Judicialis Rechtsprechung

1. Beabsichtigen die Wohnungseigentümer eine an sich nur im Wege der Vereinbarung zu treffende generalisierende Regelung mit Zukunftsgeltung (hier: Betriebskostenumlage nach einer Wohnflächenvorgabe) unter Ausnutzung einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel wirksam zu beschließen, so müssen sie dies deutlich zum Ausdruck bringen. Dazu reicht es insbesondere nicht aus, wenn dieser wichtige Regelungsgegenstand ohne auf die beabsichtigte Änderung der Teilungserklärung hinzuweisen in einem ansonsten überwiegend punktuellen Klärungen dienenden Beschlussregelungswerk "versteckt" wird.

2. Ein Eigentümerbeschluss über die Abrechnung von Betriebskosten nach den vom Bauträger angegebenen Wohnflächen ist nichtig, wenn Letztere weder feststehen noch mit zulässigen Mitteln der Beschlussauslegung festgestellt werden können.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 344/03

In der Wohnungseigentumssache

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zu 2., 4., 5. und 6. gegen den am 29. Oktober 2003 verkündeten Beschluss der 11. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G, der Richterin am Oberlandesgericht Dr. L und des Richters am Oberlandesgericht W-L

am 26. März 2004

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel der Antragsteller zu 2., 4., 5. und 6. wird zurückgewiesen. Sie tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: Bis 22.000,-Euro.

Gründe:

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 1, 4, 5 und 6 haben jeweils Feststellung begehrt, dass die nicht direkt zurechenbaren Betriebskosten nach bestimmten Wohnungsflächen abgerechnet werden.

Die Antragsteller haben beantragt,

festzustellen, dass für die Abrechnung aller nicht direkt zurechenbaren Betriebskosten gemäß Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17. Juni 1991 für die jeweiligen Wohnungen der WEG K-Straße 2 - 4a die Wohnflächen gemäß nachfolgender Aufstellung auch über das Wirtschaftsjahr 1990/1991 hinaus maßgeblich sind:

Wohnung 1	135,03 qm
Wohnung 2	114,96 qm
Wohnung 3	154,24 qm
Wohnung 4	140,73 qm
Wohnung 5	120,35 qm
Wohnung 6	168,66 qm
Wohnung 7	146,64 qm
Wohnung 8	120,45 qm
Wohnung 9	134,96 qm
Wohnung 10	130,01 qm
Wohnung 11	119,15 qm
Wohnung 12	134.96 qm
Quadratmeterfläche insgesamt	1.620,14 qm

Die Antragsgegner haben beantragt,

das Gesuch zurückzuweisen.

Die Antragsgegner zu 1, 4, 5 und 6 haben zudem beantragt,

festzustellen, dass für die Abrechnung aller nicht direkt zurechenbaren Betriebskosten für die Zeit ab dem 1. Juli 1991 für die jeweiligen Wohnungen der WEG K-Straße 2 - 4a die Wohnflächen gemäß nachfolgender Aufstellung maßgeblich sind:

Wohnung 1 (Eigentümer K)	108,64 qm
Wohnung 2 (Eigentümer M)	110,58 qm
Wohnung 3 (Eigentümer P)	164,90 qm
Wohnung 4 (Eigentümer S)	112,04 qm
Wohnung 5 (Eigentümer F)	113,98 qm
Wohnung 6 (Eigentümer R)	175,57 qm
Wohnung 7 (Eigentümer H/P)	112,04 qm
Wohnung 8 (Eigentümer Sch)	113,98 qm
Wohnung 9 (Eigentümer W)	138,71 qm
Wohnung 0 (Eigentümer B)	110,58 qm
Wohnung 11 (Eigentümer Dr. H)	112,52 qm
Wohnung 12 (Eigentümer Schl)	136.77 qm
Quadratmeterfläche insgesamt	1.510,31 qm

Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 28. Januar 2003 beide Anträge zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, es fehle jeweils am Rechtsschutzbedürfnis. Die im Streit stehenden tatsächlichen Quadratmeterzahlen der Wohnungen seien für das Rechtsverhältnis zwischen den Beteiligten rechtlich unerheblich, weil die Abrechnung entweder nach der Teilungserklärung entsprechend den Miteigentumsanteilen oder nach dem unangefochtenen Beschluss vom 17. Juni 1991 entsprechend der vom Bauträger angegebenen Wohnfläche erfolge. Daneben komme eine Änderung der Kostenverteilung gemäß § 242 BGB nicht in Betracht, weil die bestehende Regelung nicht grob unbillig sei.

Gegen die amtsgerichtliche Entscheidung haben sich sowohl die Antragsteller als auch die Antragsgegner zu 1, 5 und 6 mit der sofortigen Beschwerde gewandt.

Die Antragsteller haben erklärt, ihrem Antrag lägen die Wohnflächenberechnungen des Bauträgers zugrunde, es komme ihnen auf die Frage an, ob der Beschluss vom 17. Juni 1991 Zukunftswirkung habe, wovon ihrer Ansicht nach auszugehen sei. Daher sei das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis an der Feststellung gegeben. Insoweit sei Grundlage des Beschlusses vom 17. Juni 1991 nicht die von der Gegenseite vorgelegte Liste, sondern die damals vom Antragsgegner zu 1 erstellte korrigierte Wohnflächenaufstellung gewesen.

Die Antragsteller haben beantragt,

1. in Abänderung des erstinstanzlichen Beschlusses entsprechend ihrem Antrag vom 30.03.1999 zu erkennen.

2. die Beschwerde der Antragsgegner zu 1,5 und 6 zurückzuweisen.

Die Antragsgegner zu 1, 5 und 6 haben beantragt,

1. die Beschwerde der Antragsteller zurückzuweisen,

2. in Abänderung des erstinstanzlichen Beschlusses entsprechend ihrem Hauptantrag vom 07.01.2003, hilfsweise dem Antrag vom 12.05.1999 zu erkennen.

Die Antragsgegner zu 1, 5 und 6 haben eine Änderung der Abrechnung dahingehend begehrt, dass die nicht unmittelbar zurechenbaren Betriebskosten entsprechend den tatsächlich erstellten Wohnungsgrößen abzurechnen sind. Insoweit seien die Wohnungen zum Teil wesentlich größer ausgefallen als es ursprünglich vom Bauträger geplant gewesen sei, was eine Anpassung der Abrechnung gemäß § 242 BGB erfordere. Im Übrigen beziehe sich der Beschluss vom 17.06.1991 weder auf die von den Antragstellern begehrten Zahlen noch auf die Zeit nach dem Wirtschaftsjahr 1991.

Die Kammer hat nach abermaliger mündlicher Verhandlung mit am 29. Oktober 2003 verkündetem Beschluss die Rechtsmittel zurückgewiesen.

Hiergegen wenden sich die Antragsteller zu 2, 4, 5 und 6 mit der sofortigen weiteren Beschwerde, der die Antragsgegner zu 1, 5 und 6 entgegen treten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts ist von entscheidungserheblichen Rechtsfehlern nicht beeinflusst (§ 27 FGG).

1.

Die Kammer hat zur Begründung u. a. ausgeführt, das Amtsgericht habe die Anträge im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen.

Zwar sei die Ablehnung der Anträge zu Unrecht bereits wegen fehlenden Rechtsschutzinteresses erfolgt. Denn Gegenstand des Streits der Beteiligten seien - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - nicht nur die tatsächlichen Wohnflächen oder für die Kostentragungspflicht unerhebliche Fragen. Für den geänderten Antrag der Antragsteller vom 30. März 1999 sei entscheidend, wie der Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 17. Juni 1991 zu TOP 7.3.5a bzw. 8.3.3 auszulegen sei und ob er insbesondere (auch) für die Zukunft gelte.

Diese Rechtsfrage habe konkreten Einfluss auf das zwischen den Beteiligten bestehende Rechtsverhältnis über die Betriebskostentragungspflicht, so dass der Antrag konkret auf die Feststellung eines bestimmten Rechtsverhältnisses (in ihrem Sinne) gerichtet sei. Daneben bestehe auch für den Antrag der Antragsgegner zu 1, 5 und 6 ein ausreichendes Rechtsschutzinteresse, weil sie eine Abänderung der Regelung über die Kostentragungspflicht gemäß § 242 BGB analog erreichen wollen. Insoweit gehe das Amtsgericht zu Unrecht allein vom Feststellungswortlaut des Antrages aus und lasse das erkennbare Begehren der Antragsgegner zu 1,5 und 6 auf Abänderung der bestehenden Kostenregelung außer acht.

Beide Anträge seien allerdings unbegründet, so dass die Entscheidung des Amtsgerichts jedenfalls im Ergebnis richtig sei.

Der Feststellungsantrag der Antragsteller sei nur dann begründet, wenn der Abrechnungsmodus entsprechend der begehrten Feststellung über das Wirtschaftsjahr 1990/1991 hinaus tatsächlich wirksam bestimmt bzw. vereinbart worden wäre. Gemäß § 11 der Teilungserklärung vom 24. April 1989 sei Maßstab für die Kostenverteilung allein die Größe des Miteigentumsanteils, nicht die Größe der Wohnfläche. Eine Abweichung hiervon komme nur insoweit in Betracht, als die Eigentümer dies wirksam beschlossen bzw. vereinbart hätten.

Dies sei hier nicht der Fall. Soweit die Wohnungseigentümer auf der Versammlung vom 17. Juni 1991 unter TOP 7.3.5a und TOP 8.3.3 beschlossen hätten, dass die "übrigen" Betriebskosten bzw. die nicht direkt zurechenbaren Kosten nach den vom Bauträger angegebenen Wohnflächen abgerechnet würden, gelte dies - entgegen der Ansicht der Antragsteller - lediglich für die Wirtschaftsjahre 1990/91 und 1991/92, nicht jedoch für die Folgejahre. Dies ergebe eine Auslegung der getroffenen Beschlüsse, wobei sie sich - wie das Amtsgericht bereits zutreffend festgestellt habe - nicht nach den subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden richte, sondern allein auf den objektiven und normativen Erklärungswert abzustellen sei und damit wie eine Grundbucheintragung auszulegen ist. Soweit auch Begleitumstände heranzuziehen sind, seien sie nur relevant, wenn sie auch für einen objektiven Betrachter aus dem Protokoll erkennbar sind. Was im Zusammenhang mit der Beschlussfassung erörtert wurde und was die Beteiligten damit beabsichtigt oder sich dabei vorgestellt haben, könne zur Auslegung nur herangezogen werden, wenn es in dem Versammlungsprotokoll einen Niederschlag gefunden habe.

Vorliegend würde ein objektiver Dritter davon ausgehen, dass die Regelung zu TOP 7.3.5a lediglich das Wirtschaftsjahr 1990/91 und die Regelung zu TOP 8.3.3 das Wirtschaftsjahr 1991/92 betrifft. Zwar schließe der Wortlaut der jeweiligen Beschlussformel für sich allein betrachtet die von den Antragstellern vertretene Auslegungsmöglichkeit einer Geltung auch für die Folgejahre nicht aus. Die systematische Unterordnung unter der Überschrift "7. TOP Wirtschaftsjahr 90/91 bis 30. Juni 1991, bzw. "8. TOP - Wirtschaftsplan 91/92", stelle jedoch für einen unbefangenen Betrachter bzw. Leser des Protokolls klar, dass sämtliche Unterpunkte und Beschlüsse beginnend mit der Ordnungsnummer 7 bzw. 8 das jeweils in der Überschrift genannte Wirtschaftsjahr betreffen. Zwar sei es grundsätzlich denkbar, dass die Gemeinschaft in Zusammenhang mit dem Wirtschaftsjahr 90/91 oder 91/92 während der laufenden Versammlung Beschlüsse fasse, die nicht nur für das genannte Wirtschaftsjahr, sondern auch für die folgenden Jahre gelten sollten. Dies setze jedoch voraus, dass ein solcher Beschluss aufgrund seiner systematischen Stellung sprachlich deutlich zum Ausdruck bringe, dass er eben nicht nur für den in der Überschrift genannten Zeitraum, sondern auch für die folgenden Wirtschaftsjahre gelten soll. Dies sei jedoch weder unter TOP 7.3.5a noch

TOP 8.3.3 geschehen. Dass die Eigentümer im Jahr 1999 eine über das Wirtschaftsjahr 90/91 bzw. 91/92 hinausgehende Regelung treffen wollten, komme auch nicht in den weiteren am 17. Juni 1991 getroffenen Beschlüssen und Protokollanmerkungen zum Ausdruck. Soweit die Eigentümer unter TOP 8.1. beschlossen hätten, die Vorauszahlungen nach der vom Bauträger angegebenen Wohnfläche zu leisten, lasse auch dies nicht darauf schließen, dass dieser Eigentümerbeschluss ebenso wie die Beschlüsse unter TOP 7.3.5a bzw. 8.3.3 auch für die Zukunft und nicht nur für das in der Überschrift genannte Wirtschaftsjahr habe gelten sollen. Auch die Aufnahme des Vorbehalts der späteren Abänderung durch Änderung der Teilungserklärung lasse eine Auslegung im Sinne der Antragsteller nicht zu. Dieser Vorbehalt sei mit der von den Antragstellern vertretenen Auslegung ebenso vereinbar wie mit der von den Antragsgegnern zu 1., 5. und 6. befürworteten Auslegung. Gegen eine über das Jahr 1990/91 bzw. 1991/92 hinaus gehende Geltung des Beschlusses spreche jedoch, dass die Gemeinschaft hier zwei inhaltlich weitgehend identische Beschlüsse (TOP 7.3.5a und TOP 8.3.3) gefasst habe. Dies sei nur dann sinnvoll, wenn die jeweilige Entscheidung bloß für das in der Überschrift genannte Wirtschaftsjahr und eben nicht für die folgenden Jahre getroffen worden sei, da ansonsten einer der beiden Beschlüsse quasi ins Leere laufen würde. im Übrigen folge auch nicht aus den weiteren von den Antragstellern ins Feld geführten Umständen aus späterer Zeit eine Auslegung zu ihren Gunsten. Abgesehen davon, dass diese Umstände ebenfalls nicht zwingend auf eine bestimmte Auslegungsvariante schließen ließen, seien diese schon deshalb nicht relevant, weil sie für den objektiven Betrachter aus dem maßgeblichen Protokoll vom 17. Juni 1991 heraus nicht erkennbar seien.

Daneben sei der Antrag auch nicht hinsichtlich des Wirtschaftsjahres 1991/92 begründet. Zwar hätten die Eigentümer am 17. Juni 1991 unter TOP 8.3.3. einstimmig beschlossen, nach Wohnflächen abzurechnen. Dem Beschluss sei jedoch nicht zu entnehmen, welche konkreten Wohnflächen Gegenstand des Beschlusses sind. Soweit der Beschluss weiter angebe, dass Berechnungsmaßstab die "vom Bauträger genannten Wohnflächen" sein sollen, sei dieser Beschluss nicht hinreichend bestimmt. Eine konkrete Wohnflächenaufschlüsselung sei - worauf die Antragsgegnerin zu 4 bereits zutreffend im erstinstanzlichen Verfahren hingewiesen habe - weder im Rahmen des Beschlusses wiedergegeben noch sei sie dem Versammlungsprotokoll als Anlage beigefügt worden. Unter Berücksichtigung der oben genannten ausschlaggebenden Auslegungsgrundsätze sei für den objektiven Betrachter des Beschlusstextes bzw. des gesamten Protokolls nicht klar, nach welchem konkreten Maßstab die nicht direkt zurechenbaren Betriebskosten hätten abgerechnet werden sollen. Selbst wenn man darauf verzichten wollte, dass der angegebene Maßstab nicht konkret wiedergegeben werde bzw. dem Protokoll als Anlage beiliege, sondern die Bezugnahme auf ein außerhalb des Protokolls liegendes Schriftstück ausreichen lassen wollte, sei der Beschluss immer noch nicht hinreichend bestimmt. In diesem Falle bleibe unklar, welche "Angabe", bzw. welches Schreiben des Bauträgers mit Wohnflächenangaben gemeint gewesen sei. In Betracht komme sowohl eine Aufstellung der Wohnflächen (ohne Datum) mit einer Gesamtfläche von 1.404,02 m2 (GA III, 477) als auch eine zweite tabellarische Aufstellung (ebenfalls ohne Datum) ohne Angabe der Gesamtwohnfläche mit jeweils zwei Angaben für jede Wohnung (ALT und NEU) in Betracht (GA III, 481). Welche dieser beiden Aufstellungen, bzw. welche Spalte der zweiten genannten Aufstellung Gegenstand des Beschlusses gewesen sei, sei für einen objektiven Betrachter aus dem Protokoll heraus in keiner Weise erkennbar.

Erst recht nicht komme die von den Antragstellern vertretene Auslegung in Betracht, dass nicht die (letzte) Wohnflächenaufstellung an sich, sondern eine vom Antragsgegner zu 1 damals erstellte korrigierte Wohnflächenaufstellung Gegenstand des Beschlusses vom 17. Juni 1991 gewesen sein soll, weil dies schon mit dem Wortlaut des Beschlusses nicht vereinbar sei. Insoweit lasse der Wortlaut in keiner Weise erkennen, dass eine von den Wohnungseigentümern korrigierte Aufstellung gemeint sei. Die Frage, welche konkrete Flächenangabe bei der Beschlussfassung maßgebend sein sollte, könne auch nicht im Wege der Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen St bzw. sämtlicher am Beschluss beteiligten Wohnungseigentümer beantwortet werden. Wie bereits ausgeführt, komme es nicht darauf an, was die Beschließenden in Zusammenhang mit der getroffenen Entscheidung erörtert, beabsichtigt oder sich vorgestellt haben, sondern allein darauf, was für einen objektiven Dritten aus der Beschlussformel und den weiteren im Protokoll niedergelegten Umständen erkennbar sei.

Die fehlende Bestimmtheit des Beschlusses zu TOP 7.3.5a bzw. 8.3.3 führe nicht nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, sondern zur Nichtigkeit. Soweit man in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unbestimmte Beschlüsse lediglich für anfechtbar erachten könne, wenn sie eine durchführbare Regelung erkennen lassen und nicht inhaltlich widersprüchlich sind, seien auch diese Mindestvoraussetzungen nicht erfüllt. Da der Beschluss nicht hinreichend erkennen lasse, nach welchem konkreten Maßstab abgerechnet werden soll, sei eine Abrechnung nach diesem Beschluss gar nicht möglich. Der auf Abänderung gerichtete Gegenantrag der Antragsgegner zu 1, 5 und 6 sei ebenfalls unbegründet. Die Umstellung der Abrechnung auf die von ihnen gewünschte Bezugsgröße sei analog § 242 BGB nur dann gerechtfertigt, wenn - was nicht der Fall sei - die bestehende Regelung, hier die Kostenverteilung entsprechend der Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen, grob unbillig wäre.

2.

Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung stand.

a)

Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind wie im Grundbuch eingetragene Regelungen der Gemeinschaftsordnung "aus sich heraus" objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt (BGH NJW 1998, 3713 (3714). Maßgebend sind dabei der Wortlaut und die Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für Jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Eigentümerbeschlüsse sind auch einer ergänzenden Auslegung zugänglich (BayObLG WE 1994, 154). Die Grundsätze der ergänzenden Auslegung greifen aber nur ein, wenn im Wege der normativen Auslegung zunächst festgestellt wird, dass der Beschluss einen regelungsbedürftigen Punkt nicht regelt, das heißt eine Regelungslücke aufweist (Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Auflage 2003 § 23 Rdz. 55). Im gerichtlichen Verfahren nach § 43 WEG obliegt die Auslegung von Beschlüssen dem Tatrichter, der zunächst die für die Auslegung relevanten Tatsachen zu ermitteln hat, bevor er sie im Wege der Auslegung rechtlich würdigen kann. Das Rechtsbeschwerdegericht kann aber jedenfalls solche Beschlüsse uneingeschränkt selbst auslegen, die als Dauerregelung auch für den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gelten sollen (BGH NJW 1998, 3713, 3714). Soweit ein Beschluss - objektiv und normativ - "aus sich heraus" auszulegen ist, und nur für Jedermann erkennbare Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses herangezogen werden dürfen, stehen die für die Auslegung relevanten Umstände von vornherein fest. Auch in diesem Fall besteht deshalb kein Grund, die Auslegung als rechtliche Würdigung dem Tatrichter vorzubehalten (BGH a.a.O.; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. §23 Rdz. 57).

b)

Dies vorausgeschickt kann die Beschlussfassung zu TOP 7.3.5a bzw. 8.3.3 der Eigentümergemeinschaft vom 17. Juni 1991 bei verständiger Würdigung nur im Sinne der rechtsfehlerfrei entwickelten landgerichtlichen Auslegung verstanden werden, der sich der Senat anschließt. Nicht Gegenstand der Beschlussfassung war demnach eine über das Wirtschaftsjahr 1990/1991, hinaus reichende Regelung der Verteilung aller nicht direkt zurechenbaren Betriebskosten nach der von den Antragstellern zu 2, 4, 5 und 6 für maßgeblich gehaltenen Wohnflächenaufstellung.

Das Beschwerdevorbringen in dritter Instanz hat Auslegungsdefizite der landgerichtlichen Entscheidung nicht aufgezeigt. Die befürwortete abweichende Auslegung erscheint nicht plausibler als die der Vorinstanz und schon gar nicht zwingend.

aa)

Insbesondere lässt sich der Beschlussfassung der Eigentümer vom 17. Juni 1991 zu TOP 8.3.3. nicht die von den Beschwerdeführern befürwortete Bedeutung der Beschlüsse zu TOP 7.3.5a und 8.3.3. im Sinne einer Regelung der Verteilung von Betriebskosten über das Wirtschaftsjahr 1990/1991 hinaus entnehmen. Die Formulierung in der letztgenannten Beschlussfassung, wonach alle übrigen nicht direkt zurechenbaren Kosten nach den vom Bauträger genannten Wohnflächen "- vorbehaltlich einer späteren Änderung derselben durch Änderung der Teilungserklärung-" zu berechnen sind, belegt eine beabsichtigte Zukunftsgeltung nicht hinreichend. Insbesondere werden hierdurch die gegen eine Zukunftsregelung sprechenden Punkte, nämlich die der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 17. Juni 1991 entsprechende systematische Stellung der Beschlüsse in der Niederschrift (TOP 7 Überschrift "Wirtschaftsjahr 90/91 bis 30.06.1991" und TOP 8 Überschrift "Wirtschaftsplan 91/92), sowie der Umstand, dass im Falle einer beabsichtigten Änderung des Verteilungsschlüssels (§11 Nr. 2 Teilungserklärung) in der Weise, dass die übrigen Betriebskosten nunmehr künftig nach Wohnflächen abzurechnen seien, es selbstverständlich gewesen wäre, dass auch der Wirtschaftsplan des Folgejahres diese Flächen hätte zugrunde legen müssen und es in diesem Falle der Beschlussregelung zu TOP 8.3.3. über den Wirtschaftsplan 91/92 gar nicht bedurft haben würde, nicht in Frage gestellt.

Überdies hätte es nahe gelegen, dass - wenn die Wohnungseigentümer bei der fraglichen Beschlussfassung von der Öffnungsklausel des § 11 Abs. 3 der Teilungserklärung hätten Gebrauch machen und eine an sich nur im Wege der Vereinbarung zu treffende generalisierende Regelung mit Zukunftsgeltung hätten beschließen wollen - sie dies deutlich zum Ausdruck gebracht und einen so wichtigen Regelungsgegenstand nicht in einem ansonsten überwiegend punktuellen Klärungen dienenden Beschlussregelungswerk "versteckt" haben würden.

bb)

Als rechtsfehlerhaft erweisen sich schließlich auch nicht die Ausführungen der Kammer zur Unwirksamkeit (Nichtigkeit) der Beschlussfassung zu TOP 7.3.5a und 8.3.3. aus Gründen fehlender Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit der Abrechnungsgrundlage (Abrechnung der übrigen Betriebskosten nach den vom Bauträger angegebenen Wohnflächen). Zwar ist auch ein Eigentümerbeschluss mit unbestimmtem Inhalt regelmäßig nur anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG). Als nichtig sind dagegen Beschlüsse anzusehen, wenn eine durchführbare Regelung nicht mehr erkennbar ist (vgl. OLG Hamburg, ZMR 2001, 725, 727; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 23 Rdz. 149). Letzteres ist vorliegend der Fall. Eine Abrechnung der übrigen Betriebskosten nach den vom Bauträger angegebenen Wohnflächen ist nicht durchführbar, solange ein Punkt, mit dem die Beschlussfassung "steht und fällt", nämlich gerade die vom Bauträger angegebenen Wohnflächen, weder feststeht noch mit zulässigen Mitteln der Beschlussauslegung geklärt werden kann.

Auch. mit ihrem Rechtsmittel haben die Beschwerdeführer indes nicht plausibel machen können, welche Wohnflächenberechnung der Beschlussfassung zugrunde gelegt worden ist, bzw. wie dieser zentrale Punkt der Beschlussfassung objektiviert werden könnte.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller konnte nach alledem keinen Erfolg haben.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsteller die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten aus Billigkeitsgesichtspunkten besteht kein Anlass.

Ende der Entscheidung