Judicialis Rechtsprechung

2. Nur wenn tatsächliche Anhaltspunkte für die fehlende Vertretungsbefugnis der Unterzeichner bestehen, darf das Grundbuchamt die Vertretungsbefugnis in Zweifel ziehen.

I-3 Wx 312/03

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2. gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 16. Oktober 2003 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G., der Richterin am Oberlandesgericht S-L. und des Richters am Oberlandesgericht Dr. S. am 21. November 2003

beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird abgeändert. Das Grundbuchamt wird angewiesen, von seinen in der Zwischenverfügung vom 11. Juli 2003 erhobenen Beanstandungen Abstand zu nehmen und den Eintragungsantrag vom 12. Juni 2003 erneut zu bescheiden.

I.

Die Beteiligten zu 2. kauften mit notariellem Vertrag vom 25.11.2002 des Notars L. - UR-Nr. X/2002 - von der Beteiligten zu 1. den o.a. Grundbesitz. Für die Beteiligte zu 1. trat der Kommunalbeamte W. als Vertreter ohne Vertretungsmacht auf.

Mit Schreiben vom 12.06.2003 beantragte der Notar die Umschreibung des Kaufgrundbesitzes, die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung und die Erteilung von Eintragungsnachrichten. Mit dem Antrag legte er dem Grundbuchamt ein mit dem Briefkopf:

Stadt G., Der Bürgermeister - KBG Kommunalbetrieb G.

überschriebenes und mit der weiteren Überschrift "Genehmigungserklärung" versehenes Schreiben vor, in dem es wie folgt heißt:

In dem Kaufvertrag Stadt G. ./. M. in GbR vom 25. November 2002 - UR-Nr. X/2002 des Notars L., G. -, hat Herr W., Kommunalbeamter, für uns, die unterzeichnenden berechtigten Vertreter der Stadt G., Erklärungen abgegeben.

Nachdem wir von dem Inhalt des genannten Vertrages Kenntnis genommen haben, treten wir diesem in allen Teilen bei und genehmigen insbesondere alle Erklärungen, die Herr W. in demselben für uns abgegeben hat.

Das Schreiben trägt das Dienstsiegel der Stadt G. und weist zwei Unterschriften des Stadtbaurates K. und des Werkleiters M. auf.

Mit Verfügung vom 11.07.2002 erhob das Grundbuchamt - Rechtspfleger - Bedenken, weil die Genehmigung der Stadt G. wegen Nichtbeachtung der Vorschrift des § 64 Abs. 1 GO-NW mangelhaft sei. Die Erklärung sei nämlich nicht von dem Bürgermeister - das sei K. nicht - und einem weiteren vertretungsberechtigten Beamten oder Angestellten unterschrieben. Dass der Stadtbaurat K. allgemeiner Vertreter des Bürgermeisters sei, sei nicht ersichtlich, da der entsprechende Zusatz "in Vertretung" fehle.

Die gegen die Zwischenverfügung erhobene Beschwerde der Beteiligten hat das Landgericht zurückgewiesen.

Mit der weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten zu 1. und 2. ihr Begehren weiter.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß §§ 78, 80 GBO zulässige weitere Beschwerde ist begründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer unrichtigen Anwendung gesetzlicher Bestimmungen (§ 78 GBO).

1. Das Landgericht hat ausgeführt, das Grundbuchamt habe die beantragte Eintragung zu Recht verweigert, weil Eintragungsunterlagen fehlten. Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO solle eine Eintragung in das Grundbuch nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zur Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich-beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind. Erklärungen einer Behörde seien dabei zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Dadurch solle den Behörden im Grundbuchverfahren der Nachweis der Legitimation derjenigen Personen, die ihre Erklärung unterzeichnen, erleichtert und dem Grundbuchamt die Prüfung erspart werden, ob der Erklärung die Eigenschaft einer öffentlichen Urkunde zukommt.

Auch wenn sich die Eintragungsbewilligung hier als eine von einer öffentlichen Behörde ausgestellte Urkunde darstelle, so habe das Grundbuchamt die Vertretungsbefugnis des Unterzeichners dennoch in Zweifel zu ziehen, wenn tatsächliche Anhaltspunkte für die mangelnde Vertretungsbefugnis bestünden. Das sei hier der Fall. Der "Stadtbaurat" sei weder Bürgermeister noch habe er in einer Vertretungsfunktion desselben unterschrieben. Es bestünden daher tatsächliche Anhaltspunkte für die mangelnde Vertretung.

2. Gegen diese Erwägungen des Landgerichts bestehen durchgreifende rechtliche Bedenken.

Das Landgericht ist allerdings zutreffend davon ausgegangen, dass es sich bei der die Erklärungen des Kommunalbeamten W. vor Notar L. genehmigenden Erklärung der Beteiligten zu 1. um eine Erklärung einer öffentlichen Behörde handelt, der die Eigenschaft einer öffentlichen Urkunde zukommt. Die Kammer hat ferner richtig angenommen, dass, wenn die Urkunde der öffentlichen Behörde unterschrieben und mit Siegel oder Stempel versehen ist, diese für das Grundbuchamt die Vermutung der Ordnungsmäßigkeit der Erklärung, d. h. auch der Vertretungsbefugnis des Unterzeichners begründet, sofern die Behörde im Rahmen ihrer Zuständigkeit gehandelt hat (vgl. BayObLG Rechtspfl. 1978, 141; 1986, 370; OLG Hamm Rechtspfl. 1996, 388; OLG Zweibrücken Rechtspfl. 2001, 71; Demharter, GBO, 24. Aufl., Rn. 45 zu § 29; Bauer/von Oefele, GBO Rn. 139, 143 zu § 29).

Die Kammer hat aber - ebenso wie das Grundbuchamt - zu Unrecht die Vertretungsbefugnis des Stadtbaurats K. in Zweifel gezogen. Dies wäre nur zulässig gewesen, wenn tatsächliche Anhaltspunkte für eine mangelnde Vertretungsbefugnis des Stadtbaurats K. bestanden hätten. Hierzu bestand aber kein hinreichender Anlass. Ist nämlich die Erklärung der Behörde ordnungsgemäß mit Unterschrift und Siegel versehen, so wären Beanstandungen nur dann berechtigt gewesen, wenn tatsächliche Anhaltspunkte vorhanden waren, dass der Stadtbaurat K. jedenfalls nicht zur Vertretung des Bürgermeisters befugt war.

Hier ist die in Rede stehende Genehmigungserklärung, die dem Eintragungsantrag beigefügt war, unter dem Briefkopf:

"Stadt G., Der Bürgermeister"

erfolgt und von dem Stadtbaurat K. und dem Werksleiter M., die sich in der Genehmigungserklärung als "berechtigte Vertreter der Stadt G." bezeichnen, unterschrieben worden. Ferner ist das Siegel bzw. der Stempel der Stadt G. dem Schreiben beigedrückt worden.

Auch wenn dem Grundbuchamt bekannt war, dass der Stadtbaurat K. jedenfalls nicht Bürgermeister ist, bedeutet dies noch nicht, dass er nicht zur Vertretung des Bürgermeisters befugt war. Darauf, dass - worauf das Grundbuchamt hingewiesen hat - der Zusatz "in Vertretung" fehlt, kann es nicht entscheidend ankommen. Abgesehen davon, dass sich beide Unterzeichnende jedenfalls im Text der Erklärung als vertretungsberechtigt bezeichnet haben, sprach die gesamte Genehmigungserklärung nach Form und Inhalt bereits dafür, dass sie in Beachtung der Bestimmung des § 64 Abs. 1 Satz 1 und 2 GO-NW gefertigt worden ist (Siegel bzw. Stempel der Behörde, zwei Unterschriften). Zudem war nicht auszuschließen, dass sich die Vertretungsbefugnis des Stadtbaurats K. aus dem ihm zukommenden grundsätzlichen Recht zur Stellvertretung des Bürgermeisters oder aber auch aus einer besonderen für das hier anstehende Grundstücksgeschäft erteilten Vollmacht herleiten konnte.

Steht danach nicht fest, dass der Unterzeichner zur Vertretung nicht befugt ist und liegen auch keine hinreichenden tatsächlichen Anhaltspunkte für eine mangelnde Vertretungsbefugnis vor, so war für das Grundbuchamt die Vermutung begründet, dass die Unterzeichner der Genehmigungsurkunde zur Vertretung der Gemeinde - und der Stadtbaurat K. damit zur Vertretung des Bürgermeisters - befugt waren.

Der angefochtene Beschluss und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts unterliegen danach der Aufhebung.

Ende der Entscheidung