Judicialis Rechtsprechung

I.

Der Kläger nimmt den Beklagten aus eigenem sowie aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau auf Zahlung von Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt der arglistigen Täuschung in Anspruch.

Der Beklagte erstellte in O1-... im Jahre 1994 teilweise durch Fremdunternehmen, teilweise in Eigenleistung ein Einfamilien-Haus, welches er bis zum Verkauf an den Kläger und seine Ehefrau im Februar 2001 selbst bewohnte. Das Wohnzimmer des Einfamilien-Hauses war nicht entsprechend den zur Genehmigung eingereichten Bauplänen unterkellert. In Abweichung von dem genehmigten Bauplan wurde der Fußboden des Wohnzimmers nicht mit einem Streifenfundament und einer Betondecke auf gewachsenes Erdreich ausgebaut. Vielmehr ist das Wohnzimmer über einer freitragenden Betondecke errichtet worden. Unter dieser Betondecke war der Baugrund in einer Höhe von 1,3 m bis 1,5 m ausgeschachtet worden. Es war also keine Bodenplatte vorhanden, die ihre Lasten unmittelbar in das Erdreich ableitet. Der Hohlraum unter der freitragenden Geschossdecke stellt nach der Definition des gerichtlichen Sachverständigen einen Kriechkeller dar. Dieser war allerdings nicht zugänglich und von dem Kläger beim Kauf des Hauses auch nicht zu sehen, weil er mit Erdreich verschlossen war. Diese Abweichung von dem genehmigten Bauplan ist dem Kläger bei Abschluss des Grundstücks-Kaufvertrages nicht offengelegt worden. Im notariellen Kaufvertrag zwischen den Parteien wurde die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen.

Nach einem von dem Kläger behaupteten Wassereinbruch in den Kellerbereich des Hauses im Januar 2002 entdeckte er den Hohlraum nach Aufgrabungsarbeiten unter dem Wohnzimmer. Nach Durchführung verschiedener Arbeiten zur Abdichtung des Kellergeschosses und Verschließung des Hohlraums beauftragte er den Sachverständigen Dr. SV1 im März 2002 mit der Erstattung eines Gutachtens über die Ursachen des Wassereinbruchs und die für die Sanierung des Gebäudes voraussichtlich anfallenden Kosten. Der Privatsachverständige Dr. SV1 ermittelte insoweit Kosten in Höhe von insgesamt 49.000,-- €. Ein Ersatz dieser Kosten sowie der Kosten für die Erstellung des Gutachtens in Höhe von 2.595,27 € und eine behauptete Wertminderung des Hauses in Höhe von 27.098,47 € sind neben dem Feststellungsantrag, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger weiteren Zukunftsschaden zu ersetzen, Gegenstand der Klage.

Der Kläger hat behauptet, mangelnde Abdichtungsarbeiten seien der Grund für das Eindringen des Wassers im Januar 2002 gewesen. Dem Beklagten sei bekannt gewesen, dass das Haus nicht ordnungsgemäß abgedichtet gewesen sei, und dass Feuchtigkeit in den Kellerbereich eingetreten sei. Dafür spräche, dass die Kellerräume mit einer Latexfarbe überstrichen worden seien, die insbesondere geeignet sei, von außen eindringende Feuchtigkeit jedenfalls für einen kurzen Zeitraum abzuhalten. Im unteren Wandbereich der Keller sei der Wandputz bereits ausgebessert bzw. ausgespachtelt worden, dies deute daraufhin, dass es bereits bei dem Beklagten zu Problemen mit Wassereintritt gekommen sei (Beweis: Sachverständigengutachten unter besonderer Auswertung der entnommenen Putzproben). Dass insofern Wassereintritt im Haus zu verzeichnen gewesen sei, vermute auch der als Zeuge benannte Nachbar Z1, der während des Einzugs des Beklagten in das Haus mehrfach beobachtet habe, dass der Beklagte diverse Eimer braunes und dreckiges Wasser aus dem Haus nach draußen geschafft habe, um es dort zu entsorgen. Der Beklagte habe also gewusst, dass in dem nicht unterkellerten Bereich unterhalb des Wohnzimmers ungehindert Wasser in das Haus habe eindringen können, weil dort keine Abdichtungsmaßnahmen getroffen worden seien. Der Beklagte müsse sich diese Umstände als arglistiges Verhalten zurechnen lassen.

Der Kläger hat beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 78.693,74 € nebst 8 % Zinsen hieraus über dem Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatzüberleitungsgesetzes seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

2. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger den weiteren Schaden zu ersetzen, dem dieser durch die mangelhafte Bauwerksabdichtung des Hauses ..., O1-..., sowie die Mangelhaftigkeit des in diesem Objekt befindlichen Wohnzimmerfußbodens entstanden ist.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat behauptet, zu seiner Zeit sei es nie zu Wassereinbrüchen in das Haus gekommen. Die Wände in den Kinderzimmern seien nicht feucht gewesen. Der Putz seinerzeit sei sehr rauh und uneben gewesen. Er sei deshalb mit Spachtelmasse ausgeglichen und nachgestrichen worden. Abdichtungsarbeiten seien seinerzeit zum Teil durch Fachfirmen ausgeführt worden, zum Teil auch durch ihn selbst. Auch das Drainagerohr sei von einer Fachfirma verlegt worden. Sollte die Abdichtung einer Hohlkehle nicht ausgeführt worden sein, so sei ihm die Notwendigkeit einer Hohlkehlenachdichtung nicht bekannt gewesen. Zu keiner Zeit sei Feuchtigkeit im Gebäude festzustellen gewesen.

Das Landgericht hat durch Einholung eines von dem Sachverständigen SV2 erstatteten Gutachtens Beweis erhoben. Da der Kläger eine hinreichende Bauwerksöffnung in den Kriechkeller abgelehnt hatte, war eine Beurteilung des Sachverständigen darüber, ob Abdichtungsmängel bestanden und die Drainung unzureichend gewesen sei und der Wohnzimmerfußboden unzureichend abgestützt sei, nicht möglich. Der Kläger hat auch eine Überprüfung der Standsicherheit der Kellerdecke Wohnzimmerboden abgelehnt.

Das Landgericht hat die Klage nach Einholung des von dem Sachverständigen SV2 verfassten Gutachtens (Bl. 242 bis 285 d. A.) abgewiesen. Es hat für nicht bewiesen angesehen, dass der Beklagte den Kläger und seine Ehefrau bei Abschluss des Kaufvertrages über vorhandene Mängel arglistig getäuscht hat. Wegen Einzelheiten der Begründung wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger die erstinstanzlichen Anträge weiter.

Der Kläger stützt sich weiterhin darauf, dass der Beklagte über das Vorhandensein des Kriechkellers bei Abschluss des Kaufvertrages hätte Angaben machen müssen. Die Bauausführung sei gegenüber den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Plänen erheblich abgeändert worden. Auch gelte die Prüfstatik nicht für die Ausführung des Bauvorhabens mit der freitragenden Wohnzimmerdecke. Im Falle des Weiterverkaufs des Hauses müsse er über diesen Sachverhalt aufklären. Die Errichtung des Kriechkellers abweichend von der Baugenehmigung und den vorgelegten Bauzeichnungen stelle einen Mangel dar, der von dem Beklagten hätte offenbart werden müssen und der zu einer Schadensersatzpflicht hinsichtlich der notwendigen statischen Untersuchungskosten führe. Die Baugenehmigung werde zu ändern sein, wozu die entsprechenden kostenauslösenden Prüfstatikunterlagen vorzulegen seien.

Auch hätten die Abdichtungsmaßnahmen im inneren Bereich des Gebäudes einer erhöhten Aufmerksamkeit bedurft. Hätte er über die Besonderheiten des Bauwerkes Kenntnis gehabt, so hätte er sich die Ordnungsgemäßheit der Abdichtungsmaßnahmen zusichern lassen bzw. insoweit einen Gewährleistungsausschluss nicht akzeptiert. Das Landgericht Limburg habe auch nicht beachtet, dass der Beklagte Abdichtungsmaßnahmen zum Teil in Eigenregie durchgeführt habe. Der Beklagte habe deshalb bei den Verkaufsgesprächen nicht damit werben dürfen, dass die Arbeiten fachgerecht durchgeführt worden seien und sich auf die Sachkenntnis seines Vaters beziehen dürfen. Er hätte vielmehr den Kläger darüber informieren müssen, dass die Abdichtungsarbeiten ohne Kenntnis der notwendigen DIN-Vorschriften durchgeführt worden seien. Schließlich hätten die von dem Privatsachverständigen SV1 sichergestellten Putzproben durch ein Sachverständigengutachten untersucht werden müssen. Diese Untersuchung hätte ergeben, dass bereits früher Wasser in den Keller eingetreten sei. Der Beklagte hätte den Kläger auch darüber informieren müssen, dass die erste Decke des Wohnzimmers während des Betoniervorganges zusammengebrochen sei und neu betoniert worden sei und sodann Abstützungsmaßnahmen erfolgt seien. Er könne sich nicht darauf berufen, dass er selbst davon ausgegangen sei, dass nichts passieren werde.

Der Feststellungsantrag rechtfertige sich daraus, dass noch nicht das gesamte Gebäude abgedichtet worden sei.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des am 13.11.2006 verkündeten Urteils des Landgerichts Limburg zu Az. 1 0 366/02 die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 78.693,74 € nebst 8 % Zinsen hieraus über dem Basiszinssatz nach § 1 des Diskontüberleitungsgesetzes seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger den weiteren Schaden zu ersetzen, der diesem durch die mangelhafte Bauwerksabdichtung des Hauses O1-... sowie die Mangelhaftigkeit des in diesem Objekt befindlichen Wohnzimmerfußbodens entstanden ist bzw. entstehen wird.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verweist darauf, dass der Sachverständige keine Feststellungen hinsichtlich der Mangelhaftigkeit des Gebäudes habe treffen können. Er bestreitet auch die Höhe der geltend gemachten Kosten und einen Anspruch des Klägers auf Minderung des Kaufpreises. Dabei verweist er darauf, dass der Kläger die Mängelbeseitigung schon vorgenommen habe und dennoch Kosten im Wege einer Vorschussklage geltend mache.

Der Beklagte behauptet, er habe zu jeder Zeit sicher sein dürfen, dass die von ihm gewählte Bauausführung ordnungsgemäß sei. Schließlich seien bei der Rohbauabnahme (Bl. 471 d. A.) keine Mängel festgestellt worden. In Anbetracht der Rohbauabnahmebescheinigung der Baubehörde habe aus seiner Sicht keine Veranlassung bestanden, den Kläger von der Abweichung der Bauausführung zu informieren. Der Vortrag hierzu sei auch verspätet. Der Beklagte verweist auf das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen SV2, wonach das Vorhandensein eines Hohlraums unter dem Wohnzimmerboden keine Wertminderung nach sich ziehe. Die Zuordnung der Putzproben zu dem verkauften Haus werde bestritten. Selbst wenn aber die Proben einen Wassereintritt belegen würden, so wäre nicht bewiesen, ob dies zu einem Zeitpunkt gewesen sei, als er noch Eigentümer gewesen sei.

Wegen weiterer Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, nach deren Maßgabe verhandelt wurde.

II.

Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet.

Die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch des Klägers gegen den Beklagten sind nicht gegeben. In Anbetracht des Gewährleistungsausschlusses im notariellen Grundstückskaufvertrag kommt ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung nur aus dem Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Fehlers durch den Beklagten in Betracht (§ 463 BGB a.F. i.V.m. Art. 229 § 5 EGBGB). Arglistig handelt ein Verkäufer, wenn er den Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH NJW 2003, 2380, 2381). Das Verschweigen von Tatsachen stellt nur dann eine Täuschungshandlung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen eine Aufklärungspflicht bestand. Entscheidend ist, ob der Käufer nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte. Eine Aufklärungspflicht besteht über besonders wichtige Umstände, d.h. Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Solche Umstände müssten ungefragt offenbart werden. Das gilt vor allem für Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden könnten (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., Rdn. 5 f. zu § 123).

Der Beklagte war aus seiner Sicht nicht gehalten, den Kläger über die gegenüber der Planung des Hauses geänderte Bauausführung der Wohnzimmerdecke aufzuklären.

Mit Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass die noch vorhandenen Stützen unter der Schalung im Kriechkeller allein keinen Mangel darstellen.

Einer von den Sachverständigen Dr. SV1 und SV2 zur Sicherheit für erforderlich gehaltenen statischen Überprüfung der Wohnzimmerdecke auf ihre Standsicherheit hat sich der Kläger verschlossen.

Möglicherweise unzureichende Abdichtungsmaßnahmen und Fehler bei der Verlegung der Drainage sind von dem gerichtlichen Sachverständigen SV2 nicht festgestellt worden, weil der Kläger einer für sichere Feststellungen erforderlichen Bauwerksöffnung zum Kriechkeller hin nicht zugestimmt hat. Ob durch die nicht abgemauerte, mit Erdreich verschlossene Öffnung des Kriechkellers Wasser in das Kellergeschoss hat eindringen können, ist nicht durch ein ergänzendes Sachverständigengutachten aufzuklären. Denn selbst wenn diese mit Erdreich verschlossene Öffnung die Einbruchstelle für den behaupteten Wassereinbruch im Januar 2002 gewesen sein sollte, kann nicht angenommen werden, dass der Beklagte der von außen nicht sichtbaren Verschließung des Kriechkellers besondere Bedeutung beimaß, nachdem er das Haus von 1995 bis 2001 bewohnt hatte, ohne Probleme wegen einer mangelhaften Abdichtung des Kellergeschosses gegen das Eindringen von Feuchtigkeit gehabt zu haben. Es ist nicht bewiesen, dass es bereits während der Zeit bis zum Verkauf des Hauses im Hinblick auf Feuchtigkeit in dem Keller und in den Kinderzimmern im Untergeschoss des Hauses zu besonderen Problemen gekommen ist. Die von dem Privatsachverständigen Dr. SV1 festgestellten Spachtelarbeiten im unteren Randbereich an drei verschiedenen Stellen des Kellers (S. 6 des Gutachtens) werden von dem Beklagten durchaus eingeräumt. Er führt diese auf Nacharbeiten zurück, die in Anbetracht des optisch nicht gelungenen ersten Putzes von seinen Bekannten für erforderlich gehalten worden seien. Dass die von dem Privatgutachten Dr. SV1 festgestellten Beispachtelungen auf Probleme mit einem Wassereintritt schließen ließen, führt dieser allein auf die Tatsache zurück, dass das erneute Verputzen nicht mit der gleichen Putzsorte erfolgte. Dieser Umstand lässt sich indessen ohne weiteres auch damit erklären, dass die Arbeiten nach den Angaben des Beklagten auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat von unterschiedlichen Handwerkern zu unterschiedlichen Zeiten ausgeführt wurden. Ein Rückschluss, es habe ein Wassereintritt stattgefunden, ist in Anbetracht dieser plausiblen Erklärung nicht zu ziehen. Eine sachverständige Untersuchung der Putzproben war nicht vorzunehmen, weil der Umstand der Ausbesserung des Putzes mit einem anderen Material von dem Beklagten eingeräumt wird und damit unstreitig ist.

Davon, dass in dem Kellerraum bereits einmal Wasser gestanden hat, als die Putzproben entnommen wurden, kann ohne weiteres ausgegangen werden, weil der Kläger selbst einen solchen Wassereinbruch im Keller im Januar 2002 vor Entnahme der Putzproben behauptet. Feststellungen durch ein Sachverständigengutachten, dass mittels der Putzproben ein Wassereinbruch im Keller bewiesen werden könnte, würden deshalb nicht einen solchen Feuchtigkeitsschaden für die Zeit vor dem Verkauf des Hauses im Jahre 2001 belegen. Davon, dass die Abdichtungsmaßnahmen hier unzureichend waren, musste der Beklagte nicht ausgehen, wenn er selbst während des jahrelangen Bewohnens des Hauses keine Probleme mit der Feuchtigkeit hatte. Dass der von dem Kläger benannte Zeuge Z1 das Ausschütten von einigen Eimern Wasser gesehen haben will, kann den Rückschluss auf einen Wassereintritt gleichfalls nicht zulassen. Der Zeuge Z1 ist deshalb mit Recht von dem Landgericht nicht gehört worden.

Fehler des Hauses im Hinblick auf unzureichende Abdichtungsarbeiten begründen noch keine Arglist des Beklagten. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass dem Beklagten bekannt gewesen sei, dass die Abdichtung des Bauwerks nicht den DIN-Vorschriften genügt hat. Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen worden, dass der Beklagte sich aus seiner Sicht nicht hat auf die Sachkenntnis des ihm bei der Bausführung helfenden Vaters hat verlassen dürfen.

Auch aus dem Umstand, dass das Haus nicht den im Jahre 1993 eingereichten Plänen als Grundlage für die Baugenehmigung entspricht, kann der Kläger keine Rechte für sich herleiten. Dass das Haus nicht den an die Statik insbesondere bei der veränderten Ausführung des Wohnzimmers zu stellenden Anforderungen genügt, behauptet der Kläger selbst nicht (mehr). Auf eine Überprüfung der Statik des Wohnzimmerbodens, die von dem Landgericht gemäß Beweisbeschluss vom 18.12.2002 bereits angeordnet worden war (Bl. 159 d.A.), hat der Kläger ausdrücklich verzichtet. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Statik in Ordnung ist und dass sich aus der Errichtung des Wohnzimmerbodens und des darunter liegenden Kriechkellers keine statischen Probleme ergeben. Irgendwelche ihm nachteilige Aufklärungspflichten für den Fall des Weiterverkauf des Hauses kann der Kläger deshalb nicht zu Lasten des Beklagten geltend machen, zumal die Errichtung des Kriechkellers an sich nach den Ausführungen des Sachverständigen SV2 keinen Mangel darstellt. Eine Abänderung der Baugenehmigung für das Haus, weil seine Errichtung nicht den eingereichten Plänen entspricht, ist nicht herbeizuführen. Eine bauaufsichtliche Prüfung der Standsicherheit des Wohnhauses findet nach dem geltenden Bauordnungsrecht nicht mehr statt (§ 59 Abs. 1 Satz 2 erster Halbsatz Hessische Bauordnung). Der Beklagte hat also auch insoweit nicht mit einer Kostenbelastung des Klägers rechnen müssen und ihm aus diesem Gesichtspunkt die abgeänderte Bauausführung mitteilen müssen.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 543 Abs. 2 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Ende der Entscheidung