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Die Regelung in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung), wonach das Wohnungseigentum ... und das Teileigentum ... zu Wohnzwecken und zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit benutzt werden dürfen, soweit behördlich zulässig, (Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter) erlaubt den Betrieb einer "Digital-Druckerei".

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 40/07

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft O., an dem beteiligt sind: Eheleute H.,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss der 10. Zivilkammer (2. Beschwerdekammer) des Landgerichts Wuppertal vom 29. Januar 2007 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht G. sowie der Richter am Oberlandesgericht von W. und D. am 14. November 2007

beschlossen:

Tenor:

Die angefochtene Entscheidung und der Beschluss des Amtsgerichts Velbert vom 6. Juni 2006, soweit durch ihn ein Unterlassungsgebot ausgesprochen worden ist, werden geändert.

Der Antrag der Antragsteller, dem Antragsgegner aufzugeben, es zu unterlassen, in dem Haus O. ein Gewerbe, insbesondere eine Druckerei, zu betreiben, wird zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten des Verfahrens tragen die Kosten des ersten Rechtszuges die Antragsteller zu 85 % und der Antragsgegner zu 15 %, die Kosten des zweiten und dritten Rechtszuges die Antragsteller. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens: 9.000 €.

Gründe:

I.

Die im Eingang bezeichnete Wohnungseigentumsanlage besteht aus zwei Eigentumseinheiten, dem Wohnungseigentum Nr. 1, das den Antragstellern gehört, und dem Teileigentum Nr. 2, dessen Eigentümer der Antragsgegner ist.

§ 5 Abs. 1 der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) lautet:

"Das Wohnungseigentum Nr. 1 und das Teileigentum Nr. 2 dürfen zu Wohnzwecken und zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit benutzt werden, soweit behördlich zulässig."

Der Antragsgegner betreibt in seinem Teileigentum eine Digital-Druckerei. Über diesen Betrieb kam es zwischen den Beteiligten im Jahre 2004 zu Unstimmigkeiten. Der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller unterbreitete mit Schreiben vom 4. Juni 2004 an die Verfahrensbevollmächtigten des Antragsgegners folgenden Vergleichsvorschlag:

"Meine Mandanten sind bereit, in Abweichung von der Teilungserklärung Ihrem Mandanten zu gestatten, im Anbau des Hauses O. (Teileigentum 2) eine Druckerei zu betreiben. Diese Gestattung gilt jedoch nur für Ihren Mandanten, nicht also für etwaige Rechtsnachfolger. Ihr Mandant verpflichtet sich im Gegenzug, die Druckmaschine nur im hinteren Bereich des Gebäudes zu betreiben, und zwar nur bis 20.00 Uhr und nur mit herabgelassenen Rolladen an dem zur Gartenseite befindlichen Fenster; samstags, sonntags und feiertags wird die Maschine nicht betrieben. Der Betrieb der Digitaldrucker unterliegt keinen Beschränkungen.

Sofern Ihr Mandant mit dieser vergleichsweisen Regelung einverstanden ist, bitte ich um Bestätigung."

Nachdem der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller an die Erklärung zum Vergleichsvorschlag erinnert hatte, kam es unter dem 8. September 2004 zu einer von dem Antragsgegner verfassten und an die Antragsteller adressierten Erklärung folgenden Inhalts:

"Hiermit bestätige ich Ihnen Hr. H..

Falls ich das Haus O. verkaufe, darf hier nicht ein Pommesladen oder Getränkehalle/Kiosk geführt werden außerdem verliert der Notarvertrag 3328/Teilungserklärung vom 24.11.1994 nicht seine Gültigkeit und ist für beide Teile weiterhin verbindlich.

Digitaldrucker und eine Vervielfältigungsdruckmaschine im Format A4 sind erlaubt. Hiermit weise ich nochmals darauf hin, das ich keine Großdruckmaschine ... aufgestellt habe, sondern nur eine Vervielfältigungsdruckmaschine im Format A4. Betrieben wird die Digital-Druckerei werktags in der Zeit von 10.00 - 22.00 Uhr.

Dessen Lärmpegel ... habe ich durch ein Gutachten ... vom ... messen lassen und liege hiermit unter dem vorgeschriebenen Lärmpegel des UW-Amt Düsseldorf ... .

(F.)

Heute von Hr. F. erhalten und genehmigt." (Es folgt die Unterschrift des Ehemannes).

Im Verlaufe des Verfahrens vor dem Amtsgericht haben die Antragsteller ihre ursprünglichen Anträge dahin erweitert, dem Antragsgegner aufzugeben, es zu unterlassen, in seinem Teileigentum ein Gewerbe, insbesondere eine Druckerei, zu betreiben. Diesem Antrag hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 6. Juni 2006 stattgegeben. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragsgegners ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben.

Gegen die Zurückweisung seines Rechtsmittels wendet sich der Antragsgegner mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde, der die Antragsteller entgegentreten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Akte Bezug genommen.

II.

Die gemäß §§ 62 Abs. 1 WEG, 45 Abs. 1 WEG a.F., §§ 27 Abs. 1 Satz 1, 22 Abs. 1 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners hat auch in der Sache Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts über die Erstbeschwerde des Antragsgegners leidet an einem Rechtsfehler im Sinne der §§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 546 ZPO. Der Antrag der Antragsteller auf Unterlassung der Gewerbeausübung ist nicht begründet.

1.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Das Amtsgericht habe zu Recht eine Unterlassungsverpflichtung des Antragsgegners ausgesprochen. Nach der Gebrauchsregelung in § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung dürfe das Teilungseigentum nur zu Wohnzwecken und zur Ausübung einer freien beruflichen Tätigkeit benutzt werden, soweit diese behördlich zulässig sei. Hieraus folge, dass eine gewerbliche Nutzung nicht zulässig sei. Eine derartige Nutzung werde vom Antragsgegner unwidersprochen ausgeübt. Für die zu treffende Entscheidung keine Rolle spiele es demgegenüber, in welchem Umfang der Antragsgegner die gewerbliche Tätigkeit ausübe. Auch sei es den Antragstellern, insbesondere dem antragstellenden Ehemann, nicht verwehrt, den Unterlassungsanspruch geltend zu machen, und zwar auch nicht unter Berücksichtigung des Schriftstücks vom 8. September 2004.

2.

Diese Begründung hält der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung in einem entscheidenden Punkte nicht stand.

a)

Zutreffend ist allerdings, dass das Landgericht allein das vom Amtsgericht ausgesprochene, auf den Betrieb eines Gewerbes gerichtete Unterlassungsgebot als mit der Erstbeschwerde angegriffen erachtet hat. Zwar hat der Antragsgegner in der Beschwerdeschrift begehrt, auch den Entscheidungstenor des Amtsgerichts zur Kostenentscheidung aufzuheben; dies könnte dafür sprechen, dass auch die (Kosten-)Entscheidung des Amtsgerichts, soweit sie sich auf den durch Abschluss des sogenannten Zwischenvergleichs erledigten Teil bezogen hat, angefochten werden sollte. Jedoch zeigen der Betreff in der Beschwerdeschrift sowie vor allem diejenige Formulierung im Beschwerdeantrag, die den Inhalt der begehrten anderweitigen Entscheidung beschreibt und sich nur auf die Abweisung des Unterlassungsantrages bezieht, in Verbindung mit dem Umstand, dass sich die Rechtsmittelbegründung einzig zu diesem Punkte verhalten hat, dass mit der Erstbeschwerde der amtsgerichtliche Beschluss nur insoweit bekämpft werden sollte, als er die Unterlassung aufgegeben hatte.

b)

Nicht zu folgen vermag der Senat den Vorinstanzen demgegenüber, soweit sie die vom Antragsgegner vorgenommene Nutzung seines Teileigentums als unzulässig erachtet haben.

Auf den Streitfall sind nunmehr, da von den Antragstellern ein Leistungsanspruch erhoben wird, die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes in dessen seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung anzuwenden.

Gemäß § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer mit dem in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteil nach Belieben verfahren - insbesondere diesen nutzen -, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Derartige Rechte Dritter ergeben sich außer aus den Regelungen der §§ 14 und 15 WEG sowie aus Rücksichts- und Treupflichten aus der Gemeinschaftsordnung (Staudinger-Kreuzer, BGB, 13. Bearb. 2005, § 13 WEG Rdnr. 3). Durch diese oder durch eine sonstige Vereinbarung können die Rechte des Sondereigentümers aus § 13 Abs. 1 WEG, damit auch das Recht auf bestimmte Nutzungen und deren Änderung, beschränkt werden (vgl. a.a.O., Rdnr. 4).

Hier handelt es sich bei der Regelung in § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß §§ 10 Abs. 2 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG. Diese ist der Auslegung zugänglich. In der Regel ergibt die Auslegung einer derartigen Zweckvereinbarung, dass eine andere Nutzung, als sie sich nach der Zweckbestimmung ergibt, nur zulässig ist, wenn sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung und die Umstände anderes auch für die Zukunft nicht befürchten lassen. Dabei ist eine typisierende Betrachtungsweise geboten (BGHZ 160, 354 ff.; Senat, FGPrax 2003, S. 153 f m.w. Nachw.).

Im vorliegenden Fall sind Besonderheiten, die das vorstehend beschriebene Auslegungsergebnis als unangemessen erscheinen ließen, nicht erkennbar. Im Gegenteil ist die Zweckbestimmung mit der Formulierung "Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit" weit gefasst und geht über eine Nutzung als bloßes "Büro" oder auch als eine "Praxis" hinaus. Als freiberufliche Tätigkeit wird nicht nur die Berufsausübung eines Arztes oder Anwalts, sondern auch eines Architekten oder Maklers verstanden (Staudinger-Kreuzer a.a.O., Rdnr. 34). Damit aber werden von der hier in Rede stehenden Zweckbestimmung Tätigkeitsbilder mit einem durchaus unterschiedlichen Gepräge erfasst. So ist für eine Anwalts- oder Arztpraxis das Auftreten von Publikumsverkehr in nennenswertem Umfang typisch, bei einer Arztpraxis unter Umständen auch von Geruchsimmissionen, bei einem Architekturbüro kann es der Einsatz von Maschinen in einem über die heute als normal anzusehende Büroorganisation hinausgehenden Maße, beispielsweise bei der Anfertigung technischer Zeichnungen, sein, und das Büro eines Maklers kann sich durch eine werbende Gestaltung hierauf hinweisender Schilder auszeichnen. Bei dieser Lage kann sich die Auslegung der Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter sinnvollerweise nur daran orientieren, ob die zu beurteilende Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise stärker stört oder beeinträchtigt als die in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich bezeichnete.

Geht man von diesen Grundsätzen aus, lässt sich unter den heutigen Bedingungen des Wirtschaftens nicht mehr sagen, dass jegliches Gewerbe schlechthin mehr störe als jegliche freiberufliche Tätigkeit. Wie sich auf der einen Seite die Ausübung eines freien Berufs insbesondere durch den vermehrten Einsatz technischer Hilfsmittel und gegenüber früheren Zeiten intensiver wirkender Werbeträger der gewerblichen Tätigkeit annähert, gibt es auf der anderen Seite gewerbliche Tätigkeiten, die sich, "von außen" betrachtet, von freiberuflichen nicht mehr nennenswert unterscheiden.

Um eine derartige, der freiberuflichen angenäherten gewerblichen Tätigkeit handelt es sich im Streitfall. Der Antragsgegner betreibt, wie unstreitig ist, keine Druckerei in herkömmlichem Sinne. Er übt seine Tätigkeit im Wesentlichen allein aus. Dabei gelangen keine Rotations- oder sonstigen Großdruckmaschinen zum Einsatz, sondern lediglich Digitaldrucker und eine Vervielfältigungsdruckmaschine für ein kleineres Druckformat. Für Kunden sind die Geschäftsräume werktäglich in der Zeit von 10.00 Uhr bis 17.00 Uhr zugänglich. Diesen Darlegungen des Antragsgegners in der zweiten Anlage zur Erstbeschwerdebegründung sowie in der Rechtsbeschwerdebegründung sind die Antragsteller nicht, namentlich auch nicht in ihrer Erwiderung zur Rechtsbeschwerde und den folgenden Schriftsätzen vom 6. und 14. Juni 2007, entgegengetreten. Darüber hinaus erweisen die im Rechtsbeschwerdeverfahren beiderseitig zur Akte gereichten Lichtbilder, dass auf die Tätigkeit des Antragsgegners an der Außenseite des Gebäudes oder an anderer Stelle des Grundstücks nicht durch besonders auffällige Werbeträger wie etwa Lichtanlagen oder großformatige Plakate hingewiesen wird. Schließlich sind die Antragsteller auch nicht der Behauptung des Antragsgegners entgegengetreten, der von den durch ihn eingesetzten Maschinen verursachte "Lärmpegel" bewege sich noch unterhalb des Grenzwertes für die Nachtzeit.

Anhaltspunkte dafür, dass der Antragsgegner plant, an alledem in absehbarer Zeit etwas zu ändern, fehlen.

Bei dieser Lage ist nicht feststellbar, dass die Tätigkeit des Antragsgegners typischerweise störender oder in anderer Weise beeinträchtigender wäre als diejenige eines - nach der Zweckbestimmung zulässigen - Architekturbüros. Auch im Falle freiberuflicher Tätigkeit ist es keineswegs ausgeschlossen, sondern eher typisch, dass der Berufsträger selbst auch außerhalb der für das Publikum vorgesehenen Zeiten tätig ist.

c)

Auf der Grundlage dieser Erwägungen kann die von den Vorinstanzen ausgesprochene Untersagung jeglicher Gewerbeausübung durch den Antragsgegner keinen Bestand haben, aber auch nicht diejenige der konkret betriebenen Digital-Druckerei.

Dies besagt indes nicht, dass die Antragsteller gegenüber besonderen einzelnen vom Gewerbebetrieb des Antragsgegners ausgehenden Beeinträchtigungen, die ihre Rechte als Dritte, namentlich gemäß §§ 14, 15 WEG, verletzen, schutzlos wären. Ihnen bleibt es unbenommen, gegen derartige Immissionen (beispielsweise durch Geräusch, Geruch oder optische Einwirkung etwa infolge exzessiver Plakatierung) im Wege gesonderter Unterlassungsansprüche vorzugehen.

Vorsorglich sei bemerkt, dass derartigen Ansprüchen wegen Eigentumsstörung auch das Schriftstück vom 8. September 2004 nicht entgegenstünde. Hierfür ist es ohne Belang, ob es sich dabei um eine Vereinbarung oder eine schuldrechtliche Nutzungsgestattung handelte, ob der antragstellende Ehemann gebunden wurde oder ob sich auch die antragstellende Ehefrau die Rechtswirkungen entgegenhalten lassen muss. Selbst wenn man alle diese Fragen zugunsten des Antragsgegners beantworten würde, ist das Schriftstück vom 8. September 2004 nicht so auszulegen, dass die Antragsteller auf die Geltendmachung jeglicher Eigentumsstörungsansprüche wegen des Druckereibetriebes verzichtet hätten. Wie die Bezugnahme des Antragsgegners selbst auf die erzeugten "Lärmpegel" und deren geringe Höhe, ferner auf die Zeiten des "Betreibens" der Digital-Druckerei zeigt, wollte er selbst nur zum Ausdruck bringen, dass die gewerbliche Tätigkeit als solche sowie der Einsatz bestimmter Maschinen für sich genommen nicht von vornherein unzulässig sein sollten. Unberührt hiervon blieb, dass von dem Gewerbebetrieb insgesamt keine wohnungseigentumsrechtlich unzulässigen einzelnen Beeinträchtigungen ausgehen durften.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 62 Abs. 1 WEG, 47 Satz 1 und 2 WEG a.F. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten nach dem Umfang des Obliegens und Unterliegens zu verteilen. Demgegenüber besteht kein Anlass, von dem in Wohnungseigentumsverfahren (nach § 47 Satz 2 WEG a.F.) geltenden Grundsatz, wonach jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat, abzuweichen.

Die Festsetzung des Geschäftswertes findet ihre Grundlage in §§ 62 Abs. 1 WEG, 48 Abs. 3 WEG a.F. Der Senat folgt der vom Amtsgericht in seinem Beschluss vom 6. Juni 2006 vorgenommenen Bewertung, der sich auch das Landgericht angeschlossen hat und der die Beteiligten nicht entgegengetreten sind.

Ende der Entscheidung