Judicialis Rechtsprechung

1. Der Mieter einer im Sondereigentum stehenden Wohnung oder eines Ladenlokals ist im gleichen Umfang wie der Eigentümer selbst berechtigt, das gemeinschaftliche Eigentum mit zu gebrauchen (hier: Anlieferung von Waren über das gemeinschaftliche Grundstück), soweit es mit der Nutzung der von ihm gemieteten Räume zusammen hängt.

2. Die Aufstellung eines Müllcontainers mit ca. 1000 l Inhalt geht über den jedem Wohnungseigentümer zustehenden Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 97/04

In dem Verfahren

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 6) gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 24. Februar 2004 unter Mitwirkung der Richterin am Oberlandesgericht S-L. sowie der Richter am Oberlandesgericht W-L. und Dr. S. am 15. Juni 2004

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1) bis 6) tragen als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 6.749,05 EUR (i. W. sechstausensiebenhunderneunundvierzig 05/100 EUR).

Gründe:

I.

Die Beteiligten bilden die o. a. Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beteiligte zu 7) ist Teileigentümer der Einheiten Nr. 7 und 8, bestehend aus einem Ladenlokal im Erdgeschoss und Räumen im Kellergeschoss. Diese Räume hatte der neben dem Beteiligten zu 7) weitere teilende erbbauberechtigte Schupp mit Vertrag vom 21. März 1970 an die Firma K. AG vermietet. In diesen Mietvertrag ist der Beteiligte zu 7) als neuer Eigentümer der Einheiten 7 und 8 mit Vertrag vom 4./7. Oktober 1971 eingetreten.

Die Mieterin der dem Beteiligten zu 7) gehörenden Räume benutzt seit langem eine ca. 21 m2 große Teilfläche des zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Grundstücks zum Aufstellen eines etwa 1.000 Liter fassenden Müllcontainers und zum Abstellen von zwei PKW. In dem Mietvertrag vom 21. März 1970 ist in § 2 lediglich bestimmt, dass der Mieterin für die Warenanlieferung die Verkehrsflächen des Mietgrundstücks unentgeltlich zur Verfügung stehen.

In einem Nachtrag vom 7./17. Juni 1991 zum Mietvertrag ist u. A. unter Ziffer 1 der Jahresmietzins ab 1. Oktober 1990 aufgrund der eingetretenen Indexveränderung gemäß der im Mietvertrag festgelegten Wertsicherungsklausel erhöht worden. Ferner ist unter Ziffer 5 der Mieterin die Genehmigung erteilt worden, außerhalb des Objektes in der Nähe der Anlieferungstür einen Rollcontainer-Abstellplatz einzurichten (Größe: 21 m2).

Nachdem die Beteiligten zu 1) bis 6) über mehrere Jahre hinweg das Abstellen von zwei PKW und das Aufstellen des Müllcontainers durch die Mieterin des Beteiligten zu 7) hingenommen hatten, und sodann zunächst Auskunft und Rechnungslegung über die - nach ihrer Meinung - vom Beteiligten zu 7) seit 1. Januar 1997 eingenommenen Mieten bezüglich der von der Mieterin in Anspruch genommenen Teilflächen des gemeinschaftlichen Grundstücks verlangt hatten, haben sie nach Zurückweisung des Auskunftsanspruchs durch das Amtsgericht mit der Begründung, der Beteiligte zu 7) habe seiner Auskunftspflicht bereits genügt, von dem Beteiligten zu 7) die Zahlung von 6.749,05 EUR nebst Zinsen gemäß der im Einzelnen aus dem Antrag ersichtlichen Zinsstaffelung verlangt. Der Beteiligte zu 7) ist dem Antrag mit der Begründung entgegengetreten, er habe keinen gesonderten Mietzins für die Nutzung der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen durch seine Mieterin erlangt.

Das Amtsgericht hat den Antrag der Beteiligten zu 1) bis 6) zurückgewiesen.

Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 6) ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben.

Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde bringen die Beteiligte zu 1) bis 6) vor, die Nutzung der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen durch die Mieterin des Beteiligten zu 7) für die Anlieferung von Waren sowie das Aufstellen eines Containers und das Abstellen von PKW sei nicht durch § 13 II Satz 1 WEG gedeckt. Dem Beteiligten zu 7) sei für die genannte Nutzung ein Entgelt zugeflossen, auch wenn im den Mietvertrag ein "gesondertes Entgelt" insoweit nicht ausgewiesen sei.

Der Beteiligte zu 7) ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 I WEG, §§ 22 I, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist in der Sache nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 27 FGG.

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, ein Anspruch auf die begehrte Nutzungsentschädigung sei unter keinem rechtlichem Gesichtspunkt begründet. Zwar habe der Beteiligte zu 7) der Firma K. einen Teil der gemeinschaftlichen Grundstücksfläche unberechtigt zum Aufstellen eines Containers zur Verfügung gestellt, die Beteiligten zu 1) bis 6) könnten hierfür jedoch kein Entgelt verlangen, denn der Beteiligte zu 7) habe selbst dafür von seiner Mieterin nichts erhalten. Im Mietvertrag sei lediglich vereinbart, dass für die Warenanlieferung der Mieterin die Verkehrsflächen des gemeinschaftlichen Grundstücks unentgeltlich zur Verfügung stünden. Dies sei von der Vorschrift des § 13 II Satz 1 WEG gedeckt soweit die Nutzung der Flächen zur Anlieferung nicht über den normalen Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehe.

Die Erteilung der Genehmigung im Nachtrag zum Mietvertrag, außerhalb des Objekts in der Nähe der Anlieferungstür einen Containerabstellplatz in der Größe von 21 m2 einzurichten, gehe allerdings über diesen Mitgebrauch hinaus. Für diese "eingeräumte" Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums sei jedoch kein besonderes Entgelt vereinbart worden.

Soweit in dem gleichen Nachtrag eine Mieterhöhung vorgenommen worden sei, beruhe diese allein auf der eingetretenen Index-Veränderung. Der Beteiligte zu 7) habe dem-gemäß für die über den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehende Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks durch seine Mieterin keine Vergütung erhalten und sei somit zur Zahlung des verlangten Betrages nicht verpflichtet.

2.

Diese Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand.

a)

Das Landgericht ist zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass die in § 2 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung, der Mieterin sollten für die Warenanlieferung die Verkehrsflächen des gemeinschaftlichen Grundstücks unentgeltlich zur Verfügung stehen, sich im Rahmen des jedem Wohnungseigentümer zustehenden Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums hält und es - entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) bis 6) - insoweit eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer nicht bedurfte. Gemäß § 13 I WEG kann jeder Wohnungseigentümer die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile als Wohnung oder zu gewerblichen Zwecken nutzen oder auch vermieten oder verpachten. Er kann ferner das gemeinschaftliche Eigentum in den Grenzen seines Rechts nutzen, wobei die Grenzen durch das Gesetz (§§ 14, 15 WEG), die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung festgelegt worden sind. Dabei ist die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Funktion der Nutzung der im Sondereigentum stehenden Sache, sie hängt mit dieser zusammen. Jeder Wohnungseigentümer kann deshalb das gemeinschaftliche Eigentum nutzen, sofern er nicht dessen Zweckbestimmung verändert oder die übrigen Wohnungseigentümer an der ihnen ebenfalls zustehenden Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums hindert. Dies bedeutet, dass die Vermietung einer im Sondereigentum stehenden Wohnung oder im Sondereigentum stehender gewerblicher Räume den jeweiligen Mieter berechtigt, auch das gemeinschaftliche Eigentum mit zu gebrauchen, soweit es mit der Nutzung der von ihm gemieteten Räume zusammen hängt.

Ebenso wie der Beteiligte zu 7) - als Eigentümer - kann auch der Mieter der im Eigentum des Beteiligten zu 7) stehenden Räumlichkeiten die im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstücksflächen für die notwendige Anlieferung von Waren nutzen. Es liegt auf der Hand, dass zum Betrieb eines Geschäftes, in dem Nahrungs- und Genussmittel aller Art und andere Waren des täglichen Verbrauchs verkauft werden, die Möglichkeit der Anlieferung dieser Waren durch die verschiedenen Lieferanten gehört und das Befahren der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksflächen entweder durch die anliefernden Fahrzeuge selbst oder aber mit kleineren Transportmitteln notwendig ist. Durch diese Anlieferung wird den übrigen Wohnungseigentümern die Mitbenutzung dieser Grundstücksflächen auch nicht unmöglich gemacht, das Recht zum Gebrauch wird ihnen nicht entzogen. Einer besonderen "Zustimmung" der übrigen Wohnungseigentümer für die Nutzung zur Warenanlieferung über die Verkehrsflächen des gemeinschaftlichen Grundstücks bedurfte es somit nicht.

b)

Bezüglich der Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks der Mieterin des Beteiligten zu 7) durch Aufstellung eines Containers und das Abstellen von Personenkraftwagen haben die Vorinstanzen übereinstimmend und rechtlich zutreffend angenommen, dass das Aufstellen eines Müllcontainers mit mehr als 1000 Liter Inhalt den Rahmen eines jedem Wohnungseigentümers zustehenden Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Grundstücks sprengt. Soweit der Beteiligte zu 7) darauf hinweist, dass beim Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes auch die Entsorgung von anfallendem Müll eine notwendige Folge ist und die Inanspruchnahme eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums durch Aufstellen eines Containers zum zulässigen Mitgebrauch gehöre, ist dem entgegenzuhalten, dass - selbst wenn auf den im Teileigentum stehenden gewerblichen Flächen - z. B. im Kellerbereich - ein Müllcontainer nicht aufgestellt werden könnte, es jedenfalls eines Beschlusses der Mehrheit der Wohnungseigentümer darüber bedurft hätte, ob und gegebenenfalls an welchem Ort des gemeinschaftlichen Grundstücks und in welcher Größe ein Müllcontainer aufgestellt werden durfte.

Diese - für einen möglichen Unterlassungsanspruch wesentliche - Frage kann hier letztlich dahinstehen, denn der von den Beteiligten zu 1) bis 6) geltend gemachte Zahlungsanspruch wäre nur dann begründet, wenn der Beteiligte zu 7) durch die seiner Mieterin überlassene Nutzung eines Teils des gemeinschaftlichen Grundstücks Einnahmen erzielt hätte, die als Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums allen Wohnungseigentümern zugestanden hätten.

Das ist nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen der Vorinstanzen hier nicht der Fall. In dem bei den Akten befindlichen Mietvertrag vom 21. März 1970 ist weder von der Genehmigung zur Aufstellung eines Müllcontainers noch von der Möglichkeit, auf dem gemeinschaftlichen Grundstück Fahrzeuge abzustellen, die Rede. Vermietet sind lediglich das im Erdgeschoss befindliche Ladenlokal sowie die im Keller befindlichen Lagerräume. Der in dem Mietvertrag vereinbarte Mietpreis umfasst daher erkennbar nicht - auch nicht teilweise - die erst wesentlich später erfolgte Gestattung der Nutzung gemeinschaftlicher Flächen. Das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Grundstücks als PKW-Abstellplätze zu nutzen, ist übrigens - worauf das Amtsgericht bereits zutreffend hingewiesen hat - der Mieterin des Beteiligten zu 7) zu keinem Zeitpunkt eingeräumt worden. Lediglich die Gestattung der Einrichtung eines Platzes zum Aufstellen eines Müllcontainers ist in dem Nachtrag zum Mietvertrag im Jahre 1991 ausdrücklich genannt.

Auch in diesem Nachtrag ist aber der Mietzins nicht mit Rücksicht auf die nunmehr zusätzlich erfolgte Genehmigung, einen Teil des Grundstücks für den Container zu nutzen, erhöht worden. Die erfolgte Anpassung des Mietzinses beruhte allein auf der bereits im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarten Index-Klausel. Der Beteiligte zu 7) hätte somit nach den vertraglichen Vereinbarungen mit der Firma K. AG den vereinbarten Mietzins erhalten, auch wenn auf dem gemeinschaftlichen Grundstück weder der Rollcontainer aufgestellt noch zwei Kraftfahrzeuge abgestellt worden wären.

Die sofortige weitere Beschwerde konnte danach keinen Erfolg haben.

3.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu 1) bis 6) die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen. Von dem Grundsatz, dass im Verfahren nach dem Wohnungseigentums-Gesetz alle Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen, abzuweichen, bestand kein Anlass.

Ende der Entscheidung