ersichtlich, dass ihm dies nicht möglich gewesen wäre.

Im übrigen hätte er hier bei wirklicher Eilbedürftigkeit auch ein Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG in eigenem Namen einleiten können, um feststellen zu lassen, ob er verpflichtet ist, die Beteiligten zu 2 zu den Eigentümerversammlungen zu laden. Auch deshalb bestand für den hier gestellten Antrag keine Dringlichkeit, so dass vorliegend nicht entschieden werden muss, ob der Verwalter in wirklich dringlichen Fällen ohne gesonderte Ermächtigung als Vertreter der Wohnungseigentümer einen Aktivprozess führen kann.

3.

Die Kostenentscheidung des Landgerichts ist abzuändern und beruht auf § 47 WEG.

In FGG-Verfahren gilt der Grundsatz, dass die Kosten grundsätzlich dem vollmachtslosen Vertreter aufzuerlegen sind (vgl. Keidel/Zimmermann § 13 Rn. 15). Auch in Wohnungseigentumssachen können dem Vertreter eines Beteiligten, der ohne Vertretungsmacht einen Antrag einreicht oder ein Rechtsmittel eingelegt hat, entsprechend § 89 Abs. 1 ZPO die Gerichtskosten und außergerichtlichen Kosten eines anderen Beteiligten auferlegt werden, nicht aber die Kosten des von ihm Vertretenen (vgl. BayObLG WE 1991, 39, Bärmann/Pick/Merle § 47 Rn. 6, m.w.N.).

Auf dieser Grundlage entspricht es billigem Ermessen, dass der frühere Verwalter als vollmachtsloser Vertreter der Beteiligten zu 1 die Gerichtskosten trägt und den Beteiligten zu 2 die diesen entstandenen außergerichtlichen Kosten erstattet. Er hat die Beteiligten zu 2 mit einem Verfahren überzogen, obwohl ihm seine fehlende Bevollmächtigung von Anfang an bekannt sein musste. Er ist als der Auftraggeber der Verfahrensbevollmächtigten, die sich für die Beteiligten zu 1 bestellt haben, über das gesamte Verfahren unterrichtet gewesen, so dass eine zusätzlich ausdrückliche Anhörung zu der Kostenentscheidung, die unmittelbar aus seiner im Verfahren ausführlich erörterten Stellung als vollmachtsloser Vertreter folgt, entbehrlich war. Er hatte Gelegenheit, sämtliche für eine ordnungsgemäße Vertretung sprechenden Umstände im Verfahren darzulegen.

Ende der Entscheidung