Judicialis Rechtsprechung

2. Soll die Vergütung eines Wohnungseigentumsverwalters erhöht werden, so bedarf es dazu grundsätzlich eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, in dessen Ausführung sodann der Änderungsvertrag zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter zu schließen ist. Eine Klausel im formularmäßigen Verwaltervertrag, wonach Verwaltergebühren der allgemeinen Verwaltungskostenentwicklung angepasst werden können, ist nach § 307 Abs. 1 BGB ungültig.

I-3 Wx 326/04

In der Wohnungseigentumssache

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 27.10.2004 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G., des Richters am Oberlandesgericht von W-L. und der Richterin am Oberlandesgericht Dr. L. am 25.01.2005 beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten der dritten Instanz.

Wert: 3.000 €.

Gründe:

I.

Die Antragstellerin ist Mitglied der o.g. Wohnungseigentümergemeinschaft, welche 40 Wohnungen umfasst. Die beteiligte Verwaltungsgesellschaft schloss mit der Wohnungseigentümergemeinschaft unter dem 28.05.1998 einen Verwaltervertrag für die Zeit vom 01.03.1999 bis 24.02.2004. Danach sollte die Verwaltervergütung pro Wohnung und Monat 30,-- DM zzgl. Mehrwertsteuer betragen. Ferner bestimmt Ziff. 4 des Vertrages:

"Der Verwalter ist berechtigt, die Verwaltergebühren jährlich höchstens einmal der Verwaltungskostenentwicklung anzupassen."

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.06.2003 wurde zu TOP 2 die Jahresabrechnung 2002 - Gesamt- und Einzelabrechnungen - mehrheitlich genehmigt. Die Jahresabrechnung weist unter der Rubrik "Gesamtkosten" eine "Verwaltungsgebühr" von 4.820,15 € aus. Außerdem geht aus der Abrechnung hervor, dass aus der Instandhaltungsrücklage - Volumen: 20.733,70 € - 5.000 € entnommen wurden. In ihrem an die Antragstellerin gerichteten Schreiben vom 27.06.2003 erläuterte die Verwalterin, es seien im Jahre 2002 Verwaltungsgebühren in Höhe von 9.820,15 € entstanden, davon seien 5.000 € der Rücklage entnommen worden.

Zu TOP 5 genehmigten die Wohnungseigentümer am 03.06.2003 mit Stimmenmehrheit den Wirtschaftsplan 2003/2004, der eine Verwaltervergütung in Höhe von 10.022,40 € auswies.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht (u.a.) beantragt,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.06.2003 zu TOP 2 und TOP 5 für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegner sind dem entgegen getreten.

Das Amtsgericht hat die Anträge zurückgewiesen.

Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts teilweise abgeändert und unter Zurückweisung der weitergehenden Anträge der Antragstellerin sowie der weitergehenden Beschwerde die in der Eigentümerversammlung vom 03.06.2003 gefassten Beschlüsse wie folgt für ungültig erklärt:

TOP 2:

Die Gesamt- und Einzelabrechnungen für den Zeitraum vom 01.01.2002 bis 31.12.2002 werden insoweit für ungültig erklärt, als 5.000,00 € für das Verwalterhonorar aus der Instandhaltungsrücklage entnommen worden sind ...

TOP 5:

Die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für das Wirtschaftsjahr 2003/2004 werden insoweit für ungültig erklärt, als darin ein Verwalterhonorar in Höhe von 10.022,40 € eingestellt worden ist.

Die Antragsgegner haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, den Beschluss des Landgerichts aufzuheben, soweit die Gesamt- und Einzelabrechnungen für den Zeitraum vom 01.01.2002 bis zum 31.12.2002 für ungültig erklärt worden sind, als ein Betrag in Höhe von 5.000,00 € für das Verwalterhonorar aus der Instandhaltungsrücklage entnommen worden ist, sowie soweit die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für das Wirtschaftsjahr 2003/2004 für ungültig erklärt worden sind, als darin ein Verwalterhonorar in Höhe von 10.022,40 € eingestellt worden ist.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einem Rechtsfehler, § 27 FGG.

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 03.06.2003 habe in dem tenorierten Umfang Erfolg. Die Entnahme von 5.000 € aus der Instandhaltungsrücklage sei unzulässig gewesen, denn der Zweck der Rückstellung sei, ausschließlich Mittel für künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bereitstellen zu können. Die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage zur Begleichung von Verwaltungskosten entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass die Instandhaltungsrücklage insgesamt in diesem Jahr nur einen Betrag von 20.077,70 € umfasst habe. Die Entnahme von 5.000 € zur Begleichung des Verwalterhonorars habe damit die Rücklage um 1/4 reduziert. Dadurch sei nicht mehr ausreichend gewährleistet gewesen, dass genügende Rücklagen zur Deckung künftiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorhanden sind. Vielmehr hätte es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, das Verwalterhonorar in den Wirtschaftsplan einzustellen und dementsprechend die benötigten Vorauszahlungen anzupassen. Dann wäre auch kein Defizit entstanden, welches durch eine Entnahme aus der Rücklage gedeckt werden musste. Ansonsten wäre das vollständige Honorar in die Gesamtjahresabrechnung einzustellen gewesen. Es hätten sich dann höhere Nachzahlungen ergeben. Im übrigen ermangele die hier durchgeführte Erhöhung des Verwalterhonorars einer vertraglichen Grundlage. In der Genehmigung des Wirtschaftsplans 2002/2003, in dem bereits das Verwaltungsentgelt von 10.022,40 € eingestellt gewesen sei, könne nicht die Annahme eines Angebotes auf Änderung des Verwaltervertrages gesehen werden. Dazu fehle es an einem entsprechenden Rechtsbindungswillen der Wohnungseigentümer. Der Wirtschaftsplan stelle lediglich eine Kalkulationsgrundlage für die monatlichen Hausgeldzahlungen dar. Nur mit dieser Zweckbestimmung werde er auf die Tagesordnung gesetzt und würden die Eigentümer entsprechend einberufen. - Mangels der vertraglichen Grundlage für das Verwalterhonorar von 10.022,40 € habe auch die Anfechtung zu TOP 5 Erfolg.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Der Verwalter darf die zweckgebundenen Gelder der Instandhaltungsrücklage grundsätzlich nicht zur Tilgung anderer Kosten, insbesondere eigener Ansprüche verwenden (vgl. nur Weitnauer/Lüke WEG, 9. Aufl., § 27, Rn. 29). Wie die Kammer zutreffend festgestellt hat, entspricht ein solches Verfahren nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, vor allem nicht mit Blick auf das Gesamtvolumen der Rücklage. Ein solcher Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung ist anfechtbar, mag auch die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Vorgehensweise billigen. Ob in dem Genehmigungsbeschluss bezüglich der Jahresabrechnung 2002 eine Genehmigung der Entnahme gesehen werden könnte - was mit gutem Grund bezweifelt werden darf -, kann daher offen bleiben.

Auch der Genehmigungsbeschluss bezüglich des Wirtschaftsplans 2003/2004 ist ohne Rechtsfehler von der Kammer für ungültig erklärt worden. Der Verwalter darf seine Vergütung nicht einfach in der Weise erhöhen, dass er den erhöhten Betrag in den Wirtschaftsplan einstellt. Grundsätzlich bedarf es für die Erhöhung eines Mehrheitsbeschlusses, in dessen Ausführung sodann der Änderungsvertrag zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter zu schließen ist (vgl. Gottschalg NZM 2000, 473 ff.). An beidem fehlt es hier. Eine wirksame Klausel im Verwaltervertrag, die diesen Weg erleichtern könnte, ist ebenfalls nicht vorhanden. Die Spannungsklausel in dem Vertrag vom 28.05.1998 ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Da es sich bei dem Verwaltervertrag um einen Formularvertrag handelt, ist AGB-Recht anzuwenden. Nach § 307 Abs. 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, wobei sich eine unangemessene Benachteiligung daraus ergeben kann, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Letzteres ist für den vorliegenden Fall festzustellen. Die Klausel, dass Verwaltergebühren der Verwaltungskostenentwicklung angepasst werden können, ist unverständlich, wenn nicht unsinnig. Eine allgemeine Verwaltungskostenentwicklung gibt es nicht. Woran die Erhöhung der Verwaltervergütung geknüpft werden soll, lässt sich nicht feststellen. Somit verstößt auch die Einstellung des erhöhten Verwalterhonorars in den Wirtschaftsplan gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 S. 1 WEG.

Ende der Entscheidung