Judicialis Rechtsprechung

Gestatten die übrigen Wohnungseigentümer durch Beschluss die Errichtung eines Wintergartens bei "Selbstfinanzierung" durch den die bauliche Veränderung vornehmenden Wohnungseigentümer, so ist dieser allein verpflichtet, die im Bereich der Wintergartenkonstruktion durch Feuchtigkeitsschäden entstehenden Folgekosten zu tragen.

Diese Kostenlast geht, ohne dass es einer Grundbucheintragung bedarf, auf den Sondernachfolger des ausbauenden Wohnungseigentümers über.

---

OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 92/05

In dem Verfahren

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft E. 115, Düsseldorf,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 8. März 2005 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G. sowie der Richter am Oberlandesgericht von W. und B. am 4. November 2005

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1 trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Der Beschwerdewert wird auf 1.056,91 EUR festgesetzt.

Gründe:

A.

Die Beteiligten zu 1 bis 8 bilden die eingangs bezeichnete Eigentümergemeinschaft, die von dem Beteiligten zu 4 verwaltet wird. Der Beteiligte zu 1 ist Sondereigentümer der im 5. Obergeschoss des Hauses gelegenen Wohnung Nr. 6. Diese Wohnung verfügt über eine Terrasse, die nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehört. Bis zum 13.01.2004 war die Ehefrau des Beteiligten zu 1, die erstinstanzlich ebenfalls am Verfahren beteiligt gewesen ist, Voreigentümerin. Diese hatte die Wohnung von ihrer Mutter im Jahre 2002 erworben.

Die Schwiegermutter des Beteiligten zu 1 errichtete im Jahre 1992 auf der Terrasse ihrer Wohnung einen Wintergarten. Zuvor hatten in einer Eigentümerversammlung vom 07.02.1992 die Wohnungseigentümer der Teilverglasung der Terrasse zugestimmt. Diesbezüglich heißt es im Protokoll der Eigentümerversammlung zu TOP 6:

"Die von Frau S. (der Schwiegermutter des Beteiligten zu 1) beabsichtigte Baumaßnahme, die den Notausstieg für die Etage B. voll berücksichtigt, wird von ihr selbst finanziert."

Im Mai 1999 kam es im Anschluss an Sanierungsarbeiten an der Terrasse zu Wasserschäden in der Wohnung unterhalb des Wintergartens. Die Schwiegermutter des Beteiligten zu 1 informierte die ausführende Firma hierüber und drängte auf Abhilfe. Es gelang nicht, die Schäden zu beseitigen. In einer Eigentümerversammlung am 27.01.2002 beschlossen deshalb die Wohnungseigentümer unter TOP 4 mehrheitlich, dass ein von der Handwerkskammer zu benennender Sachverständiger die Ursache der Feuchtigkeitsschäden unterhalb der Wohnung der Schwiegermutter des Beteiligten zu 1 ermitteln und den Umfang der notwendigen Arbeiten benennen solle, die für eine dauerhafte Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden erforderlich seien. Zu den Kosten wurde folgendes beschlossen:

"Die Kosten für den Sachverständigen sowie noch anfallende Kosten für Reparaturen sind vom Verursacher zu tragen, d.h. entweder von Frau T. (der Schwiegermutter des Beteiligten zu 1) oder von der Eigentümergemeinschaft."

Dieser Beschluss wurde von der Schwiegermutter des Beteiligten zu 1 angefochten. Sie veranlasste selbst die Einholung einer gutachtlichen Stellungnahme des Sachverständigen G. und ließ danach die notwendigen Reparaturarbeiten durchführen. Daraufhin erklärte das Amtsgericht in dem damaligen Anfechtungsverfahren den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.01.2002 zu TOP 4 für ungültig und führte zur Begründung aus, der Beschluss zur Einholung eines Gutachtens entspreche nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, nachdem die Schwiegermutter des Beteiligten zu 1 weitere Arbeiten zur Abdichtung des Wintergartens habe vornehmen lassen und es seit dem nicht mehr zu Feuchtigkeitsschäden gekommen sei. Das Landgericht wies die seitens der übrigen Eigentümer eingelegte sofortige Beschwerde zurück.

Der Beteiligte zu 1 verlangte von den übrigen Eigentümern die Erstattung der Kosten zur Abdichtung des Wintergartens einschließlich der Gutachterkosten. Dieses Begehren war Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 14.03.2004. In der Eigentümerversammlung, an der der Beteiligte zu 1 nicht teilnahm, lehnten die anwesenden Eigentümer zu TOP 7 die begehrte Kostenerstattung einstimmig ab, da die frühere Eigentümerin, die Schwiegermutter des Beteiligten zu 1, sich verpflichtet habe, sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Wintergarten zu übernehmen.

Diesen Beschluss - weitere Anträge sind für das Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr von Bedeutung - hat der Beteiligte zu 1 fristgerecht angefochten und sich unter anderem auf einen Einladungsmangel berufen. In der Sache hat er vorgetragen:

Der Beschluss entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Bei dem Wintergarten handele es sich nunmehr um Gemeinschaftseigentum, so dass für die Instandsetzung die Eigentümergemeinschaft zuständig sei. Er könne eine Kostenerstattung aus GoA oder Bereicherung verlangen. Seine Schwiegermutter habe sich nicht verpflichtet, die Instandsetzungskosten zu tragen. Eine solche Verpflichtung hätte im übrigen nur schuldrechtlichen Charakter und sei nicht auf ihn übergegangen.

Dem sind die übrigen Eigentümer entgegengetreten.

Das Amtsgericht hat den Antrag, den Beschluss zu TOP 7 für ungültig zu erklären, zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt:

Der Einladungsmangel habe sich bei der Beschlussfassung nicht ausgewirkt. Der Beschluss entspreche auch ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Beteiligte zu 1 keinen Anspruch auf Kostenerstattung habe. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.02.1992, mit dem der Schwiegermutter des Beteiligten zu 1 die Teilverglasung erlaubt worden sei, sei dahingehend auszulegen, dass auch die Folgekosten von der Schwiegermutter des Beteiligten zu 1 zu tragen seien, da die bauliche Veränderung im Bereich ihres Sondereigentums erfolgt und nur für sie nützlich gewesen sei. Hierfür spreche auch, dass die Erlaubnis eine eigenfinanzierte bauliche Veränderung zum Gegenstand habe. Im übrigen habe die Schwiegermutter des Beteiligten zu 1 in dem früheren Anfechtungsverfahren selbst vorgetragen, sie habe sich nie ihrer Verantwortung entzogen und deshalb die Abdichtungsarbeiten ausführen lassen.

Der Beteiligte zu 1 hat sofortige Beschwerde eingelegt. In der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht hat der Verfahrensbevollmächtigte des Beteiligten zu 1 erklärt, er wolle die Rüge des Einberufungsmangels nicht aufrechterhalten, da er eine Entscheidung in der Sache erstrebe. Zur Begründung hat er sein erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft und ergänzend geltend gemacht:

§ 16 Abs. 3 HS 2 WEG finde schon deshalb keine Anwendung, weil sämtliche damaligen Eigentümer der Veränderung zugestimmt hätten. In der Sache seien die Aufwendungen zu Recht erfolgt. Der Sachverständige habe eine Ortsbesichtigung vorgenommen und dabei festgestellt, dass sich alterungs- und witterungsbedingt im Bereich der Dehnungsfugen der Dachverglasung des Wintergartens Undichtigkeiten ergeben hätten. Er habe empfohlen, die Fugenabdichtung zu erneuern, um so zu verhindern, dass durch diese Fugen Feuchtigkeit in die Hohlprofile des Wintergartens eindringe und im Fußpunkt der Stützprofile in das Mauerwerk und in die Bodenplatte versickere. Entsprechende Arbeiten seien sodann von der Firma B. ausgeführt worden. Um jede Unsicherheit auszuschließen, sei rund 4 Monate später eine Kontrolle durch die Firma B. durchgeführt worden, deren Wasserbelastungsversuch gezeigt habe, dass nunmehr die Dachfläche des Wintergartens dicht gewesen sei. Bei dieser Nachuntersuchung sei jedoch festgestellt worden, dass die unterhalb des Fliesenbelags über der Bodenplatte als Wanne ausgebildete Abdichtungsfolie teilweise nicht mehr festverklebt gewesen sei. Die Folie sei in den Randbereichen deshalb erneut mit Silikon eingeklebt und abgedichtet worden, um für den Fall, dass sich alterungs- und witterungsbedingt in Zukunft erneute Undichtigkeiten im Fugenbereich des Wintergartens ergeben sollten, zu verhindern, dass das Wasser dann wiederum in das Mauerwerk eindringe. Deshalb sei die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Kostenübernahme verpflichtet.

Die übrigen Beteiligten haben die amtsgerichtliche Entscheidung verteidigt und sind dem weiteren Vorbringen des Beteiligten zu 1 entgegengetreten.

Das Landgericht hat die Beschwerde zurückgewiesen.

Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1 mit der sofortigen weiteren Beschwerde. Er trägt ergänzend vor:

Im Gegensatz zur Auffassung des Landgerichts sei der Wintergarten wesentlicher Bestandteil des Gebäudes (§ 94 Abs. 2 BGB) und gehöre zum Gemeinschaftseigentum. Er (der Beteiligte zu 1) habe folglich Gemeinschaftseigentum saniert, weshalb die Beteiligten zu 2 bis 8 verpflichtet seien, ihm die entstandenen Kosten zu erstatten. Dem Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 07.02.1992, in der die Zustimmung zur Errichtung des Wintergartens erteilt worden sei, lasse sich nicht einmal ansatzweise ein Beschluss zu den Folgekosten entnehmen. Ein solcher Beschluss sei im übrigen wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit der Eigentümerversammlung nichtig. Selbst wenn man Gegenteiliges annähme, wirke eine solche Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG jedoch nicht gegen ihn (den Beteiligten zu 1), da sie nicht im Grundbuch eingetragen worden sei.

Der Beteiligte zu 1 beantragt,

den Beschluss des Landgerichts Düsseldorf vom 08.03.05, Az.: 25 T 794/04, aufzuheben und den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.03.04 zu TOP 7 (Erstattung der Kosten zur Abdichtung des Wintergartens an den Sondereigentümer der Wohnung Nr. 6) für ungültig zu erklären.

Die Beteiligten zu 2 bis 8 beantragen,

die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

Sie verteidigen die landgerichtliche Entscheidung und tragen insbesondere vor:

Der Wintergarten sei der Rechtsvorgängerin des Beteiligten zu 1 in der errichteten Form von den übrigen Wohnungseigentümern nicht genehmigt worden. Die Kostenbefreiung gemäß § 16 Abs. 3 HS 2 WEG erfasse auch die Folgekosten der Maßnahme, insbesondere die Kosten des laufenden Unterhalts und die Reparaturkosten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

B.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 S. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 ist nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einem Rechtsfehler, §§ 27 FGG, 546 ZPO.

I.

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Die Kammer folge den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung, wonach eine Verpflichtung zur Übernahme der Kosten der Abdichtung des Wintergartens der Wohnung des Beteiligten zu 1 nicht bestehe, weil schon der Beschluss, durch den der Schwiegermutter des Beteiligten zu 1 erlaubt worden sei, die Teilverglasung der Terrasse vorzunehmen, dahingehend auszulegen sei, dass auch die Folgekosten deshalb von ihr bzw. ihrem Rechtsnachfolger zu tragen seien. Dies folge schon aus der in der Eigentümerversammlung vom 07.02.1992 ausgesprochenen Erlaubnis, die sich auf die von Frau S. selbst finanzierte Baumaßnahme beziehe. Dabei lege die Kammer den Beschluss nicht nur dahingehend aus, dass die Baumaßnahme, zu der die Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt hätten, von der Miteigentümerin S. selbst zu finanzieren sei, sondern auch die darauf beruhenden Folgekosten von dem jeweiligen Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 6 zu tragen seien. Dass dies dem damaligen Willen aller Wohnungseigentümer entsprochen habe, ergebe sich auch aus dem Vorbringen der Schwiegermutter des Beteiligten zu 1 in dem dargestellten früheren Anfechtungsverfahren, in dem sie vorgetragen habe, sie habe sich nie ihrer Verantwortlichkeit entzogen und deswegen auch die Abdichtungsarbeiten durchführen lassen. Darüber hinaus bestehe eine Kostentragungspflicht der Gemeinschaft auch deshalb nicht, weil es sich bei den Schäden, die zum Eindringen der Feuchtigkeit in das Gebäudeinnere geführt hätten, nicht um solche am Gemeinschaftseigentum gehandelt habe. Nach dem Vorbringen des Beteiligten zu 1 hätten die Feuchtigkeitsschäden darauf beruht, dass alterungs- und witterungsbedingt in den Fugen der Dachverglasung Undichtigkeiten aufgetreten seien, die dazu geführt hätten, dass Wasser durch die Hohlprofile des Wintergartens eingedrungen und im Fußpunkt der Stützprofile in das Mauerwerk und die Bodenplatte versickert sei. Somit liege die Ursache der Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Wintergartenkonstruktion selbst. Der Wintergarten gehöre aber entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1 nicht zum Gemeinschaftseigentum und für seine Instandhaltung sei deshalb auch nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich. Maßgeblich sei insoweit die dingliche Zuordnung. Der Wintergarten befinde sich im Bereich des Sondereigentums, nämlich auf der zum alleinigen Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 6 gehörenden Terrasse. Als solcher sei er auch allein zur Nutzung der Wohnung der Wohneinheit Nr. 6 errichtet worden, und zwar mit dem Willen der damaligen Eigentümerin, Sondereigentum für sich zu schaffen. Beim Bau des Wintergartens sei dieser nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes geworden. Wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes seien nach § 94 Abs. 2 BGB die zu seiner Herstellung eingefügten Sachen. Bei der Einfügung müsse also der Wille vorhanden gewesen sein, durch das Einbringen des Gegenstandes das Gesamtgebäude zu dem zu machen, was zum fertigen Gebäude gehöre. Dabei komme es auf den Zeitpunkt der Einfügung nicht an, es komme jedoch auf den Willen an, den Gegenstand untrennbar mit dem Gebäude zu verbinden und dem Gesamtgebäude zuzuordnen. Als solches sei der Wintergarten dem Gebäude nicht angefügt worden. Die ehemalige Eigentümerin S. habe den Wintergarten nicht zur Nutzung des Gesamtgebäudes angefügt, sondern im Bereich ihrer Wohnung mit dem Willen, diesen allein ihrem Sondereigentum zuzuordnen. Die Tatsache, dass zur Aufstellung des Wintergartens die Zustimmung sämtlicher Eigentümer erforderlich gewesen sei, weil er das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändert habe, bewirke nicht, dass der Wintergarten auch in das Gemeinschaftseigentum falle. Vielmehr sei eine Sonderrechtsfähigkeit zu bejahen. Der Wintergarten diene gerade nicht den gemeinsamen Bedürfnissen der Wohnungseigentümer, sondern bereite allein dem Wohnungseigentum Nr. 6 Annehmlichkeiten. Entsprechend sei auch der Wintergarten nicht Bestandteil der Teilungserklärung und könne deshalb auch nicht als Gemeinschaftseigentum der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft betrachtet werden. Undichtigkeiten der Konstruktion des Wintergartens, die dann zur Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums führten, seien deshalb auf Kosten des Sondereigentümers des Wintergarten instand zu setzen.

II.

Diese Erwägungen weisen keine entscheidungserheblichen Rechtsfehler auf.

1.

Hierbei ist die Überprüfung der landgerichtlichen Entscheidung auf die inhaltliche Frage zu beschränken, ob entgegen dem angegriffenen (Negativ-) Beschluss der Beteiligte zu 1 einen Anspruch auf Kostenerstattung hat. Die vom Beteiligten zu 1 erstinstanzlich noch geltend gemachten, schon gegenüber dem Landgericht aber ausdrücklich nicht mehr gerügten formalen Einladungsmängel, können hingegen die Unwirksamkeit des angegriffenen Beschlusses nicht begründen, weil der Beteiligte zu 1 sie nicht mehr geltend macht. Bei der Beschlussanfechtung handelt es sich um ein echtes Streitverfahren, bei dem nur die vom Anfechtenden angeführten Anfechtungsgründe zu berücksichtigen sind. Wenn der Antragsteller einen Punkt bewusst nicht geltend macht, sondern die Anfechtung nur auf andere Gründe stützt, darf das Gericht den Beschluss nicht wegen des nicht beanstandeten Mangels für ungültig erklären; allein die Nichtigkeit des Beschlusses ist auch dann festzustellen, wenn Nichtigkeitsgründe nicht ausdrücklich gerügt werden, sondern sich aus dem zu beurteilenden Sachverhalt ergeben (vgl. Weitnauer-Lüke, WEG, 9. A., § 23 Rn. 27). Da die vom Beteiligten zu 1 dargestellten Ladungsmängel nicht zur Nichtigkeit des angegriffenen Beschlusses führen würden, sind sie folglich vorliegend unbeachtlich.

2.

Einen Kostenerstattungsanspruch des Beteiligten zu 1 hat das Landgericht zutreffend verneint, weshalb der angefochtenen Beschluss nicht zu beanstanden ist, sondern ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

a)

Allerdings ist entgegen der Auffassung des Landgerichts davon auszugehen, dass der auf der Terrasse aufgebaute Wintergarten wesentlicher Bestandteil des Gebäudes geworden ist (§ 94 Abs. 2 BGB) und seine konstruktiven Bestandteile zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Wesentlicher Bestanteil eines Gebäudes werden entgegen den Ausführungen des Landgerichts nicht nur Sachen, die für die erstmalige Herstellung des Gebäudes eingefügt werden, sondern auch die Teile, die im Zuge einer Renovierung oder eines Umbaus eingefügt werden (BGHZ 53, 324, 326). Um einen solchen nachträglich eingefügten wesentlichen Bestandteil des Gebäudes handelt es sich bei dem Wintergarten im vorliegenden Fall. Der Wintergarten wurde speziell angepasst und mit der Terrasse fest verbunden. Nach dem vorgelegten Lichtbild beeinflusst er das äußere Erscheinungsbild des Hauses wesentlich. Damit sind zumindest die äußeren Teile dieses Wintergartens dem Sondereigentum schlechthin entzogen (§ 5 Abs. 1 WEG) und zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums (vgl. Weitnauer-Briesemeister § 5 Rn. 18). Die Mängel an der äußeren Abdichtung des Wintergartens, die allein zu den Aufwendungen geführt haben, deren Erstattung der Beteiligte zu 1 anstrebt, sind somit als Mängel des Gemeinschaftseigentums anzusehen.

b)

Der Beteiligte zu 1 kann die Erstattung der von ihm für die Sanierung des Wintergartens geltend gemachten Aufwendungen trotzdem weder aus Geschäftsführung ohne Auftrag noch nach Bereicherungsrecht verlangen, und zwar unabhängig davon, ob er oder aber die beiden früheren Eigentümerinnen die entsprechenden Zahlungen erbracht haben, was angesichts des insoweit widersprüchlichen Sachvortrags nicht eindeutig festgestellt werden kann. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 16 Abs. 3 WEG nicht verpflichtet, die für die Ermittlung der Schäden am Wintergarten und deren Beseitigung aufgewandten Kosten zu tragen.

aa)

§ 16 Abs. 3 WEG sieht ausdrücklich nur eine Kostenbefreiung für diejenigen Wohnungseigentümer vor, die einer baulichen Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG - um eine solche handelt es sich bei der Errichtung des Wintergartens - nicht zugestimmt haben. Diese Kostenbefreiung erfasst grundsätzlich nicht nur die Investitionskosten, sondern auch die Folgekosten, insbesondere also die Kosten einer zukünftig erforderlichen Instandhaltung oder Instandsetzung (BGH NJW 1992, 978, 979). Sinn und Zweck dieser Regelung erfordern es, eine derartige Kostenbefreiung auch in den Fällen anzunehmen, in denen ein Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung, die ausschließlich einem anderen Wohnungseigentümer im Bereich seines Sondereigentums zugute kommt, unter Verwahrung gegen eine Kostenbeteiligung zustimmt. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Zustimmung des eine Kostenbeteiligung ablehnenden Wohnungseigentümers erforderlich oder aber nach §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG entbehrlich war. Denn § 16 Abs. 3 WEG sieht eine solche Differenzierung nicht vor (vgl. Weitnauer-Gottschalg § 16 Rn. 57; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9.A., § 22 Rn. 255; Staudinger-Bub, WEG, 12. A., § 16 Rn. 256). Nur durch eine entsprechende Ausdehnung der Kostenbefreiung kann verhindert werden, dass ein Wohnungseigentümer, der sich an den Kosten nicht beteiligen will, aber die bauliche Veränderungsmaßnahme als solche hinzunehmen bereit ist, gezwungen wird, seine Zustimmung zu verweigern, um einer Kostenbeteiligung zu entgehen (vgl. Weitnauer- Gottschalg a.a.O.; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 22 Rn. 253). Die Zustimmung unter Verwahrung gegen die Kostenlast ist hierbei als eingeschränkte Zustimmung aufzufassen. Es gibt keinen sachlichen Grund einen Wohnungseigentümer, der eine solche ausdrücklich eingeschränkte Zustimmung zu einer baulichen Veränderung erteilt, anders zu behandeln, als einen Wohnungseigentümer, der die Zustimmung vollständig verweigert.

bb)

Vorliegend haben die übrigen Wohnungseigentümer der damaligen Sondereigentümerin der Wohnung des Beteiligten zu 1 mit dem Beschluss vom 07.02.1992 eine Zustimmung zu der baulichen Veränderung auf der zu deren Sondereigentum gehörenden Terrasse unter Verwahrung gegen die Kostenlast erteilt. Dies ergibt die Auslegung des Beschlusses, wonach die von der Sondereigentümerin "beabsichtigte Baumaßnahme ... von ihr selbst finanziert (wird)." Bei der Auslegung dieses Beschlusses ist zu beachten, dass er hinsichtlich der Folgekosten eine Dauerregelung enthält, die auch für Sondernachfolger gelten soll. Ein solcher Beschluss ist wie eine Grundbucheintragungen durch das Rechtsbeschwerdegericht selbst uneingeschränkt auszulegen, weil er nach § 10 Abs. 3 und 4 WEG auch ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen den Sondernachfolger wirkt. Damit ist der Beschluss "aus sich heraus" anhand des Wortlauts, gegebenenfalls unter Hinzuziehung der Niederschrift über die Versammlung auszulegen; sonstige Umstände können nur herangezogen werden, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 139, 288, 292; 148, 335, 345; Weitnauer-Lüke § 23 Rn. 21). Der hier zu beurteilenden Beschluss kann auf dieser Grundlage nur dahin verstanden werden, dass der damaligen Sondereigentümerin von den übrigen Wohnungseigentümern die Errichtung eines Wintergartens nur unter der Voraussetzung, dass allein die Sondereigentümerin und ihre Rechtsnachfolger die hierdurch entstehenden Kosten, einschließlich der Folgekosten übernimmt, bewilligt worden ist. Für jedermann war und ist erkennbar, dass allein der jeweilige Sondereigentümer der Wohnung Nr. 6 diesen auf der zu der Wohnung gehörenden Terrasse aufgebauten Wintergarten nutzen kann. Die übrigen Wohnungseigentümer haben offensichtlich durch die Errichtung des Wintergartens keinen Vorteil. Es besteht daher keinerlei Veranlassung anzunehmen, dass die Formulierung in dem Beschluss, wonach die Baumaßnahme von der Sondereigentümerin "finanziert" wird, auf die bloße Errichtung zu beschränken und die Folgekosten von dem Finanzierungsvorbehalt auszunehmen. Bei objektiver Betrachtung unter Berücksichtigung der auch für außenstehende ohne weiteres erkennbaren Interessen bestand für die übrigen Wohnungseigentümer keinerlei Veranlassung, später notwendige Instandsetzungskosten zugunsten der alleinigen Nutznießerin des Wintergartens oder deren Sondernachfolger mitzutragen. Wenn etwas anderes gewollt gewesen wäre, hätte dies in dem Beschluss klar zum Ausdruck gebracht werden müssen.

cc)

Diesen Beschluss muss der Beteiligte zu 1 als Sondernachfolger nach §§ 10 Abs. 3 WEG, auch ohne Eintragung im Grundbuch gegen sich gelten lassen. Eine Vereinbarung, die nach § 10 Abs. 2 WEG gegen den Beteiligten zu 1 nur bei einer Eintragung im Grundbuch wirken würde, kann in dem allstimmigen Beschluss zu den Folgekosten hinsichtlich des Wintergartens schon deshalb nicht gesehen werden, weil diese Regelung weder der Teilungserklärung noch den gesetzlichen Vorschriften widerspricht, sondern nur die Kostenregelung des § 16 Abs. 3 WEG widerspiegelt.

dd)

Sämtliche vom Beteiligten zu 1 geltend gemachten Kosten für die Schadensermittlung und -beseitigung sind danach von ihm selbst zu tragen, denn sie sind allein durch Mängel des Wintergartens entstanden und nicht durch Schäden am sonstigen Gemeinschaftseigentum. Die aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden beruhten darauf, dass alterungs- und witterungsbedingt in den Fugen der Dachverglasung Undichtigkeiten aufgetreten sind, die dazu geführt haben, dass Wasser durch die Hohlprofile des Wintergartens eingedrungen und im Fußpunkt der Stützprofile in das Mauerwerk und die Bodenplatte versickert ist. Somit lag die Ursache der Feuchtigkeitsschäden allein im Bereich der Wintergartenkonstruktion.

ee)

Da folglich das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1 schon aus den dargelegten Gründen zurückzuweisen ist, kann offen bleiben, ob der Wintergarten in der errichteten Form der von der Eigentümergemeinschaft genehmigten Verglasung der Terrasse entspricht oder hiervon nicht gedeckt ist.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten war aus Billigkeitsgründen nicht veranlasst.

Ende der Entscheidung