Judicialis Rechtsprechung

Die Berufung des Klägers gegen das am 4.9.2008 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Mit der Berufung wendet sich der Kläger gegen die Abweisung seiner Klage, mit der er die Beklagten aus dem rechtlichen Gesichtspunkt einer sogenannten uneigentlichen Prospekthaftung auf Schadensersatz in Form der Erstattung seines Einlagebetrages in Höhe von 176.568,-- DM zuzüglich des von ihm bezahlten Agios in Höhe von 8.828,40 DM, insgesamt € 94.791,67 sowie der Aufwendungen für die Finanzierung der Beteiligung in Anspruch nimmt.

Wegen der Einzelheiten dieser Aufwendungen wird auf die Zusammenstellung in der Klage auf S. 17 Bezug genommen.

Der Kläger lässt sich dabei die an ihn geleisteten Fondsausschüttungen von insgesamt 8.124,99 € in den Jahren 2001 bis 2003 abziehen, nicht aber Steuervorteile, zu denen er in 1. Instanz außer schlichtem Bestreiten nichts vorgetragen hat.

In der Berufungsinstanz hat er auf entsprechenden Hinweis des Senats durch Zwischenverfügung vom 2.6.2009 (Bl. 524, 525 d.A.) auf der Grundlage eines Schreibens seines Steuerberaters (Anlage KB 2 = Bl. 549 d.A.) seine Steuervorteile aus der Beteiligung mit 56.172,29 € angegeben. Dabei hat der Steuerberater in dem vorgenannten Schreiben, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, den Schadensersatzanspruch des Klägers aus der Rückabwicklung für steuerlich nicht berücksichtigungspflichtig bewertet.

Der Kläger, von Beruf Zahnarzt, zeichnete unter dem 26. Juni 2000 eine Beteiligung an der Kommanditgesellschaft A GmbH & Co. KG im vorgenannten Gesamtbetrag von 185.396,40 DM. Wegen der Einzelheiten wird auf den Zeichnungsschein und das Angebot zur Begründung einer Beteiligung an einer der Kommanditgesellschaften unter der Firmierung B GmbH & Co KG Bezug genommen (Anlage K 2, nicht in die Akte eingeheftet, sondern als lose Blattsammlung im Deckel befindlich).

Persönlich haftende Gesellschafterin ist die Beklagte zu 1), die am Kapital und Vermögen, sowie am Gewinn und Verlust der Kommanditgesellschaft nicht beteiligt und von der Geschäftsführung gemäß § 7 des Gesellschaftsvertrages, auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 53 des Prospekts Anlage K 1) ausgeschlossen ist.

Der Beklagte zu 2) wurde neben der Firma C AG geschäftsführender Kommanditist mit einer Kommanditeinlage in Höhe von 1.000,-- DM (Bl. 52 des Prospekts Anlage K 1).

Prospektherausgeber des Prospekts vom 2.3.2000, auf dessen Grundlage der Kläger die Beteiligung einging, ist die D GmbH als Initiator und Prospektherausgeber (S. 73 des Prospekts), deren Angestellter der Beklagte zu 2) zu diesem Zeitpunkt war.

Die Aufnahme des Klägers in die 15. KG wurde von der E GmbH vorgenommen, die neben dem Beklagten zu 2) zur Aufnahme neuer Kommanditisten berechtigt war. Wegen der Einzelheiten der Darstellung der an der Durchführung der Investition beteiligten Unternehmen wird auf die S. 73 und 74 des Prospekts (Anlage K 1) Bezug genommen.

Auf kapitalmäßige und personelle Verflechtungen ist auf S. 74 des Prospektes hingewiesen - der Beklagte zu 2) wird dort nicht aufgeführt. Der Prospekt enthält u.a. Angaben zur steuerlichen und liquiditätsmäßigen Prognoserechnung bis zum Jahr 2020, die bis zum Jahr 2020 eine Mietsteigerung von 42,5 % vorsah, wobei nach Ablauf des Jahres 2004 zunächst alle zwei Jahre eine Mietsteigerung von 2 % vorgesehen war, mit Ablauf des Jahres 2010, jeweils bezogen auf das Vorjahr, dann eine Mietsteigerung von 3 %.

Auf S. 64 des Prospektes unter "wirtschaftliche und steuerliche Vorteile und Risiken des Angebots" heißt es, dass eine exakte Aussage über die langfristige Rentabilität der Investitionen nicht getroffen werden könne. Angesichts der langen Nutzungsdauer einer Immobilie würde der Versuch einer finanzmathematisch korrekten Ermittlung der Rentabilität über die gesamte Laufzeit Annahmen und Prognosen für eine Vielzahl von Variablen, z.B. der Preis- und Mietentwicklung erfordern, so dass der Genauigkeitsgrad der berechneten Zahlen in jedem Fall in Frage zu stellen wäre.

Um dem Investor dennoch die Möglichkeit einer eigenen Abschätzung seiner Investition über einen längeren Zeitraum zu geben, ist eine Prognoserechnung mit angenommenen Daten in dem Prospekt enthalten. Im nächsten Satz heißt es dann weiter: "Die angenommenen Daten beruhen auf Erfahrungswerten der Vergangenheit. Eine Garantie bzw. einen Rechtsanspruch auf das zukünftige Eintreten dieser Daten kann aus der Prognoserechnung nicht abgeleitet werden".

Das Mietausfallrisiko wurde kalkulatorisch ab dem Jahr 2010 - bis dahin bestand ein Erstvermietungs- und Mietgarantievertrag mit der Firma C - mit 2 % der kalkulierten Nettonmiete bemessen, wobei der Prospekt festhält, dies sei gering. Wegen der aus heutiger Sicht bedarfsgerecht kalkulierten Mieten werde allerdings auch nach Ablauf der Festmietzeit das Mietausfallrisiko durch Leerstand als eher gering eingestuft. Wegen der Einzelheiten der äußeren Gestaltung wird auf den Punkt m auf S. 64 des Prospektes Bezug genommen.

Der Kläger hat den Prospekt aus einer Vielzahl von Gründen für fehlerhaft gehalten.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes 1. Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, im Hinblick auf eine Gefahr der Interessenkollision zum Nachteil des Anlegers habe der Prospekt mitteilen müssen, dass der Beklagte zu 2) Angestellter der ...-Gruppe gewesen sei. Die prospektierten Mietsteigerungs- und Renditeprognosen seien unrealistisch gewesen. Das sinkende Mietpreisniveau in der Region Berlin sei in Fachkreisen seit Mitte der 90-iger Jahre bekannt gewesen.

Insoweit hat der Kläger auf eine Mitteilung im Gerlach-Report vom 24.11.1995 Bezug genommen, die in 1. Instanz nicht vorgelegt wurde, sondern insoweit hat der Kläger auf S. 8 der Klageschrift höchstrichterliche Rechtsprechung zitiert, die auf diesen Bericht Bezug nimmt.

Schließlich hat er eine fehlende Aufklärung über den von der E GmbH betriebenen Einnahmen- und Ausgabenpool gerügt. Wegen der Einzelheiten des Pool-Vertrages wird auf die S. 60 und 61 des Prospektes Bezug genommen.

Über die bloße Rüge hinaus ist dieser Gesichtspunkt in der Folge in der 1. Instanz nicht mehr angesprochen. Auch die Berufung greift diesen Punkt nicht mehr auf.

Die Beklagte hat im Hinblick auf die Rüge, der Prospekt lege nicht offen, dass der Beklagte zu 2) Angestellter der D GmbH ist, die Frage aufgeworfen, inwiefern hier eine Interessenkollision gegeben sein soll, denn die D GmbH habe lediglich die Endfinanzierung und die Zusammenführung der Investoren vermittelt und auf die weitere Durchführung des Projekts keinen Einfluss gehabt und keine Aufgaben wahr genommen.

Grundlage der Mietsteigerung bis zum Jahre 2011 sei der Mietgarantie-Vertrag gewesen. Für den Zeitraum danach enthalte der Prospekt (S. 40 unter I 1) den Hinweis, dass diese unterschritten werden könne.

Das Landgericht Frankfurt am Main hat die Klage abgewiesen.

Dabei hat das Landgericht die Beklagten als Gründungsgesellschafter als passiv legitimiert für eine Haftung der Beklagten nach den Grundsätzen der sogenannten uneigentlichen Prospekthaftung gehalten und die Frage einer Verjährung der geltend gemachten Ansprüche offen gelassen, wobei es auf S. 13 der Entscheidungsgründe festgehalten hat, der Beklagte habe seiner sekundären Darlegungslast nicht genügt.

Hinweise oder Erörterungen hierzu sind nach dem Akteninhalt nicht ersichtlich und vom Landgericht im Hinblick auf die weitere Begründung der Klageabweisung auch offensichtlich für entbehrlich gehalten worden.

Das Landgericht hat die Klage nämlich gleichwohl für ungegründet erachtet, weil die Prospektangaben in den wesentlichen Punkten zutreffend seien und dem Anleger eine ausreichende Aufklärung über die Risiken der Kapitalanlage geboten hätten.

Dabei ist das Landgericht in seiner Begründung der Klageabweisung auf die Vielzahl der vom Kläger geltend gemachten vermeintlichen Prospektfehler vollständig eingegangen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Mit der Berufungsbegründung wirft der Kläger dem Landgericht eine nicht gerechtfertigte Großzügigkeit und Laxheit bei der Beurteilung der vom Kläger gerügten Prospektfehler gegenüber den nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geltenden Prospektanforderungen vor und meint, der Prospekt betone den Aspekt der Sicherheit der Anlage, wie bereits das Deckblatt betone.

Der Kläger habe Wert auf Sicherheit gelegt. Zum Beleg legt der Kläger ein Schreiben des Diplom-Kaufmann F vom 4. November 1999 vor (Anlage KB 1 = Bl. 444 d.A.), das die Vermittlung des Anlageobjekts "X" in zentraler innerstädtischer Lage der Landeshauptstadt Erfurt betrifft. Der Kläger zeichnete diese Kommanditbeteiligung. Seine Schadensersatzansprüche im Wege einer Rückabwicklung dieser Kommanditbeteiligung an der dritten G GmbH & Co KG sind Gegenstand des Rechtsstreits 2-1 O 50/08 LG Frankfurt am Main/ 5 O 75/07 Oberlandesgericht Frankfurt am Main. Der Kläger obsiegte durch am 20.1.2009 verkündetes Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main in der Berufungsinstanz. Die Revision ist noch nicht beschieden (BGH II ZR 30/09).

Der Kläger rügt einen vermeintlich grundsätzlichen Fehler des Landgerichts, den Anspruch aus der sogenannten uneigentlichen Prospekthaftung auf Mängel des Prospekts zu reduzieren.

Da es sich um einen Unterfall der culpa aus contrahendo handele, greife die Haftung generell bei unzureichender Aufklärung über die wesentlichen Aspekte ein, insbesondere über die Risiken der Anlage.

Hinsichtlich der Argentinienanleihen, der fehlenden Rücklagenbildung und der unklaren Erstvermietungsgarantie treffe zwar die Bewertung des Landgerichts zu, dass es sich insoweit lediglich um unternehmerische Entscheidung handele, doch könne ein Fonds, der derartige unternehmerische Entscheidungen vorsehe und ermögliche, nicht "maximale Sicherheit" prospektieren. Auf diese grundlegende Änderung der Fondskonzeption hätte entweder eine Prospektberichtigung oder entsprechende Hinweise erfolgen müssen.

Das gleiche gelte für die fehlende Rücklagenbildung und die von Anfang an unklare Erstvermietungsgarantie.

Für die prognostizierte Mietsteigerung habe es an jeder Grundlage gefehlt. Soweit sich diese auf die zeitlich begrenzte und keineswegs sämtliche Kosten und Ausfälle deckende Mietgarantie gestützt habe, sei dies gerade unter dem Aspekt der Sicherheit der Anlage nicht hinnehmbar.

Eine derartige inhaltliche und zeitlich begrenzte Garantie könne niemals Grundlage der langfristig prognostizierten Einnahmen und deren Steigerung sein, da der Anleger davon ausgehen dürfe, dass die auf einen höchst unerwünschten Ausnahmefall zugeschnittene Mietausfallgarantie als eher fernliegendes Wagnis angesehen werde.

Hinsichtlich der fehlenden Angabe einer persönlichen und wirtschaftlichen Verflechtung des Beklagten zu 2) komme es auf die vom Landgericht vermissten Darlegung einer konkreten Gefährdung nicht an. Die Offenlegung diene der Aufklärung über mögliche, hiermit verbundene Risiken, wie sich aus der Gesetzesbegründung zu § 7 VermVerkProspV ergebe (in Kraft getreten im Juli 2005). Es komme nicht darauf an, dass der prospektierte Zinssatz nahezu erreicht worden sei, denn dies spreche nicht für eine Gewähr der Richtigkeit der Prospektangaben.

Die Argumentation des Landgerichts greife zu kurz und verkenne, dass die allein entscheidende Frage die sei, ob der Kläger über die bestehenden Risiken, insbesondere das Fremdwährungsrisiko hinreichend aufgeklärt sei.

Der Kläger vertritt die Auffassung, es sei auf das Gesamtbild der Beteiligung, jedoch dominiert und geprägt von der Sicherheit der Anlage abzustellen. Einzelne Stellen des Prospekts, die Hinweise enthalten, aus denen sich für den fachkundigen Leser Hinweise auf Schwierigkeiten ergeben, stehen nach Auffassung des Klägers der Bewertung nicht entgegen, dass der Prospekt den Aspekt der Sicherheit der Anlage betone und ein insgesamt zu optimistisches Bild zeichne, wobei die vom Kläger im einzelnen aufgezeigten spezifischen Risiken der Anlage vom Landgericht im angefochtenen Urteil verkannt und fälschlich auf das allgemeine Prognoserisiko geschoben worden seien.

Der Berufungskläger beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main vom 4.9.2008 die Beklagten, haftend als Gesamtschuldner zu verurteilen,

1. an den Kläger 95.839,95 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.7.2007;

2. festzustellen, dass die Beklagten, haftend als Gesamtschuldner, verpflichtet sind, den Kläger von der Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB freizustellen;

dies (d.h. die Anträge gemäß Ziffer 1 und 2) dabei Zug um Zug gegen Übertragung der Kommandit-Beteiligung des Klägers an der A GmbH & Co KG in Höhe von DM 176.568,-- (entsprechen € 90.277,79)

weiterhin

festzustellen, dass sich die Beklagten im Annahmeverzug befinden.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil und sind der Auffassung, der Prospekt suggeriere nicht vor allem Sicherheit. Der Beklagte zu 2) rügt den Vortrag zur prospektierten Sicherheit der Anlage als zum einen verspätet, zum anderen vermissen sie einen Zusammenhang des vorgelegten Vermittlerschreibens mit der konkreten Anlage und verweisen auf die Risikohinweise bereits auf dem Deckblatt und im Eingang des Prospekts.

Hinsichtlich der Argentinienanleihen, die unstreitig im Jahr 2001 erworben wurden, sehen sie allenfalls unternehmerische Fehlentscheidungen der Geschäftsführung, die allenfalls Schadensersatzansprüche gegen diese insoweit begründen könnten.

Der Vorgang könne bereits zeitlich gesehen die Beitrittsentscheidung des Klägers im Jahr 2000 nicht beeinflusst haben.

Hinsichtlich der Rücklagenbildungen verweisen die Beklagten auf die auf S. 64 des Prospektes enthaltenen ausdrücklichen Risikohinweise.

Durch die Mietgarantie sei das Risiko bis zum Jahr 2010 überschaubar. Die prospektierte Miete von 12,32 DM netto sei die erzielte Ist-Miete und nicht etwa eine Einschätzung von erzielbaren Mieten. Soweit der prognostizierte Zinssatz von 6 % nahezu erreicht worden sei, fehle es an einem Schaden des Klägers. Hinsichtlich der gerügten "Verflechtung" des Beklagten zu 2) wird hervorgehoben, dass dieser nur Angestellter und nicht Organ gewesen sei und auf keinen Fall eine erhebliche Verflechtung vorliege, weil es z.B. an der Gewährung von Sondervorteilen fehle.

Die Beklagten vertreten die Auffassung, der Kläger konstruiere hier eine "Art abstrakte Gefährdungshaftung".

Im übrigen erheben die Beklagten nach wie vor die Einrede der Verjährung.

Soweit der Kläger wiederholt erkläre, die Prospektmängel seien für jeden und sofort erkennbar, habe er dann jedenfalls Kenntnis seit dem Jahr 2000 gehabt.

Spätestens seit der Übersendung des Geschäftsberichts für die Jahre 2000 bis 2001 habe er Kenntnis vom Vermietungsstand gehabt (Anlage B 2 IV, Bl. 283 - übersandt im Oktober 2001).

Der Beklagte zu 2) vertritt nach wie vor die Auffassung, er sei nicht Gründungsgesellschafter mit der Folge, dass er nicht passiv legitimiert für die geltend gemachten Ansprüche aus dem Gesichtspunkt einer uneigentlichen Prospekthaftung sei.

Auf den Hinweis der Zwischenverfügung des Senats vom 2. Juni 2009, der Senat messe der Berufung des Klägers im Hinblick auf eine Prospektunrichtigkeit wegen der Prognose künftiger Mieteinnahmen und den Ansatz eines extrem niedrigen Mietausfallrisikos entsprechend der Entscheidungen des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 20.1.2009 durchaus Erfolgsaussichten bei, es sei denn, die Beklagten legten dar, dass tatsächlich "Erfahrungswerte in der Vergangenheit" vorgelegen hätten, die einen Anstieg der Mieten innerhalb des Zeitraums von 20 Jahren, insgesamt 42,5 % als Prognoseberechnung rechtfertigten, haben die Beklagten Stellung genommen.

Während der Beklagte zu 2) ausführt, auch nach mehrfachem Studium des Prospekts finde er keinen Hinweis auf "Erfahrungswerte der Vergangenheit", S. 64 lit h beziehe sich nur allgemein auf umfangreiche Ausführungen der Prospektherausgeberin, heben beide Beklagte im wesentlichen darauf ab, es komme für die Bewertung nur darauf an, ob eine Prognose ausreichend durch Tatsachen gestützt und kaufmännisch vertretbar sei, so die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die beide Parteien im einzelnen zitieren.

Dabei listet die Beklagte zu 1) nunmehr umfangreich die Tatsachen auf, auf denen die Prognose der Prospektverantwortlichen beruhe, wie Standort und Lage des Anlageobjekts, Art und Ausstattung der Gebäude, wirtschaftliche Faktoren wie insbesondere die garantierten Bestandsmieten, wobei die tatsächlich erzielten Mieten darüber gelegen hätten sowie die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wobei insbesondere auf den Landesentwicklungsplan Brandenburg vom 4.7.1995 (Anlage BB I/1) abgehoben wird, wonach Rüdnitz Teil des sogenannten "engeren Verflechtungsraums Brandenburg-Berlin" sei, der eine starke infrastrukturelle Förderung des Landes Brandenburg erfahren solle. Die Mieten im engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin seien in den Jahren 1996 bis 2000, d.h. in einem Zeitraum von 5 Jahren in kleineren Orten um 19 % und in größeren Orten um 30 % angestiegen. Die Beklagte verweist insoweit auf den 2. Raumordnungsbericht Berlin-Brandenburg für den Zeitraum 1996 bis 2000, S. 82 (Anlage BB I/2). Weiter wird verwiesen auf die Erfahrungswerte der Prospektherausgeberin im Bereich der Emission und Platzierung von Kapitalanlagen im Immobilienbereich, und zwar im Zeitraum von 1978 bis zum Jahr 2000 auf insgesamt 117 derartiger Kapitalanlagen.

Sie verweisen auf demografische Faktoren wie dem seit 1991 anhaltenden Trend der Abwanderung - Suburbanisierung.

Beide Beklagten halten die Angaben zur Mietsteigerung nach damaligem Kenntnisstand für vertretbar. Die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung habe eine sehr positive Entwicklung des Wirtschafts- und Arbeitsmarktes versprochen.

Sie halten die Entscheidung des 5. Zivilsenat vom 20.1.2009 - Geschäftszeichen 5 U 75/07 - zum einen nicht für richtig, aber auch vorliegend für nicht "übertragbar", weil dort Mietsteigerungen von 87 % für einen Zeitraum von 23 Jahren prognostiziert und die Erfahrungswerte der Vergangenheit im Prospekt mehrfach angesprochen waren.

Wegen der Einzelheiten insoweit wird auf den Schriftsatz der Beklagten zu 1) vom 13. Juli 2009 nebst den vorgelegten Anlagen sowie auf das Telefax des Beklagten vom 13.7.2009 Bezug genommen (Bl. 571 ff d.A. bis 586 d.A. und Bl. 599 d.A. bis Bl. 611 d.A.).

Der Kläger verweist in seinen schriftsätzlichen Stellungnahmen vom 15.7.2009 und 20.7.2009 zu diesem neuerlichen Vortrag darauf, die Beklagte zu 1) habe nunmehr selbst mitgeteilt, dass "Erfahrungswerte der Vergangenheit" für die Mieterträge und deren Steigerung tatsächlich nicht bestanden hätten und die insofern unzutreffenden Prospektangaben nach den Grundsätzen der Prospekthaftung i.w.S./cic die Haftung der Beklagten begründete.

Er bestreitet die Angaben zu den - nach seiner Auffassung völlig haltlosen - Mietsteigerungen im "Verflechtungsraum Brandenburg/Berlin" und bestreitet Mietsteigerungen für den Standort Rüdnitz/Bernau-Land in den Jahren 1996 bis 2000. Er verweist auf ein Überangebot durch das 1997/98 fertig gestellte naheliegende Wohngebiet .... Vielmehr seien die Nettokaltmieten ab dem Jahre 1993 als Folge dann stetig und rapide abgefallen. Als Beleg, dass dieser drastische Preisverfall auf einem ökonomischen und strukturellen Problem des Wohnungsmarktes beruhe und es keinerlei Umstände gegeben habe, die Anlass zu einer Trendwende geboten hätten, wird nunmehr der bereits in 1. Instanz in Bezug genommene Gerlach-Report vom 24.11.1995 vorgelegt (Anlage KB 5 = Bl. 649 d.A.).

Soweit sich die Beklagte zu 1) auf die damaligen Bestandsmieten gestützt habe, böten diese zunächst einmal zwar einen nachvollziehbaren Ansatz, genügten jedoch nicht, die erforderliche Nachhaltigkeit zu gewährleisten.

Wegen der Einzelheiten der Stellungnahme des Klägers wird auf die Schriftsätze vom 15.7.2009 und 20.7.2009 (Bl. 639 ff und Bl. 656 ff d.A.) Bezug genommen.

Im übrigen wird wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige, weil form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung des Klägers ist unbegründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo unter dem Gesichtspunkt der sogenannten uneigentlichen Prospekthaftung nicht zu.

Insoweit handelt es sich um eine Haftung auf Grund einer Pflichtverletzung im Rahmen oder bei Anbahnung eines Beratungs- oder Kapitalvermittlungsvertrages wegen ungenügender Überprüfung des Prospektes.

Für die Beurteilung der Haftung der Beklagten aus dieser Anspruchsgrundlage kommt es auf ein persönliches Vertrauensverhältnis zum Kläger nicht an, das ersichtlich deshalb nicht gegeben ist, weil die E ImmobilienVerwaltung-GmbH die Aufnahme des Klägers in die 15. KG vorgenommen hat, wie sich aus dem Zeichnungsschein Anlage K 2 ergibt.

Das Landgericht Frankfurt hat im angefochtenen Urteil zutreffend festgehalten, dass die Beklagten als Gründergesellschafter der KG grundsätzlich für einen etwa unrichtigen Prospektinhalt gegenüber jedem neu aufgenommenen Kommanditisten nach § 278 BGB einzustehen haben, weil mit jeder Aufnahme eines neuen Kommanditisten alle Gründergesellschafter wurden (vgl. BGH NJW-RR 1991, S. 804, 805, in juris auch zu finden unter BGH Urteil vom 11.3.1991, II ZR 32/90).

Dem Senat ist nicht nachvollziehbar, dass der Beklagte zu 2) - wenn auch außerhalb der Berufungserwiderung - immer noch meint, nicht Gründungskommanditist zu sein. Der Gesellschaftsvertrag weist ihn als solchen aus. Er gehört zu dem das Management bildenden Initiatoren der Gesellschaft, die den beitretenden Kommanditisten für Vollständigkeit und Richtigkeit der mit ihrem Wissen und Wollen in Verkehr gebrachten Prospekte einzustehen haben (BGH Z 71, S. 284, 111, 314 und 115, 213). Der Kreis der Haftenden reicht damit weit über den unmittelbar Irreführenden, also den den Aufnahmevertrag Abschließenden, vorliegend die E-GmbH hinaus. Die Haftung ist dadurch begründet, dass ihr nach außen in Erscheinung tretendes Mitwirken am Prospekt einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (vgl. dazu auch Baumbach/Hopt, HGB 33. Aufl., § 177 a Rdnr. 63 sowie Palandt/Grüneberg, 68. Aufl., § 311 Rdnr. 69).

Ob der Vielzahl der vom Kläger gerügten Mängel ist als abstrakter Grundsatz zunächst festzuhalten, dass ein Prospekt ein zutreffendes Bild des Beteiligungsobjektes zeichnen muss - er muss den Anleger über alle Umstände, die für seine Entscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig unterrichten, insbesondere über Tatsachen, die den Vertragszweck vereiteln können.

Der Prospekt muss eine wahrheitsgetreue, vollständige und realistische Darstellung der für die Anlageentscheidung erheblichen Umstände geben. Nicht nur die Angaben tatsächlicher Art müssen richtig, sondern auch Prognosen und Werturteile kaufmännisch vertretbar sein und ausreichend durch Tatsachen gestützt werden (vgl. BGH NJW-RR 08, S. 1119 ff; 07, 1329 ff; BGH NJW 04, S. 2228 ff und 00, 3346).

Dabei dürfen die Prospektverantwortlichen allerdings eine sorgfältige und eingehende Lektüre des Prospektes bei den Anlegern voraussetzen (BGH Urteil vom 14.6.2007, Az. III ZR 300/05, abgedruckt u.a. in NJW-RR 2007, 1329).

Unter Berücksichtigung dieser vorgeschilderten abstrakten Grundsätze besteht der weitaus größte Teil der vom Kläger gerügten Mängel offen liegend nicht, wie das Landgericht zutreffend festgehalten hat.

Soweit jetzt der Kläger in 2. Instanz die von ihm gerügten zahlreichen vermeintlichen Prospektfehler auch unter dem Aspekt der Sicherheit der Anlage beleuchtet sehen will und dies in den Vordergrund der Bewertung gestellt wissen will, bleibt festzuhalten, dass der Prospekt bereits Chancen und Risiken noch vor dem Inhaltsverzeichnis darstellt. Es wird darauf hingewiesen, dass es sich um eine unternehmerische Kapitalanlage handelt.

Unter dem Aspekt der Sicherheit wird die 10-jährige Miet- und Erstvermietungsgarantie durch einen leistungsstarken Partner ebenso herausgestellt, wie dass die Miet- und Erstvermietungsgarantie durch Bankbürgschaften unterlegt ist. Beide Aussagen treffen zu. Die Mietgarantie funktioniert bis zum heutigen Tage. Der Mietgarant ist nicht insolvent. Die zusätzliche Sicherheit einer Unterlegung durch Bankbürgschaften brauchte nicht in Anspruch genommen zu werden.

Auf S. 62 ff des Prospektes erfolgen Risikohinweise, die im wesentlichen nicht relativiert werden, allerdings mit der einzigen Ausnahme, soweit hinsichtlich der prognostizierten Rentabilität auf S. 64 auf Erfahrungswerte der Vergangenheit verwiesen wird. Darauf wird in anderem Zusammenhang noch einzugehen sein.

Dass der Kläger angeblich Wert auf Sicherheit legte, könnte hier allenfalls eine Haftung des Vermittlers der Anlage begründen, sofern die eventuell erfolgte Beratung dann nicht anleger- oder objektgerecht erfolgte. Zum einen kann es vorliegend nur auf den Prospektinhalt als solchen ankommen, denn nur für unrichtige Prospektangaben haften die Beklagten als Prospekthaftpflichtige, wie bereits im einzelnen aufgezeigt.

Zum anderen hat der Kläger nachvollziehbare, einer Nachprüfung durch Beweisaufnahme zugängliche Einzeltatsachen zu einer eventuell fehlerhaften, weil nicht anleger- und/oder objektgerecht erfolgten Beratung im Hinblick auf die eingegangene konkrete Beteiligung nicht dargestellt.

Soweit der Kläger eine grundlegende Änderung der Fondskonzeption dadurch rügt, dass Argentinien-Anleihen aufgenommen, fehlende Rücklagenbildungen moniert werden und die Erstvermietungsgarantie als unklar bezeichnet wird, kämen zwar für Anleger, die nach Aufnahme der Argentinien-Anleihen die Beteiligung zeichneten, Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Prospektberichtigung oder unterlassenen Hinweisen in Betracht. Das gleiche gilt aber nicht für den Kläger, der seine Beteiligung bereits zuvor erworben hatte.

Der Senat schließt sich der rechtsfehlerfreien Argumentation des Landgerichts an und hält diese für zutreffend, dass es insoweit an einer Kausalität für den Gesellschaftsbeitritt des Klägers fehlt.

Die fehlende Rücklagenbildung in Bezug auf Instandhaltungskosten ist ebenfalls eine unternehmerische Entscheidung. Der Prospekt verspricht dazu nichts.

Der Gesellschaftsvertrag als Bestandteil des Prospekts enthält dazu in § 17 eine Regelung, durch die der Kläger zutreffend informiert wurde (S. 56 des Prospektes).

Im Hinblick auf den vermeintlich unrealistischen Zinssatz von 6 % - der tatsächlich nahezu erreicht wurde! - klärt der Prospekt auf S. 32, 40 und 63 ausführlich und zutreffend über Fremdwährungsrisiken auf. Insofern ist eine ausreichende Aufklärung über das Risiko vorgenommen.

Die Bewertung des Klägers trifft nicht zu, dass die Mietgarantin nur im Rahmen der Erstvermietung Werbungs- und Beitreibungskosten zu tragen hat und erst durch den Vergleich mit dem Mietgaranten vom 20.12.2006 eine Ausdehnung erreicht wurde.

Ausweislich des § 1 Ziff. 3 des Erstvermietungs- und Mietgarantievertrages (Anlage B 2/3 = Bl. 194 ff, 195 f d.A.) ist die Mietgarantin zur Vermittlung von Mietverträgen während der gesamten Garantiezeit verpflichtet, ohne dass insoweit ein Aufwendungsersatz vorgesehen wäre.

Die Mietgarantie als solche ist eindeutig vereinbart. Diese Bewertung wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich in der Folge dann gleichwohl Streit darüber entzündet hat, inwieweit die gemäß § 3 des Erstvermietungs- und Mietgarantievertrages (S. 197 d.A.) vorgesehene Bankbürgschaft im Hinblick auf den erreichten Vermietungsstand abgebaut werden darf. Die Vorgaben des Vertrags insoweit sind klar. Dass dies gleichwohl das Entstehen von Streitigkeiten nicht ausschließt, weil man sich um die tatsächlichen Voraussetzungen für den Abbau der Bankbürgschaften streitet, liegt offen und begründet keinen Prospektfehler.

Hinsichtlich der Nichtoffenlegung, dass der Beklagte zu 2) Angestellter der "...-Gruppe" ist, wie vom Kläger gerügt, verhält sich die Vielzahl der vom Kläger zitierten Entscheidungen lediglich zur Gewährung von Sondervorteilen, für die es hier keinerlei Anhaltspunkte gibt.

Grundsätzlich muss der Anleger durch die Offenlegung von personellen und kapitalmäßigen Verflechtungen in den Stand versetzt werden, Interessenkonflikte erkennen zu können. Dementsprechend ist Offenlegung notwendig über wesentliche kapitalmäßige und personelle Verflechtungen zwischen den verschiedenen Projektpartnern, z.B. Komplementär GmbH, Generalunternehmer, Hauptmieter und vor allem Treuhänder und ihren jeweiligen Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern (vgl. BGHZ 79, 337; BGH NJW 1980, S. 1162; NJW 87, 1817; vgl. dazu auch Baumbach/Hopt, HGB 33. Aufl. § 347 Rdnr. 30 sowie die jüngste Entscheidung des BGH 3. ZS v. 6.11.2008, Geschäftsnummer III ZR 290/07 Rdz. 15, zitiert nach Juris).

Auch wenn es auf einen konkreten Gefährdungstatbestand nicht ankommen kann, wie der Kläger zutreffend darlegt, muss aber gleichwohl die abstrakte Gefahr eines Interessenkonfliktes durch personelle Verflechtungen gegeben sein, wie insbesondere das Tatbestandsmerkmal einer wesentlichen Verflechtung zeigt.

Der Kläger ist dem Vortrag der Beklagten zu 1) nicht entgegen getreten, die D GmbH, deren Angestellter der Beklagte zu 2) ist, habe lediglich die Endfinanzierung und die Zusammenführung der Investoren vermittelt, auf die weitere Durchführung des Projekts aber keinen Einfluss gehabt und nehme dabei keine Aufgaben wahr.

Auf S. 73 ist die D GmbH als Initiator und Prospektherausgeber genannt. Ihre Leistung ist im Prospekt so bezeichnet, wie dies auch von der Beklagten zu 1) dargestellt wurde.

Auf S. 74 des Prospektes sind zwar kapitalmäßige Verflechtungen und auch personelle Verflechtungen dieser Gesellschaft mit u.a auch der Beklagten zu 1 aufgezeigt.

Der Kläger bleibt allerdings dabei eine Erklärung schuldig, welcher weitergehende Interessenkonflikt sich daraus ergeben sollte, dass der Beklagte zu 1) Angestellter der D GmbH war.

Die personelle Verflechtung der Geschäftsführer ist dargestellt, eine abstrakt gegebene Möglichkeit einer Interessenkollision ergibt sich für den Senat nicht.

Die Erwägungen des Landgerichts, eine fehlerhafte oder unzureichende Aufklärung hinsichtlich des Prospektinhalts hinsichtlich des Betriebs des Ein- und Ausgabenpools lägen nicht vor, weil der Kläger weder vorgetragen habe, welche spezifischen Risiken sich daraus ergeben sollen und dies auch nicht ohne weiteres einsichtig oder nachvollziehbar sei, sind mit der Berufung nicht angegriffen worden. Der Senat schließt sich dieser Bewertung des Landgerichts in vollem Umfang an.

Waren insoweit die vom Kläger angeführten haftungsbegründenden Umstände offen liegend nicht gegeben, galt das gleiche nicht, soweit der Kläger die Auffassung vertreten hat, es liege nach dem Prospekt eine unrealistische Mietsteigerungs- und Renditeprognose vor und es fehle ein Gefahrenhinweis in Bezug auf das Mietausfallrisiko.

Soweit der Prospekt eine Mietsteigerung von insgesamt 42,5 % innerhalb von 20 Jahren prognostiziert, wird zwar darauf hingewiesen, dass nach Ablauf des Mietgarantievertrages die Gesellschaft das Risiko trägt. Der unter Punkt m auf S. 64 dargestellte Hinweis wird allerdings unter Punkt k auf der gleichen Seite wieder abgeschwächt durch den Satz, dass die angenommenen Daten auf Erfahrungswerten der Vergangenheit beruhen.

Insoweit hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main durch Urteil vom 20.1.2009 in der Parallelsache 5 U 75/07 bei Parteiidentität auf Klägerseite betreffend des bereits näher geschilderten Anlageobjekts in Erfurt zutreffend festgehalten, dass die Prospektpflichtigen zwar grundsätzlich keine Gewähr dafür übernehmen, dass die im Prospekt getroffenen Aussagen auch eintreffen, die Verantwortlichkeit aber insoweit bestehe, dass Prognosen ausreichend durch Tatsachen gestützt und kaufmännisch vertretbar sein müssen. Es dürfe sich nicht nur um bloße Mutmaßungen handeln, sondern die Schlussfolgerungen müssten auf nachgeprüften Tatsachen oder Wertfeststellungen, die auf einer sorgfältigen Analyse aller hierfür maßgeblichen Voraussetzungen beruhen.

Dieser grundsätzlichen Bewertung schließt sich der Senat an.

Insofern kann es nicht darauf ankommen, dass bis zum 31.12.2010 wegen der bestehenden Mietgarantie - die noch dazu durch Bankbürgschaften unterlegt war - das gesamte Szenario realistisch ist, sondern auch die Prognose künftiger Mieteinnahmen nach Auslaufen der Mietgarantie musste auf einer zutreffenden Tatsachengrundlage beruhen. Die Mieteinnahmen gehören objektiv zu den wertbildenden Faktoren einer Beteiligung der Anlage, die für den Anleger von Bedeutung sind.

Mit der künftigen Entwicklung der Mieten ist der Erfolg einer Immobilieninvestition untrennbar verbunden.

Allerdings ist in dem vom 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts zu beurteilenden Prospekt hinsichtlich der 3. G GmbH & Co KG die Vermietungsprognose wiederholt auf Erfahrungswerte der Vergangenheit gestützt worden, während sich der Hinweis im Prospekt der Kommanditgesellschaft A GmbH & Co. KG hier lediglich auf Seite 64 des Prospektes findet, bezogen insgesamt auf die Rentabilität des Objekts.

Die Bewertung des Beklagten zu 2), der auf S. 64 des Prospektes unter lit k enthaltene Hinweis auf Erfahrungswerte beziehe sich nur auf die allgemeine umfangreiche Erfahrung der Prospektherausgeberin, der D GmbH, erweist sich nach dem klaren Wortlaut als unrichtig. Vielmehr heißt es unter dem Obersatz "die prognostizierte Rentabilität" neben erteilten Hinweisen, dass exakte Aussagen über die langfristige Rentabilität nicht getroffen werden könnten und ein Garantie- bzw. ein Rechtsanspruch auf das zukünftige Eintreten dieser Daten aus der Prognoserechnung nicht abgeleitet werden könne, dass die angenommenen Daten auf Erfahrungswerten der Vergangenheit beruhen. Dieser Satz steht im Zusammenhang mit dem Satz davor, dass dem Investor trotz der fehlenden Möglichkeit des Treffens exakter Aussagen über die langfristige Rentabilität die Möglichkeit einer eigenen Abschätzung seiner Investition über einen längeren Zeitraum gegeben werden soll und deshalb eine Prognoserechnung mit angenommenen Daten in dem Prospekt enthalten ist.

Nun hält zwar die Beklagte zu 1) selbst auf S. 3 erster Absatz ihres Schriftsatzes vom 13.7.2009 fest, es habe Erfahrungswerte im Sinne gesicherter Erkenntnisse und Daten weder vor der Wende - weil die Mieten zu diesem Zeitpunkt extrem niedrig waren - noch danach - weil wegen der extremen Nachfrage unrealistisch hohe Mieten die Folge waren - nicht gegeben und nicht geben können.

Es kann auch offen liegend und für jeden bekannt - auch dem Kläger - davon ausgegangen werden, dass Erfahrungswerte der Vergangenheit zur Mietentwicklung den Prospektverantwortlichen nicht zur Verfügung gestanden haben, weil mit diesen konkreten Anlageprojekten Neuland beschritten wurde.

Eine Haftung der Beklagten kann aber auch nicht alleine mit dem Argument begründet werden, weil Erfahrungswerte der Vergangenheit zur Mietentwicklung den Prospektverantwortlichen tatsächlich nicht zur Verfügung gestanden hätten, beruhe die Prognose auf einer unzutreffenden Grundlage und sei falsch.

Dies hieße nämlich, den einzelnen Satz, dass die angenommenen Daten auf Erfahrungswerten der Vergangenheit beruhten, einfach aus dem Kontext der gesamten Aussagen über die prognostizierte Rentabilität herauszulösen. Er kann isoliert nicht bewertet werden. Im übrigen bezieht sich der Satz auch nicht alleine auf die Mietentwicklung als solche, sondern bezieht sich insgesamt auf die prognostizierte Rentabilität. Nur eine dieser Daten ist die Mietentwicklung, wenn gleich diese für die Rentabilität von wesentlicher Bedeutung ist, wie bereits im einzelnen aufgezeigt.

Obwohl der Kläger mit der Berufungsbegründung darauf abgehoben hat, für die prognostizierte Mietsteigerung fehle es an der Grundlage, haben sich die Beklagten bis zum Hinweis des Senats nur auf das überschaubare Risiko durch die Mietgarantie bis zum Jahre 2010 bezogen und sind im übrigen der Argumentation des angefochtenen Urteils gefolgt, dass jedem durchschnittlichen Anleger klar gewesen sein müsse, dass es sich vorliegend um eine Geldanlage handele, die bei Änderung der angenommenen Rahmenbedingungen von niemandem über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren überschaubar mit einem Verlustrisiko - ganz oder teilweise - behaftet sein könnte.

Auf den Hinweis des Senats durch Zwischenverfügung vom 2.6.2009 haben die Beklagten die Grundlagen dargelegt, auf denen die prognostizierte Mietsteigerung beruht.

Dass es sich dabei nicht um Erfahrungswerte der Vergangenheit zur Mietentwicklung im konkreten Gebiet des Anlageobjekts handelt, ist unschädlich, weil die Aussage des Prospekts nicht darauf reduziert werden kann, es sei versprochen worden, dass Erfahrungswerte der Vergangenheit zur Mietentwicklung in dieser Form tatsächlich zur Verfügung gestanden hätten. Vielmehr kommt es für die Bewertung darauf an, dass die Prognosen und Aussagen zur Rentabilität kaufmännisch vertretbar und ausreichend durch Tatsachen gestützt werden, wie dies eingangs aufgezeigt wurde. Zu den Erfahrungswerten der Vergangenheit gehört nämlich tatsächlich u.a. auch die Erfahrung der Prospektverantwortlichen und Initiatoren mit derartigen Anlageobjekten, die sich nicht auf den konkreten Bezirk beschränken. Der neue Vortrag der Beklagten muss gemäß § 531 Abs. 2 ZPO zugelassen werden, weil sie auf die entsprechenden Gesichtspunkte erst durch den Senat hingewiesen wurden. Dass die Beklagtenvertreter des vor dem 5. Zivilsenats geführten Berufungsrechtsstreits die gleichen sind wie im vorliegenden und der Kläger auf diese Gesichtspunkte, die offenbar erst im Verlauf des Berufungsrechtsstreits vor dem 5. Zivilsenat aufgetaucht sind, hingewiesen hat, ist unbehilflich, weil das Gericht, das über den konkreten Lebenssachverhalt entscheidet, die entsprechenden Gesichtspunkte zu erörtern hat und seine Bewertung offen legen muss.

Unter Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten in den Schriftsätzen vom 13.7.2009 gelangt der Senat zu dem Ergebnis, der Prospekt enthalte keine unrealistische Mietsteigerungs- und Renditeprognose, sondern die Prognose zur Rentabilität, insbesondere zur Prognose der Mietsteigerungen, sei aus damaliger Sicht kaufmännisch vertretbar gewesen.

Dabei ist neben dem von den Beklagten geschilderten Standort und der Lage sowie des Orts und Ausstattung der Gebäude für den Senat von wesentlicher Bedeutung, dass Ausgangspunkt der prognostizierten Mieten die zum Zeitpunkt der Prospektierung tatsächlich erzielten Miete gewesen ist, wobei die tatsächlich erzielte Ist-Miete sogar über der prognostizierten Miete lag und nicht etwa eine unrealistisch hohe Miete deshalb angesetzt wurde, weil ein Mietgarant zur Verfügung stand.

Der Kläger hat diesen Vortrag auch nicht in Abrede gestellt, sondern es als nachvollziehbaren Ansatz bezeichnet, soweit sich die Beklagten auf die damaligen Bestandsmieten stützten, vermisst jedoch die Gewährleistung der dabei erforderlichen Nachhaltigkeit.

Diese Nachhaltigkeit hinsichtlich der erzielbaren Miete und der prognostizierten Mietsteigerungen ergab sich aber aus der damaligen Betrachtung zum einen aus dem Landesentwicklungsplan Brandenburg LEP 1 vom 4.7.1995, durch den Rüdnitz Teil des sogenannten engeren Verflechtungsraumes Brandenburg-Berlin war und ist, der eine starke infrastrukturelle Förderung des Landes Brandenburg erfahren sollte.

Der zweite Raumordnungsbericht für Berlin-Brandenburg für den Zeitraum 1996 bis 2000, S. 85 (Anlage BB I/2) weist Mietsteigerungen nicht nur im engeren Verflechtungsraum, sondern auch in den äußeren Entwicklungsräumen auf.

Rüdnitz gehört ausweislich des bereits genannten gemeinsamen Landesentwicklungsplans der Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg zum engeren Verflechtungsraum. Danach war eine Mietsteigerung von 42,5 % über einen Zeitraum von 20 Jahren nicht unrealistisch.

Die Prospektherausgeberin wie die das Management bildenden Initiatoren, Gestalter und Gründer der Gesellschaft durften angesichts des statistischen Monatsberichts der Deutschen Bundesbank vom Februar 2000 auch von einer positiven Entwicklung des Wirtschafts- und Arbeitsmarktes ausgehen.

Das wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Auftragslage im Baugewerbe in den neuen Bundesländern laut der Seite 32 des Berichts gesunken war. Dies betraf den Rückgang im Mehrfamilienhausbau, um den es vorliegend nicht geht.

Soweit der 2. Raumordnungsbericht Berlin und Brandenburg einen Preisrückgang für neu entstandene und peripher gelegene Wohnparks anspricht, betrifft dieser Wohnparks ohne attraktive Verkehrsanbindung. Das trifft nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten für den Wohnpark ... nicht zu.

Soweit der Kläger auf den nunmehr mit Schriftsatz vom 15.7.2009 vorgelegten Gerlach-Report vom 24.11.1995 (Anlage KB 15 = Bl. 650 ff d.A.) verweist um zu belegen, dass im Gegenteil ökonomische und strukturelle Probleme des Wohnungsmarktes zu einem drastischen Preisverfall führten und es keinerlei Anlass zur Annahme einer Trendwende gegeben habe, stellt dies die im Jahr 2000 prognostizierte Steigerung der Mieteinnahmen, ausgehend von einer realistischen Bestandsmiete, von 42,5 % in 20 Jahren nicht in Frage.

Der zitierte Artikel des Gerlach-Reports bezieht sich nämlich auf nach völlig veralteten Konzepten erstellte üble Wohnblocks "mit eingebauter Verslumungsgarantie", wobei gerade der Standort ... dahin kritisiert wird, er sei verkehrstechnisch bis heute nicht ausreichend erschlossen, die diesbezüglichen Pläne der Verwaltung seien noch eher diffus und die optische Gestaltung der Wohngebäude erinnere frappierend an die ärmlichen Wohnklötze aus den 50-iger und 60-iger Jahren. Unter diesem Aspekt wird es als schlecht vorstellbar bezeichnet, dass in das so neu geschaffene Wohnraumangebot die Bonner Beamten einziehen werden. Gute Chancen wies der Gerlach-Report dagegen Reihenhäusern und Reihenfamilienhäusern zu.

Ausweislich der Beschreibungen im Prospekt auf S. 6 und 7 und auf S. 18 sind auf dem Areal des Wohnparks ... Reihenhäuser mit zirka 115 Quadratmetern und Doppelhaushälften mit zirka 117 Quadratmeter Wohnflächen mit Hausgrundstücken von 141 Quadratmeter bis 784 Quadratmetern errichtet worden und gerade nicht die vom Gerlach-Report genannten "üblen Wohnblocks".

Die gute Verkehrsanbindung des Wohnparks ... ist im Prospekt auf S. 6 im einzelnen beschrieben und vom Kläger auch nicht in Frage gestellt worden.

Gerade im Hinblick auf den vorgelegten Gerlach-Report erübrigt sich auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens dazu, dass bereits 1997/98 ein Überangebot durch dieses Wohnbauprojekt vorhanden war, das die Vermietungschancen für den geschlossenen Immobilienfonds "Wohnpark ..." in Frage stellte, denn es besteht vom Angebot der Häusertypen her, wie der Verkehrsanbindung und dem Standort keine Vergleichbarkeit zwischen den Anlageobjekten.

Dass nach Auslaufen der Mietgarantie 25 % der Fondseinnahmen wegbrechen, wie der Kläger behauptet und die Beklagten dies unter Verweis auf den Geschäftsbericht aus dem Jahr 2007 (Anlage BB I/6) und dem sich daraus ergebenden Anstieg der Vermietungsquote anzweifeln, kann angesichts der zwar optimistischen Prognose des Prospektes, die aber doch ausreichend durch Tatsachen gestützt und kaufmännisch vertretbar war, die Haftung der Beklagten nicht begründen, weil im übrigen auf das Risiko des Eintreffens bzw. Nichteintreffens einer solchen Prognose der Prospekt mit hinreichender Deutlichkeit hinweist.

Es ist weiter nicht als Prospektfehler zu bewerten, dass für die Zeit nach dem Ende der Mietgarantie lediglich ein Mietausfall nur in Höhe von 2 % einkalkuliert wird.

Entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1) gibt es zwar keine spezialgesetzliche Vorgabe für die Ermittlung der konkreten Höhe des Mietausfallwagnisses, weil sich die zweite BV auf völlig andere Bereiche der wohnwirtschaftlichen Berechnung bezieht, nämlich auf die Wirtschaftlichkeit von öffentlich geförderten Wohnraum, so § 1 I BV.

Allerdings geht der Senat nicht davon aus, dass die Beklagte das Mietausfallrisiko damals so kalkuliert hat, weil sie meint, § 29 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnung zwinge sie zum Ansatz eines derartigen Mietausfallrisikos, sondern dies ist lediglich als Rechtsverteidigung im Rahmen eines Rechtsstreits zu bewerten, die unerheblich ist.

Der Ansatz eines Mietausfallrisikos von lediglich 2 % ist zwar sehr optimistisch, es mag auch nach den vorgelegten Unterlagen, dem gemeinsamen Landesentwicklungsplan und dem zweiten Raumordnungsbericht Berlin und Brandenburg sowie dem Bericht der Deutschen Bundesbank, Monatsbericht Februar 2000 über die Wirtschaftslage in Deutschland um die Jahreswende, allzu optimistisch gewesen sein, das Mietausfallwagnis derart gering anzusetzen.

Der Prospekt weist auf S. 64 unter Punkt m im letzten Absatz aber selbst darauf hin, dass das Mietausfallwagnis mit 2 % der kalkulierten Nettomiete gering bemessen ist. Insoweit wird auf die bedarfsgerecht kalkulierte Miete - wie festgestellt eine zutreffende Aussage - hingewiesen, auf Grund der das Mietausfallrisiko durch Leerstand als eher gering eingestuft wird.

Der Senat verkennt dabei nicht, dass das Mietausfallwagnis ein Umstand von wesentlicher Bedeutung ist, doch verharmlost der Prospekt das mit den Mietausfällen verbundene Risiko nicht, sondern es wird in diesem Zusammenhang - bei deutlichem Hinweis auf die Risiken der Fondsanlage bereits eingangs des Prospekts - lediglich ein Werturteil abgegeben, dessen Grundaussage einer bedarfsgerecht kalkulierten Miete zutrifft. Auch die Hinweise auf den Standort und die funktionelle Architektur sowie die solide Bauausführung wie der Vorbehalt, dass eine entsprechende Verwaltung der Immobilie vorausgesetzt ist, treffen zu. Im übrigen bewegte sich der Prospekt bei dem Ansatz eines Mitausfallwagnisses von nur 2% auch auf dem Boden der damaligen Praxis (vgl. Simon/Cors/Halaczinsky/Teß, Handbuch der Grundstückswertermittlung, 5. Auflage S. 119, 120; Kleiber-Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, § 18 WertV Rdnr. 119 = S. 1698).

Der Senat schließt sich mit diesen ergänzenden Anmerkungen der Bewertung des Landgerichts auch in diesem Punkt in vollem Umfang an.

Wie das Landgericht kann der Senat deshalb die Frage der Verjährung offen lassen, wobei die Beurteilung der kenntnisabhängigen Verjährung von 3 Jahren nach § 195 BGB n.F., die hier nach Artikel 229 § 6 Abs. 4 EGBGB ab dem 1.1.2002 anzuwenden ist, erhebliche Probleme aufwirft. Es ist anzunehmen, dass der Kläger von den Prospektmängeln nach und nach erfahren hat, wobei ihn sekundäre Darlegungslasten treffen. Die Klage ist am 25. August 2007 anhängig geworden.

Ohne entsprechenden Hinweis auf die sekundären Darlegungslasten, die sich nach dem gefundenen Ergebnis erübrigen, kann die Frage der Verjährung im Hinblick auf die einzelnen vom Kläger gerügten Mängel des Prospekts nicht beurteilt werden. Es ist ohnehin davon auszugehen, dass der Kläger nur aus dem Verlauf des Rechtsstreits 5 U 75/07 den Schluss gezogen hat, Erfahrungswerte für die prospektierten Prognosen zur Rentabilität hätten auch vorliegend gefehlt.

Da der Kläger mit seinem Rechtsmittel keinen Erfolg hatte, hat er die Kosten der Berufung gemäß § 97 Abs. 1 ZPO zu tragen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO i.V.m. § 711 ZPO.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Revision lagen nicht vor. Insbesondere hat der Senat ob der anders gelagerten Tatsachengrundlagen nicht abweichend vom 5. Zivilsenat in der bereits mehrfach zitierten Entscheidung entschieden.

Ende der Entscheidung