Judicialis Rechtsprechung

1. Beschließen Wohnungseigentümer 1983 mehrheitlich, dass jeder Wohnungseigentümer für die Kosten der Instandsetzung bzw. Erneuerung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit gelegenen Fenster selbst aufzukommen hat und stellt sich diese Beschlussfassung mit Rücksicht auf die Entscheidung des BGH vom 20. September 2000 ("Jahrhundertentscheidung") als nichtig heraus, nachdem bereits mehrere Wohnungseigentümer auf ihre Kosten ihre Fenster saniert haben, so entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, diesen - bei der Höhe nach nicht mehr nachweisbaren Kosten, rechtlicher Unsicherheit hinsichtlich des Verjährungsbeginns und auszuschließender Verwirkung - ihren Mindestaufwand (hier: jeweils geschätzte 1.000,- Euro) zu erstatten.

2. Der Umstand, dass nicht jeweils ein separater Eigentümerbeschluss über die Entschädigung jedes Einzelnen der betroffenen Wohnungseigentümer, sondern aus organisatorischen Gründen nur ein Beschluss gefasst worden ist, führt nicht zu der Beurteilung, dass sich die Gesamtzahl der von den begünstigten Eigentümern abgegebenen Stimmen auf die Beschlussfassung ausgewirkt haben kann.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 271/07

In der Wohnungseigentumssache

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 12. November 2007 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht G. und der Richter am Oberlandesgericht D. und von W.

am 26. Mai 2008

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1 trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde und hat den übrigen Beteiligten die diesen im dritten Rechtszug notwendig entstandenen Auslagen zu erstatten.

Wert: 9.000,- Euro

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 bis 13 sind die Mitglieder der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft, die der Beteiligte zu 14 verwaltet.

Im Jahre 1983 beschlossen die Miteigentümer mehrheitlich, dass jeder Wohnungseigentümer für die Kosten der Instandsetzung bzw. Erneuerung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit gelegenen Fenster selbst aufzukommen habe.

Der Beteiligte zu 1 wurde 1985 oder 1986 Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er war Sondereigentümer der Wohnung im Erdgeschoss rechts - in der Teilungserklärung mit Nr. 1 bezeichnet - mit einem Miteigentumsanteil von 44,99/1.000stel, der Wohnung im Erdgeschoss hinten - in der Teilungserklärung mit Nr. 12 bezeichnet - mit einem Miteigentumsanteil von 63,2/1.000stel sowie dem Ladenlokal im Erdgeschoss vorne links - in der Teilungserklärung mit Nr. 13 bezeichnet - mit einem Miteigentumsanteil von 64/1.000stel. Die Wohneinheiten Nr. 1 und Nr. 12 veräußerte der Beteiligte zu 1. an F..

Aufgrund des Beschlusses aus dem Jahre 1983 erneuerten insgesamt 9 Eigentümer, der größte Teil nach dem Eigentumserwerb durch den Beteiligten zu 1, die Fenster im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheiten auf eigene Kosten.

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 20. September 2000 (NZM 2000, 1184) fand am 27. September 2005 eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt, in deren Niederschrift es wie folgt heißt:

Tagesordnungspunkte Nr. 2, 3 und 4 (Antrag der RA L. für den Eigentümer S. zur Erneuerung der Fenster Wohnung EG rechts): Nachdem Herr Fr. den Anwesenden die rechtliche Situation geschildert (bezogen auf das Urteil des BGH vom 20.09.2000) hat, entwickelte sich eine lange und ausgiebige Diskussion. Neben dem unverständlichen Verhalten des Miteigentümers S. wurden die verschiedenen Varianten zur Reparatur oder Erneuerung des oder der Fenster diskutiert. Aufgrund der bestehenden Energieeinsparverordnung ist nicht zulässig ein neues Fenster mit Einfachverglasung einzubauen. Zum Abschluss der Diskussion wurde einstimmig mit 514 Stimmen beschlossen, dass beide Fenster erneuert werden sollen, wobei die Verwaltung an den preisgünstigsten Anbieter den Auftrag vergeben soll. Die Finanzierung erfolgt über die allg. Rücklage. Evtl. Zusatzkosten (z.B. verputzen, tapezieren etc.) sind vom jeweils betroffenen Sondereigentümer selbst und direkt zu übernehmen.

Tagesordnungspunkt Nr. 5 (Erstattung von Kosten für die bisherigen Fenstererneuerungen):

Verständlicherweise entwickelte sich auch zu diesem Punkt eine ausgiebige Diskussion. Alle anwesenden Eigentümer waren sich darin einig, dass aus Gründen der Gerechtigkeit eine Erstattung (mindestens eine Teilerstattung) der bisher von den anderen Eigentümern aufgebrachten Kosten erfolgen müsse.

Um allen Eigentümern die Möglichkeit zu eröffnen, ihre Kosten oder ein Teil davon zurückzuerhalten werden sie auf diesem Weg aufgefordert, Rechnungen oder andere Belege der damalig entstandenen Kosten der Hausverwaltung Fr. bis zum 31.12.2005 zu übersenden. Sollten keine Belege mehr vorhanden sein, so soll ein Mittelwert ermittelt werden. Die Hausverwaltung Fr. wird anhand aller Angaben und Belege für die nächste ordentliche Wohnungseigentümerversammlung einen beschlussfähigen Vorschlag erarbeiten.

In der Eigentümerversammlung vom 3. Mai 2006 war die Erstattung der Fensterkosten wieder Gegenstand der Diskussion. Unter TOP 6 wurde Folgendes festgehalten:

Tagesordnungspunkt Nr. 6 Kostenerstattung für Fensterkosten

a)

Aufgrund des Hinweises zu TOP 5 aus der Versammlung vom 27.09.2005 erklärte Herr Fr., dass anhand der doch sehr unterschiedlichen eingereichten Rechnungen eine gerechte Erstattung dieser Kosten nicht möglich sei und daher der Kompromissvorschlag gemäß TOP 6a) der Einladung vom 19.04.2006 zur Beschlussfassung vorgelegt wird. Er wies weiterhin darauf hin, dass möglicherweise ein Beschluss, der die Gemeinschaft zur Zahlung von Beträgen aus der Rücklage verpflichtet, angefochten wird. Herr S. erklärte den Anwesenden, dass sein Vater beabsichtigt in diesem Fall eine Beschlussanfechtung durchzuführen.

Die neun betroffenen Eigentümer haben nach dem Beschluss aus dem Jahr 1983 im Laufe der darauf folgenden Jahre ihre Fenster auf eigene Kosten austauschen lassen. Diese Eigentümer haben sich entsprechend der seinerzeit herrschenden Rechtsprechung korrekt verhalten. Das durch das BGH-Urteil vom 20.09.2000 die bis dahin herrschende Rechtsprechung von dem einen auf den anderen Tag für null und nichtig erklärt wurde, konnte keiner der Eigentümer vorhersehen.

Um wenigstens einen Bruchteil der getätigten Investitionen zurückzuerhalten, stehen diese Eigentümer auf dem Standpunkt, dass eine symbolische Vergütung in Höhe von 1.000,- Euro je betroffener Wohnung ausgekehrt werden sollte. Hierbei wurde in ausreichendem Maß auch berücksichtigt, dass das eine oder andere ausgetauschte Fenster zum Zeitpunkt des Austausches hätte möglicherweise repariert werden können. In Anbetracht dessen, dass den Eigentümern Kosten zwischen 1.600,- Euro und 8.700,- Euro entstanden waren, ist der geforderte Betrag nicht zu hoch angesetzt.

Über den Punkt 6 a.) wurde mehrheitlich mit 412 Ja-Stimmen. 22 Stimmen Enthaltung und 244 Nein-Stimmen beschlossen diesen Antrag stattzugeben.

b.)

....

c)

....

d.)

Herr G. hatte kurz vor der Eigentümerversammlung einen Brief zu diesem Thema an die Verwaltung geschrieben, so dass aufgrund der Kurzfristigkeit die anderen Eigentümer nicht informiert werden konnten. Der Antrag wurde dann als TOP 6 d.) behandelt.

Herr Fr. las den anwesenden Wohnungseigentümern das Schreiben des Herrn Rechtsanwalts G. vor. In diesem Schreiben vertrat Herr G. die Meinung, dass alle Kosten die damals den Eigentümern bzw. ihm selbst für die Fenstererneuerung entstanden worden sind von der Gemeinschaft rückwirkend zu erstatten wären. Er betonte ebenfalls, dass bei einer negativen Beschlussfassung er gegebenenfalls gerichtliche Schritte einleiten würde. Dieser Antrag wurde ausgiebig diskutiert und anschließend mehrheitlich mit 605 Nein-Stimmen zu 73 Ja-Stimmen beschlossen abgelehnt.

Es herrscht Einigkeit darüber, dass der Beschluss zu 6 a.) erst dann von der Hausverwaltung umgesetzt wird, wenn zweifelsfrei feststeht, dass keine Beschlussanfechtungen erfolgt sind. Sollten Beschlussanfechtungen erfolgen ist der Ausgang des oder der Verfahren abzuwarten.

Den Beschluss zu TOP 6 a) hat der Beteiligte zu 1 rechtzeitig angefochten.

Er wendet sich gegen seine finanzielle Beteiligung an der teilweisen Erstattung der Fensterkosten an die Miteigentümer, die aufgrund des Beschlusses aus dem Jahre 1983 auf eigene Kosten die Fenster ausgetauscht hätten.

Der Beteiligte zu 1 hat beantragt,

den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 3. Mai 2006 zu Tagesordnungspunkt 6 a) für ungültig zu erklären.

Der Beteiligte zu 2 hat beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Der Beteiligte zu 2 hat sich auf den Gesichtspunkt von Treu und Glauben berufen.

Mit Beschluss vom 23. Mai 2007 hat das Amtsgericht den Antrag zurückgewiesen.

Hiergegen hat der Beteiligte zu 1 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, welche die Kammer am 12. November 2007 zurückgewiesen hat und wogegen sich dessen sofortige weitere Beschwerde richtet.

Die Beteiligten zu 2 bis 13 treten dem entgegen und verteidigen die landgerichtliche Entscheidung.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 ist in der Sache nicht begründet, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Rechtsverletzung (§§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 546 ZPO) beruht.

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, die zulässige sofortige Beschwerde sei nicht begründet. Der Beschlussanfechtungsantrag hinsichtlich TOP 6 a) der Eigentümerversammlung vom 3. Mai 2006 sei seitens des Amtsgerichts zu Recht nicht für ungültig erklärt worden. Dabei könne dahinstehen, ob ein Teil der Wohnungseigentümer nach § 25 Abs. 5 WEG von der diesbezüglichen Beschlussfassung ausgeschlossen gewesen sei, da ein Verstoß gegen diese Vorschrift nicht zur Nichtigkeit sondern nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses gemäß §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. führe [OLG Düsseldorf WuM 1998, 437; BayObLG ZMR 1986, 249, 250; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rdn. 138; Münchener Kommentar/Röll, WEG, 3. Aufl., § 25 Rdn. 1; Palandt/Bassenge, BGB, 65. Auflage, § 25 WEG Rdn. 12; Weitnauer, WEG, 8. Aufl. 1995, § 23 Rdn. 24]. Das Amtsgericht habe zu Recht darauf abgestellt, dass sich bei einer Aufspaltung in neun Beschlussfassungen über je einen der Eigentümer, die Erstattung ihrer auf eigene Kosten sanierten Fenster begehren, die Stimmabgabe des jeweiligen Eigentümers sich nicht auf das jeweilige Beschlussergebnis ausgewirkt haben würde.

Durch den Austausch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster seien bewegliche Sachen mit dem Grundstück dergestalt verbunden worden, dass sie wesentlicher Bestandteil desselben geworden seien. Hierfür sehe § 901 Abs. 1 BGB eine Vergütung in Geld nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) vor. Damit liege eine gesetzliche Regelung als Rechtsgrundlage für eine mehrheitliche Abstimmung nach § 23 Abs. 1 WEG und somit eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Entscheidung über die geltend gemachten Erstattungsansprüche vor. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH vom 20. September 2000 (NZM 2000, 1184 ff. = BGH NJW 2000, 3500) sei davon auszugehen, dass der Beschluss der Gemeinschaft aus dem Jahre 1983 mangels Beschlusskompetenz nichtig sei.

Grundsätzlich seien Fenster Gebäudebestandteile im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG, da ihre Veränderung zwangsläufig auch das äußere Bild des Gebäudes verändern würde. Deren Instandhaltung und Instandsetzung als gemeinschaftliches Eigentum sei somit Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung, die den Wohnungseigentümern gemäß §§ 21 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 4 Nr. 2 WEG unterliege. Eine hiervon abweichende Kostenvereinbarung z. B. in der Teilungserklärung sei nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG grundsätzlich möglich (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 516; BayObLG, NJW in Mietrecht 1996, 231). Hiervon sei aber vorliegend kein Gebrauch gemacht worden.

Sei eine Angelegenheit weder durch das WEG noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, so könne diese nicht durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Der Mehrheit fehle von vornherein die Beschlusskompetenz, die Wohnungseigentümerversammlung sei für eine solche Beschlussfassung absolut unzuständig.

In Konsequenz der neueren Rechtsprechung obliege die Instandhaltung der Fenster ungeachtet der früheren Beschlussfassung der Gemeinschaft.

Weiterhin stehe den Sondereigentümern, welche ihre Fenster auf eigene Kosten saniert haben, unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die notwendige Erneuerung bzw. Sanierung der Fenster zu, wenn sie die Erneuerung in der Annahme einer eigenen Kostenverpflichtung veranlasst haben, diese tatsächlich aber die Gemeinschaft treffe (OLG Hamburg, NZM 2002, 872).

Verwirkt seien die Ansprüche nicht, weil den erstattungsberechtigten Miteigentümern ein längeres Untätigsein nicht vorgeworfen werden könne, denn sie hätten vor dem "Jahrhundertbeschluss" des BGH keine Kenntnisse von einem möglichen Erstattungsanspruch gehabt. Dieser habe sich erst als Konsequenz der geänderten Rechtsprechung, mit der keiner der Beteiligten habe rechnen müssen, ergeben.

Entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1 seien die Ansprüche auch nicht verjährt.

Die in den 80er und 90er Jahren des vergangenen Jahrhunderts entstandenen Ansprüche hätten vor Änderung des Schuldrechts der regelmäßigen 30jährigen Verjährung unterlegen. Zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 seien sie demnach noch nicht verjährt gewesen. Nach Artikel 229, § 6 Abs. 1, Abs. 4 EGBGB fänden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Verjährung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung auf die an diesem Tag bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. Die in § 195 n. F. BGB geregelte regelmäßige Verjährungsfrist betrage drei Jahre. Ihr Beginn setze neben der Anspruchsentstehung aber auch die Kenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Umständen voraus. Da die Wohnungseigentümer anlässlich der Eigentümerversammlung vom 27. September 2005 über die geänderte rechtliche Situation seit dem Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 20. September 2000 und somit über die tatsächlichen Umstände des gesetzlichen Erstattungsanspruches informiert worden seien, habe die dreijährige Verjährungsfrist entsprechend der neuen Gesetzgebung erst mit der Kenntnissetzung in der Versammlung vom 27. September 2005 begonnen. In dieser Versammlung sei unter TOP 5 den Eigentümern aufgegeben worden, bis spätestens 31. Dezember 2005 ihre Aufwendungen darzulegen und zu belegen.

Unter dieser Prämisse stehe den neun Miteigentümern, die in der Vergangenheit die Fenster auf eigene Kosten saniert haben, aus § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch auf eine Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses zu, nach der Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen und daher nach § 16 Abs. 2 WEG von allen Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen, die aber mit Rücksicht auf den Beschluss aus dem Jahr 1983 von den einzelnen Wohnungseigentümern allein übernommen worden seien, dem Grunde nach von der Eigentümergemeinschaft erstattet würden.

Nach § 21 Abs. 4 WEG könne jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Die seit der Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2000 geänderte Ausgestaltung hinsichtlich der Kostentragungspflicht bezüglich der Fenstersanierung müsse jedoch auch Übergangsregelungen umfassen, deren Notwendigkeit sich daraus ergebe, dass in der Vergangenheit die bekannte abweichende frühere Regelung praktiziert worden ist. Insoweit unterscheide sich diese Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nicht grundlegend von der Rechtssetzungsbefugnis des Gesetzgebers. Die Regelungsbefugnis der Eigentümerversammlung im Rahmen des Maßstabes der ordnungsgemäßen Verwaltung werde in diesem Zusammenhang durch tragende Grundsätze des Gemeinschaftsverhältnisses begrenzt. Dazu gehöre der Grundsatz der notwendigen Gleichbehandlung der einzelnen Wohnungseigentümer sowie die Gewährung von Vertrauensschutz gegenüber früher getroffenen gemeinschaftlichen Regelungen.

Insofern sei zu beachten, dass der Beschluss aus dem Jahre 1983 nicht allein die Übernahme der Kosten durch den jeweiligen Wohnungseigentümer für die Sanierung der Fenster getragen, sondern ihn zugleich von den Kosten der Sanierung der Fenster der übrigen Wohnungseigentümer freigestellt habe. In der Konsequenz der Abstandnahme von diesem Beschluss liege es, dass die Kosten einer Sanierung, soweit Gemeinschaftseigentum betroffen sei, wieder von allen Wohnungseigentümern solidarisch getragen werden müssten. Eine Ungleichbehandlung dahingehend, die Eigentümer, die aufgrund des Beschlusses aus dem Jahre 1983 die Kosten für die Sanierung der Fenster vollständig selbst getragen haben, nunmehr über ihre Beiträge zu den Gemeinschaftskosten zusätzlich die Sanierung der Fenster anderer Wohnungseigentümer mittragen lassen zu müssen, sei nicht hinnehmbar und führe, wenn man die Gesamtheit der für die Tragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten innerhalb der Gemeinschaft geltenden Regelung ins Auge fasse, zu einer ausfüllungsbedürftigen Regelungslücke (OLG Hamm, ZWE 2007, 135).

Die von der Eigentümergemeinschaft in dem angefochtenen Beschluss gefundene Regelung stelle einen allen Wohnungseigentümer gerecht werdenden Kompromiss dar. Zum Einen würden nicht sämtliche Kosten ersetzt, da die von den einzelnen Eigentümern für die Sanierung aufgewandten Beträge deutlich differieren. Die Ansetzung eines pauschalen Betrages von 1.000,- Euro erscheine angemessen und erreiche bei keinem der neun Eigentümer den von ihm selbst aufgewandten Betrag. Den Interessen der Wohnungseigentümer, die ihre Fenster noch nicht saniert haben, werde auch ausreichend Rechnung getragen, indem die Kosten der Sanierung ihrer Fenster von der Gemeinschaft getragen und sie an den Kosten der bisher sanierten Fenster nur mit einem pauschalen Betrag pro Wohneinheit gemäß ihrem Anteil belastet würden.

2.

Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung in den entscheidungserheblichen Punkten stand.

a)

Zu Recht hat die Vorinstanz die Beschlussfassung zu TOP 6a vom 3. Mai 2006 nicht mit Blick auf einen Stimmrechtsausschluss nach Maßgabe des § 25 Abs. 5 WEG für ungültig erklärt. Denn der Umstand, dass nicht jeweils ein separater Beschuss über die Entschädigung jedes einzelnen der 9 betroffenen Wohnungseigentümer, sondern aus organisatorischen Gründen nur ein Beschluss gefasst worden ist, führt nicht zu der Beurteilung, dass sich die Gesamtzahl der von den begünstigten Eigentümern abgegebenen Stimmen auf die Beschlussfassung ausgewirkt habe. § 25 Abs. 5 WEG schließt nämlich nur Denjenigen vom Stimmrecht aus, mit dem die Gemeinschaft das Rechtsgeschäft schließt, nicht weitere mittelbar Interessierte.

b)

Die Beschlussregelung entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 4 WEG. Denn es steht im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, dass Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft behandelt und gegebenenfalls ausgeglichen werden.

Ausgleichsansprüche der 9 Wohnungseigentümer, die aufgrund des Eigentümerbeschlusses 1983 Aufwendungen für die Erneuerung der Fester ihrer Wohnung getätigt haben, sind entstanden.

aa)

Der Eigentümerbeschluss aus dem Jahr 1983 war nach der rechtlich einwandfreien Beurteilung der Vorinstanzen nichtig (vgl. Wenzel ZWE 2001, 226, 235; s. a. Senat WuM 1996, 443).

bb)

Haben - wie hier- aufgrund eines nichtigen Beschlusses bereits einige Wohnungseigentümer Maßnahmen auf eigene Kosten durchgeführt, so kommen für diese Aufwendungsersatzansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 683 BGB) in Betracht, soweit die Gemeinschaft die Aufwendungen ohne den nichtigen Beschluss zu tragen gehabt hätte (Niedenführ/Schulze WEG 2004 § 16 Rdz. 40; Wenzel ZWE 2001, 226, 235). Jedenfalls kommt ein Anspruch auf Bereicherungsausgleich wegen unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 684 BGB i.V.m. § 818 Abs. 2 BGB) in Betracht (OLG Hamburg NZM 2002, 872; Niedenführ/Schulze a.a.O.).

Ein Beschluss, diesen Wohnungseigentümern die Instandsetzungskosten aus der Instandhaltungsrücklage zu erstatten, entspricht daher prinzipiell ordnungsgemäßer Verwaltung (Niedenführ/Schulze a.a.O.; AG Neuss NZM 2002, 31).

cc)

Der angefochtene Eigentümerbeschluss hält auch materiell einer Überprüfung unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) stand.

(a)

Der beschlossene Ausgleich widerspricht nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er Ansprüche zum Gegenstand hat, die verjährt oder verwirkt sind.

(aa)

Verwirkung hat die Kammer rechtlich einwandfrei verneint. Sie scheitert spätestens daran, dass nichts dafür spricht, dass sich die Gemeinschaft darauf eingerichtet hat, von den Wohnungseigentümern, die aufgrund des nichtigen Beschlusses aus 1983 in Fenstersanierungen investiert haben, nicht mehr auf Ausgleich in Anspruch genommen zu werden.

(bb)

Ob auch die Verjährung der Ansprüche rechtsfehlerfrei verneint wurde, hängt insbesondere davon ab, wann die betreffenden Wohnungseigentümer von den ihren Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangt haben müssen (§ 199 Abs. 1 BGB), vorliegend also davon, ob man - wie die Kammer - als Anknüpfungspunkt für die Kenntnis wegen der dort gegebenen Informationen die Eigentümerversammlung am 27. September 2005 annimmt oder - wie keineswegs fern liegend - bereits einen deutlich früheren Zeitpunkt, womöglich zeitnah zu der Entscheidung des BGH vom 20. September 2000.

Die Klärung dieser Frage mag allerdings letztlich dahin stehen. Denn gerade diese Unsicherheit rechtfertigt es, neben - kaum mit vertretbarem Aufwand auszuräumenden - Unklarheiten bei der Feststellung und Bewertung des seinerzeitigen konkreten Erneuerungsbedarfs der jeweiligen Fenster, zur Befriedung des Gemeinschaftsverhältnisses und auch im wohlverstandenen wirtschaftlichen Interesse der Gemeinschaft an der Entlastung des Verwaltungsvermögens, ohne langwierige Auseinandersetzungen bei im Raume stehenden Aufwendungen zwischen 1.000 und 8.700 Euro zur Abgeltung durchgehend einen Ausgleich unter Zugrundelegung des minimalen Aufwands von 1.000,- Euro zu gewähren.

(b)

Die Inanspruchnahme des Beteiligten zu 1 entsprechend seinem Anteil am Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft als Folge des angefochtenen Eigentümerbeschlusses erscheint weder treuwidrig noch sonst rechtlich bedenklich.

(aa)

Vieles spricht bereits dafür, dass der Beteiligte zu 1 die Folgen des Beschlusses 1983 schon mit zu tragen hat, wenn - was zwanglos unterstellt werden kann - sein Rechtsvorgänger im Eigentum berechtigt war, mit zu beschließen oder mit beschlossen hat. Zwar war der Beschluss 1983 nichtig, so dass er auch nicht gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam werden konnte, § 10 Abs. 4 WEG. Allerdings liegt es nicht fern, die aus der Nichtigkeit sich ergebenden Folgen (analog § 10 Abs. 4 WEG) auch auf den Beteiligten zu 1 als Rechtsnachfolger zu erstrecken. Letztlich bedarf diese Frage indes keiner abschließenden Klärung.

(bb)

Der Umstand, dass der Beteiligte zu 1 erst nach der Beschlussfassung 1983 in die Gemeinschaft eingetreten ist, bedeutet nämlich für sich genommen nicht, dass ihm deshalb mit der Beschlussregelung ein wirtschaftliches "Sonderopfer" auferlegt wird, für das er keine Gegenleistung erhalten hat. Insbesondere ist nicht belegt, dass die privaten Investitionen der 9 Eigentümer in die Fenster zu einer Zeit vorgenommen worden sind, zu der der Beteiligte zu 1 von der Ersparnis nicht profitiert hat, sei es dadurch dass die Instandhaltungsrücklage nicht belastet worden ist oder der Beteiligte zu 1 weniger hat einzahlen müssen. Hat der Beteiligte zu 1 aber von der einstweilen unterblieben Belastung der Instandhaltungsrücklage profitiert, so legt auch der aus Treu und Glauben abgeleitete Gerechtigkeitsgedanke eine seinem Anteil entsprechende Ausgleichspflicht nahe, steht einer solchen aber jedenfalls nicht entgegen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 62 Abs. 1; 47 a. F. WEG. Eine Erstattungsanordnung im Hinblick auf die im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten nach Billigkeitsgesichtspunkten war zu treffen, weil nach der in den wesentlichen Punkten plausiblen Begründung des angefochtenen Beschlusses der Beteiligte zu 1 bei verständiger Würdigung der Gegebenheiten nicht davon ausgehen konnte, dass sein Rechtsmittel Erfolg haben werde.

Ende der Entscheidung