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Vereinbart der Veräußerer einer Eigentumswohnung in dem notariellen Vertrag, dass er berechtigt sei, von dem Erwerber die kosten- und grunderwerbssteuerfreie Übertragung des Grundbesitzes schriftlich unter anderem dann zu verlangen, wenn "ein Berechtigter außerstande ist, den bisherigen Lebensstandard aufrechtzuerhalten, wobei eine etwaige Zehnjahresfrist des § 529 BGB ausgeschlossen wird", so kann dieser Anspruch mangels hinreichender Bestimmtheit der Bedingung, unter der der zu sichernde Anspruch entstehen soll, nicht durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert werden.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 45/08

In der Grundbuchsache

betreffend das im Grundbuch des Amtsgerichts Düsseldorf von Itter-Holthausen Blatt X eingetragene Wohnungseigentum (Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz Gemarkung Itter-Holthausen, Flur X, Flurstücke x1 und x2, verbunden mit Sondereigentum)

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Februar 2008 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht G. sowie der Richter am Oberlandesgericht von W. und D. am 4. April 2008

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.000 €.

Gründe:

I.

Mit notariellem Vertrag vom 31. Mai 2007 übertrugen die Beteiligten zu 1. das im Beschlusseingang bezeichnete Wohnungseigentum an den Beteiligten zu 2. Unter Ziffer II. C. des Vertrages ist vereinbart, dass der Veräußerer berechtigt sei, von dem Erwerber die kosten- und grunderwerbssteuerfreie Übertragung des Grundbesitzes schriftlich unter anderem dann zu verlangen, wenn "ein Berechtigter außerstande ist, den bisherigen Lebensstandard aufrechtzuerhalten, wobei eine etwaige Zehnjahresfrist des § 529 BGB ausgeschlossen wird".

Unter dem 24. Oktober 2007 beantragten die Beteiligten unter anderem die Eintragung einer diesen Anspruch sichernden Vormerkung. Diesbezüglich hat das Amtsgericht mit Verfügung vom 12. Dezember 2007 beanstandet, die Eintragung einer derartigen Rückauflassungsvormerkung sei nicht möglich, da der Bestimmtheitsgrundsatz im Grundbuchrecht nicht gewahrt sei; es werde gebeten, die Bewilligungen der Vormerkung von den Beteiligten dahin ändern zu lassen, dass diese Bedingung gestrichen werde. Zur Behebung des Hindernisses hat das Amtsgericht eine Frist von vier Wochen gesetzt.

Gegen diese amtsgerichtliche Verfügung haben sich die Beteiligten mit ihrer Beschwerde gewandt, der das Amtsgericht nicht abgeholfen hat und die auch vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben ist.

Die ihr Rechtsmittel zurückweisende Entscheidung des Landgerichts greifen die Beteiligten nunmehr mit ihrer weiteren Beschwerde an.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akte Bezug genommen.

II.

Die gemäß §§ 71, 78, 80 GBO zulässige weitere Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts im Sinne der §§ 78 Satz 2 GBO, 546 ZPO beruht.

1.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Auch nach Ansicht der Kammer fehle dem Begriff des bisherigen Lebensstandards jeglicher bestimmbare Inhalt. Dieser Begriff werde weder in einem Gesetz verwendet, noch gebe es eine ihn ausfüllende Rechtsprechung. Es sei bereits völlig offen, ob damit allein ein vermögensrechtlicher Standard gemeint sei oder ein Standard, der auch immaterielle Werte umfasse. Letzterenfalls erweise sich der Begriff von vornherein als gänzlich unbestimmt. Aber auch wenn man mit ihm vorwiegend oder ausschließlich die finanzielle Situation erfassen wolle, bleibe er unbestimmt. Anders als bei den Begriffen der wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder des angemessenen Unterhaltes könne hier nicht auf eine Berechnung zurückgegriffen werden. Darüber hinaus könnten auch berechenbare Vermögensverhältnisse individuell unterschiedlich bewertet werden und seien daher subjektiven Ansichten und Auslegungsweisen in einem Maße unterworfen, dass der bisherige Lebenstandard und seine Aufrechterhaltung auch nicht ansatzweise aufgrund objektivierbarer Umstände beurteilt werden könnten.

2.

Die landgerichtliche Entscheidung hält der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

Im vorliegenden Fall soll ein bedingter Anspruch durch Vormerkung gesichert werden.

Das ist grundsätzlich möglich, weil ein bedingt abgeschlossenes Rechtsgeschäft in aller Regel den erforderlichen "sicheren Rechtsboden" für das künftige Wirksamwerden des darin begründeten Anspruchs bietet (BGH DNotZ 2002, S. 775 ff. m.w.Nachw.).

Darüber hinaus erfordert der Vormerkungsschutz aber auch, dass der zu sichernde Anspruch nach Inhalt oder Gegenstand genügend bestimmt oder bestimmbar ist (BGH a.a.O. m.w.N.). Für diese Bestimmbarkeit ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (a.a.O.) ausreichend, dass das Ereignis, mit dessen Eintritt der bedingte Rückübertragungsanspruch wirksam werden soll, aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind; in einem derartigen Fall wird die Bestimmbarkeit des durch eine Vormerkung zu sichernden Rechts nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Eintritt der Bedingung möglicherweise erst durch eine richterliche Entscheidung festgestellt werden kann. Diesen Maßstab bezeichnet die Rechtsprechung als grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz.

Hiergegen wird im Schrifttum eingewendet (Schnippers DNotZ 2002, S. 780/781 f sowie DNotZ 2001, S. 756/763), dass die dargestellten Anforderungen dogmatisch unscharf seien. Dem strengen sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz müssten die Eintragungsbewilligungen für eine Vormerkung nur genügen, soweit der Inhalt des gesicherten Anspruchs zugleich für die inhaltliche Festlegung der quasi-dinglichen Vormerkungswirkungen bestimmend sei; dies treffe auf das Anspruchsziel, d. h. auf die geschuldete dingliche Rechtsänderung zu, nicht jedoch auf die Modalitäten des Schuldverhältnisses, zu denen auch die Entstehungs- und Wirksamkeitsvoraussetzungen des Anspruchs gehörten. Diese hätten keinen inhaltlichen Bezug zu den dinglichen Vormerkungswirkungen und unterlägen deshalb ausschließlich schuldrechtlichen Bestimmtheitsanforderungen. Nach letzteren liege erst dann eine Unwirksamkeit einer Vereinbarung vor, wenn ein eindeutiger Vereinbarungsinhalt auch nach Ausschöpfung aller Möglichkeiten einfacher und ergänzender Vertragsauslegung, der Anwendung gesetzlicher Auslegungs-, Vermutungs- und Ergänzungsregeln sowie der Ausübung eingeräumter Bestimmungsrechte objektiv nicht festgestellt werden könne, die Vereinbarung also auch danach noch unverständlich oder widersinnig sei.

Es mag sein, dass man zum Zwecke größerer konstruktiver Klarheit zwischen sachenrechtlicher und schuldrechtlicher Komponente der Vormerkung trennen und letztere zunächst - in einem gedanklichen ersten Schritt - nach dem schuldrechtlichen Bestimmtheitserfordernis beurteilen sollte. Dies kann aber, wie die Rechtsprechung zutreffend hervorhebt, nicht schrankenlos gelten; die Grenze liegt in der Objektivierbarkeit der heranzuziehenden Umstände derart, dass diese nachprüfbar und in den Grundbucherklärungen angedeutet sein müssen. Denn es kann nicht verkannt werden, dass die Wirkungen desjenigen Rechtsinstituts, um das es hier geht, nicht den Vertragspartner, sondern Dritte betreffen. Diese müssen sich in der Tat ein "Bild" über die Voraussetzungen des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs machen können, seine Verwirklichung darf für sie nicht unabsehbar sein (insoweit ist die auf ebendiesem Standpunkt stehende Entscheidung OLG Hamm Rpfleger 2000, S. 449 ff m.w.Nachw. auch vom Bundesgerichtshof, der lediglich eine Überspannung der Anforderungen rügte, unbeanstandet geblieben).

In diesem Rahmen der aus der Vorhersehbarkeit folgenden Anforderung der Objektivierbarkeit und Nachprüfbarkeit angedeuteter Umstände stellt der Bundesgerichtshof nach Auffassung des Senats zu Recht auf eine Ausfüllung der zur Beschreibung des Anspruchs verwendeten Begrifflichkeit durch Gesetz oder bereits ergangene Rechtsprechung ab. Dieses Vorgehen führt nicht zwangsläufig zu einem "numerus clausus" sicherbarer Ansprüche. Wohl aber gilt, dass, je neuer, innovativer, ungewöhnlicher eine Beschreibung des zu sichernden Anspruchs ist, desto begrifflich klarer und insbesondere weniger wertausfüllungsbedürftig sie zu sein hat.

Im vorliegenden Fall ist zwar der Inhalt der dinglichen Rechtsänderung, zu der verpflichtet werden soll (Übertragung im Sinne einer Rückübertragung), eindeutig bestimmt, desgleichen der Gegenstand der Änderung, ein existentes (nicht etwa erst zu bildendes) Grundstück; ebenso bestimmt sind Gläubiger und Schuldner der Verpflichtung, denn es ergibt sich aus dem Gesamtzusammenhang der vertraglichen Klausel ohne weiteres, dass mit dem Begriff des Berechtigten der Veräußerer - die Beteiligten zu 1. - gemeint ist. Nicht hinreichend bestimmt ist hingegen die Beschreibung der Bedingung, unter der der zu sichernde Anspruch entstehen soll.

Hierbei verkennt der Senat nicht, dass mit der hier in Rede stehende Klausel das nachvollziehbare Ziel verfolgt wird, eine Rückübertragung schon dann zu eröffnen, wenn sich die Vermögensverhältnisse der Beteiligten zu 1. weniger als "wesentlich" verschlechtern; des weiteren erscheint - betrachtet man allein die Interessen der Beteiligten zu 1. - das Bemühen verständlich, zur Erfassung dieser unterhalb der Wesentlichkeit liegenden Schwelle nicht sozusagen auf die Einnahmenseite - die Einkommens- und Vermögensverhältnisse - abzustellen, sondern sozusagen die Ausgabenseite in den Blick zu nehmen, nämlich das tatsächliche wirtschaftliche Verhalten. Diese Anliegen führen bei der Klausel in ihrer gegebenen Form jedoch dazu, dass deren zentrale Begriffe (Lebensstandard, bisheriger, außerstande sein) in ihrem - sei es auch nur angedeuteten - Bedeutungsgehalt für Dritte nicht mehr nachprüfbar sind.

Zum ersten ist nicht hinreichend deutlich, ob der vertragliche Begriff des Lebensstandards abgegrenzt werden muss von demjenigen der Lebensqualität, die nicht nur stärker das Niveau immaterieller Lebensführung betont, sondern auch gesamtgesellschaftliche Bedingungen - Arbeitsbedingungen, kulturelles, soziales und natürliches Lebensumfeld - umfasst; die Bezugnahme auf § 529 BGB stellt allenfalls ein Anzeichen für die Bejahung dieser Abgrenzung und damit für eine Festlegung auf den materiellen Lebensstandard dar. Weiterhin ist offen, ob das in der Klausel angesprochene Außerstandesein gleichfalls lediglich als Unmöglichkeit aus finanziellen Gründen zu verstehen ist und wie Fälle einer Mischkausalität zu werten sein soll. Sodann ist es nicht nur offen, sondern sogar eher fraglich, ob der materielle Lebensstandard, der als Begriff in dieser Allgemeinheit nicht subsumtionsfähig ist, eingeengt werden kann - wie die Beteiligten es wünschen - auf den Niederschlag eines jeden wirtschaftlichen Verhaltens, sofern es eine gewisse Verfestigung aufweist, insbesondere Konsum-, Investitions- und Freigiebigkeits(Spenden)verhalten.

Doch selbst dann, wenn man alle vorangegangenen Fragen in einem den Beteiligten günstigen Sinne beantworten könnte, ist keine hinreichende Bestimmtheit gegeben. Zum einen bleibt unklar, wie Fälle beurteilt werden sollen, in denen das wirtschaftliche Verhalten eines Veräußerers im objektiven Widerspruch zu seinen Einkommens- und Vermögensverhältnissen steht. Mag es auch noch nachvollziehbar sein, dass im hier gegebenen Regelungszusammenhang ein "übermäßiger Aufwand" ebenso außer Betracht zu bleiben hat wie im Unterhaltsrecht, ist es nicht einzusehen, wieso für eine "zu dürftige Lebensführung" dasselbe gelten sollte. Denn wenn sich ein Veräußerer bis zur Übertragung nicht das leisten wollte, was er sich objektiv hätte leisten können, erleidet er keine für ihn relevante Beeinträchtigung, wenn sich in der Folgezeit seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse derart verschlechtern, dass er sich nunmehr auch objektiv nur das leisten kann, was er sich ohnehin lediglich leisten will. Zum anderen kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch eine Auslegung des Begriffs des Lebensstandards für sich allein nicht ausreicht. Denn nach der vertraglichen Klausel ist ein Vergleich zwischen dem bisherigen Lebensstandard - also dem bis zum Zeitpunkt der Beurkundung des Übertragungsvertrages - und dem späteren, das Rückübertragungsverlangen auslösenden Standard vorzunehmen. Dieser Vergleich setzt indes voraus, dass der Lebensstandard statisch in dem Sinne wäre, dass er über die Jahre hinweg von denselben Faktoren, die dann miteinander verglichen werden könnten, geprägt wird. Von einer derartigen Statik mag man ausgehen, wenn man für die Frage der Rückübertragung auf die Einkommens- und Vermögensverhältnisse als solche abstellt, es ist nach Auffassung des Senats aber dann nicht mehr möglich, wenn man ein typischerweise dynamisches tatsächliches Verhalten, sei es auch in einer gewissen habituellen Verfestigung, heranzieht. Insbesondere bleibt unklar, wie der Vergleich zweier Standards vorgenommen werden soll, wenn sich die Gewichte innerhalb des wirtschaftlichen Verhaltens, namentlich innerhalb des Konsumverhaltens, verschieben, ohne dass gesagt werden könnte, die eine Art des Konsumverhaltens sei weniger "wert" als die andere; mit anderen Worten: der Veräußerer kann sich einen gewissen Konsumaufwand zwar nicht mehr leisten, aber nur deshalb nicht, weil er sich statt dessen einen anderen leistet. In diesem Zusammenhang hilft auch der Rückgriff auf das Kausalitätserfordernis nicht weiter, denn in derartigen Fällen handelt es sich um eine Mischkausalität aus gewillkürten und wirtschaftlichen Komponenten.

Alle bisherigen Erwägungen haben nichts mit dem Grundsatz zu tun, es könne im vorliegenden Zusammenhang nicht von Belang sein, ob sich ein Bedingungseintritt leicht oder nur schwer feststellen lasse. Dies bezieht sich allein auf die Feststellung der rechtlich bedeutsamen Tatsachen, mithin im faktischen Regelfall auf die Erkenntnismöglichkeiten in einem Rechtsstreit über den zu sichernden Anspruch. Allerdings ergibt im vorliegenden Fall die Berücksichtigung auch dieses Aspekts, so sie möglich wäre, weitere Bedenken gegen die in Rede stehende Klausel. Nur in den einfachsten denkbaren Fällen dürften die Existenz einzelner wirtschaftlicher Verhaltensweisen, der Vergleich zweier Zeitpunkte und die Ursächlichkeit der Abweichung der Darlegung und dem Beweise durch schriftliche Belege oder Zeugen zugänglich sein. Zudem wären in Fällen einer dynamischen Verschiebung der Gewichte innerhalb des wirtschaftlichen Verhaltens gerichtliche Feststellungen letztlich zur gesamten Einkommens- und Vermögensverwendung sowohl in der Vergangenheit als auch zum Beurteilungszeitpunkt erforderlich. Liegt sodann zwischen beiden Zeitpunkten auch noch ein längerer Zeitraum, erscheint angesichts der Komplexität der in Rede stehenden Fragen das Gelingen von Darlegung und Beweis bereits annähernd zufällig.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Pflicht zur Tragung der Gerichtskosten ergibt sich unmittelbar aus den Vorschriften der Kostenordnung. Ein Fall des § 13 a Abs. 1 FGG ist nicht gegeben, da die Beteiligten keine unterschiedlichen Entscheidungen anstreben und daher nicht im entgegengesetzten Sinne an der vorliegenden Grundbuchsache beteiligt sind.

Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 2 Satz 1 KostO.

Ende der Entscheidung